Cour d'appel, 19 mars 2024. 20/02514

ARRET N°101 CP/KP N° RG 20/02514 - N° Portalis DBV5-V-B7E-GDRX [M] C/ Etablissement Public L'ADMINISTRATION DES FINANCES PUBLIQUES ENCE-ALPES- COTE D'AZUR-BOUCHES DU RHONE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 19 MARS 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02514 - N° Portalis DBV5-V-B7E-GDRX Décision déférée à la Cour : jugement du 04 septembre 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE. APPELANTE : Madame [X] [M] née le [Date naissance 7] 1960 à [Localité 56] [Adresse 2] [Adresse 2] Ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS. Ayant pour avocat plaidant Me Isabelle FOUCHARD, avocat au barreau de RENNES. INTIMEE : ETABLISSEMENT PUBLIC L'ADMINISTRATION DES FINANCES PUBLIQUES poursuites et diligences du Directeur Régionale des Finances Publiques de [Localité 58] [Adresse 47] [Adresse 47] Ayant pour avocat plaidant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS. COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 12 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Claude PASCOT, Président Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE [S] [M] est décédé le [Date décès 8] 2010, laissant pour lui succéder deux enfants, M. [J] [M] et Mme [X] [M]. Lors de sa déclaration d'impôt de solidarité sur la fortune pour les années 2011 et 2012, Mme [X] [M] a déclaré être propriétaire de 50 % de la valeur des immeubles suivants, dépendant de cette succession : - une maison d'habitation de 82 m² habitable sur un terrain de 1792 m² à [Adresse 1], cadastrée section [Cadastre 29], déclarée pour une valeur de 100 000 euros (soit 200 000 euros de valeur en pleine propriété) ; - un immeuble commercial situé [Adresse 4] cadastré section [Cadastre 31] pour une contenance de 2 ares 7 ca (avec un appartement de 33 m² à la même adresse) évalué à 35 000 euros (soit 70 000 euros de valeur en pleine propriété) ; - un immeuble commercial situé [Adresse 27] cadastré section [Cadastre 32] pour une contenance de 4 ares 45 ca (avec un appartement de 85 m² à la même adresse) évalué à 50 000 euros (soit 100 000 euros de valeur en pleine propriété) ; - un immeuble d'une superficie de 1 ha 48 a 32 ca situé à [Localité 55], lieu dit [Localité 53], cadastré section [Cadastre 60], [Cadastre 26] et [Cadastre 3], pour une valeur de 70 000 euros (soit 140 000 euros de valeur en pleine propriété) ; - terrains situés à [Adresse 49], de 630 m² cadastrés section [Cadastre 36] et de 800 m² cadastré section [Cadastre 40] pour une valeur de 75 000 euros et 100 000 euros respectivement en 2011 (soit 150 000 euros et 200 000 euros de valeur en pleine propriété), et 70 000 euros et 90 000 euros en 2011 (soit une valeur en plaine propriété de 320 000 euros au total) - un terrain à bâtir situé [Adresse 12] cadastré section [Cadastre 33], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] d'une superficie totale de 10 a 53 ca déclarés pour 150 000 euros (soit 300 000 euros de valeur en pleine propriété) ; - terrains situés à [Adresse 49], de 4210 m² au total cadastrés section [Cadastre 43], [Cadastre 6], [Cadastre 13], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17] pour une valeur de 292 000 euros au total en 2011 et 265 000 euros en 2012 (soit 584 000 euros et 530 000 euros de valeur en pleine propriété) - terrains situés à [Adresse 49], de 5 078 m², partiellement lotis, cadastrés section [Cadastre 41] à [Cadastre 18], [Cadastre 19] à [Cadastre 20], [Cadastre 21] à [Cadastre 23] pour une valeur de 250 000 euros en 2011 et 220 000 euros en 2012 (soit 500 000 euros et 440 000 de valeur en pleine propriété) ; - une maison d'habitation à [Adresse 2], déclarée pour une valeur de 275 000 euros après application d'un abattement de 30 % pour résidence principale ; ainsi que de biens détenus en pleine propriété à savoir : - des terrains situés à [Adresse 49], de 695 et 612 m² cadastrés section [Cadastre 38], [Cadastre 14] et [Cadastre 37] pour une valeur de 370 000 euros au total. Estimant que cette déclaration était sous-évaluée, et que la résidence principale du contribuable n'était pas [Adresse 2] mais [Adresse 5], le service des impôts des particuliers de [Localité 44] a adressé à Mme [X] [M] le 9 décembre 2014 et le 15 décembre 2015, des propositions de rectification, qui ont fait l'objet d'observations les 9 janvier 2015 et 12 janvier 2016. La commission départementale de conciliation, saisie par les consorts [M] dans le cadre de la contestation des valeurs des immeubles pour l'imposition à l'ISF pour les années 2009 et 2010, s'est réunie le 6 octobre 2015, et a proposé de revoir à la baisse certaines valeurs retenues par l'administration. Ces recommandations suivies par l'administration des finances publiques ont conduit le 25 février 2016 au maintien partiel de la proposition de rectification, puis à l'édition le 31 octobre 2016 d'un avis de mise en recouvrement n°201605183 portant sur la somme de 62 516 euros, soit 26 125 et 27 953 euros de rappel de droits sur 2011 et 2012, 4 075 euros et 4 363 euros de majorations sur les année 2011 et 2012, outre intérêts de retard en application de l'article 1727 du code général des impôts pour mémoire. Après rejet par l'administration le 29 mai 2019 de la réclamation contentieuse du 12 décembre 2018, Mme [X] [M] a par acte d'huissier du 17 juillet 2019 fait assigner le directeur des finances publiques aux fins d'obtenir le dégrèvement des cotisations supplémentaires et pénalités. Par jugement du 4 septembre 2020, dans le dossier n°19/00734, le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne a : Vu la décision de rejet en date du 29 mai 2019 prise par M. le Directeur général des finances publiques ; - déclaré Mme [X] [M] recevable à agir, mais non fondée en ses contestations ; - constaté l'accord des parties sur la valorisation de la maison située à [Localité 55] [Localité 53] cadastrée section [Cadastre 60], [Cadastre 26] et [Cadastre 3] à hauteur de 288.000 euros soit 144.000 euros pour la quote-part de 50 % de Mme [X] [M] ; - débouté Mme [X] [M] du surplus de ses demandes ; - validé la valorisation des biens immobiliers telle que retenue par l'Administration fiscale ; - confirmé le bien fondé de l'Administration fiscale de la reprise des droits en litige et des intérêts de retard, visés par l'article 1727 du code Général des Impôts ; - dit n'y avoir lieu de recourir à une mesure d'expertise ; - débouté Mme [X] [M] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire du présent jugement ; - condamné Mme [X] [M], aux dépens de l'instance. Par déclaration en date du 09 novembre 2020, Mme [X] [M] a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués, intimant la Direction Régionale des Finances Publiques. Par arrêt avant-dire droit du 15 février 2022, la deuxième chambre civile de la cour d'appel de Poitiers a notamment statuer ainsi : - Ordonne avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire confiée à M. [O] [C], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Rennes, demeurant [Adresse 28], [Courriel 45], avec pour mission : - se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, en ce compris le rapport de M. [F] établi à la demande des appelants ; - décrire les caractéristiques des biens suivants : - maison d'habitation [Adresse 1] (construite sur un terrain cadastré section [Cadastre 29] et évaluée aux articles 2 et 3 du rapport d'expertise), - terrains sis [Adresse 52] (cadastrés [Cadastre 36] et BY435 et évalués à l'article 4 du rapport), - terrains sis [Adresse 46] (cadastrés [Cadastre 33] [Cadastre 10] [Cadastre 11] et évalués à l'article 1 du rapport), - terrains sis [Adresse 51] (cadastrés [Cadastre 43] [Cadastre 6] [Cadastre 13] [Cadastre 15] [Cadastre 16] [Cadastre 17] et évalués à l'article 5 du rapport). - terrains sis [Adresse 51] (cadastrés [Cadastre 35] cadastrés section [Cadastre 41] à [Cadastre 18], [Cadastre 19] à [Cadastre 20], [Cadastre 21] à [Cadastre 22], et [Cadastre 24] à [Cadastre 25] et évalués aux articles 6 et 7 du rapport). - donner à la cour tous élément permettant de déterminer au 1er janvier 2011 et au 1er janvier 2012 leur valeur vénale réelle, définie comme le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel au jour du fait générateur de l'imposition et déterminée à partir d'une comparaison tirée de la cession de biens intrinsèquement similaires ; - citer les éléments de comparaison relatifs à des biens intrinsèquement similaires antérieurs à la date du fait générateur de l'impôt retenus pour procéder à cette évaluation ; - faire toute observation utile à la solution du litige. Monsieur [C] a été remplacé par Monsieur [G] qui a remis son rapport définitif le 15 mai 2023. Madame [X] [M], par dernières conclusions après rapport d'expertise transmises par voie électronique en date du 23 janvier 2024, demande à la cour de : - déclarer Madame [X] [M] recevable et bien fondée en ses demandes, - Réformer le jugement rendu le 4 septembre 2020 en première instance par le tribunal judiciaire des Sables d'Olonne en ce qu'il a débouté Madame [X] [M] du surplus de ses demandes, retenu la valorisation des biens immobiliers retenue par l'Administration fiscale, et refusé la demande d'expertise sollicitée par application des dispositions de l'article R 202-3 du livre des procédures fiscales ; - Retenir les valorisations suivantes (qui reviennent à l'appelante à hauteur de sa quote-part de 50%) faisant suite au rapport d'expertise de M. [G] : * Maison d'habitation [Adresse 1] : - après décote de 20%, à 612.904 € - 20% = 490.320 € au 01/01/2011 et à 644.361 €-20% = 515.500 € au 01/01/2012 ; -subsidiairement, si une décote de 10% est retenue, à 612.904 € - 10% = 551.610 € au 01/01/2011 et à 644.361 €-10% = 580.000 € au 01/01/2012. -à titre infiniment subsidiaire 612.904 € au 01/01/2011 et à 644.361 € au 01/01/2012 correspondant aux valeurs de l'expert sans aucune décote, *Terrains sis [Adresse 52] *après décote de 20% pour indivision, le terrain de 630 m² (parcelle [Cadastre 36]) à 144.151 €-20% le 01/01/2011 et à 145.593 €-20% le 01/01/2010 ; - le terrain de 800 m² (parcelle [Cadastre 40]) à 200.483 €-20%le 01/01/2011 et à 202.488 €-20% le 01/01/2012, Soit à un total de 344.634 €-20% = 275.710 € au 01/01/2011 et de 348.081 € 20% = 278.465 € au 01/01/2012 ; *à titre subsidiaire, si une décote de 10% est appliquée, le terrain de 630 m² (parcelle [Cadastre 36]) à 144.151 €-10% le 01/01/2011 et à 145.593 €-10% le 01/01/2010 ; - le terrain de 800 m² (parcelle [Cadastre 40]) à 200.483 €-10%le 01/01/2011 et à 202.488 €-10% le 01/01/2012, Soit à un total de 344.634 €-10% = 310.170 € au 