Cour d'appel, 30 avril 2024. 23/01043

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A Chambre civile 1-2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 30 AVRIL 2024 N° RG 23/01043 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VV5F AFFAIRE : Mme [C] [X] C/ Mme [W], [K], [J] [E] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Janvier 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Pontoise N° RG : 1122001846 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 30/04/24 à : Me Vanessa BERNE Me Sabrina DOURLEN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [C] [X] née le 03 Octobre 1984 à [Localité 3] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] Représentant : Maître Vanessa BERNE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 75 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro N-786462023-004169 du 30/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANTE **************** Madame [W], [K], [J] [E] née le 11 Août 1964 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453 Représentant : Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX - INTIMEE **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Février 2024, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er août 2020, Mme [W] [E] a donné à bail à Mme [C] [X] et M. [I] [B] une maison à usage d'habitation ainsi qu'un jardin, un garage, deux terrasses et un emplacement de parking privatif situés [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 1 100 euros et un dépôt de garantie de même montant, outre une provision sur charges de 20 euros. Par avenant du 29 janvier 2021, le bail a été transféré au seul bénéfice de Mme [X] suite au départ de M. [B]. Par acte de commissaire de justice délivré le 17 août 2022, Mme [E] a assigné Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de solliciter, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, - l'expulsion de Mme [X] et de tous occupants de son chef, avec, si besoin le concours de la force publique, - la condamnation de Mme [X] au paiement des sommes suivantes : - 5 066,75 euros en principal au titre des loyers et charges impayés, terme d'août 2022 inclus, avec intérêts au taux légal, - une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance, - 500 euros à titre de dommages et intérêts, - 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation. Par jugement réputé contradictoire du 5 janvier 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er août 2022, - condamné Mme [X] à payer à Mme [E] une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges dont elle aurait été débitrice si le contrat de bail n'avait pas été résilié, ce à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la date de libération effective des lieux, - dit qu'à défaut pour Mme [X] d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 1], (logement, jardin, terrasse et emplacement de stationnement), deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, Mme [E] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, - rappelé que le sort des meubles et objets mobiliers laissés sur place sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-4 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné Mme [X] à verser à Mme [E] la somme de 4 646, 75 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, échéance de novembre 2022 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - rappelé qu'en cas de mise en place d'un plan de surendettement ou de mesures recommandées ou imposées, la dette sera apurée conformément aux termes du plan ou des mesures recommandées ou imposées, - dit que le jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupante dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, - débouté Mme [E] de sa demande de dommages et intérêts, - condamné Mme [X] à verser à Mme [E] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [X] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 31 mai 2022 et de l'assignation du 17 août 2022, - rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, - débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires. Par déclaration reçue au greffe le 14 février 2023, Mme [X] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 20 juillet 2023, Mme [X], appelante, demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu le 5 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité près le tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu'il : - a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er août 2022, - l'a condamnée à payer à Mme [E] une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges dont elle aurait été débitrice si le contrat de bail n'avait pas été résilié, ce à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la date de libération effective des lieux, - a dit qu'à défaut pour elle d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 1], (logement, jardin, terrasse et emplacement de stationnement), deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, Mme [E] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, - l'a condamnée à verser à Mme [E] la somme de 4 646, 75 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés, échéance de novembre 2022 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement, - l'a condamnée à verser à Mme [E] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - l'a condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 31 mai 2022 et de l'assignation du 17 août 2022, Statuant à nouveau, - lui accorder un délai de paiement pour se libérer de sa dette locative et dire qu'elle devra s'en acquitter par 36 paiements mensuels successifs, en sus du loyer et des charges en cours, En conséquence, - suspendre, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties, - dire que si les modalités du paiement précitées sont intégralement respectées par elle, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué, - condamner Mme [E] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [E] aux entiers dépens Aux termes de ses conclusions signifiées le 25 mai 2023, Mme [E], intimée, demande à la cour de : - débouter Mme [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Pontoise le 5 janvier 2023, sauf à actualiser le montant de la dette locative arrêté au 9 mai 2023 à la somme de 3 524,75 euros, Y ajoutant, - condamner Mme [X] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX. La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 janvier 2024. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'arriéré locatif Mme [E] demande à la cour d'actualiser le montant de la dette locative à la somme de 3 524,75 euros, arrêtée au 9 mai 2023, ce que Mme [X] reconnaît devoir. Sur ce, Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil. Il résulte du décompte locatif produit par les parties que Mme [X] est redevable de la somme de 3 524,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme de mai 2023 inclus. Il convient en conséquence d'infirmer partiellement le jugement déféré de ce chef en actualisant le montant de la dette locative due par Mme [X] à la somme de 3 524,75 euros. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire A titre liminaire, la cour relève que si Mme [X] demande l'infirmation du jugement déféré des chefs du jugement ayant constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er août 2022, elle ne formule aucune prétention à ce titre dans le dispositif de ses conclusions et ne formule aucun moyen à cet effet, de sorte que la cour ne peut que confirmer ce chef du jugement. Mme [X] demande en revanche la suspension des effets de la clause résolutoire et de lui accorder des délais de paiement sur une période de 36 mois. Elle fait valoir qu'au vu de sa situation financière actuelle, elle présente de sérieuses perspectives de règlement de sa dette locative à l'issue de ce délai et qu'elle a repris le paiement du loyer courant depuis le mois d'août 2022 avec un supplément pour commencer à apurer sa dette qui a diminué. Elle soutient être de bonne foi en faisant valoir qu'elle est mère isolée avec trois enfants à charge et qu'elle a rencontré des problèmes de santé l'ayant empêchée momentanément de régler son loyer en intégralité. Elle ajoute que sa demande de FSL a été rejetée faute pour sa bailleresse d'avoir retourné les documents demandés. Mme [E] s'oppose à cette demande en faisant valoir qu'il est de jurisprudence constante que les délais de paiement doivent être rejetés dès lors qu'ils ne reposent pas sur des perspectives réelles de règlement, comme en l'espèce. Elle relève que Mme [X] n'a pas comparu en première instance, que son compte locataire est débiteur depuis octobre 2021 et qu'elle a déjà bénéficié de délais de paiement pour apurer sa dette sans succès. Sur ce, En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. En l'espèce, il résulte du décompte locatif que les premiers impayés de loyers remontent au mois d'octobre 2021 et que si des paiements sont régulièrement effectués, ils n'ont pas toujours correspondu au montant du loyer et des charges mensuellement dû. Mme [X] a effectivement réalisé des versements en sus du loyer et des charges à hauteur de 180 euros en août 2022, 280 euros en septembre 2022 et 230 euros en octobre 2022. Elle a cependant cessé ces règlements supplémentaires par la suite, de sorte que la dette locative s'élève à la somme totale de 3 526,75 euros depuis le 11 octobre 2022, seul le loyer courant et les charges étant réglés depuis cette date. Il apparaît ainsi que Mme [X] a bénéficié des délais de la procédure qu'elle n'a pas véritablement mis à profit pour commencer à apurer sa dette qui est restée stable depuis le mois d'octobre 2022. Il ne résulte pas du courrier de notification de la décision relative à sa demande auprès du Fonds de Solidarité Logement (FSL) que le refus de cette aide serait la conséquence de l'absence de coopération de la bailleresse ainsi que le soutient Mme [X]. L'appelante justifie avoir perçu, pour l'année 2022, un revenu annuel de 24 819 euros selon son avis d'imposition et sa fiche de paye du mois de décembre au titre de son emploi de chargée d'exploitation qu'elle exerce depuis août 2021, soit un revenu net imposable mensuel moyen de 2 068 euros. Si elle règle le loyer courant, Mme [X] ne justifie pas être en mesure, compte tenu des charges de famille qu'elle doit par ailleurs assumer, de s'acquitter d'une dette aussi importante dans le délai de 3 ans, ce qui supposerait des versements mensuels de 98 euros, en plus des indemnités d'occupation courantes qui s'élèvent déjà à 1 120 euros, l'ensemble de ces règlements représentant plus de la moitié de ses revenus. Sa demande de délais de paiement sera donc rejetée. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme [X] et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Mme [X], qui succombe en son appel, est condamnée aux dépens, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs confirmées. Ils ne comprendront pas le coût de la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX, ne s'agissant pas d'un acte indispensable, la bailleresse étant une personne physique. Elle sera condamnée à verser à Mme [E] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions dévolues à la cour sauf à actualiser le montant de la dette locative, Statuant à nouveau de ce seul chef, Condamne Mme [C] [X] à payer à Mme [W] [E] la somme de 3 524,75 euros, terme de mai 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2023 ; Y ajoutant, Déboute Mme [X] de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ; Rejette toute autre demande ; Condamne Mme [C] [X] à payer à Mme [W] [E] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [C] [X] aux dépens d'appel qui ne comprendront pas le coût de la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Julie FRIDEY, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,