Cour d'appel, 29 mars 2023. 22/02546

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS : SELARL RENARD - PIERNE SCP LAVAL - FIRKOWSKI ARRÊT du 29 MARS 2023 n° : 119/23 RG 22/02546 n° Portalis DBVN-V-B7G-GVPT DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement, Juge des contentieux de la protection, Tribunal Judiciaire de TOURS en date du 22 septembre 2022, RC 22/0538 ; PARTIES EN CAUSE APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2796 1940 2342 Madame [N] [J] 2 rue de l'Abbé de l'Epée - 37000 TOURS représentée par Me Jacqueline PIERNE de la SELARL RENARD-PIERNE, avocats au barreau de TOURS INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2911 1528 8375 Madame [R] [X] 86 rue de Boisdenier - 37000 TOURS représentée par Me Julien BERBIGIER, avocat plaidant, SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS du barreau de TOURS en présence de Me Olivier LAVAL, avocat postulant, SCP LAVAL-FIRKOWSKI du barreau d'ORLÉANS ' Déclaration d'appel en date du 2 novembre 2022 ' Ordonnance de clôture du 28 février 2023 Lors des débats, à l'audience publique du 1er mars 2023, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, et Monsieur Yannick GRESSOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ; Lors du délibéré : Monsieur Michel BLANC, président de chambre, Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller Madame Laure Aimée GRUA, conseiller Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; Arrêt : prononcé le 29 mars 2023 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; [M] [W] consentait à [N] [J] un bail d'habitation portant sur un bien immobilier à usage d'habitation sis à Tours, 86 rue Boisdenier, ce bail prenant effet à compter du 1er janvier 1996 ; le bailleur décédait le 20 décembre 2018 ; sa fille [R] [X] faisait délivrer à [N] [J], selon acte d'huissier de justice en date du 15 mai 2019, un congé aux fins de reprise du logement à titre personnel, à échéance du bail en cours, soit le 31 décembre 2019. Par acte en date du 25 janvier 2022, [N] [J] assignait [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir prononcer la nullité de ce congé et de se voir allouer la somme de 6480 € à titre de dommages-intérêts. Par jugement en date du 22 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours rejetait la demande en nullité du congé pour reprise notifiée par acte d'huissier le 15 mai 2019 à [N] [J], rejetait sa demande de dommages-intérêts et la condamnait à payer à [R] [X] la somme de 1000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Selon déclaration déposée au greffe le 2 novembre 2022, [N] [J] interjetait appel de ce jugement. Par ses dernières conclusions en date du 14 février 2023, elle en sollicite l'infirmation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de condamner [R] [X] à produire aux débats son avis d'imposition de 2021, de prononcer la nullité du congé aux fins de reprise du 15 mai 2019 et de condamner [R] [X] à lui payer la somme de 6480 € à titre de dommages-intérêts. Elle réclame en outre le paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions en date du 13 février 2023, [R] [X] sollicite la confirmation du jugement entrepris et demande l'allocation à titre reconventionnel de la somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du Code civil, réclamant en outre le paiement de la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture était rendue le 28 février 2023. SUR QUOI : Attendu que la partie appelante, à l'appui de ses prétentions relatives à l'irrégularité alléguée du congé aux fins de reprise, invoque les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 24 mars 2014 et de l'arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et indemnisation du locataire joint au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, qui énonce que « lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition », et déclare que le logement a changé de propriétaire à la suite du décès de l'ancien bailleur le 18 décembre 2018 ; Qu'elle précise que [M] [W] avait fait donation de son vivant de la nue-propriété du bien immobilier à [R] [X] par deux actes notariés en dates du 19 juin 2009 et du 27 mai 2013, mais que [M] [W] s'était réservé l'usufruit du bien, une clause prévoyant que la donataire en aurait la jouissance à partir du jour de son décès, et estime que la nue-propriété du bien et même l'usufruit ne permettait pas à [R] [X] de disposer de ce bien, ajoutant que les deux actes de donation lui faisaient interdiction d'aliéner et