Tribunal judiciaire, 21 février 2024. 23/56677

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/56677 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VUE N° : 6 Assignation du : 04 Septembre 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 21 février 2024 par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. DEMANDERESSE S.A. SWISSLIFE BANQUE PRIVEE [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Sibylle MAREAU de la SELARL ALERION SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #K126 DEFENDERESSE S.A.S. BULL ENERGY [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Stéphane DEMINSTEN de la SELARL LUENGO-DEMINSTEN SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #E2095 DÉBATS A l’audience du 17 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte sous seing privé en date du 22 mars 2022, la société Swisslife Banque Privée (la SLBP) a consenti à la société Bull Terrassement une sous-location commerciale à destination de bureaux au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2]. Un avenant a été signé le 29 avril 2022 pour modifier la désignation de la sous-locataire, désormais société Bull Energy. Par courrier recommandé du 22 mars 2023, dont l’avis de réception a été signé le 24 mars, la SLBP a mis en demeure la sous-locataire de régler deux factures pour un montant total de 38 506,98 euros. Une nouvelle mise en demeure a été adressée à la société Bull Energy le 26 juin 2023 pour paiement des deux factures déjà réclamées et d’une 3ème facture d’un montant de 35 212,75 euros correspondant au loyer du 2ème trimestre 2023, ainsi que le 26 juillet 2023 pour le règlement du 3ème trimestre 2023. Le 24 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer à la sous-locataire un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 121 288,64 euros représentant un arriéré de loyers, charges, taxes et pénalités. En l’absence de paiements, la société SLBP a, par acte en date du 4 septembre 2023, fait assigner en référé la société Bull Energy sollicitant de : “ Vu la convention de sous-location commerciale du 25 mars 2022 et son avenant du 29 avril 2022, Vu le commandement de payer du 24 juillet 2023, Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce et notamment l’article L. 145-41, Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, CONDAMNER la société BULL ENERGY à payer à la société SWISSLIFE BANQUE PRIVEE une provision d’un montant de : - 94.762,34 euros en principal, se décomposant comme suit : o 4569,48 euros TTC au titre de la facture n° SLBQ2022 11 084 du 17 novembre 2022, o 33.937,50 euros TTC au titre de la facture n° SLBQ2023 01 006 du 6 janvier 2023, o 35.212,75 euros TTC au titre de la facture n° SLBQ2023 04 001 du 12 avril 2023, o 21.042,6l euros TTC au titre de la facture n° SLBQ2023 07 017 du 6 juillet 2023 proratisée jusqu’au 24 août 2023 non inclus, jour de l’acquisition de la clause résolutoire, - Outre les intérêts contractuels au taux d’intérêt légal majoré de 4 points, conformément à1’article 13, alinéa 2 du Sous-bail, à compter du quinzième jour après réception de la mise en demeure, soit le : o 10 avril 2023 s’agissant des factures n° SLBQ2022 11 084 et SLBQ2023 01 006, o 25 juillet 2023 s’agissant de la facture n° SLBQ2023 04 001, o 14 août 2023 s’agissant de la facture n° SLBQ2023 07 017, - Outre la somme de 160 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de recouvrement (40 euros par facture), - Outre une somme égale à 10% de l’intégralité des sommes dues en principal et intérêts conformément à l’article 13 du Sous-bail, ORDONNER la capitalisation des intérêts dès qu’une année sera révolue, conformément à l’article 1343-2 du Code civil, CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire au 24 août 2023 par l’effet du commandement de payer signifié le 24 juillet 2023, ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société BULL ENERGY ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés au 3e étage de l’immeuble sis [Adresse 1], ORDONNER l’expulsion de la société BULL ENERGY et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ORDONNER l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société BULL ENERGY qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution, ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 1.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés, CONDAMNER la société BULL ENERGY à payer à la société SWISSLIFE BANQUE PRIVEE une provision au titre de l’indemnité d’occupation, d’un montant de 13.985 euros par mois, à compter du 24 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, CONDAMNER la société BULL ENERGY à payer à la société SWISSLIFE BANQUE PRIVEE la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER la société BULL ENERGY aux entiers dépens de l’instance, qui comprennent notamment la somme de 394,94 euros au titre des frais d’huissier avancés par la société SWISSLIFE BANQUE PRIVEE pour la signification du commandement de payer.” Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, la société Bull Energy sollicite le débouté des demandes, la suspension des effets de la clause résolutoire acquise le 24 juillet 2023, avec l’octroi de 24 mois de délais de paiement pour apurer la dette locative d’un montant de 94 762,34 euros par mensualités de 3 948,43 euros, le 1er de chaque mois, par virement bancaire, à compter de la signification de la décision à intervenir. Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties. L’affaire a été mise en délibéré au 14 février 2024, prorogé au 21 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, ”toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.” L’article 834 du code de procédure civile dispose que “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend”. Le commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail à l’article 12, délivré le 24 juillet 2023, porte sur une somme de 121 288,64 euros, arrêtée au 3ème trimestre 2023 inclus, comprenant outre les loyers et charges, les intérêts au taux contractuel, les indemnités forfaitaires de recouvrement et la clause pénale de l’article 13 d’un montant de 11 026,24 euros, un décompte détaillé de la dette locative étant annexé à l’acte. La validité de ce commandement de payer et son quantum ne sont pas contestés par la sous-locataire qui ne justifie pas s’être acquittée de la somme réclamée. C’est donc à bon droit que la SLBP sollicite le bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, à la date du 24 août 2023. Sur la demande de provision et la demande de délais de paiement Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”. Selon l’article L.145-41 du code de commerce, “Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”. L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.” La dette locative en principal à hauteur de la somme de 94 762,34 euros TTC, arrêtée au 24 août 2023, n’est pas contestée par le preneur et justifiée par le décompte de créance versé aux débats. La société Bull Energy sollicite des délais de paiement en invoquant des difficultés financières passagères liées à des retards dans le paiement de prestations, à de graves ennuis de santé de son gérant hospitalisé plusieurs mois et rappelle qu’elle a engagé d’importants travaux de rénovation dans le local loué de l’ordre de 200 000 euros, ajoutant que sa situation financière est actuellement stabilisée. La société bailleresse s’oppose à cette demande en soulignant qu’aucun loyer n’est plus payé depuis novembre 2022, qu’en réalité la société n’a aucune activité, alors même qu’un compte bancaire a été clôturé et un autre se trouve sans provision. Il est constant que les loyers ne sont plus réglés depuis novembre 2022. Par ailleurs, la société Bull Energy ne justifie d’aucun règlement à ce jour, ni de la reprise du paiement du loyer courant, soit notamment du loyer du 4ème trimestre 2023 et du 1er trimestre 2024, le loyer étant payable trimestriellement et d’avance. Elle ne démontre pas plus sa capacité à honorer à la fois le paiement du loyer courant et des échéances de règlement permettant d’apurer l’arriéré locatif, alors que par ailleurs, il est établi qu’elle n’a pas de compte bancaire provisionné. Dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée. En conséquence de la résiliation de plein droit de la convention de sous-location commerciale liant les parties, l’obligation de la sous-locataire de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion à défaut de libération volontaire des lieux par le preneur, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte. Le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Sur les autres demandes La société SLBP sollicite : - une indemnité d’occupation majorée de 20% en application de l’article 12.2 du sous-bail - les intérêts contractuels au taux d’intérêt légal majoré de 4 points (article 13 alinéa 2 du sous-bail) - l’indemnité forfaitaire de recouvrement, soit la somme de 160 euros (40 euros par facture) - la clause pénale de 10% prévue à l’article 13 du sous-bail. La multiplicité de ces clauses contractuelles étant susceptible de conférer un avantage excessif au bailleur, il sera dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes qui devront être soumises à l’appréciation du juge du fond. L’indemnité d’occupation sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés. Sur les demandes accessoires Il sera fait application en l’espèce des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif. La défenderesse supportera la charge des dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 24 août 2023, Condamnons la société Bull Energy à payer à la société Swisslife Banque Privée la somme provisionnelle de 94 762,34 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 24 août 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire, Rejetons la demande de délais de paiement, Ordonnons l’expulsion de la société Bull Energy et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 1] à [Localité 2], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique, Disons n’y avoir lieu à assortir cette mesure d’une astreinte, Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Condamnons la société Bull Energy à payer à la société Swisslife Banque Privée une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre des intérêts contractuels, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur la clause pénale de 10%, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de l’indemnité forfaitaire, Condamnons la société Bull Energy à payer à la société Swisslife Banque Privée la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons la société Bull Energy aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer délivré le 24 juillet 2023, Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 21 février 2024 Le Greffier,Le Président, Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL