Cour d'appel, 30 mars 2023. 18/03715

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 30 MARS 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/03715 - N° Portalis DBVK-V-B7C-NX7A Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 JUIN 2018 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE N° RG 15/01218 APPELANTE : SAS SODILANG SOCIETE DE DISTRIBUTION LANGUEDOC, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social Centre E.LECLERC [Adresse 11] [Localité 8] Représentée par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par Me Isabelle DELMAS, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMES : Monsieur [T] [E] né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 6] (TUNISIE) de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 3] et Madame [V] [L] épouse [E] née le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 3] Représentés par Me Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Maud LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 20 Janvier 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 FEVRIER 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargée du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Fabrice DURAND, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE Depuis les années 1980, la SAS Sodilang exploite un centre Leclerc sur le territoire de la commune de [Localité 8] dans le quartier [Localité 9]/[Localité 10]. A l'arrière du centre Leclerc, la commune a été propriétaire d'un terrain qui était à l'origine destiné à recevoir un établissement scolaire. Dans l'attente le terrain était laissé en l'état et arboré, mais fermé au public par des grillages. Dans le cadre d'un plan de redynamisation du quartier, la commune de [Localité 8] a annoncé au mois de septembre 2003, le déclassement et la vente du terrain à la SAS Sodilang, afin de permettre l'agrandissement de l'hypermarché. Au mois de décembre 2003, la cession du terrain communal à la SAS Sodilang a été autorisée par le Conseil municipal. Le 6 juillet 2005, un permis de démolir a été délivré, suivi, le 11 juillet 2005, d'un premier permis de construire permettant une extension. Au mois de décembre 2006, la SAS Sodilang a demandé le retrait de ce premier permis de construire en raison de l'élaboration d'un nouveau projet consistant à réduire la surface du projet initialement autorisé. Selon acte authentique du 10 juillet 2007, les époux [E] ont vendu aux époux [N] leur bien immobilier sis au [Adresse 4], soit sur un terrain jouxtant le terrain appartenant à la SAS Sodilang. Par jugement en date du 7 mars 2013, confirmé par arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 16 juin 2016, le tribunal de grande instance de Narbonne a annulé cette vente pour dol des vendeurs. Le 17 juin 2013, les époux [E] ont assigné la SAS Sodilang, la SARL Europ Immobilier et maître [S] devant le tribunal de grande instance de Narbonne aux fins de les voir condamnés à leur payer : - 50 000 euros au titre de la dépréciation de leur bien, - 50 000 au titre des nuisances sonores de vue et d'ensoleillement, - 15 000 euros au titre du préjudice moral subi. Le 31 juillet 2017, les époux [E] ont vendu leur bien immobilier au prix de 179 000 euros. Le 14 juin 2018, par jugement, le tribunal de grande instance de Narbonne a notamment : - dit que la construction réalisée par la SAS Sodilang cause à la propriété de monsieur et madame [E] un trouble anormal de voisinage, - condamné la SAS Sodilang à payer à monsieur et madame [E] en réparation du préjudice subi la somme de 50 000 euros au titre de la dépréciation de l'immeuble, - débouté monsieur et madame [E] du surplus de leurs demandes indemnitaires, - dit qu'il n'existe pas de faute établie à l'encontre de la SARL Europe Immobilier et de Maître [S], notaire, - débouté monsieur et madame [E] de leurs demandes indemnitaires dirigées contre ces parties, - condamné la SAS Sodilang à payer à Monsieur et Madame [E] la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté la demande la SAS Sodilang, - condamné Monsieur et Madame [E] à payer à la SARL Europe Immobilier et à Maître [S] la somme de 1 000 euros pour chacun d'eux par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SAS Sodilang aux dépens de l'action diligentée à son encontre. Le 17 juillet 2018, la SAS Sodilang a régulièrement interjeté appel de ce jugement à l'encontre des époux [E]. Par ses conclusions enregistrées au greffe le 19 janvier 2023, la SAS Sodilang sollicite l'infirmation du jugement du tribunal de grande instance de Narbonne en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'une somme de 50 000 euros de dommages-intérêts au titre d'une dépréciation de la valeur vénale du bien immobilier des époux [E] et la confirmation dudit jugement en ce qu'il a rejeté les conclusions indemnitaires des époux [E] au titre de prétendues nuisances sonores, de vue et d'ensoleillement (50 000 euros) au titre des dommages intérêts alloués aux époux [N] (15 000 euros), au titre d'une prétendu préjudice moral (15 000 euros) et au titre d'un prétendu préjudice financier (21 174,47 euros). Elle demande la condamnation des époux [E] aux dépens à recouvrer par l'avocat postulant et au paiement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 05 janvier 2022, les époux [E] sollicitent la confirmation du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Narbonne