hypothéquer le bien sauf accord express de l'usufruitier ; Qu'elle considère que [R] [X] ne serait réellement devenue propriétaire qu'à l'occasion de l'acceptation de la succession, le 29 janvier 2021, faisant rétroagir le terme de l'usufruit à la mort de l'usufruitier, selon l'article 617 du Code civil, soit le 20 décembre 2018 ; Qu'elle estime que le congé ne pouvait prendre effet que le 19 décembre 2020, et non le 31 décembre 2019, et que le non-respect de la durée d'occupation, d'ordre public, qui devait être laissée au locataire entacherait de nullité le congé aux fins de reprise ; Attendu que [N] [J] reproche au premier juge d'avoir estimé que la nue-propriété du bien, transmise le 27 mai 2013 par donation à [R] [X] et que la reconstitution de la pleine propriété par l'effet du décès du donateur ne pouvait être assimilée à la notion d'acquisition, et d'avoir considéré que les dispositions de l'arrêté du 13 décembre 2017 n'étaient pas applicables, alors selon elle que le legs fait partie des modes d'acquisition dérivés de la propriété et que le logement aurait donc changé de propriétaire le 18 décembre 2018 ; Attendu que les actes du 19 juin 2009 et du 27 mai 2013 prévoient que la jouissance du bien est réservée au donateur jusqu'à son décès, mais que [R] [X] devient propriétaire dès leur signature, mais disposant de la jouissance du bien à compter du 20 décembre 2018, date du décès de son auteur ; Que, compte tenu de la nature particulière de la dévolution successorale intervenant par l'effet du décès du donateur d'une part et des règles générales applicables en la matière, sans manifestation de volonté autre que l'acceptation par le donataire, ce dernier ne peut être considéré comme un « acquéreur » ; Que c'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que les règles prévues à l'article 15 de l'arrêté du 13 décembre 2017 n'étaient pas applicables en la cause ; Attendu que la partie appelante invoque l'absence de reprise effective par son adversaire des lieux loués, prétendant que le congé serait de ce fait frauduleux ; Qu'elle explique que les époux [X] auraient renoncé à s'installer dans les lieux, alors que le droit de reprise du bailleur suppose l'habitation des locaux à titre principal, et que la charge de la preuve pèse sur le bailleur ; Qu'elle déclare qu'au mois de novembre 2020, soit neuf mois après son départ, les époux [X] ne s'étaient toujours pas installés dans les lieux et qu'ils seraient restés domiciliés à Esvres, 52 le Lochereau ; Attendu que pour écarter les prétentions de [N] [J], le juge des contentieux de la protection a pris en considération le fait que pour confirmer son engagement à reprendre le logement pour en faire sa résidence principale, [R] [X] produisait des éléments relatifs aux démarches engagées pour faire réaliser les travaux de remise en état du logement aux fins d'y habiter, à savoir l'ouverture d'un compteur EDF dès le 18 février 2020 et un contrat de gaz le 13 octobre 2020, la production de plusieurs devis de travaux en dates des 25 février 2021 et 7 mai 2021 ainsi que des factures de fourniture d'avril et mai 2021 confirmant le déroulement des travaux dans un contexte sanitaire marqué par deux périodes de confinement, le procès-verbal établi par huissier le 22 février 2022 constatant que des opérations de rénovation ont été réalisées et que les époux [X] occupent à titre personnel le logement, avant d'en conclure que [R] [X] avait bien engagé la démarche de réfection du logement sans tarder tout en s'inscrivant dans la temporalité de la dévolution successorale intervenue le 29 janvier 2021, le notaire en charge de la succession du bien ayant adressé à l'intéressée un courrier électronique du 4 mai 2022, lui confirmant le conseil de ne pas engager de travaux dès lors que les opérations de succession n'étaient pas terminées, pour éviter toute conséquence dans la détermination de la valeur du bien en question ; Attendu que la partie appelante reproche à son adversaire de ne pas donner d'explication relativement à l'adresse figurant sur sa feuille d'imposition de 2021, à savoir le Grand Lochereau à Esvres, observant qu'elle ne verse pas cette pièce aux débats mais uniquement sa déclaration pré-remplie, ajoutant que cette adresse figurait même en tête de ses conclusions d'intimée, ce qui serait révélateur de sa mauvaise foi et déclarant que la signification de l'acte introductif d'instance a été faite le 25 janvier 2002 à la même adresse, l'huissier ayant fait toutes vérifications utiles, et