Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [N] [C]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Emmanuel COSSON
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/07374 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZLX
N° MINUTE :
9
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 février 2024
DEMANDERESSE
S.A. ICF LA SABLIERE,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0004
DÉFENDEUR
Monsieur [N] [C],
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 décembre 2023
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 février 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 26 février 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07374 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZLX
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 17 mai 2021, la société ICF la Sablière a donné à bail à Monsieur [N] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].
Des loyers étant demeurés impayés, la société ICF la Sablière a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 2058, 95 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 mars 2022.
Par acte d'huissier en date du 31 août 2023, la société ICF la Sablière a fait assigner Monsieur [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, avec liquidation au bout de trois mois et y faire droit à nouveauordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner Monsieur [N] [C] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés soit la somme de 9102, 53 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,condamner le défendeur à lui payer la somme de 650 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, la société ICF la Sablière expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 21 mars 2022, et ce pendant plus de deux mois.
A l'audience du 8 décembre 2023, la société ICF la Sablière, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 9320, 10 euros, selon décompte en date du 4 décembre 2023, novembre 2023 compris. La société ICF la Sablière accepte la proposition du défendeur de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, le loyer courant étant, à nouveau, payé, Monsieur [C] ayant reçu un courrier de la commission de surendettement de [Localité 3], se prononçant le 14 septembre 2023 sur la recevabilité de la demande au titre du surendettement et proposant une orientation vers un réaménagement des dettes, le dossier étant toujours en cours d'instruction.
Monsieur [N] [C] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 258 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il perçoit un salaire de 2400 euros chaque mois, et précise qu'il a contracté des crédits à la consommation qui expliquent sa situation financière difficile
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 4 septembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 8 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société ICF la Sablière justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 22 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 17 mai 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mars 2022, pour la somme en principal de 2058, 95 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2022.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Monsieur [N] [C] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
La société ICF la Sablière produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [C] reste lui devoir la somme de 9320, 10 euros à la date du 4 décembre 2023. Monsieur [N] [C] sera donc condamné au paiement de la provision de 9320, 10 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2058, 95 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Sur les délais de paiement
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la société ICF la Sablière démontre que Monsieur [N] [C] a repris le paiement des loyers. Par ailleurs, la société bailleresse accepte la proposition faite à l'audience.
Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [N] [C] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [N] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.
Il est rappelé aux parties que :
En application de l’article 24 VI de la loi du 06/07/89, ces délais de paiement sont applicables selon les cas jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement .
En application de l’article L714-1 du code de la consommation, si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la Commission de Surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés, des dispositions particulières étant prévues en cas de moratoire de paiement de la dette locative .
Sur les demandes accessoires
Monsieur [N] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mai 2021 entre la société ICF la Sablière et Monsieur [N] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 21 mai 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [N] [C] à verser à la société ICF la Sablière à titre provisionnel la somme de 9320,10 euros (décompte arrêté au 4 décembre 2023, incluant la mensualité de novembre 2023) au titre des arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2022 sur la somme de 2058, 95 euros et à compter du 31 août 2023 pour le surplus ;
AUTORISONS Monsieur [N] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 258 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
RAPPELONS que ces délais de paiement sont applicables selon les cas :
- jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures ,
- jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire
- toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement .
RAPPELONS que si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la Commission de Surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés,
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [N] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ICF la Sablière puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, aucune astreinte n'étant prévue
* que Monsieur [N] [C] soit condamné à verser à la société ICF la Sablière une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la société ICF la Sablière ou à son mandataire ;
DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [N] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le président.