le 14 juin 2018 en ce qu'il a : ' dit que la construction réalisée par la SAS Sodilang cause à la propriété des époux [E] un trouble anormal de voisinage, ' condamné la SAS Sodilang à leur payer la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice subi au titre de la dépréciation de l'immeuble, ' condamné la SAS Sodilang à leur payer la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et l'infirmation dudit jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs autres demandes indemnitaires. Ils sollicitent de voir condamner la SAS Sodilang à leur payer : - la somme de 50 000 euros au titre des nuisances sonores, de vue et d'ensoleillement, - la somme de 15 000 euros au titre des dommages et intérêts octroyés aux époux [N], - la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral pour la perte de temps et l'obligation de rechercher un nouvel acquéreur, - la somme de 27 174,47 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier subi. Ils demandent en outre la condamnation de la SAS Sodilang aux dépens et à leur payer une somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La clôture de la procédure a été prononcée le 20 janvier 2023. Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré. MOTIFS Sur les troubles anormaux du voisinage La nature des troubles - Le trouble visuel Alors que la vue depuis la maison ne rencontrait, antérieurement aux travaux d'extension de l'hypermarché, aucun obstacle, les photographies (pièce 13 de la SAS Sodilang et pièce 9 des époux [E]) et le procès verbal d'huissier (pièce 3 des époux [E]) versés aux débats laissent clairement apparaître qu'actuellement, ladite vue donne, depuis le jardin de la maison où se situe la piscine, sur un bardage gris de plusieurs mètres de hauteur. Si la construction nouvelle se trouve en conformité avec les règles de construction, d'urbanisme et de droit civil, et qu'elle se situe en zone UC, c'est à dire une zone d'habitat de densité moyenne (pièce 7 de la SAS Sodilang), donc susceptible d'accueillir de nouvelles constructions, et non de densité faible et ne pouvant accueillir de commerces, pour autant la réalité du trouble existe en ce que le bardage se trouve en limite séparative, et donc à proximité immédiate du jardin, et que sa hauteur est particulièrement importante (autour de 8 mètres). Par ailleurs, l'absence de création de vues au niveau des fenêtres de la construction nouvelle (opaques) est sans incidence sur le trouble visuel qui réside dans l'obstruction totale de tout paysage du fait de la présence du bardage. - Le trouble lié à la perte d'intimité Si les fenêtres de la construction nouvelle sont munies d'ouvertures à soufflet et de films opaques et si les caméras de surveillance ne filment pas les jardins et maisons alentour (vision floutée), ces mêmes fenêtres et caméras, eu égard à leur proximité immédiate de la maison ayant appartenu aux époux [E], sont de nature à créer une sensation de surveillance et un sentiment d'atteinte à l'intimité constitutifs d'un véritable trouble (pièces 9 à 12 de la SAS Sodilang). - Le trouble lié à la perte d'ensoleillement Les parties s'accordent sur le fait qu'avant 2004, le terrain actuellement occupé par la construction litigieuse était occupé par une pinède imposante composée d'arbres d'une hauteur imposante. Si, par suite, les arbres ont été coupés, laissant la lumière du soleil arriver jusqu'à la maison ayant appartenu aux époux [E] en toute saison, cette situation n'a été que transitoire, puisque créée dans l'attente de l'édification du bâtiment litigieux. Par ailleurs, aux termes d'un rapport d'expertise concernant des maisons voisines de la maison ayant appartenu aux époux [E] (pièces 1 et 9 de la SAS Sodilang), la perte d'ensoleillement apparaît peu certaine. Dans ces conditions, les époux [E] échouent, dans la charge de la preuve qui est la leur, à établir l'existence d'une perte d'ensoleillement du fait de la construction litigieuse. - Le trouble sonore Si les époux [E] se plaignent d'un bourdonnement que produiraient les moteurs des chambres froides du nouveau bâtiment et qu'ils ont fait constater par huissier (pièces 3 et 7 des époux [E]), il n'est pas établi que ce bourdonnement serait fréquent voire récurrent, alors que la SAS Sodilang, qui prétend que ledit bourdonnement ne s'est produit que de façon très temporaire du fait d'une défectuosité du matériel, verse aux débats des constats d'huissier faisant état d'une absence de bruit provenant du bâtiment litigieux (pièces 45 et 46 de la SAS Sodilang). Dans ces conditions, le trouble sonore n'est pas démontré. Le caractère anormal des troubles Du fait de la hauteur particulièrement importante du bardage qui jouxte désormais la parcelle ayant appartenu aux époux [E] et qui obstrue totalement la vue, et de la présence de caméras de surveillance et de fenêtres à proximité immédiate de ladite propriété, les troubles de voisinage ne peuvent être considérés comme ceux susceptibles de découler habituellement de relations de voisinage, y compris en zone UC, et doivent par conséquent être qualifiés d'anormaux, ainsi que justement analysé par le tribunal. Sur l'indemnisation Sur la perte de la valeur vénale de l'immeuble du fait des troubles anormaux de voisinage subis Le tribunal a estimé que le préjudice des époux [E] correspondait à la perte de valeur de l'immeuble, qu'il a estimé