Cour d'appel, 21 novembre 2022. 22/00654

ARRÊT DU 21 Novembre 2022 HL / NC --------------------- N° RG 22/00654 N° Portalis DBVO-V-B7G -DAYO --------------------- [W] [D] [T] [U] C/ SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT ------------------ GROSSES le aux avocats ARRÊT n° COUR D'APPEL D'AGEN Chambre Civile LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur [T] [G] [U] né le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 8] de nationalité française Madame [W] [A] [V] [D] née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 9] (Drome) de nationalité française domiciliés ensemble : [Adresse 7] [Localité 6] représentés par Me Erwan VIMONT, membre de la SCP LEX ALLIANCE, avocat au barreau d'AGEN APPELANTS d'un jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'AUCH en date du 13 juillet 2022, RG 22/00002 D'une part, ET : SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT pris en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Anne-Laure PRIM, SELARL PGTA, avocate postulante au barreau du GERS et la SELARL ABR & Associés, avocat plaidant inscrit au barreau de BORDEAUX INTIMÉE D'autre part, COMPOSITION DE LA COUR : l'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 19 septembre 2022 devant la cour composée de : Présidente : Valérie SCHMIDT, Conseiller, Assesseurs : Cyril VIDALIE, Conseiller Hervé LECLAINCHE, magistrat honoraire qui a fait un rapport oral à l'audience Greffière : Lors des débats : Charlotte ROSA , adjointe administrative faisant fonction Lors de la mise à disposition : Nathalie CAILHETON ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ' ' ' EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte reçu le 21 mars 2008 par Me [F], Notaire à [Localité 6], la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MIDI PYRENEES FINANCIERE REGIONALE a consenti à Mme [W] [D] et M. [T] [U], tenus solidairement, un prêt de 226 712 €, remboursable en 300 mensualités, au taux nominal de 5,4%. Les emprunteurs ayant cessé le remboursement régulier de l'emprunt, la SA CREDIT IMMOBILIER FRANCE DEVELOPPEMENT, venue aux droits de la société prêteuse, a fait saisir sur les consorts [D]-[U] un immeuble sis à [Adresse 7], et cadastré section [Cadastre 5] pour une contenance de 01a 24 ca. Par acte d'huissier du 4 Novembre 2021, la SA CREDIT IMMOBILIER FRANCE DEVELOPPEMENT a fait délivrer aux débiteurs un commandement aux fins de saisie immobilière publié le 21 décembre 2021. La somme réclamée s'élevait à 166 141,02 €, arrêtée au 21 Septembre 2021, outre intérêts et frais jusqu'à parfait règlement, dont une pénalité conventionnelle de 9 994,89 €. L'audience d'orientation a été tenue le 22 juin 2022. Par jugement sur incident et d'orientation du 13 juillet 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Auch a notamment : - Rejeté l'exception de nullité du commandement soulevée par les débiteurs saisis ; - Mentionné que le montant retenu de la créance s'élevait à la somme de 166 041,02 € outre les intérêts à échoir depuis le 22 septembre 2021 et les frais ; - Ordonné la vente du bien saisi ; - Fixé la date de l'adjudication au 9 novembre 2022 ; - Commis Me [M], Huissier de Justice à [Localité 6], afin de faire visiter les lieux, - Débouté les consorts [D]-[U] du surplus de leurs prétentions, tendant à voir réduire la pénalité conventionnelle et à se voir accorder un délai de grâce de deux ans. Par déclaration au greffe du 8 août 2022 Mme [D] et M. [U] ont relevé appel sur tous ces points. Par ordonnance du 17 août 2022 ils ont été autorisés à assigner le créancier poursuivant à jour fixe pour l'audience du 19 septembre 2022. Cette assignation a été délivrée à personne morale le 30 août 2022. Par conclusions déposées le 11 août 2022, ils demandent à la Cour : - De réformer le jugement dans toutes ses dispositions ; - De prononcer la nullité du commandement de payer du 4 novembre 2021 ; - De débouter la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de toutes ses demandes ; Subsidiairement, - De réduire la clause pénale à de plus justes proportions ; - D'autoriser la vente amiable ; En toute hypothèse, - De condamner la SA CREDIT IMMOBILIER