Cour d'appel, 14 mai 2024. 23/00926

HP/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 14 Mai 2024 N° RG 23/00926 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HIQD Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ d'ANNECY en date du 15 Mai 2023 Appelant Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA LEMANIQUE, dont le siège social est situé [Adresse 2] - [Localité 6] - [Localité 4] Représenté par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY Représentée par la SELARL C. & D. PELLOUX, avocats plaidants au barreau d'ANNECY Intimés M. [Y] [Z] es-qualité de liquidateur amiable de la Société FIRTOL, demeurant [Adresse 1] - [Localité 6] - [Localité 5] Représenté par Me Michèle BLANC, avocat au barreau d'ANNECY S.C.I. BOLIDINE, dont le siège social est situé [Adresse 9] - [Localité 3] Représentée par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats postulants au barreau de CHAMBERY Représentée par la SELARL CABINET LAURENT FAVET, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 18 Décembre 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 30 janvier 2024 Date de mise à disposition : 14 mai 2024 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure La SCI Bolidine est propriétaire des lots n°68, 78, 314 et 315 au sein de la copropriété « [Adresse 8] » située au [Adresse 2] à [Localité 6]. Le 1er mars 2022, elle a donné à bail à la société Firtol le lot n°314 afin qu'elle y exerce une activité de restauration rapide sous l'enseigne [7]. La société Firtol a réalisé des travaux de percement de la dalle et le passage d'une gaine électrique entre le lot n°314 et le sous-sol sans autorisation de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8]. Le 28 novembre 2022, la société Firtol a fait l'objet d'une dissolution anticipée et d'un placement en liquidation amiable et M. [Y] [Z], l'unique associé de la société Firtol, a été désigné en qualité de liquidateur amiable. Par actes d'huissier des 5 et 7 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires a assigné la Sci Bolidine et la société Firtol devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Annecy notamment aux fins de les voir condamner solidairement à procéder au retrait de la gaine électrique outre la remise en état de la dalle percée entre le n° 314 et le sous-sol. Par ordonnance de référés du 15 mai 2023, la présidente du tribunal judicaire d'Annecy a : - Reçu l'intervention volontaire à l'instance de M. [Z], en sa qualité de liquidateur amiable de la société Firtol ; - Condamné la société Firtol, prise en la personne de son liquidateur amiable M. [Y] [Z] à retirer la gaine électrique tirée entre le lot n°314 et le sous-sol de l'immeuble appartenant à la copropriété « [Adresse 8] » située au [Adresse 2] à [Localité 6], et ce dans un délai de trente jours à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de deux mois ; - Condamné la société Firtol, prise en la personne de son liquidateur amiable M. [Z] à remettre en état la dalle percée entre le lot n°314 et le sous-sol de l'immeuble appartenant à la copropriété « [Adresse 8] » située au [Adresse 2] à [Localité 6], et ce dans un délai de trente jours à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de deux mois ; - Condamné la société Firtol, prise en la personne de son liquidateur amiable M. [Z] à payer la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 8] » et la somme de 1 000 euros à la SCI Bolidine sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la société Firtol, prise en la personne de son liquidateur amiable M. [Z] aux dépens de l'instance ; - Rejeté toute autre demande. Au visa principalement des motifs suivants : Le caractère éventuellement nécessaire de ces travaux pour l'exploitation du commerce de la société Firtol, la notion éventuelle d'urgence à réaliser les travaux sont indifférentes au caractère manifestement illicite du trouble causé par l'atteinte en l'espèce au droit de propriété de l'ensemble des copropriétaires et par le non-respect des dispositions légales et règlementaires régissant la copropriété ; Les travaux réalisés par le locataire seul l'ont été sans autorisation du bailleur et sans respecter les clauses précises du bail rappelant l'obligation d'une autorisation préalable aux travaux par l'assemblée générale de la copropriété, dès lors, la condamnation à la remise en état, obligation de faire, sera donc mise à la seule charge de la société Firtol, prise en la personne de son liquidateur amiable. Par déclaration au greffe du 15 juin 2023, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions. Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures du 7 août 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires sollicite l'infirmation de la décision et demande à la cour de : - Infirmer l'ordonnance rendue le 15 mai 2023 par le juge des référés près le tribunal judiciaire d'Annecy en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété Origami de ses demandes à l'encontre de la Sci Bolidine ; - Débouter M. [Z] de son appel incident ; - Débouter la Sci Bolidine de son appel incident ; - Réformer l'ordonnance rendue le 15 mai 2023 par le juge des référés près le tribunal judiciaire d'Annecy en ses dispositions ayant condamné seule la société Firtol prise en la personne de son liquidateur amiable, M. [Z] et ayant rejeté toute autre demande ; Et statuant à nouveau, - Condamner in solidum la société Firtol, prise en la personne de son liquidateur amiable M. [Z] et la Sci Bolidine à retirer la gaine électrique tirée entre le lot n°314 et le sous-sol de l'immeuble appartement à la