01/01/2011 et de 348.081 € 10% = 313.270 € au 01/01/2012 ; *A titre infiniment subsidiaire, si aucune décote est appliquée, - le terrain de 630 m² (parcelle [Cadastre 36]) à 144.151 € le 01/01/2011 et à 145.593€ le 01/01/2010 - le terrain de 800 m² (parcelle [Cadastre 40]) à 200.483 € le 01/01/2011 et à 202.488 € le 01/01/2012, Soit à un total de 344.634 € au 01/01/2011 et de 348.081 € au 01/01/2012. *Terrains sis [Adresse 46] : * après décote de 20% pour indivision, 406.606 € - 20% = 325.285 € au 01/01/2011 et à 411.892 € - 20% = 329.515 € au 01/01/2012 €, *à titre subsidiaire, si une décote de 10% est appliquée, 406.606 € - 10% = 365.945 € au 01/01/2011 et à 411.892 € - 10% = 370.700 € au 01/01/2012 €, * A titre infiniment subsidiaire, si aucune décote est appliquée, 406.606 € au 01/01/2011 et à 411.892 € au 01/01/2012 €. *Terrains sis [Adresse 51] (cadastrés [Cadastre 43] [Cadastre 6] [Cadastre 13] [Cadastre 15] [Cadastre 16] [Cadastre 17]) : * après décote de 20% pour indivision 809.449 €-20% = 647.560 € au 01/01/2011 et à 817.544 €-20% = 654.035 € au 01/01/2012, *à titre subsidiaire, si une décote de 10% est appliquée 809.449 €-10% = 728.500 € au 01/01/2011 et à 817.544 €-10% = 735.790 € au 01/01/2012, * A titre infiniment subsidiaire, si aucune décote est appliquée, 809.449 € au 01/01/2011 et à 817.544 € au 01/01/2012. *Terrains sis [Adresse 50] et [Adresse 48] (cadastrés [Cadastre 41] et [Cadastre 42] et suivants) : 1- Parcelle [Cadastre 41] : * après décote de 20% pour indivision 160.993 €-20% = 128.800 € au 01/01/2011 et à 169.059 €-20% = 135.250 € au 01/01/2012, *à titre subsidiaire, si une décote de 10% est appliquée 160.993 €-10% = 144.895 € au 01/01/2011 et à 169.059 €-10% = 152.153 € au 01/01/2012, * A titre infiniment subsidiaire, si aucune décote est appliquée, 160.993 € au 01/01/2011 et à 169.059 € au 01/01/2012. 2- Autres parcelles [Cadastre 42] et suivants d'une superficie de 5.361 m2 : * après décote de 20% pour indivision 973.690 €-20% = 778.950 € au 01/01/2011 et à 976.706 €-20% = 781.365 € au 01/01/2012, *à titre subsidiaire, si une décote de 10% est appliquée 973.690 €-10% = 876.320 € au 01/01/2011 et à 976.706 €-10% = 879.035 € au 01/01/2012, * A titre infiniment subsidiaire, si aucune décote est appliquée, 973.690 € au 01/01/2011 et à 976.706 € au 01/01/2012. - Prononcer en conséquence à raison des biens restant en litige le dégrèvement des cotisations ISF et pénalités correspondants mises à la charge de Madame [X] [M], Pour le surplus, - Appliquer a minima un abattement de 20% sur la valeur du local commercial et de l'appartement (construits sur un terrain cadastré section [Cadastre 30]) situés [Adresse 4] et [Adresse 27], de sorte que soient retenues les valeurs suivantes : - [Adresse 4] : 84.000 € ' 20% = 67.200 €, soit 33.600 € pour la quote-part de 50% de Madame [X] [M] ; - [Adresse 27] : 244.000 € ' 20% = 195.200 €, soit 97.600 € pour la quote-part de 50% de Madame [X] [M], - Retenir pour la quote-part de Madame [X] [M] les valeurs de 314.280 € (392.850 ' 20%) et 285.712 € (357.140-20%) respectivement au titre de l'ISF 2011 et 2012 pour la MAISON d'HABITATION située [Adresse 2] après application d'un abattement de 20% pour indivision, ou, à titre subsidiaire, si une décote de 10% était retenue, à respectivement 353.565 € et 321.426 €. - Retenir la valorisation globale de 475.448 € et 479.336 € respectivement au titre de l'ISF 2011 et 2012 pour les terrains sis [Adresse 49] (figurant au cadastre [Cadastre 38] [Cadastre 39] et [Cadastre 37]) - Débouter la Direction Générale des Finances Publiques de toutes demandes contraires aux présentes écritures, - Condamner la Direction Générale des Finances Publiques à verser Madame [X] [M] la somme de 10.000 € au titre des frais non compris dans les dépens sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - Mettre les entiers dépens-lesquels comprendront la taxation des frais d'expertise- à la charge de l'Etat, pris en la personne du Directeur Général des Finances Publiques. L'Administration fiscale, par dernières conclusions après rapport d'expertise transmises par voie électronique en date du 15 janvier 2024, demande à la cour de : - Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire des Sables d'Olonne précité en toutes ses dispositions. Et statuant à nouveau : - Rejeter la totalité des demandes de l'appelante ; - Valider les valorisations par l'administration des biens immobiliers en litige ; - Confirmer le bien-fondé par l'administration de la reprise des droits en litige et des intérêts de retard visés par l'article 1727 du CGI ; - Condamner l'appelante aux entiers dépens de l'instance ; - Dire et juger que les frais entraînés par la constitution d'avocat de la partie adverse resteront à sa charge ; - Rejeter les demandes fondées sur les articles 700 du code de procédure civile ; - Condamner Mme [M] au paiement à l'administration d'une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Si la cour devait retenir les arguments de la partie adverse : - Limiter le dégrèvement au surplus sur les biens laissés en litige. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. L'ordonnance de clôture a été rendue le 08 février 2024. MOTIVATION DE LA DECISION : 1. Sur la maison d'habitation située [Adresse 1] : L'ensemble de la parcelle de 1792 m² et la maison, construite en 1971, ont fait l'objet d'une déclaration pour une valeur globale de 205.000 euros pour les années 2009 et 2010. Ce bien immeuble est composé de deux éléments : -en partie nord, un ensemble à usage d'habitation loué, -en partie sud, un terrain potentiellement constructible L'expert a retenu une méthode consistant à évaluer séparément la partie nord du bien, et la partie sud, puis à faire la somme des deux. Il a retenu un abattement de 10% pour frais d'individualisation et de viabilisation. Il en arrive aux valeurs suivantes : 1er janvier 2011 1er janvier 2012 Nord 225.132 € 241.849 € Sud 455.872,62 € 474.107,52 € Total 681.004,62 € 715.956,52 € Abattement 10% 612.904,16 € 644.360,87 € Madame [M] demande à la cour : -de retenir les chiffres proposés par l'expert mais d'appliquer une décote supplémentaire au motif que l'existence contigüe d'une salle de sport édifiée en limite de terrain constitue une nuisance tant visuelle que sonore. - d'appliquer une décote supplémentaire de 10 % et 20 % au titre de la dévalorisation du bien en raison de sa situation d'indivision. L'Administration fiscale réplique que : -le caractère détachable du terrain et de la maison n'est plus contesté à ce stade de la procédure, -la valorisation réalisée par l'expert s'appuie sur des comparaisons postérieures aux faits générateurs en l'espèce ainsi que sur une « évolution statistique du marché aux valeurs déterminées en 07/2010 » non explicitée, - l'expert a appliqué un abattement de 10 % pour « frais d'individualisation et de viabilisation » également non explicités, - les comparaisons proposées par l'Administration fiscale sont davantage pertinentes et justifient la valorisation initialement retenue de 704.258 euros, - la partie adverse ne justifie pas en quoi la contiguïté à une salle de sport municipale serait un facteur de réduction de la valeur des biens en litige. - il n'existe aucune disposition légale ou jurisprudentielle obligeant l'administration à appliquer un abattement de 20 % tenant compte de la situation d'indivision. Ces moyens appellent les observations suivantes. S'agissant du caractère détachable du terrain et de la maison, le jugement dont appel indique en page 5 : 'Cette maison (...) a fait l'objet d'une évaluation distincte de son assiette (...). Les parties sont aujourd'hui d'accord pour cette évaluation séparée '. Cette évaluation séparée n'est pas remise en cause par Madame [M]. La cour ne pourra dans ces conditions qu'approuver l'expert en ce qu'il a procédé à deux évaluations différenciées. Un abattement de 10 % est parfaitement justifié dans l'hypothèse retenue d'une évaluation distincte du bien (maison en partie nord / terrain potentiellement constructible) car en cas de cession de l'ensemble en deux biens distincts, il serait nécessaire de mettre en place un dispositif de séparation entre les deux fonds aux fins de les individualiser et de viabiliser le terrain non bâti et potentiellement constructible. Les éléments de comparaison retenus par l'expert en pages 25 et 26 pour la partie nord, et 27 pour la partie sud seront retenus en ce qu'ils portent sur des biens certes non strictement identiques, mais présentant des caractéristiques similaires au bien litigieux, quand bien même les transactions de comparaison n'ont pas eu lieu précisément au cours des années 2011 et 2012. S'agissant de l'implantation d'une salle de sport à proximité, non seulement Madame [M] ne démontrent pas en quoi cette entreprise générerait des nuisances. Quand bien même existeraient-elles, l'expert les a prises en compte en ce qu'il a précisé dans son rapport, en réponse à un dire : ' nous prenons acte de ce dire qui n'apporte aucun élément nouveau de nature à modifier nos conclusions initiales, cet élément étant connu de l'expert qui a précisément et intégralement visité les lieux le 22 avril 2022". S'agissant enfin de la décote sollicitée au titre de la situation d'indivision, la cour constate que cette circonstance est indifférente en ce que l'appelante n'établit pas en quoi la valeur du bien litigieux serait moindre du fait de sa nature de bien indivis, seule la minoration de la valeur pouvant être prise en compte au titre d'une demande d'abattement. Or en l'occurrence, l'offre que peut faire un acquéreur potentiel sur le marché immobilier ne dépend nullement de la nature propre ou indivise du bien concerné. La cour ne voit donc aucun motif à faire bénéficier les co-indivisaires d'une réduction de la valorisation des biens concernés de ce chef. Pour l'ensemble de ces raisons, la cour retiendra, au titre de la maison d'habitation sise [Adresse 1] les valeurs suivantes : -au 1er janvier 2011 : 612.904,16 € -au 1er janvier 2012 : 644.360,87 €. 2. Sur les terrains situés [Adresse 52] : Les deux biens encore en litige sont des terrains à bâtir non viabilisés, en front de mer, dont les caractéristiques sont les suivantes : -parcelle [Cadastre 36] : -superficie de 630 m², -façade maritime sur 23 mètres, -proximité d'un parking municipal, d'une cale à bateaux et de toilettes publiques, -parcelle [Cadastre 40] : -superficie de 800 m², -façade maritime sur 31 mètres. L'administration a initialement retenu une valeur de ces parcelles de 762.190 euros. L'expert a retenu : - pour la parcelle [Cadastre 36], une valeur de 144.151 euros (2011) et 145.593 euros (2012) ; - pour la parcelle [Cadastre 40], une valeur de 200.483euros (2011) et 202.488 euros (2012) ; soit à un total de 344.634 euros pour l'année 2011 et de 348.081 euros pour l'année 2012. Madame [M] se range à cette valorisation et demande l'application d'une décote supplémentaire de 10 % et 20 % en raison de la dévalorisation du bien liée à sa situation d'indivision. L'Administration fiscale maintient sa valorisation initiale et fait valoir à cette fin que : -la valorisation réalisée par l'expert est contestable en ce qu'elle s'appuie sur les termes de comparaison retenus par le premier expert mandaté par l'appelante ainsi que sur une ' évolution statistique du marché aux valeurs déterminées en 07/2010" non explicitée, -la valorisation réalisée par l'expert est également contestable en ce qu'elle se fonde sur des éléments de comparaison postérieurs à la date du fait générateur en l'espèce, -l'application d'un abattement de 10 % pour 'pour frais d'individualisation et de viabilisation' n'est pas explicité, -le caractère exceptionnel des terrains litigieux nécessite, pour leur évaluation, de se fonder sur des transactions intervenues dans un cadre territorial plus vaste que la seule commune de [Localité 34], avec des terrains présentant des caractéristiques semblables. - il n'existe aucune disposition légale ou jurisprudentielle obligeant l'administration à appliquer un abattement de 20 % tenant compte de la situation d'indivision. Ces moyens appellent les observations suivantes. Le fait que M. [G] ait pu recourir à des termes de comparaison retenus par un premier expert mandaté par l'appelante, ne rend pas nécessairement suspects lesdits termes de comparaison. Il convient en effet de rappeler que l'expert judiciaire est un auxiliaire de justice indépendant et impartial et il a pu légitimement prendre en considération et donc valider des transactions comparables déjà identifiées par un professionnel local de l'immobilier. La cour observe en outre que M. [G] n'a pas manqué d'écarter deux références retenues par l'expert privé en ce qu'elles portaient sur des parcelles très éloignées du bord de mer (page 36 de l'expertise). Contrairement à ce qu'affirme l'administration fiscale, l'expert judiciaire, explicite en pages 37 38 et 39 la méthode utilisée pour parvenir à son évaluation finale : -prise en compte d'abattements (grande surface, proximité viviers, sanitaires) ou de plus values (Vue mer), -évolution des prix constatée pour limiter à 1% la hausse de la valeur des biens à bâtir en général, portée à 2% lorsqu'il s'agit d'un bien avec vue sur mer. Les éléments de comparaison retenus par l'expert en page 36 portent sur des biens certes non strictement identiques, mais présentant des caractéristiques similaires au bien litigieux, et ont été cédés dans une période de temps voisine du fait générateur dans la présente affaire. Si l'administration fiscale prétend qu'en raison du caractère exceptionnel de ces terrains (façade maritime) des transactions intervenues dans un cadre territorial plus vaste que la seule commune de [Localité 34] méritent d'être prises en considération, force est de constater qu'au sein d'un même département, il existe une grande variété de sites et des comparaisons entre les transactions sur [Localité 34] d'une part, et [Localité 54] ou l'île de [Localité 57] d'autre part ne sont pas pertinentes. Les parcelles litigieuses étant des terrains nus, il est constant que des frais d'individualisation et de viabilisation sont à envisager et méritent d'être pris en compte. Enfin, le moyen tiré de la situation d'indivision appelle les mêmes observations que celles développées ci-dessus à propos de la maison d'habitation sis [Adresse 1] et auxquelles la cour se réfère expressément. Pour l'ensemble de ces raisons, la cour retiendra pour les parcelles [Cadastre 36] et [Cadastre 40] une valeur totale de 344.634 euros pour l'année 2011 et de 348.081 euros pour l'année 2012. 3. Sur les terrains situés [Adresse 46] : Ces terrains figurant au cadastre [Cadastre 33], [Cadastre 10], [Cadastre 11] respectivement pour une superficie de 423 m2, 154 m2 et 476 m2 soit une surface totale de 1.053 m2. Ces parcelles contiguës sont face mer sur 36,5 mètres et en angle avec le boulevard des Muguets offrant une façade latérale de 26 mètres. Le terrain est aujourd'hui grevé d'une zone non aedificandi de 258 m2. L'Administration fiscale a initialement retenu une valorisation de 605.000 euros pour les années 2011 et 2012. Dans son rapport, l'expert évalue ces parcelles à une valeur de : - 406.606 euros pour l'année 2011, - 411.892 euros pour l'année 2012. Madame [M] se range à cette valorisation. Elle fait valoir que ces terrains ont été vendus le 26 octobre 2018 au prix de 450.000 euros et sollicite l'application d'une décote supplémentaire de 10 % et 20 % en raison de la dévalorisation du bien liée à sa situation d'indivision. L'Administration fiscale maintient son évaluation initiale et fait valoir à cette fin que : -la valorisation réalisée par l'expert s'avère tout à fait contestable car il s'appuie sur les termes de comparaison retenus par le premier expert missionné par la partie adverse ainsi que sur une « évolution statistique du marché aux valeurs déterminées en 07/2010 » non