Cour d'appel, 02 juin 2022. 20/02785

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 02/06/2022 **** N° de MINUTE : N° RG 20/02785 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TDII Jugement (N° 19/01512) rendu le 27 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Lille APPELANTS Monsieur [X] [Y] né le 11 avril 1950 à [Localité 8] Madame [T] [N] épouse [Y] née le 24 novembre 1949 à [Localité 8] demeuant ensemble [Adresse 4] [Adresse 4] représentés par Me Bernard Franchi, membre de la SCP Processuel, avocat au barreau de Douai assistés de Me Eric Demey, avocat au barreau de Lille INTIMÉS Monsieur [I] [J] né le 29 août 1957 à [Localité 8] Madame [F] [S] née le 02 novembre 1963 à [Localité 8] demeurant ensemble [Adresse 3] [Adresse 3] représentés et assistés de Me Déborah Thierry, avocat au barreau de Lille DÉBATS à l'audience publique du 10 mars 2022 tenue par Christine Simon-Rossenthal magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Christine Simon-Rossenthal, présidente de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Céline Miller, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 juin 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Christine Simon-Rossenthal, présidente et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 21 février 2022 **** Rappel des faits et de la procédure Monsieur [X] [Y] et son épouse [T] [N] étaient propriétaires d'un immeuble sis [Adresse 2] parcelle cadastrée [Cadastre 5]. Sur cette parcelle était implantée en façade rue un immeuble d'habitation et en fond de parcelle un hangar. Les époux [Y] ont commis un géomètre expert qui a établi en janvier 2016 un plan de division et de bornage de la parcelle décomposée en une parcelle [Cadastre 5] avec un hangar et un terrain nu et une parcelle [Cadastre 6] avec un immeuble d'habitation et terrain nu. Le 15 juin 2016, trois mandats de vente (542, 543, 544) ont été conclus avec la société Isilogis, le premier concernant la vente de l'ensemble immobilier (maison bourgeoise et hangar), le deuxième concernant une maison bourgeoise avec terrain et le troisième un hangar avec terrain. Monsieur [J] et Madame [S] ont alors offert d'acquérir ce hangar au prix de 148 000 euros. Par mail en date du 26 juillet 2017, l'étude de Maître [E] a pris attache avec le notaire de Monsieur [J] et Madame [S], Maître [L] [A]. Le 11 août 2017, l'étude de Maitre [E] a adressé un premier compromis de vente à Maître [A], puis un second projet de compromis de vente le 22 septembre 2017. Il a été convenu de signer le compromis de vente le 6 octobre 2017. A cette date, les époux [Y] ne se sont pas présentés et leur notaire a informé Monsieur [A] que les vendeurs n'entendaient pas donner suite à ce dossier. Par courrier en date du 13 novembre 2017, Monsieur [J] et Madame [S] ont fait délivrer aux époux [Y] une mise en demeure d'avoir à réparer le préjudice qu'ils estimaient avoir subi par la rupture brutale des pourparlers engagés. Par lettre officielle en date du 22 novembre 2017, le conseil des époux [Y] a informé le conseil de Monsieur [J] et Madame [S] qu'ils n'entendaient pas donner suite à la mise en demeure. Par acte du 24 janvier 2018, Monsieur [J] et Madame [S] ont fait délivrer assignation aux époux [Y] aux fins d'indemnisation de leur préjudice. Par jugement 27 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Lille a  : - dit les époux [Y] responsables d'avoir rompu abusivement les pourparlers entrepris avec Monsieur [J] et Madame [S] ; - condamné in solidum les époux [Y] à verser la somme de 2 500 euros à Monsieur [J] et la somme de 2 500 euros à Madame [S] ; - condamné in solidum les époux [Y] à verser à Monsieur [J] et Madame [S] la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum les époux [Y] aux dépens ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes. Les époux [Y] ont interjeté appel de ce jugement. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 17 février 2022, les époux [Y] demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - dit Monsieur [X] [Y] et son épouse [T] responsables d'avoir rompu abusivement les pourparlers entrepris avec M. [J] et Mme [S] ; - condamné in solidum M. [X] [Y] et son épouse [T] à verser la somme de 2 500 euros à Monsieur [I] [J] et la somme de 2 500 euros à Madame [F] [S] ; - condamné in solidum M. [X] [Y] et son épouse [T] à verser à M. [I] [J] et Mme [F] [S] la somme de 2 000 euors par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes. et statuant de nouveau, à titre principal, - débouter Monsieur [I] [J] et Madame [F] [S] de l'ensemble de leurs demandes ; - condamner solidairement Monsieur [I] [J] et Madame [F] [S] au paiement de la somme de 5 000 euros à Monsieur et Madame [Y] sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile ; - condamner solidairement Monsieur [I] [J] et Madame [F] [S] au paiement de la somme de 3 000 euros à Monsieur et Madame [Y] sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance avec droit pour la SCP Processuel de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, ramener à de plus justes proportions le montant des condamnations prononcées à l'encontre de Monsieur [X] [Y] et Madame [T] [Y]. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 mars 2021, Monsieur [J] et Madame [S] demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris et, en conséquence, de débouter Monsieur et Madame [Y] de leurs demandes et de condamner solidairement ou l'un à défaut de l'autre à leur verser la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens de première instance et d'appel et autoriser Maître [P] [R] à recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu de provision. SUR CE, Sur la rupture des négocations Les époux [Y] soutiennent que la rupture n'est pas abusive et font valoir qu'il n'ont été informés d'une offre que par SMS adressé par leur agent immobilier le 12 juillet 2017 aux prix de 148 000 euros, prix inférieur au plancher de négocation de 175 000 euros et que la vente de la maison devait intervenir concomitamment à la vente du hangar ; que du 12 juillet au 6 octobre 2017, il n'ont pas été informés de l'évolution des négociations entre le notaire des intimés, l'agent immobiler et le notaire mandaté par ses soins ; qu'ils ont eu connaissance de la réunion le matin du 2 octobre 2017 alors qu'il résident habituellement du 1er avril au 30 septembre à [Localité 7] et qu'ils n'étaient pas rentrés dans le Nord. Ils ajoutent que les deux lots constitués du hangar et de la maison d'habitation ont été vendus le même jour à Monsieur [M] et Monsieur [B] ; que les intimés souhaitaient conditionner la vente à la participation financière des concluants aux travaux de revêtement de l'allée ainsi qu'à la pose d'un nouveau portail. M. [J] et Mme [S] font valoir que le mail de Maître [O] [E] en date du 26 juillet 2017 traduit de manière non équivoque l'acceptation des époux [Y] à entrer en pourparlers avec eux et qu'en soumettant plusieurs projets de compromis, ils ont réaffirmé leur intention. Ils soutiennent que la rupture a été particulièrement brutale ; que les époux [Y] ont remis en vente leur bien la veille du rendez-vous qui avait été fixé au 6 octobre 2017 et que l'annonce parue dans Le Bon Coin ne conditionne pas l'achat du hangar à la maison et que l'agence Isoglis a reçu mandat pour vendre le hangar seul. Ceci étant exposé, l'article 1112 du code civil dispose que "l'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de bonne foi. En cas de faute commise dans les négocations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu ni la perte de chance d'obtenir ces avantages." En l'espèce, il convient de préciser que les époux [Y] ne contestent pas avoir donné mandat à "leurs mandataires" c'est à dire leur agent immobilier Isologis et à leur notaire Maître [E] de vendre leurs biens. le fait que les mandats de vente confiés à la société Isologis aient expiré le 15 septembre 2017 est inopérant dans la mesure où les négociations se sont poursuivies entre les notaires des acheteurs et le notaire des vendeurs. Ils ne sauraient invoquer utilement le