copropriété [Adresse 8] située au [Adresse 2] à [Localité 6], et ce dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de deux mois ; - Condamner in solidum la société Firtol, prise en la personne de son liquidateur amiable M. [Z] et la Sci Bolidine à remettre en état la dalle percée entre le lot n°314 et le sous-sol de l'immeuble appartement à la copropriété [Adresse 8] située au [Adresse 2] à [Localité 6], et ce dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de deux mois ; - Condamner in solidum la société Firtol, prise en la personne de son liquidateur amiable M. [Z] et la Sci Bolidine, prise en la personne de son liquidateur amiable M. [Z] à payer la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ; - Condamner in solidum la société Firtol, prise en la personne de son liquidateur amiable M. [Z] et la Sci Bolidine aux dépens de première instance ; Y ajoutant, - Condamner la Sci Bolidine à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; - Condamner la Sci Bolidine aux entiers dépens d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la Selurl Bollonjeon. Par dernières écritures du 10 juillet 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [Z], ès qualités de liquidateur amiable de la société Firtol, sollicite de la cour de : - Déclarer recevable et bien fondé son appel incident ; - Voir, en conséquence, infirmer ladite décision en ce qu'elle l'a condamné à : - procéder au retrait de la gaine électrique tirée entre le lot N°314 et le sous-sol de l'immeuble dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, - procéder à la remise en état de la dalle percée entre le lot N°314 et le sous-sol de l'immeuble dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, - au versement de la somme de 1 500 euros au syndicat des Copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] ainsi que celle de 1 000 euros à la Sci Bolidine sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, de même qu'aux dépens de l'instance ; - Condamner le syndicat des Copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] aux entiers dépens. Par dernières écritures du 24 juillet 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Bolidine sollicite de la cour de : A titre principal, - Réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'il a été jugé que le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] justifiait de l'existence d'un trouble manifestement illicite ; En tout état de cause, - Confirmer l'Ordonnance entreprise en ce que le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] a été débouté de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ; - Condamner le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Le condamner en outre aux entiers dépens de la procédure, distraits au profit de la SCP Girard ' Madoux conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; A titre subsidiaire, - Condamner la société Firtol, prise en la personne de son liquidateur amiable, M. [Z], à la relever et garantir intégralement des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit du syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] en principal, frais et accessoires ; - Confirmer l'ordonnance entreprise en ce que la société Firtol, prise en la personne de son liquidateur amiable, M. [Z], a été condamnée à lui payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la société Firtol, prise en la personne de son liquidateur amiable, M. [Z] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; - Condamner la société Firtol, prise en la personne de son liquidateur amiable, M. [Z], aux dépens de la procédure, distraits au profit de la SCP Girard-Madoux, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 18 décembre 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 30 janvier 2024. MOTIFS ET DÉCISION Selon l'article 835 du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire' Sur l'existence d'un trouble manifestement illicite, En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en considérant que : - l'atteinte au droit de propriété constitue une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite qu'il y a lieu de faire cesser ; - la société Firtol , en réalisant des travaux de percement de la dalle au-dessus du sous-sol et de pose d'une gaine électrique, travaux constatés par commissaire de justice selon procès-verbal en date du 8 août 2022, a porté atteinte aux parties communes, propriété du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] ; - la société Firtol n'a pas sollicité, par le biais de sa bailleresse, copropriétaire, l'autorisation de l'assemblée générale d'effectuer les travaux, autorisation obligatoire selon les prescriptions de l'état descriptif de division, reprenant les dispositions de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 ; Ainsi, par la violation des dispositions légales et de l'état descriptif de division, peu important de déterminer si ces travaux non autorisés étaient nécessaires pour l'exploitation de son activité commerciale, la société Firtol a causé au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser. Sur la cessation du trouble manifestement illicite Le trouble ne peut cesser que par la réalisation de travaux de remise en état consistant, comme le premier juge l'a décidé, en un retrait de la gaine électrique et en un comblement des percements effectués dans la dalle. Par la réalisation de ces travaux, les parties communes auxquelles il a été porté atteinte se retrouveront dans l'état préalable à ces travaux. Sur la condamnation à effectuer les travaux de reprise Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] soutient