à 50 000 euros, somme correspondant à la différence entre la somme devant leur revenir dans la vente avec les époux [N] annulée pour dol des vendeurs et celle qu'ils ont effectivement obtenue en vendant leur bien en 2018 après les travaux. Les époux [E] sollicitent à ce titre de nouveau en cause d'appel la somme de 100 000 euros (50 000 euros au titre de la perte de la valeur vénale et 50 000 euros au titre des nuisances, l'une étant la conséquence des autres). L'immeuble, qui aurait dû être vendu en 2007 avant les travaux litigieux au prix de 220 000 euros (pièces 4, 5 et 6 des époux [E]) l'a été, après la construction du bâtiment de la SAS Sodilang, au prix de 170 000 euros (net vendeur) (pièce 11 des époux [E]), étant observé que le bien a été évalué par un agent immobilier en 2017 à la somme de 180 000 euros en raison précisément de la proximité du bâtiment du centre Leclerc (pièce 7 des époux [E]) et en 2018, dans l'hypothèse de l'absence dudit bâtiment, à une somme comprise entre 200 000 et 220 000 euros (pièce 10 des époux [E]), soit en moyenne 210 000 euros, d'où une différence de 30 000 euros. La valeur du bien étant indépendante du prix auquel le bien a été effectivement vendu, lequel dépend de nombreux facteurs liés notamment à la volonté des contractants, la perte de valeur s'analyse non comme la différence entre le prix auquel le bien aurait dû être vendu et le prix auquel il l'a effectivement été mais comme étant la différence entre deux évaluations. En l'espèce elle est de 30 000 euros (210 000 euros ' 180 000 euros). Les pièces du dossier ne démontrant pas une fluctuation importante du marché de l'immobilier dans le secteur dans lequel se situe ledit bien immobilier (indépendamment de la construction de l'extension du centre Leclerc) (pièce 27 des époux [E] notamment), la perte de valeur vénale du bien, de 30 000 euros, apparaît par conséquent en l'espèce comme la conséquence directe des troubles anormaux de voisinage liés à la perte de vue et d'intimité. Le jugement sera par conséquent infirmé quant au montant alloué, et la SAS Sodilang sera condamnée à payer aux époux [E] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur le préjudice moral Le tribunal a estimé qu'il n'existait pas en l'espèce de préjudice moral indemnisable. Or, les époux [E] font valoir qu'ils ont dû subir un long procès et ont connu des difficultés importantes pour arriver à la vente de leur bien, les acheteurs potentiels se plaignant de la proximité de l'hypermarché, ce qui apparaît incontestable au vu des éléments du dossier. Le préjudice, au vu des éléments du dossier, peut raisonnablement être évalué à la somme de 5 000 euros. Dans ces conditions, le jugement sera infirmé et la SAS Sodilang sera condamnée à payer aux époux [E] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi. Sur le préjudice financier - sur les dommages et intérêts alloués aux époux [N] Les époux [E], qui demandent la somme de 15 000 euros correspondant au préjudice financier qu'ils ont subi du fait de l'annulation de la vente consentie aux époux [N], ont été déboutés de leur demande par le tribunal, lequel a considéré, comme la SAS Sodilang, que la SAS Sodilang était étrangère aux dommages et intérêts accordés aux époux [N] dans le cadre de l'instance les opposant aux époux [E]. La vente ayant été annulée pour dol des époux [E], la cause de la condamnation réside dans le comportement définitivement jugé fautif des époux [E], lesquels ont caché à leurs acheteurs le projet d'extension du centre Leclerc alors qu'ils en avaient eux mêmes connaissance. En l'absence de ce comportement fautif, la vente n'aurait pas eu lieu, ou serait intervenue dans des conditions de prix différentes et la situation n'aurait pas donné lieu à un procès pour dol avec pour conséquence des dommages et intérêts alloués aux époux [N]. C'est donc par une exacte appréciation des faits de la cause que le tribunal a débouté les époux [E] de leur demande. - sur les frais d'agent immobilier Le tribunal a également débouté les époux [E] de leur demande en considérant que ce préjudice était sans lien avec la SAS Sodilang. La nécessité de recourir à un agent immobilier du fait de l'annulation de la vente du bien aux époux [N] a également pour cause le comportement fautif des époux [E] qui a justifié l'annulation de la vente aux époux [N]. Dans ces conditions, le jugement sera confirmé. Sur les demandes accessoires Eu égard à l'issue du litige, le jugement sera confirmé et, s'agissant de la procédure d'appel, la SAS Sodilang sera condamnée à payer aux époux [E] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement rendu le 14 juin 2018 par le tribunal de grande instance de Narbonne sauf concernant le montant alloué aux époux [E] au titre de la dépréciation de l'immeuble et les dommages et intérêts sollicités par les époux [E] au titre du préjudice moral ; Statuant des chefs infirmés, Condamne la SAS Sodilang à payer à monsieur [T] [E] et madame [V] [E] la somme de 30 000 euros au titre de la depreciation de l'immeuble ; Condamne la SAS Sodilang à payer à monsieur [T] [E] et madame [V] [E] la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ; Y ajoutant, Condamne la SAS Sodilang à payer à monsieur [T] [E] et madame [V] [E] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne la SAS Sodilang aux dépens d'appel. Le greffier, Le président,