explicitée. -les termes de comparaison proposées par l'Administration fiscale sont pertinents. En effet, s'agissant de biens à caractère exceptionnel avec vue imprenable sur la mer, le marché immobilier en la matière est extrêmement limité sur la commune de [Localité 59]. Cet état de fait justifie la recherche de transactions dans un cadre territorial plus vaste à savoir le marché côtier départemental, la jurisprudence acceptant la différence de situation, si les terrains présentent des caractéristiques semblables. -le fait que les terrains à évaluer soient grevés d'une zone non aedificandi ne constitue pas un élément de moins-value propre à ces derniers, puisque les parcelles prises en comparaison sont également grevées par la même zone. -le prix de vente de ces terrains en 2018 ne saurait être transposé aux présentes évaluations concernant les années 2011 et 2012, - il n'existe aucune disposition légale ou jurisprudentielle obligeant l'administration à appliquer un abattement de 20 % tenant compte de la situation d'indivision. Ces moyens appellent les mêmes observations que celles développées ci-dessus à propos de la maison d'habitation sis [Adresse 1] et auxquelles la cour se réfère expressément. En outre, si comme l'affirme l'administration fiscale, la valeur d'un terrain peut varier avec le temps, il n'en reste pas moins que la vente réalisée en 2018 révèle que l'ordre de grandeur dans lequel se situe la valeur des biens litigieux est plus proche de l'estimation expertale que de celle initialement retenue par l'administration. Pour l'ensemble de ces raisons, la cour retiendra pour les parcelles cadastrées [Cadastre 33], [Cadastre 10], [Cadastre 11] une valeur de 406.606 euros pour l'année 2011 et de 411.892 euros pour l'année 2012. 4. Sur les terrains situés [Adresse 51] : Ces terrains à bâtir non viabilisés en deuxième rideau de la corniche figurant au cadastre [Cadastre 43], [Cadastre 6], [Cadastre 13], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17] pour une superficie de 4.210 m2. L'Administration fiscale a initialement retenu une valorisation de 1.204.000 euros. Dans son rapport, l'expert évalue ces terrains à : - 809.450 euros pour l'année 2011, - 817.545 euros pour l'année 2012. Monsieur [M] se range à cette valorisation et sollicite l'application d'une décote supplémentaire de 10 % et 20 % en raison de la dévalorisation du bien liée à sa situation d'indivision. L'Administration fiscale maintient celle initialement retenue. Elle fait valoir à cette fin que : - la valorisation réalisée par l'expert est contestable en ce qu'elle s'appuie sur des termes de comparaison retenus par le premier expert missionné par la partie adverse ainsi que sur 'une évolution statistique du marché aux valeurs déterminées en 07/2010" non explicitée. - l'expertise ne repose que sur deux ventes, éloignées de 120 et 330 mètres de la mer, leur apportant une moins-value certaine par rapport aux biens du contribuable situés à seulement 30 à 50 mètres de la mer, - il n'existe aucune disposition légale ou jurisprudentielle obligeant l'administration à appliquer un abattement de 20 % tenant compte de la situation d'indivision. Ces moyens appellent les mêmes observations que celles développées ci-dessus à propos des parcelles situées [Adresse 52] et auxquelles la cour se réfère expressément. Pour l'ensemble de ces raisons, la cour retiendra pour les parcelles cadastrées [Cadastre 43], [Cadastre 6], [Cadastre 13], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17] une valeur de 809.450 euros pour l'année 2011 et de 817.545 euros pour l'année 2012. 5. Sur les terrains situés [Adresse 50] et [Adresse 48] : Ces terrains à bâtir non viabilisés figurent au cadastre section [Cadastre 41], [Cadastre 42] à [Cadastre 23] pour une superficie de 11.202 m2. L'Administration fiscale a retenu les valeurs suivantes : - Terrain [Cadastre 41] : * 269.468 euros pour l'année 2011 * 260.176 euros pour l'année 2012 - Terrains [Cadastre 42] et suivants : * 969.898 euros pour 2011 * 1.055.444 euros pour 2012 Dans son rapport, l'expert évalue ces terrains à : - Terrain [Cadastre 41] : * 160.993 euros pour l'année 2011, * 169.059 euros pour l'année 2012. - Terrains [Cadastre 42] à [Cadastre 23] : * 973.769 euros pour l'année 2011 * 976.706 euros pour l'année 2012. Madame [M] se range à cette valorisation et sollicite l'application d'une décote supplémentaire de 10 % et 20 % en raison de la dévalorisation du bien liée à sa situation d'indivision. L'Administration fiscale maintient celle initialement retenue. Elle fait valoir à cette fin que : - La valorisation réalisée par l'expert est contestable en ce qu'elle s'appuie sur les termes de comparaison retenus par le premier expert missionné par la partie adverse ainsi que sur une « évolution statistique du marché aux valeurs déterminées en 07/2010 » non explicitée. - l'expertise ne repose que sur deux ventes, éloignées de 120 et 330 mètres de la mer, leur apportant une moins-value certaine par rapport aux biens des contribuables situés à seulement 30 à 50 mètres de la mer, - il n'existe aucune disposition légale ou jurisprudentielle obligeant l'administration à appliquer un abattement de 20 % tenant compte de la situation d'indivision. Ces moyens appellent les mêmes observations que celles développées ci-dessus à propos de la maison d'habitation sis [Adresse 1] et auxquelles la cour se réfère expressément. Pour l'ensemble de ces raisons, la cour retiendra pour la parcelle cadastrée [Cadastre 41] une valeur de 160.993 euros pour l'année 2011 et de 169.059 euros pour l'année 2012 et une valeur de 973.769 euros pour l'année 2011 et de 976.706 euros pour l'année 2012 pour les parcelles cadastrées [Cadastre 42] à [Cadastre 23]. La cour retiendra ainsi une valeur totale de 1.134.762 euros pour l'année 2011 et de 1.145.765 euros pour l'année 2012. 6. Sur les locaux commerciaux Les parties s'accordent sur le mode de valorisation, fondé sur le rendement locatif moyen de 10 % proposé par la Commission départementale qui a précisé (pièce n°8 de l'appelante) : « la Commission indique que la valeur du local commercial ne peut être dissociée de celle de l'appartement. Elle estime que la valeur vénale globale proposée par l'Administration par référence à des cessions de biens intrinsèquement similaires est excessive et doit être corrigée dans la mesure où le taux de rentabilité moyen admissible pour un tel immeuble est d'environ 10% ». Les valorisations à retenir sont donc les suivantes : - [Adresse 4] : loyer de 8.400 euros/0,1 = 84.000 euros - [Adresse 27] : loyer de 24.372 euros/0,1 = 244.000 euros - [Adresse 9] : loyer de 31.548 euros/0,1 = 315.000 euros. L'appelante sollicite l'application d'un abattement de 20 % sur les valeurs initiales. Elle fait valoir à cette fin que la Commission de conciliation aurait omis de prendre en compte le caractère indissociable des biens aux trois adresses : -d'un point de vue juridique car les biens sont loués en totalité par bail commercial, -d'un point de vue physique car l'appartement n'est accessible que par le local commercial. Madame [M] sollicite par ailleurs l'application d'une décote supplémentaire de 10 % et 20 % en raison de la dévalorisation du bien liée à sa situation d'indivision. La cour constate que dans son appréciation qui recueille l'adhésion de l'ensemble des deux parties, la Commission de conciliation a déjà pris en considération la spécificité des locaux de nature mixte en indiquant que 'la valeur du local commercial ne peut être dissociée de celle de l'appartement'. Aucune circonstance ne permet de justifier un abattement de 20% sur la valeur ainsi arrêtée. S'agissant enfin de la décote sollicitée au titre de la situation d'indivision, ce moyen appelle les mêmes observations que celles développées ci-dessus à propos de la maison d'habitation sis [Adresse 1] et auxquelles la cour se réfère expressément. Pour l'ensemble de ces raisons, la cour retiendra les valeurs suivantes pour les années 2011 et 2012 : - [Adresse 4] : 84.000 euros - [Adresse 27] : 244.000 euros - [Adresse 9] : 315.000 euros. 7. Sur la maison située [Adresse 2] au titre de l'ISF 2011 et 2012 : La maison située [Adresse 2] est un bien indivis sur lequel Madame [M] détient une quote-part de 50%. Ce bien, qui n'a pas fait l'objet d'une expertise, a été déclaré pour une valeur de 550.000 euros pour l'année 2011 et 500.000 euros pour l'année 2012. L'administration fiscale retient les valorisations suivantes : - 785.700 euros pour l'année 2011, - 714.280 euros pour l'année 2012. Madame [M] sollicite : - la valorisation de sa quote-part à : * 392.850 euros pour l'ISF 2011, * 357.140 euros pour l'ISF 2012, avec application d'une décote pour indivision de 20 % à titre principal et de 10 % à titre subsidiaire. Madame [M] reconnaît : - que la valeur déclarée par son père était de 550.000 euros, - que cette valeur tenait compte d'un abattement de 30 % au titre de sa résidence principale, abattement auquel elle ne peut pas prétendre. Pour l'année 2012, elle entend bénéficier de la rectification accordée à son frère qui a abouti à la valeur de 357.140 euros. L'Administration fiscale maintient les valorisations initialement retenues et fait valoir que : - en raison du secret fiscal, elle ne peut appliquer à Madame [M] les mêmes modalités d'évalution qu'à son frère, - il n'existe aucune disposition légale ou jurisprudentielle obligeant l'administration à appliquer un abattement de 20 % tenant compte de la situation d'indivision. Ces moyens appellent les observations suivantes. Le moyen tiré de la situation d'indivision appelle les mêmes observations que celles développées ci-dessus à propos de la maison d'habitation sis [Adresse 1] et auxquelles la cour se réfère expressément. Pour l'année 2011, Madame [X] [M] et l'Administration fiscale s'accordent sur la valorisation à prendre en compte à savoir 785.000 euros (soit une quote-part de 392.850 euros). Pour l'année 2012, l'Administration fiscale ne conteste pas que la valorisation sur ce bien pour Monsieur [J] [M], indivisaire à droit égal avec l'appelante, est de 357.140 euros. Il conviendra donc de retenir la même somme pour Madame [X] [M] et de valoriser la maison à la somme globale de 714.280 euros (soit une quote-part de 357.140 euros). Par conséquent, la cour retiendra pour la maison située [Adresse 2] les valeurs de 785.700 euros pour l'année 2011 et 714.280 euros pour l'année 2012. 