Cour d'appel, 29 septembre 2022. 22/00075

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 29 SEPTEMBRE 2022 N° RG 22/00075 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U5XN AFFAIRE : [J] [C] ... C/ S.A. HLM LOGIREP Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 15 Décembre 2021 par le Tribunal de proximité de COLOMBES N° RG : 20-000202 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 29.09.2022 à : Me Frégiste NIAT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, Me Stéphanie TERIITEHAU, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [J] [C] né le 10 Juillet 1960 à [Localité 5] (99) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Madame [O] [Z] épouse [C] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Frégiste NIAT, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 155 - N° du dossier [C] APPELANTS **************** S.A. HLM LOGIREP Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. N° SIRET : 393 542 428 [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Stéphanie TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20220079 Assistée de Me Elizabeth UZAN-PERRIN, avocat plaidant au barreau de Paris INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 15 novembre 2003, la société Logirep a consenti un bail d'habitation à M. [J] [C] et Mme [O] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 329,32 euros. Par acte d'huissier de justice du 4 juin 2020, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 369,42 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] et Mme [Z] le 13 octobre 2020. Par acte d'huissier de justice délivré le 16 décembre 2020, la société Logirep a fait assigner en référé M. [C] et Mme [Z] aux fins d'obtenir principalement de : - faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, - être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [C] et Mme [Z] sous astreinte de 100 euros par jour de retard - obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 2 853,10 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 9 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par ordonnance contradictoire rendue le 15 décembre 2021, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Colombes a : - constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 juin 2020 n'a pas été réglée dans les deux mois, - constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 15 novembre 2003 entre la société Logirep, d'une part, et M. [C] et Mme [Z], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) est résilié depuis le 5 août 2020, - dit n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [C] et Mme [Z] sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, - ordonné à M. [C] et Mme [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, - dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique, - dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 438-2 du code des procédures civiles d'exécution, - rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, - condamné solidairement M. [C] et Mme [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 656,50 euros par mois, - dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 août 2020, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, - condamné solidairement M. [C] et Mme [Z] à payer à la société Logirep la somme de 4 895,45 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 20 octobre 2021, avec intérêts au taux léga1 à compter du 4 juin 2020 sur la somme de 3369,42 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus, - débouté la société Logirep de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement M. [C] et Mme [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 juin 2020 et celui des assignations du 16 décembre 2020, - dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la décision. Par déclaration reçue au greffe le 4 janvier 2022, M. [C] et Mme [Z] ont interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle : - les a condamnés au paiement de 4 895,45 euros, - a ordonné la libération des lieux, - à défaut, a ordonné leur expulsion. Dans leurs dernières conclusions déposées le 15 mars 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [C] et Mme [Z] demandent à la cour, au visa de l'article 1741 du code civil, de : - constater que les causes du litige ont été réglées, en sorte que la présente instance est sans objet, - infirmer le 'jugement' déféré en toutes ses dispositions, jugeant à nouveau, - dire qu'il n'y a pas lieu à constater l'acquisition de la clause résolutoire, - débouter la défenderesse de l'ensemble de ses demandes principales et reconventionnelles. Dans ses dernières conclusions déposées le 10 mars 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Logirep demande à la cour, au visa des articles 9, 695, 696, 834, 835 et 836 du code de procédure civile, 1103, 1344, 1344-1, 1728, 1741, 1309, 1313 et 1353 du code civil, 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989, L. 441-3, L 442-5, R. 442-13, et R. 441-26 du code de la construction et de l'habitation, et L. 421-1 et L. 131-2 du code des procédures civiles d'exécution, de : - confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a - constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail des locaux, du logement et de la cave à effet du 5 août 2020 et a rejeté la demande de délais ; - ordonné l'expulsion de M. [C] et Mme [Z] et de tous occupants de leur chef au  besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant des locaux ; - l'a autorisé à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobilier garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais risques et périls de M. [C] et Mme [Z] , conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; y ajoutant en actualisation des demandes, - condamner solidairement M. [C] et Mme [Z] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 3 292,36 euros arrêtée au 1er mars 2022 selon décompte émis le 1er mars 2022 au titre des loyers et charges impayés (incluant l'échéance du mois de novembre 2020), assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement du 4 juin 2020 sauf à parfaire en actualisation de la dette ; - les condamner en outre solidairement à lui payer, une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et indexations éventuelles à compter du 1er mars 2022 et jusqu'au départ effectif des lieux, telle qu'ils l'auraient payées si le bail s'était poursuivi ; - les condamner solidairement au paiement d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, faute de quitter les lieux volontairement deux mois après le commandement de quitter les lieux ; - confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [C] et Mme [Z] à lui payer solidairement