que la condamnation doit concerner également la bailleresse, la Sci Bolidine, qui est la copropriétaire et qui est liée à la société Firtol par un contrat de bail. La Sci Bolidine s'y oppose en arguant du fait qu'elle n'avait pas été informée par sa propre locataire des travaux envisagés et que sa locataire avait violé les clauses du bail. Quant à la société Firtol, elle excipe du fait qu'elle ne peut plus désormais accéder aux locaux, puisqu'elle n'est plus locataire et que la dépose de la gaine électrique n'est pas possible puisqu'elle appartient à Enedis. Contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, le copropriétaire ne peut se retrancher derrière la voie de fait commise par son locataire et doit répondre du trouble causé au syndicat des copropriétaires et il importe peu qu'il n'ait pas été tenu informer par le locataire de ses démarches. Il pouvait aussi demander un vote de l'assemblée générale afin de régulariser la situation et il lui convenait de s'interroger au préalable au moment de la signature du bail, en fonction de l'activité déclarée de son locataire, des possibilités d'exploitation et notamment par rapport à l'alimentation en électricité aux normes (compteur triphasé) du local loué afin de respecter son obligation de délivrance et avertir son locataire contre les conséquences d'une possible violation du règlement de la copropriété dont il lui appartient d'en faire assurer le respect par son locataire. En conséquence, l'ordonnance sera infirmée et la Sci Bolidine sera condamnée in solidum avec la société FirtoL représentée par M. [Z], en sa qualité de liquidateur amiable à effectuer ou faire effectuer les travaux de reprise. La condamnation en effet prononcée contre la société Firtol sera maintenue puisque, si elle n'est plus locataire, il lui appartient de faire toutes diligences auprès du syndic pour convenir de son entrée dans les lieux afin de faire ou de faire les travaux de reprise. Enfin, il appartiendra également aux deux sociétés condamnées in solidum de faire toutes démarches utiles auprès de la société Enedis pour qu'elle retire sa gaine électrique. Les autres mesures prises par le premier juge concernant le délai pour réaliser les travaux et l'astreinte seront confirmées. Sur le recours en garantie de la Sci Bolidine La Sci Bolidine sollicite d'être relevée et garantie par son ancienne locataire, la société Firtol. Cependant, en application des dispositions de l'article 484 du code de procédure civile qui énonce 'l'ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d'une partie, l'autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n'est pas saisi du principal le pouvoir d'ordonner immédiatement les mesures nécessaires', sa demande de relever et garantir concerne au fond les rapports entre la bailleresse et sa locataire et ne relève donc pas du pouvoir juridictionnel du juge des référés. Elle sera dès lors déclarée irrecevable. Sur les mesures accessoires Succombant, la Sci Bolidine et la société Firtol seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d'appel. Leurs demandes d'indemnité procédurale seront rejetées tant en première instance qu'en appel. L'équité commande de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] au titre de l'indemnité procédurale. En conséquence, la société Firtol et la Sci Bolidine seront condamnées in solidum à régler au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] une indemnité procédurale de 1 500 euros en première instance. Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la Sci Bolidine sera condamnée à lui payer une indemnité procédurale de 2 500 euros en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, Infirme la décision entreprise dans les limites de l'appel, Statuant à nouveau, Condamne in solidum la société Firtol, prise en la personne de son liquidateur amiable M. [Y] [Z] et la Sci Bolidine à retirer la gaine électrique tirée entre le lot n°314 et le sous-sol de l'immeuble appartenant à la copropriété « [Adresse 8] » située au [Adresse 2] à [Localité 6], et ce dans un délai de trente jours à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de deux mois ; Condamne in solidum la société Firtol, prise en la personne de son liquidateur amiable M. [Z] et la Sci Bolidine à remettre en état la dalle percée entre le lot n°314 et le sous-sol de l'immeuble appartenant à la copropriété « [Adresse 8] » située au [Adresse 2] à [Localité 6], et ce dans un délai de trente jours à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de deux mois, Y ajoutant, Déclare irrecevable la demande formée par la Sci Bolidine tendant à être relevée et garantie par la société Firtol de l'ensemble des condamnations prononcées contre elle, en l'absence de pouvoir juridictionnel du juge des référés, Condamne in solidum la société Firtol, prise en la personne de son liquidateur amiable M. [Z] et la Sci Bolidine aux dépens de première instance et d'appel, Déboute la société Firtol et la Sci Bolidine de leurs demandes d'indemnité procédurale en première instance et en appel, Condamne in solidum la société Firtol, prise en la personne de son liquidateur amiable M. [Z] et la Sci Bolidine à payer la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 8] », Condamne la Sci Bolidine à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] une indemnité procédurale de 2 500 euros en cause d'appel. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 14 mai 2024 à la SELARL BOLLONJEON Me Michèle BLANC la SCP GIRARD MADOUX ET ASSOCIES Copie exécutoire délivrée le 14 mai 2024 à la SELARL BOLLONJEON