8. Sur la demande concernant les terrains situés [Adresse 49] : Ces terrains à bâtir non viabilisés figurent au cadastre section [Cadastre 38], [Cadastre 14] et [Cadastre 37] pour une superficie totale de 1.944 m². Ils n'ont pas fait l'objet d'une expertise. L'Administration fiscale a retenu une valeur de 1.150.840 euros. Madame [M] sollicite les valorisations suivantes : - pour les parcelles [Cadastre 38] et [Cadastre 39], une valorisation équivalente au prix moyen au m² retenu par l'expert judiciaire la parcelle [Cadastre 40], soit 251 €/m2 au 1er janvier 2011 et 253 €/m² au 1er janvier 2012 ; - pour la parcelle [Cadastre 37], une valorisation équivalente au prix moyen au m² retenu par l'expert judiciaire pour la parcelle [Cadastre 36], soit 229 €/m² au 1er janvier 2011 et 231€/m² au 1er janvier 2012. L'Administration fiscale maintient celle initialement retenue. Elle fait valoir à cette fin que les termes de comparaison qu'elle propose sont pertinents. En effet, s'agissant de biens à caractère exceptionnel avec vue imprenable sur la mer, le marché immobilier en la matière est extrêmement limité sur la commune de [Localité 59]. Cet état de fait justifie la recherche de transactions dans un cadre territorial plus vaste à savoir le marché côtier départemental, la jurisprudence acceptant la différence de situation, si les terrains présentent des caractéristiques semblables. Ces moyens appellent les observations suivantes. Si l'Administration fiscale prétend qu'en raison du caractère exceptionnel de ces terrains (façade maritime) des transactions intervenues dans un cadre territorial plus vaste que la seule commune de [Localité 34] méritent d'être prises en considération, force est de constater qu'au sein d'un même département, il existe une grande variété de sites et des comparaisons entre les transactions sur [Localité 34] d'une part, et [Localité 54] ou l'île de [Localité 57] d'autre part ne sont pas pertinentes. A contrario, les éléments de comparaison retenus par l'appelante sont pertinents en ce qu'ils se fondent sur le rapport d'expertise judiciaire et portent sur des parcelles situées dans l'alignement de celles litigieuses (pièce n° 11 de l'appelante). Ainsi, la cour retiendra les valeurs suivantes : - [Cadastre 38] : 172.688 euros pour l'année 2011 et 174.064 euros pour l'année 2012, - [Cadastre 39] : 172.688 euros pour l'année 2011 et 174.064 euros pour l'année 2012, - [Cadastre 37] : 130.072 euros pour l'année 2011 et 131.208 euros pour l'année 2012, Soit un total de 475.448 euros pour l'année 2011 et 479.336 euros pour l'année 2012. ***** S'agissant des dépens, la cour constate que la valorisation des biens litigieux telle que proposée par l'expertise judiciaire est sensiblement identique à celle du premier expert, mandaté par l'appelante. Dès lors, les dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire, seront laissés à la charge de l'Administration fiscale. Chaque partie succombant partiellement, il apparaît équitable qu'elles conservent chacune la part de leurs frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La Cour Vu l'arrêt de la cour de céans en date du 15 février 2022 ordonnant une expertise, Vu le rapport d'expertise de M. [G], Statuant dans les limites de l'appel, Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a : - validé la valorisation des biens immobiliers telle que retenue par l'Administration fiscale, - condamné Madame [X] [M] aux dépens de l'instance, Statuant à nouveau sur ces points et y ajoutant, Retient les valorisations suivantes : Maison d'habitation [Adresse 1] : -au 1er janvier 2011 : 612.904 € -au 1er janvier 2012 : 644.361 €, Terrains sis [Adresse 52] pris ensemble (cadastrés [Cadastre 36] et [Cadastre 40]) : -au 1er janvier 2011 : 344.634 euros, -au 1er janvier 2012 : 348.081 euros Terrains sis [Adresse 46] pris ensemble (cadastrés [Cadastre 33], [Cadastre 10] et [Cadastre 11]) : - au 1er janvier 2011 : 406.606 euros, - au 1er janvier 2012 : 411.892 euros, Terrains sis [Adresse 51] pris ensemble (cadastrés [Cadastre 43], [Cadastre 6], [Cadastre 13], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17]) : - au 1er janvier 2011 : 809.450 euros, - au 1er janvier 2012 : 817.545 euros, Terrains sis [Adresse 50] et [Adresse 48] (cadastrés [Cadastre 41], [Cadastre 42] à [Cadastre 23]) : - au 1er janvier 2011 : 1.134.762 euros, - au 1er janvier 2012 : 1.145.765 euros, Locaux commerciaux et appartement situés : - [Adresse 4] : 84.000 euros pour les années 2011 et 2012, - [Adresse 27] : 244.000 euros pour les années 2011 et 2012, - [Adresse 9] : 315.000 euros pour les années 2011 et 2012, Maison d'habitation [Adresse 2] : - au 1er janvier 2011 : 785.700 euros, - au 1er janvier 2012 : 714.280 euros, Terrains sis [Adresse 49] (cadastrés [Cadastre 38], [Cadastre 39] et [Cadastre 37]) : - au 1er janvier 2011 : 475.448 euros, - au 1er janvier 2012 : 479.336 euros, Dit que ces valeurs seront prises en compte quant au dégrèvement des cotisations ISF 2011 et 2012 et pénalités correspondants mis à la charge de Madame [X] [M], étant entendu que s'agissant des biens indivis, sa quote-part est de 50 %, Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ni en première instance, ni en cause d'appel, Condamne la Direction Régionale des finances publiques de Provence-Alpes Cote d'Azur Bouches du Rhône aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'expertise judiciaire, Rejette toute demande plus ample ou contraire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,