fait que leur notaire avait été mandaté par l'agent immobilier dès lors qu'il résulte du mail adressé par Maître [E] à Maître [A], notaire des consorts [J]-[S] le 18 octobre 2017 aux termes duquel les vendeurs indiquent ne pas donner suite à à l'offre d'achat, illustre la réalité d'un contrat de mandat ayant existé entre les vendeurs à leur notaire. Les époux [Y] font valoir qu'ils avaient informé le notaire, dès janvier 2017, de leur souhait de vendre soit simultanément la maison et la grange à des acquéreurs différents soit de vendre les deux biens en un même lot, aux fins d'éviter une plus-value immobilière ou une perte de valeur d'un bien lors d'une seconde seconde cession et que le prix offert par les consorts [J]-[S] était inférieur au prix qu'ils avaient mentionné dans le mandat de vente. Or, il n'est aucunement établi que l'exigence de ventes simultanées des biens ou dans un même lot était entré dans le champ des négociations menées entre les vendeurs par l'intermédiaire de leurs mandataires et les consorts [J]-[S]. Le mail adressé par Maître [E] à Maître [A] le 6 octobre 2017 aux termes duquel ce dernier les informe que "les acquéreurs de la maison allaient obtenir un refus de prêt et que par conséquent il conviendrait d'obtenir l'accord de Monsieur et Madame [Y] pour les frais de revêtement et la pose de portail." ne rapporte pas la preuve que la vente simultanée de la maison était une condition pour la vente de la grange, aucune allusion à une telle condition n'étant mentionnée dans ce mail. D'autre part le prix proposé par les consorts [J]-[S] est proche du prix de 155 000 euros mentionné dans l'annonce de vente publiée par l'agence Isologis dans en juillet 2021. Il n'est pas contesté que les époux [Y] ont été informés de l'offre d'achat des consorts [J] le 12 juillet et que les négociations se sont ensuite poursuivies entre le notaire des vendeurs et le notaire des futurs acquéreurs et ont abouti à l'établissement par le notaire des vendeurs de deux projets de compromis transmis aux futurs acquéreurs respectivement le 11 août 2017 et, suite aux observations de ces derniers, le 22 septembre 2017 ainsi qu'à la fixation d'un rendez-vous chez Maître [E], le 6 octobre 2017, pour signature du compromis, rendez-vous auquel se sont rendus les consorts [J]-[S] mais pas les époux [Y] sans que ces derniers ne préviennent de leur défaillance. Ce n'est que par mail du 18 octobre 2017 adressé par Maître [E] à Maître [A] que les consorts [J]-[S] ont été informés du souhait des vendeurs de ne pas donner suite à leur offre d'achat. Or, il apparaît que la vente de la maison étant compromise et ne pouvant intervenir simultanément avec la vente de la grange, les époux [Y] ont préféré mettre fins aux négociations. Ils justifient d'ailleurs avoir vendu les deux biens en un seul lot le 26 avril 2018 à Monsieur et Madame [M]. Il est établi que la rupture des négociations a été particulièrement brutale pour les consorts [J]-[S] dans la mesure où elle a consisté pour les époux [Y] à ne pas se présenter au rendez vous de signature du compromis sans en informer les consorts [J]-[S]. Ce n'est que 12 jours plus tard que les époux [Y] leur ont fait connaître, par l'intermédiaire de leur notaire, qu'ils n'entendaient pas donner suite à leur proposition alors qu'au regard de l'avancement des négociations, à savoir la signature du compromis de vente, les consorts [J]-[S] ne pouvaient qu'être convaincus de la signature du compromis, d'autant qu'ils n'étaient nullement informés du désir des vendeurs de conditionner la vente de la grange à celle de la maison. Les appelants sont mal fondés à soutenir qu'ils étaient légitimes à refuser de signer le compromis au motif que les consorts [J]-[S] souhaitaient conditionner la vente à leur participation financière aux travaux de revêtement de l'allée puisque la problématique du partage des frais de revêtement de l'allée de de la pose d'un nouveau portail devait être abordée lors de ce rendez-vous et que compte tenu de l'absence des époux [Y] à ce rendez-vous, la discussion n'a pas pas pu avoir lieu. Les époux [Y] ont donc commis une faute consistant à rompre brutalement les négociations de nature à engager leur responsabilité délictuelle. Sur le préjudice Les consorts [J]-[S] font valoir qu'ils entendaient changer la destination du hangar pour en faire leur résidence principale et que le premier projet de compromis établi par le notaire prévoyait parmi les conditions suspensives, que le dossier de permis de construire des acquéreurs devait être déposé dans les quinze jours de la signature du compromis de sorte qu'ils ont immédiatement mandaté un architecte aux fins de constitution du dossier de permis de construire dont les honoraires se sont élevés à 19 440 euros. Ils font également un préjudice moral due à l'attitude vexatoire des époux [Y] de n'être pas venus au rendez-vous. Les appelants font valoir que si les intimés ont engagé des frais importants au titre d'une mission d'architecte, ils l'ont fait de manière particulièrement prématurée et imprudente. Ils soulignent que la note de l'architecte n'est pas numérotée comme la réglementation l'impose et porte le numéro 1 et qu'elle concerne le [Adresse 1] alors que l'immeuble en vente est situé au [Adresse 2]. Ils vont valoir également que le préjudice réparable au titre de la rupture abusive des pourparlers est constitué par les sommes inutilement engagées pour les négociations et par le préjudice moral que les intimés ne justifient pas. Ceci étant exposé, les consorts [J]-[S] ne justifient pas que les frais d'architecte qu'ils disent avoir exposés étaient nécessaires à l'aboutissement de pourparlers puisque ces frais n'étaient pas une condition suspensive à la vente. En outre la facture qu'ils produisent concerne des prestations relatives au "Permis de construire (à 90 %) ..... suivant le contrat de maîtrise d'oeuvre) alors que les appelants produisent une attestation de la mairie de [Localité 9] en date du 13 juin 2018 faisant état du fait qu'aucun dossier de permis de contruire n'a été déposé pour M. [J] et Mme [S] relativement à l'immeuble sis [Adresse 2], référencé au cadastre [Cadastre 5] et [Cadastre 6]. Ils ne justifient pas, en outre, du paiement de ladite facture. La brutalité de la rupture des négociations alors que les intimés s'étaient investis dans un projet qui était sur le point d'aboutir, a nécessairement entraîné un préjudice moral que le premier juge a justement évalué à la somme de 2 500 euros pour chacun d'eux. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum les époux [Y] à payer à M. [J] et à Mme [S] la somme de 2 500 euros chacun, en réparation de leur préjudice moral et rejeté la demande d'indemnisation des consorts [J]-[S] au titre des frais d'architecte. Sur la demande de dommages et intérêts des époux [Y] Les époux [Y] sollicite la condamnation solidaire des intimés à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, précisant qu'à la suite de la mise en oeuvre de la procédure, Mme [Y] est entrée en dépression. Les époux [Y] qui succombent en leurs demandes principales et leur appel seront déboutés de de leurs demande de dommages et intérêts. Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. Ils seront condamnés solidairement aux dépens d'appel et déboutés de leur demande d'indemnité de procédure. Il seront condamnés in solidum, sur ce fondement, à payer aux intimés la somme de 2 000 euros. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute Monsieur [X] [Y] et Madame [T] [N] épouse [Y] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Condamne solidairement Monsieur [X] [Y] et Madame [T] [N] épouse [Y] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Déborah Thierry, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Déboute Monsieur [X] [Y] et Madame [T] [N] épouse [Y] de leur demande d'indemnité de procédure ; Condamne Monsieur [X] [Y] et Madame [T] [N] épouse [Y] à payer à Monsieur [I] [J] et Madame [F] [S] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier,La présidente, Delphine Verhaeghe.Christine Simon-Rossenthal.