FRANCE DEVELOPPEMENT au paiement d'une indemnité de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Pour voir prononcer la nullité du commandement de payer, ils soutiennent que la SA CREDIT IMMOBILIER FRANCE DEVELOPPEMENT ne justifie pas d'un titre exécutoire, car le commandement de payer ne mentionne nullement que l'acte notarié serait revêtu de la formule exécutoire exigée par l'article 502 du code de procédure civile. Ils soutiennent par ailleurs que la déchéance du terme n'était pas acquise faute de mise en demeure préalable au commandement. Subsidiairement, ils invoquent l'article 1231-5 du code civil et soutiennent que la pénalité conventionnelle est manifestement excessive, car la crise sanitaire ayant obligé Mme [D] à fermer deux fois l'école de danse qu'elle exploite depuis 1983 a rendu impossible le remboursement du prêt aux échéances convenues, ses revenus étant peu importants. Sur leur projet de vente amiable, ils exposent qu'ils ont donné un mandat de vente à un agent immobilier le 26 avril 2022 ; qu'ils ont indiqué au juge de l'exécution que M. [H] [D] avait l'intention d'acheter l'immeuble saisi et a sollicité pour cela un prêt qu'il est sur le point d'obtenir. Par conclusions déposées le 13 septembre 2022, la SA CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT demande à la Cour : - De rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par M. [U] et Mme [D] ; - De confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ; - De condamner M. [U] et Mme [D] à lui verser la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - D'ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente. Pour entendre rejeter la demande en nullité du commandement, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT soutient avoir mis les débiteurs en demeure par courriers des 28 juillet 2020 et 22 septembre 2020, puis avoir prononcé la déchéance du terme rendant exigible l'ensemble des sommes dues au titre du prêt ; avoir produit l'acte de prêt notarié en date du 18 mars 2008, dûment revêtu de la formule exécutoire en page 38. Pour voir rejeter la demande en réduction de la pénalité conventionnelle, l'intimé soutient qu'étant égale à 7 % des sommes dues cette indemnité n'est pas manifestement excessive. Pour voir déclarer irrecevable la demande concernant une vente amiable, il soutient que cette demande n'a pas été présentée en première instance. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de l'appel : L'appel a été formé dans le délai de l'article R. 311-7 du code des procédures civiles d'exécution. Il est recevable. Sur la demande en nullité du commandement valant saisie : L'article R. 321-3, 2° du code des procédures civiles d'exécution (par abréviation CPCE) exige que le commandement comporte l'indication de la date et de la nature du titre exécutoire en vertu duquel le commandement est délivré. Le commandement du 4 novembre 2021 indique qu'il est délivré en vertu de la copie exécutoire d'un acte de prêt reçu par Me [I] [F], Notaire à [Localité 6], le 21 mars 2008. Le commandement comporte donc toutes les mentions relatives au titre exécutoire qu'exige l'article R. 321-3 du CPCE. Il ne résulte pas de ce texte l'obligation pour le commissaire de justice de remettre au débiteur une copie de l'acte exécutoire sur le fondement duquel cette saisie est pratiquée. La copie de cet acte, versée aux débats, porte bien la formule exécutoire à sa page 38. En vertu de l'article L. 111-2 du CPCE, la créance doit être exigible pour permettre d'engager une mesure d'exécution forcée. La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT verse aux débats les lettres de mise en demeure adressées aux deux époux de payer la somme de 6 766,74 € en date du 28 juillet 2020 et celles de payer la somme de 9 034, 32 € en date du 22 Septembre 2020. Celles du 22 septembre 2022 exigent le règlement sous huit jours à peine de déchéance du terme. Ces mises en demeure sont conformes aux stipulations de la page 5/8 des conditions générales du contrat de prêt relatives à l'exigibilité anticipée. Cette dernière est intervenue faute de paiement dans le délai imparti. Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté l'exception de nullité du commandement. Sur la demande en réduction de la pénalité conventionnelle : Aux termes de l'article L. 312-39 du code de la consommation, en cas de défaillance de l'emprunteur le prêteur peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, majoré des intérêts échus mais non payés. Jusqu'à la date du règlement effectif, les sommes dues produisent les intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt. En outre, le prêteur peut demander à l'emprunteur défaillant une indemnité qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat et sans préjudice de l'application de l'article 1231-5 du code civil, est fixée suivant un barème déterminé par décret. Aux termes de l'article R. 312-16 du code de la consommation, lorsque le prêteur exige le remboursement immédiat du capital restant dû en application de l'article L. 312-39, il peut demander une indemnité égale à 8 % du capital restant dû à la date de la défaillance. L'article 1231-5 alinéa 2 du code civil, reprenant les termes de l'article 1152 ancien, permet au juge de modérer la pénalité convenue en cas d'inexécution, si cette pénalité est manifestement excessive. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. L'acte du 21 mars 2008 stipule à la page 6/8 des conditions générales que les sommes restant dues produiront des intérêts de retard, jusqu'à la date du règlement effectif ; que le prêteur pourra en outre demander à l'emprunteur une pénalité égale à 7% des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés, sans préjudice de l'application des articles 1152 et 1231 du code civil ; que le prêteur pourra réclamer à l'emprunteur défaillant le remboursement, sur justification, des frais taxables occasionnés par cette défaillance. Cette disposition est conforme à la loi. La pénalité de 9 994,89 € réclamée par le commandement du 4 novembre 2021 et retenue par le jugement déféré équivaut à 7% du capital restant dû au 22 septembre 2020. Cette indemnité est conforme à la loi. L'application ponctuelle du contrat pendant les douze premières années du contrat, soit pendant la moitié de la durée prévue, rend manifestement excessive la pénalité conventionnelle, dont le taux sera ramené à 3,5 % du capital restant dû à la date de la défaillance, ce qui aboutit à une pénalité de 4 997, 45 €. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Sur la recevabilité de la demande tendant à une vente amiable : En vertu de l'article R. 311-5 du CPCE, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l'audience d'orientation prévue à l'article R. 322-15, à moins qu'elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Ce texte est exclusif de l'application de l'article 566 du code de procédure civile régissant l'effet dévolutif de l'appel. Il ressort du jugement déféré comme des conclusions n° 2 des consorts [U]-[D] devant le juge de l'exécution qu'il n'a pas été demandé à ce juge d'autoriser la vente amiable de l'immeuble. La demande en ce sens, formulée pour la première fois devant la Cour, doit donc être déclarée irrecevable comme le soutient le créancier poursuivant. Sur les frais irrépétibles : Du fait de la faiblesse de leurs revenus il n'y a pas lieu de condamner M. [T] [U] et Mme [W] [D] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel. La demande formulée à ce titre sera rejetée. PAR CES MOTIFS : La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort, DÉCLARE l'appel recevable ; DÉCLARE irrecevable la demande en autorisation de la vente amiable de l'immeuble saisi ; CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a rejeté l'exception de nullité du commandement ; INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a refusé de modérer la pénalité conventionnelle, FIXE le taux de cette pénalité à 3,5 % du capital restant dû à la date de la défaillance, soit à la somme de 4 997,45 € ; Y ajoutant, DÉBOUTE la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE M. [T] [U] et Mme [W] [D] aux entiers dépens. Le présent arrêt a été signé par Valérie SCHMIDT, conseiller faisant fonction de présidente, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière, La Présidente,