Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 23/00994

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 23/00994 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XLFP SL/CG ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 FEVRIER 2024 DEMANDERESSES : S.C.I. DES FONDEURS [Adresse 5] [Localité 2] représentée par Me Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE S.C.I. AKO [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE DÉFENDERESSE : S.A.S.U. GARAGE PREMIUM [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Martine FLAMENT lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition DÉBATS à l’audience publique du 16 Janvier 2024 ORDONNANCE du 06 Février 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Suivant acte sous seing privé du 1er juin 2014, la SCI des FONDEURS a consenti à la SAS GARAGE PREMIUM un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Localité 2] (59), [Adresse 4] (bureaux de 150 m² et parkings), pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2014 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1000 euros HT, à compter de la troisième année, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions mensuelles pour charges de 25 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 2700 euros. Suivant acte sous seing privé du 1er juin 2014, la SCI des FONDEURS, d’une part, et la SCI TY BIAN & IMMOFORE, d’autre part, aux droits desquelles vient la SCI AKO (acte de vente du 13 juillet 2022) ont consenti à la SAS GARAGE PREMIUM un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Localité 2] (59), [Adresse 4] (bureaux en façade, bureaux à coté de la société SUMER et parkings), pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2014, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions mensuelles pour charges de 25 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 1800 euros. La SCI des FONDEURS a fait délivrer à son locataire un commandement de payer le 17 avril 2023. La SCI des FONDEURS et la SCI AKO ont fait délivrer un commandement de payer le 08 juin 2023. La SCI des FONDEURS et la SCI AKO ont, par acte du 20 juillet 2023, fait assigner la SAS GARAGE PREMIUM devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et autres mesures accessoires. L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2023 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du16 janvier 2024 pour y être plaidée. A cette date, la SCI des FONDEURS et la SCI AKO, représentées par leur avocat, reprennent oralement leurs conclusions récapitulatives aux fins de : Vu l’article 1104 du code civil, Vu l’article 1728 du code civil, Vu l’article 835 du code de procédure civile, Vu l’article L 145-41 du code de commerce, -Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans chacun des contrats de bail du 1er juin 2014, En conséquence, -Dire et juger la SAS GARAGE PREMIUM occupante sans droit ni titre et ordonner son expulsion ou de tous occupants de son chef, -Condamner la SAS GARAGE PREMIUM à payer à titre provisionnel : o à la SCI DES FONDEURS la somme de 6492.04 euros au titre du commandement de payer resté infructueux o à la SCI DES FONDEURS et la SCI AKO la somme de 10976.60 euros au titre du commandement de payer resté infructueux, avec intérêts au taux de 10 % plus un intérêt fixe au taux des avances sur titres de la banque de France, soit 2.25 % sur chacune des dites sommes à compter de la délivrance de chacun des commandements de payer demeuré infructueux, -Condamner la SAS GARAGE PREMIUM à payer à titre provisionnel : o à la SCI DES FONDEURS une somme de 1000 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle d’occupation due à compter du 17 mai 2023, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 avril 2023 n’ayant pas été suivi d’effet dans le mois imparti et ce, jusqu’à l’abandon définitif des locaux litigieux par la société requise et tout occupant de son chef, o à la SCI DES FONDEURS et à la SCI AKO une somme provisionnelle de 800 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle d’occupation due à compter du 8 juillet 2023, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 juin 2023 n’ayant pas été suivi d’effet dans le mois imparti et ce, jusqu’à l’abandon définitif des locaux litigieux par la société requise et tout occupant de son chef, -Rejeter les prétentions, fins er conclusions de la SAS GARAGE PREMIUM tendant à voir constater l’existence de contestations sérieuses, -Rejeter les prétentions, fins et conclusions de la SAS GARAGE PREMIUM tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire et lui octroyer des délais de paiement, -Rejeter les prétentions, fins et conclusions de la SAS GARAGE PREMIUM tendant à voir condamner les SCI AKO et DES FONDEURS sous astreinte de 200 euros par jour de retard à produire d’une part le constat amiable et d’autre part, les quittances pour les années 2021, 2022 et 2023, -Rejeter les prétentions, fins et conclusions de la SAS GARAGE PREMIUM tendant à voir condamner les SCI AKO et DES FONDEURS au paiement d’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, -Condamner la SAS GARAGE PREMIUM à payer la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamner la SAS GARAGE PREMIUM à payer les entiers dépens de la présente instance, comprenant le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire des 17 