Cour d'appel, 22 février 2024. 23/03046

ARRET N° [F] C/ Société IMMOBILIERE PICARDE D'HLM DB/SGS/VB COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT DEUX FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/03046 - N° Portalis DBV4-V-B7H-I2FE Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'AMIENS DU TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS PARTIES EN CAUSE : Madame [S] [F] née le 27 Novembre 1981 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] / FRANCE Représentée par Me Pauline DELETRÉ-CANTET, avocat au barreau d'AMIENS (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/2190 du 08/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AMIENS) APPELANTE ET Société IMMOBILIERE PICARDE D'HLM, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Christian LUSSON de la SCP LUSSON ET CATILLION, avocat au barreau d'AMIENS INTIMEE DEBATS : A l'audience publique du 14 décembre 2023, l'affaire est venue devant M. Douglas BERTHE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 22 février 2024. La Cour était assistée lors des débats de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Douglas BERTHE, Président de chambre, Président, Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 22 février 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par de M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière. * * * DECISION : Par contrat du 11 janvier 2011 prenant effet le 13 janvier 2011, la société immobilière Picarde d'HLM (ci-après la SIP) a donné à bail à Mme [S] [F] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2]), pour un loyer mensuel initial de 311,85 euros et 158,08 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, le 10 novembre 2022, la SIP a fait signifier à sa locataire un commandement : - d'avoir à payer un arriéré locatif à hauteur de 808,25 euros dans le délai de deux mois, - de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois. Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2023, la SIP a fait assigner Mme [S] [F] en référé aux fins de : - constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de justification de la souscription d'une police d`assurance garantissant les risques locatifs par application de la clause résolutoire contractuelle, - dire que les lieux devront être libérés par la locataire et à défaut ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique et d`un serrurier si besoin est, - autoriser la séquestration de ses meubles à ses frais, risques et périls, - condamner la locataire à titre provisionnel au paiement : - d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux, - de la somme de 1 004,37 euros au titre de l'arriéré locatif (décompte arrêté au 17 janvier 2023), - de la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - des entiers dépens de la procédure. Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction du premier degré avant l'audience. Il y est indiqué que la locataire occupe seule le logement avec ses quatre enfants. Elle attend l'attribution d`un logement de type F5, plus adapté à la taille de sa famille et n'a pas collaboré à une mesure judiciaire d'aide à la gestion du budget familial. Par ordonnance du 3 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Amiens, statuant en référé, a : - Constaté la recevabilité des demandes de la société immobilière picarde d`HLM ; - Constaté que les conditions d`acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 novembre 2022 entre la société immobilière picarde d`HLM et Mme [S] [F] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 11 janvier 2023 pour défaut de paiement des loyers et charges, par application de la clause résolutoire contractuelle ; - Débouté Mme [S] [F] de sa demande de délais de paiement ; - Ordonné en conséquence à Mme [S] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l'ordonnance ; - Dit qu'à défaut pour Mme [S] [F] d`avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société immobilière picarde d'HLM pourra, deux mois après la signification d`un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tout local qu'il lui plaira aux frais et risques des personnes expulsées ; - Débouté Mme [S] [F] de sa demande au titre de l`article L412-2 du code des procédures civiles d`exécution ; - Condamné Mme [S] [F] à verser à la société immobilière picarde d'HLM à titre provisionnel la somme de 1 885,29 euros (décompte arrêté du 1er juin 2023), à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; - Condamné Mme [S] [F] à payer à la société immobilière picarde d'HLM à titre provisionnel une indemnité mensuelle d`occupation à compter du 11 janvier 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; - Fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; - Constaté le désistement de la société immobilière picarde d'HLM de sa demande de justification de la souscription d'une police d'assurance garantissant les risques locatifs ; - Condamné Mme [S] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le coût de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; - Condamné Mme [S] [F] a verser à la société immobilière picarde d'HLM une somme de 70 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Dit que son ordonnance sera transmise par les soins du greffe au préfet de la Somme. Par déclaration du 5 juillet 2023, Mme [S] [F], a interjeté appel de cette décision. Vu les conclusions récapitulatives déposées le 29 septembre 2023 par lesquelles Mme [S] [F] demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en son action, ses demandes, fins, moyens et prétentions, - Infirmer l'ordonnance appelée en toutes ses dispositions. En conséquence, - Prendre acte qu'elle régularise la dette locative, - lui accorder des délais de paiement pour la somme restant due, sur une durée de 6 mois, ce à compter de la décision à intervenir, Subsidiairement, si la cour constatait la résolution du bail et ordonnait l'expulsion, - lui octroyer un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir, pour quitter les lieux, En tout état de cause, - Débouter la SIP d'HLM de l'intégralité de ses demandes, et conclusions plus amples et contraires. Vu les conclusions récapitulatives déposées le 7 novembre 2023 par lesquelles la société immobilière picarde d'HLM demande à la cour de : - S'entendre déclarer l'appelante infondée en ses demandes, fins et prétentions. Ce faisant, - Voir confirmer à titre principal l'ordonnance de référé en date du 3 Juillet 2023 en l'ensemble de ses dispositions. Subsidiairement : - Voir dire et juger que les délais susceptibles d'être accordés à Mme [S] [F] ne pourront excéder une période de 6 mois à compter de la décision à intervenir. - condamner Mme [S] [F] au paiement de la somme de 1 200 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. La clôture a été prononcée le 7 décembre 2023 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 14 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Il n'est pas contesté que l'action de la SIP est recevable : - en ce qu'une copie de l'assignation en première instance a été notifiée à la préfecture de la Somme par la voie électronique le 23 janvier 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, - en ce que la situation d'arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué le 3 novembre 2022 à I'organisme payeur des aides au logement en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. À hauteur d'appel, l'arriéré locatif n'est pas contesté. Sur la demande de « prise d'acte » : Par application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur la demande tendant à « prendre acte » qui ne constitue pas une prétention mais n'est en réalité que le rappel de moyens invoqués.  Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l`espèce, le bail conclu le 11 janvier 2011 entre les parties stipule en son l'article 8 que le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 10 novembre 2022, pour la somme en principal de 808,25 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d`acquisition de la clause résolutoire prévues au bail étaient réunies à la date du 11 janvier 2023 et la décision entreprise sera confirmée sur ce point. Dès lors et depuis cette date Mme [S] [F] occupe sans droit ni titre les lieux. Sur la demande de délais de paiement : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Il résulte de l'article 9 code de procédure civile qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Aux termes de ses conclusions du 29 septembre 2023, Mme [S] [F] s'engage à se rapprocher de l'étude d'huissier mandaté par le bailleur aux fins de régulariser sa dette locative par un virement de 1 000 euros en octobre 2023, de 1 000 euros en novembre 2023 et un dernier virement de 300 euros en décembre 2023. Le bailleur produit le décompte locatif au terme duquel Mme [F] n'a en fait réalisé qu'un versement de 470 euros le 5 octobre 2023 et de 200 euros le 10 octobre 2023 ; la dette locative s'étant depuis majorée pour atteindre la somme de 3 725,53 euros arrêtée au mois de novembre 2023 alors qu'aucun règlement n'avait préalablement été effectué depuis mars 2022. En outre, la locataire indique ne percevoir que 120 euros par mois au titre de son travail d`aide ménagère, outre le RSA et diverses allocations, ce alors qu`elle occupe le logement avec quatre enfants à charge, de sorte qu'elle n'est pas en situation d'apurer sa dette locative. Dès lors, Mme [S] [F] sera déboutée de sa demande de délais de paiement et la décision entreprise sera confirmée sur ce point. Sur le délai pour quitter les lieux : Au termes des articles L412-1et L 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement mais que lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois. Mme [S] [F] ne produit aucun élément justifiant que son expulsion aurait des conséquences d'une exceptionnelle dureté. Par conséquent, il convient de la débouter de sa demande et la décision entreprise sera confirmée sur ce point. Sur les conséquences de l'acquisition des effets de la clause résolutoire : Mme [S] [F] se trouvant occupante sans droit ni titre des lieux, les dispositions de la décision entreprise seront confirmées en ce qui concerne la libération du logement, l'expulsion, le sort des meubles et l'indemnité d'occupation. Sur les frais irrépétibles et les dépens : Mme [S] [F] succombant à hauteur d'appel, elle supportera les dépens de l'appel et les dispositions de la décision entreprise relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées. L'équité commande de condamner Mme [S] [F] à payer à la SIP la somme de 100 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme la décision querellée en toutes ses dispositions soumises à l'appel, Y ajoutant, Condamne Mme [S] [F] aux dépens de l'appel, Condamne Mme [S] [F] à payer à la société immobilière Picarde d'HLM la somme de 100 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette les autres demandes. LA GREFFIERE LE PRESIDENT