qu'il en irait de même, lors de la signification du jugement entrepris le 12 octobre 2022, puis de la déclaration d'appel et de ses conclusions, par acte en date du 18 novembre 2022 ; Qu'elle estime que la pièce apportée par son adversaire relativement à la consommation d'électricité du local litigieux ne prouverait rien, pas plus que l'avis d'échéance d'une assurance propriétaire occupant pour un appartement situé à Tours sans mention d'adresse ; Qu'elle estime que la réalisation de travaux ne peut être la raison de délais importants séparant la date de prise d'effet du congé, soit le 29 décembre 2019 et le mois de novembre 2022 ; Attendu que la partie intimée, par la production des pièces 4 et 14, établit que l'inventaire de la succession et l'acte de notoriété n'ont été faits qu'en janvier 2021, le notaire chargé de la succession lui ayant conseillé de n'engager aucuns travaux avant la fin des opérations de liquidation et de partage ; Qu'il est en effet évident qu'un bien ayant fait l'objet d'une dévolution successorale peut toujours faire l'objet de contestations relativement à sa valeur réelle, notamment de la part des services fiscaux, de sorte qu'il est particulièrement imprudent d'opérer des travaux susceptibles de modifier l'existant au jour de l'ouverture de la succession ; Attendu que le fait que les époux [X] ont conservé leur ancien logement comme résidence secondaire explique d'une part que l'adresse de cet ancien logement figure sur un certain nombre de documents administratifs, et explique également que l'un ou l'autre des huissiers instrumentaires ont pu valablement signifier à cette adresse les actes les concernant, après avoir fait toutes vérifications utiles à déterminer que cette adresse, toujours valable, permettait de toucher la destinataire des actes ; Que la demande de communication de l'avis d'imposition de 2021 ne présente donc pas d'utilité ; Attendu que s'il est exact, ainsi que l'affirme la partie appelante, que le confinement décidé du fait de l'épidémie qui frappait notre pays a débuté le 24 mars 2020 pour se clôturer à la fin du mois de mai suivant, il n'en demeure pas moins que différentes nouvelles restrictions ont été édictées dans les mois qui ont suivi, en particulier les couvre-feux qui raccourcissaient notoirement la journée de travail, ce qui rendait particulièrement malaisées la prévision, l'organisation puis l'exécution des travaux envisagés, étant observé que ces travaux devaient être relativement importants, ce qu'a d'ailleurs constaté un huissier, puisque la prise de possession des lieux par la propriétaire intervenait après l'expiration d'un bail d'une très longue durée ; Attendu ainsi qu'aucuns travaux ne pouvaient débuter avant l'inventaire de la succession et l'acte de notoriété en janvier 2021, soit avant l'expiration de l'ensemble des mesures gouvernementales restreignant les horaires d'exécution des travaux ; Qu'ainsi toutes les diligences n'ont pas pu être faites avec la plus grande célérité, que ce soit de la part de la propriétaire ou de la part des artisans, il n'en demeure pas moins que les travaux ont été engagés dès que possible, en vue de la prise de possession des lieux par les époux [X] ; Attendu que le caractère sérieux de la reprise pour habiter ne peut être valablement contesté, étant observé qu'aucun délai n'est prévu par la loi pour imposer un propriétaire de s'installer dans les lieux repris, le but principal de l'obligation mise à la charge du propriétaire par le législateur consistant à éviter l'élection d'un locataire en vue d'obtenir la mise en place d'un autre locataire dans le but purement lucratif d'encaisser un loyer plus élevé que celui que versait le locataire précédent ; Attendu qu'une telle situation n'est aucunement constituée en la cause ; Attendu qu'il y a lieu de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; Attendu qu'il ne peut être considéré que [N] [J] aurait abusé de son droit d'ester en justice, de sorte que les conditions requises pour l'allocation de dommages-intérêts ne sont pas réunies ; Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie intimée l'intégralité des sommes qu'elle a dû exposer du fait de la présente procédure ; Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 2000 € ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, Y ajoutant, Condamne [N] [J] à payer à [R] [X] la somme de 2000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne [N] [J] aux dépens. Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,