Cour d'appel, 22 juin 2022. 20/08530

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 3 - Chambre 1 ARRET DU 22 JUIN 2022 (n° 2022/ , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/08530 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB66F Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2020 - TJ de [Localité 19] - RG n° 19/00028 APPELANT Monsieur [S] [C] [E] [T] né le 25 Février 1951 à [Localité 21] (77) [Adresse 6] [Localité 9] représenté par Me Jean-Marc BORTOLOTTI de la SELARL DBCJ AVOCATS, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU INTIMES Monsieur [Y] [T] né le 25 Décembre 1957 à [Localité 26] (77) [Adresse 4] [Localité 8] Monsieur [A] [T] né le 23 Avril 1959 à [Localité 26] (77) [Adresse 5] [Localité 7] représentés par Me Isabelle DE BOURBON-BUSSET DE BOISANGER de la SELARL BOURBON- BUSSET - BOISANGER, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU Madame [U] [T], assignée par acte d'huissier du 24.09.2020 remis à sa personne née le 27 Juin 1954 à [Localité 26] (77) [Adresse 1] [Localité 10] COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Patricia GRASSO, Président, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Patricia GRASSO, Président Mme Sophie RODRIGUES, Conseiller Mme Isabelle PAULMIEr-CAYOL, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON ARRÊT : - réputé contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Patricia GRASSO, Président, et par Mme Emilie POMPON, Greffier. *** EXPOSE DU LITIGE : [E] [T], veuf de Mme [V] [D] est décédé le 14 janvier 2015 en l'état d'un testament olographe daté du 13 juin 2012 annulant les précédents, laissant pour lui succéder ses quatre enfants, parties à la présente instance: - Madame [U] [T], épouse [P] - Monsieur [Y] [T] - Monsieur [A] [T] - Monsieur [S] [T]. Lors des opérations de règlement des successions, un différend s'est élevé entre les héritiers portant sur la valeur des biens immobiliers revenant, aux termes du testament, à M. [Y] [T] et M. [A] [T]. Suivant ordonnance du 14 mars 2017, le juge des référés, saisi par M. [S] [T], a désigné Mme [H] aux fins de donner un avis sur la valeur des biens immobiliers relevant de la succession, soit d'une grange, de la maison principale et d'un hangar. Mme [H] a déposé son rapport le 2 octobre 2017. Contestant l'avis donné par Mme [H], M. [S] [T] a diligenté M. [K] qui a retenu une valeur des biens plus élevée (588 000 euros pour la valeur totale des trois biens contre 465 000 euros par Mme [H]) dans son rapport déposé le 4 mai 2018. Les héritiers ne s'accordant pas sur la valeur à retenir, Me [B] a dressé un procès verbal de difficultés le 22 mai 2018. Par acte d'huissier du 31 décembre 2018, M. [S] [T] a assigné M. [Y] [T], M. [A] [T] et Mme [U] [T] devant le tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Fontainebleau aux fins de faire juger que dans le cadre des opérations de règlement des successions de M. [E] [T] et de Mme [V] [D], Me [B] devra retenir les valeurs déterminées par M. [K] (78 800 euros pour la valeur de la grange, 245 220 euros pour celle de la maison principale, et 264 000 euros pour celle du hangar). Par jugement du 20 mai 2020, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a statué dans les termes suivants : -déboute M. [S] [T] de sa demande visant à voir dire que dans le cadre des opérations de règlement de la succession de M. [E] [T] et de Mme [V] [D] épouse [T], Maître [B], notaire devra retenir pour valeur de la grange la somme de 78 800 euros, pour celle de la maison principale la somme de 245 220 euros et pour celle du hangar la somme de 264 000 euros résultant de l'avis donné par M. [K], -fixe dans les termes suivants la valeur de : *la grange cadastrée section AB n°[Cadastre 13] et [Cadastre 14] sur la commune de [Localité 24] à la somme de 75 000 euros, *la maison cadastrée section AB n°[Cadastre 12] sur la commune de [Localité 24] à la somme de 205 000 euros, *le hangar ou entrepôt cadastré section AB n°[Cadastre 11]. ZN n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 24] à la somme de [Cadastre 12] 000 euros, -dit que le notaire en charge des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de M. [E] [T] et de Mme [V] [D] épouse [T] devra établir l'acte liquidatif en retenant les valeurs sus-visées, -condamne M. [S] [T] à supporter les dépens de l'instance qui comprendront le coût de l'instance judiciaire réalisée par Mme [H], -accorde à la Selarl de Bourbon Busset Boissanger, société d'avocats le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile, -condamne M. [S] [T] à payer à M. [Y] [T] et Monsieur [A] [T] la somme totale de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -déboute les parties du surplus de leurs demandes comme inutiles ou mal fondées, -ordonne l'exécution provisoire du présent jugement. M. [S] [T] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 3 juillet 2020. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 mai 2022, l'appelant demande à la cour de : -recevoir M. [S] [T] en son appel, -l'y déclarer bien fondé, en conséquence, -infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Fontainebleau du 20 mai 2020, en ce qu'il a fixé les valeurs des biens dépendants de la succession dont s'agit, Statuant à nouveau, -fixer la valeur des biens ainsi : *la grange Grange sise à [Adresse 25] cadastré section AB n°[Cadastre 13] et [Cadastre 14] : 78 800€, *la Maison d'habitation, [Adresse 20], cadastrée Section AB n° [Cadastre 12] : 245 220€, *entrepôt situé à lieudit [Localité 15], à [Localité 24], cadastré section ZN [Cadastre 2], [Cadastre 3], AB [Cadastre 11] : 264 000€, -dire et au besoin, juger que Maître [B] devra retenir ces valeurs pour établir l'état liquidatif de la succession à soumettre à la signature des héritiers, -condamner Mme [U] [T] épouse [P], M. [Y] [T] et M. [A] [T] à verser à M. [S] [T] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, -les condamner aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise de Mme [H] et ceux de M. [K]. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 avril 2022, M. [Y] [T] et M. [A] [T], intimés demandent à la cour de : -confirmer purement et simplement le jugement du Tribunal Judiciaire de Fontainebleau du 20 mai 2020 sauf en ce qu'il a fixé la valeur vénale de la maison d'habitation cadastrée section AB n°[Cadastre 12] à la somme de 205 000 €, -compte tenu de la vente immobilière survenue le 23 octobre 2020, fixer la valeur vénale de la maison d'habitation cadastrée section AB n°[Cadastre 12] à la somme de 204 000 €, ce qui correspond au prix de vente net vendeur du bien immobilier, -débouter M.[S] [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, -condamner M. [S] [T] à verser à MM. [Y] et [A] [T] la somme de 2 500 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner M. [S] [T] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Mme [N] [H], dont distraction au profit de la SELARL Bourbon Busset Boisanger, avocat aux offres de droit. Mme [U] [T], intimée, à qui les actes de procédure ont été délivrés à sa personne, n'a pas constitué avocat. Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mai 2022. L'affaire a été appelée à l'audience du 25 mai 2022. MOTIFS DE LA DECISION L'expert judiciaire, Madame [H], a procédé à ses opérations et a déposé un rapport d'expertise le 2 octobre 2017 au terme duquel elle a retenu les valeurs suivantes : - 75 000 € pour la grange - 205 000 € pour la maison - [Cadastre 12] 000 € pour l'entrepôt. Monsieur [K], expert mandaté par Monsieur [S] [T], a retenu les valeurs suivantes : -la grange : 78 800 € -la maison principale : 245 220 € -le hangar : 264 000 €. Sur la grange Le tribunal a fixé la valeur de la grange sise à [Adresse 25], cadastrée section AB n°[Cadastre 13] et [Cadastre 14] à la somme de 75 000 euros. L'appelant soutient qu'elle doit être fixée à la somme de 78 800€, et les intimés demandent la confirmation. Bien que le tribunal, sur la grange, n'ait motivé sa décision que par une circonstance de portée générale, retenant que l'expert avait pris en compte pour chacun des biens les facteurs valorisants et les facteurs dévalorisants, comparé avec des biens similaires et tenu compte du lieu de situation, Monsieur [S] [T] n'articule dans ses écritures aucune critique du jugement dans sa motivation qui l'a conduit à évaluer la grange à 75 000 euros. L'expert judiciaire a en effet relevé: -facteurs valorisants : bon état du gros 'uvre, belle cave voutée, possibilité de réhabilitation en maison d'habitation, présence d'un garage. -facteurs dévalorisants : importants travaux d'aménagements à prévoir, absence d'alimentations individuelles d'eau et d'électricité. La valeur vénale de la grange retenue par Monsieur [K] est en réalité très proche de celle retenue par l'expert judiciaire. Les estimations réalisées par Maître [B], notaire, en 2013 et 2015 étaient comprises 74 000 et 76 000 euros. Par suite, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé la valeur de la grange à 75 000 euros. Sur le hangar ou entrepôt Le tribunal a fixé la valeur du hangar ou entrepôt, sis à lieudit [Localité 15], à Villemaréchal, cadastré section AB n°84. ZN n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], à la somme de [Cadastre 12] 000 euros. L'appelant soutient qu'elle doit être fixée à la somme de 264 000€, et les intimés demandent la confirmation. La différence entre les deux évaluations est très importante. Les deux experts ont employé la méthode d'évaluation par le revenu qui consiste à partir, soit d'un revenu constaté ou existant, soit d'un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), et à lui appliquer un taux de rendement, donc à le capitaliser. L'expert judiciaire a retenu un revenu net annuel de 12 000 € généré par l'activité de cet entrepôt, à savoir garage à camping-cars principalement (50 emplacements), et y a appliqué un taux de capitalisation de 14 %. Elle a relevé les revenus suivants: - 9 899 € en 2014, - 12 076 € en 2015, - 13 053 € en 2016, - 11 456 € en 2017, - 9 447 € en 2018, soit un revenu net annuel moyen de 11 186 € sur les cinq dernières années, arrondi à 12 000 euros. Monsieur [K] s'est fondé sur un revenu théorique et potentiel, à savoir la valeur locative estimée de l'entrepôt. Aucun élément justificatif aux baux dont le hanagar a fait l'objet n'ayant été produit, il a procédé par comparaison avec d'autre bâtiments supposés simlaires. Or alors que le hangar litigieux est situé en milieu rural loin de toute activité économique et accessible par un simple chemin difficilement praticable pour des camions, l'accès à l'autoroute A6 étant à 18 km, les trois éléments de comparaison sont situés l'un dans la grande zone artisanale dite [Adresse 16],et les deux autres à [Localité 18], commune desservie par l'autoroute A4 et située à 25 km de [Localité 22] et à 20 km de [Localité 17]. Au contraire des éléments de comparaison qui apparaissent récents, le hangar de l'espèce est une construction légère en tôles ondulées. Monsieur [K] a donc pris le parti de réduire le prix du m² de ses éléments de comparaison compris soit entre 45 et 50€/m², à 20€/m². La preuve n'étant pas rapportée des locations antérieures alléguées et en l'absence de réelle possibilité de se référer à des éléments de comparaison qui n'existent pas, ni dans la même configuration géographique, ni de qualité équivalente, sauf à extrapoler de manière approximative et fictive, non seulement la méthode de l'expert judiciaire, qui a seul procédé de façon contradictoire et recueilli les observations des deux parties, consistant à retenir le revenu réel dégagé sur les années 2014 à 2018 apparaît seule de nature à conduire à une évaluation conforme du bien, mais elle conduit à un résultat qui est corroboré tant par l'évaluation réalisée, en avril 2015, par Maître [B], à hauteur de 74 329 €, que par les évaluations réalisées par quatre agences immobilières : - Orpi 65 000 € - Century 21 100 000 € - [Localité 23] 75 000 € - Rondreux 70 000 €. Enfin, les intimés produisent différents devis qui confirment que le bâtiment nécessite des travaux de terrassement et de remise en état de la dalle, d'électricité avec création d'une alimentation individuelle, de couverture en remplacement des plaques de polycarbonate, pour un total de 30.185,67 € TTC. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a évalué le hangar à [Cadastre 12] 000 euros. Sur la maison d'habitation Le tribunal a fixé la valeur de la maison d'habitation, sise [Adresse 20], cadastrée Section AB n° [Cadastre 12], à la somme de 205 000 euros. L'appelant soutient qu'elle doit être fixée à la somme de 245 220€. Les intimés répondent que compte tenu de la vente immobilière survenue le 23 octobre 2020, la valeur vénale de la maison d'habitation doit être fixée à la somme de 204 000 €, qui correspond au prix de vente net vendeur du bien immobilier. Ayant été relevé par le tribunal que la véranda ne constituait pas une surface habitable et que n'était pas contesté le caractère vétuste de l'électricité et de l'assainissement, la maison ayant depuis été vendue, il importe peu désormais de discuter les critères d'évaluation de sa valeur, le prix de vente constituant sa valeur réelle sur le marché, la plus proche du jour du partage. Ce prix est conforme à l'évaluation de l'expert, retenue par le tribunal, de 205 000 euros. La vente étant soumise à la loi du marché, c'est vainement que Monsieur [S] [T] soutient que l'accord des vendeurs sur le prix de 204 000 euros n'implique pas que telle soit la réelle valeur du bien immobilier et qu'il est étonnant que les Consorts [T] n'aient pas cherché à vendre la maison à un prix un peu supérieur puisqu'il était contraire aux intérêts mêmes des vendeurs de vendre la maison à vil prix. Par infirmation du jugement, la valeur de la maison sera fixée à 211 000 euros qui est le prix de vente réel sur l'acte duquel peut-être déduit la commission de l'agent immobilier. Sur les demandes accessoires L'équité commande de faire droit à la demande des intimés présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; l'appelant est condamné à leur verser à ce titre la somme visée au dispositif de la présente décision. Partie perdante, l'appelant ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et doit supporter les dépens. Les frais d'expertise judiciaire de Mme [N] [H] qui ont permis de déterminer la masse partageable et ont profité à tous les héritiers seront partagés à proportion égale entre eux. PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement par décisionréputée contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement en ce qu'il a fixé la valeur de la maison cadastrée section AB n°[Cadastre 12] sur la commune de [Localité 24] à la somme de 205 000 euros; Y substituant, Fixe la valeur de la maison cadastrée section AB n°[Cadastre 12] sur la commune de [Localité 24] à la somme de 211 000 euros ; Confirme le jugement en ses autres dispositions dévolues à la cour ; Y ajoutant, Condamne M. [S] [T] à verser à MM. [Y] et [A] [T] la somme de 2000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que les frais d'expertise judiciaire de Mme [N] [H] seront partagés à proportion égale entre les héritiers ; Condamne M. [S] [T] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Bourbon Busset Boisanger, avocat aux offres de droit. Le Greffier, Le Président,