les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 juin 2020 et celui des assignations du 16 décembre 2020 ; - y ajoutant, condamner solidairement M. [C] et Mme [Z] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement du 29 septembre 2020, les frais d'exécution subséquents, le droit de timbre de 225 euros qui seront recouvrés par Maître [R] [B] ; - débouter M. [C] et Mme [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 mai 2022. Par message RPVA en date du 20 septembre 2022, il a été indiqué aux avocats que la cour envisageait de faire application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 lui permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder des délais de paiement d'office au locataire en mesure de s'acquitter de sa dette locative, leur demandant de faire parvenir leurs observations éventuelles sur ce point avant le 23 septembre. Par note en délibéré du 21 septembre 2022, la société Logirep indique : ' Logirep a pris connaissance du « soit-transmis » indiquant que votre Cour envisageait de faire application des dispositions de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 lui permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder des délais de paiement au locataire en mesure de s'acquitter de sa dette locative. Logirep n'accepte pas la suspension des effets de la clause résolutoire et maintient ses demandes de confirmation de l'ordonnance entreprise. Aucun paiement n'étant intervenu dans le délai de deux mois du commandement, la clause résolutoire est acquise. De plus, l'article 24 de la 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. » Or, il résulte du décompte versé aux débats émis à la date du 21 septembre 2022 que les indemnités d'occupation sont à jour. (pièce 31 ci-annexées : décompte au 21 septembre 2022 faisant apparaître au crédit la somme de 2 euros). L'article 24 est devenu sans objet.' MOTIFS DE LA DÉCISION M. [C] et Mme [Z] exposent au soutien de leur appel qu'ils ont connu des difficultés personnelles ayant entraîné le retard de paiement de leur loyer : Mme [Z], atteinte d'une maladie d'Alzheimer précoce, a dû être admise dans un établissement médicalisé et M. [C] a été licencié pour motif économique de l'emploi qu'il occupait depuis plus de vingt ans. Ils affirment avoir réglé la dette locative, soit la somme de 3 292, 36 euros et se trouver à jour de leurs loyers. La société Logirep fait valoir en réponse que M. [C] et Mme [Z] ne produisent aucune pièce justifiant de leur situation familiale, personnelle et financière et conclut à la confirmation de l'ordonnance querellée. Elle expose que la dette locative s'élève à la somme de 3 296, 36 euros et sollicite la condamnation solidaire des locataires à lui verser cette somme à titre provisionnel. Sur ce, sur la résiliation du bail L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'. Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement. Au cas présent, le contrat de bail du 15 novembre 2003 comprend une clause résolutoire et les appelants ne contestent pas ne pas avoir payé les sommes réclamées aux termes du commandement de payer délivré le 4 juin 2020 dans le délai de 2 mois imparti pour ce faire, ni n'allèguent qu'il aurait été délivré de mauvaise foi. Dès lors, en application des dispositions légales susvisées, il convient de constater que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 5 août 2020. L'ordonnance dont appel sera confirmée en ce qu'elle a procédé à ce constat. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire L'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d'office, d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, les effets de la clause de résiliation étant suspendus durant le cours des délais ainsi accordés. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des historiques du compte de M. [C] et Mme [Z] que ceux-ci ont certes accusé des retards de paiement, mais que, malgré une situation personnelle difficile, ils se sont toujours évertués à procéder à des règlements afin de diminuer leur dette jusqu'à parvenir à l'apurer totalement depuis le mois de mars 2022. Le décompte produit par la société Logirep démontre l'existence d'un solde créditeur des locataires de 2 euros à la date du 15 septembre 2022. Cela démontre la bonne foi de M. [C] et Mme [Z], leurs efforts pour apurer leur dette locative et leur capacité financière à assumer le loyer courant. Compte tenu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [C] et Mme [Z], qu'il conviendra de faire rétroagir au 5 août 2020 et d'en fixer le terme au 15 septembre 2022. Force est de constater qu'à cette date, M. [C] et Mme [Z] avaient apuré leur dette locative, ainsi que le reconnaît la bailleresse, de sorte qu'il convient de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et qu'il n'y a pas lieu à expulsion des locataires ni aux autres mesures subséquentes. Il sera également dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de paiement des loyers et charges. Sur les demandes accessoires Compte tenu de la particularité de la présente procédure, la dette n'ayant été soldée qu'en cours d'appel, il y a lieu de dire que les dispositions de l'ordonnance attaquée relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale seront confirmées et que M. [C] et Mme [Z] seront solidairement tenus aux dépens d'appel tels que limitativement énumérés par l'article 696 du code de procédure civile, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. En équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt contradictoire, Infirme l'ordonnance attaquée sauf en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail et en ses dispositions relatives à l'indemnité procédurale et aux dépens ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Accorde à M. [J] [C] et Mme [O] [Z] des délais de paiement qui de manière rétroactive courront à compter du 5 août 2020 et prendront fin le 15 septembre 2022, Ordonne en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'à l'expiration de ces délais de paiement, Constate qu'au 15 septembre 2022, M. [J] [C] et Mme [O] [Z] se sont libérés de leur dette locative, Dit que dès lors la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, Dit n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité d'occupation, à expulsion de M. [J] [C] et Mme [O] [Z] et à séquestration de leurs meubles, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à paiement formée par la société Logirep à l'encontre de M. [J] [C] et Mme [O] [Z], Rejette la demande de la société Logirep en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne solidairement M. [J] [C] et Mme [O] [Z] aux dépens d'appel, avec application au profit de l'avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,