avril 2023 et 8 juin 2023. La SAS GARAGE PREMIUM, représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience, sollicite du juge des référés de : Vu l’article L.145-41 du code de commerce, Vu l’article 835 du code de procédure civile, Vu l’article 1104 du code civil, Vu l’article 1343-5 du code civil, A titre principal, -Constater l’existence de contestations sérieuses -Renvoyer les parties à mieux se pourvoir A titre subsidiaire, -Suspendre les effets de la clause résolutoire -Octroyer à la SASU GARAGE PREMIUM les délais permettant de couvrir la période écoulée entre les effets des commandements visant la clause résolutoire et le paiement des sommes visées audits commandement En tout état de cause, -Débouter la SCI DES FONDEURS et la SCI AKO de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions -Condamner la SCI DES FONDEURS et la SCI AKO à payer solidairement à la SASU GARAGE PREMIUM la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile -Condamner la SCI DES FONDEURS et la SCI AKO aux entiers frais et dépens de l’instance. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision susceptible d’appel est contradictoire. Les parties ont échangé les 23 , 25 et 29 janvier 2024 des notes en délibéré autorisées. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite. La SCI des FONDEURS et la SCI AKO justifient de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce (pièce n°9). Sur l’acquisition de la clause résolutoire Les bailleurs sollicitent la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, à la suite de la délivrance des deux commandements de payer dont les causes n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois. La SASU GARAGE PREMIUM s’oppose à cette demande, invoquant la défaillance du bailleur dans l’exécution de ses obligations, indiquant que le volet de la porte d’entrée commune d’accès à l’immeuble est défectueux depuis novembre 2022 et ne peut être manipulé électriquement, et requiert l’intervention manuelle de quatre personnes, la contraignant à fermer les locaux et à cesser son activité à 17 heures et à entreposer ses véhicules dans un autre endroit, ce qu’elle a fait constater le 06 mars 2023. Les bailleurs parfaitement informés n’ont fait aucune diligence, de sorte qu’elle a suspendu le paiement du loyer, pour inciter le bailleur à réagir. Elle conteste également certaines sommes dont le paiement est sollicité (refacturation d’électricité), qu’elle estime comme illégale, comme portant atteinte au monopole des fournisseurs d’énergie et comme non justifiée, en l’absence de précision sur les modalités de refacturation. Enfin, elle soutient que l’arriéré locatif a été soldé, sauf les factures d’électricité, de sorte qu’il n’existe aucun trouble manifestement illicite. Les bailleurs contestent le sérieux des contestations opposées, exposant qu’il appartient au locataire de prendre en charge la réparation du volet, étant souligné que la défenderesse s’est approprié l’ensemble des locaux, ce qui a justifié la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement. En tout état de cause, le locataire n’est admis à invoquer une exception d’inexécution, qu’en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués qui n’est aucunement rapportée en l’espèce. Les propriétaires ajoutent que les allégations du locataire sur les dysfonctionnements du volet ne sont nullement établies, par le procès-verbal du 06 mars 2023. Ils rappellent que la preneuse est coutumière du défaut de paiement du loyer et a investi des parties du local qui n’appartiennent pas aux baux qui lui ont été consentis. Ils ajoutent que les causes des commandements de payer n’ont pas été régularisées dans le mois des actes et que le bail impute au locataire, le paiement de ses consommations d’eau, gaz et électricité, au titre des charges. En application des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance des locaux, conformes à leur destination, d’une obligation de bon entretien des lieux sauf les réparations locatives et doit garantie au preneur d’une jouissance paisible des lieux loués. Le locataire est quant à lui tenu notamment en vertu des dispositions de l’article 1728 du même code, de payer le loyer aux termes convenus. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”. Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire, sous réserve de l’absence de contestation sérieuse. La locataire pour justifier des manquements allégués du bailleur à ses obligations contractuelles l’autorisant à se dispenser du paiement du loyer au titre d’une exception d’inexécution, produit des photographies (sa pièce n°14), datées du 2 novembre 2022, et qui ne permettent pas d’établir qu’il s’agit des lieux loués et qui ne sont pas dès lors probantes. Le procès-verbal de constat du 06 mars 2023 atteste que le rideau (de la porte du garage) est bancal, les lames sur l’axe sont de biais et que sa manipulation électrique est compliquée, mais il indique également que “depuis une semaine la porte du garage dysfonctionne et qu’une panne similaire est intervenue en novembre 2022". Il n’est donc aucunement établi, comme le suggère le locataire, que le dysfonctionnement serait discontinu depuis novembre 2022 . En outre, l’exception d’inexécution opposée par le locataire n’est admise qu’en cas d’impossibilité totale d’y exercer l’activité prévue au bail, quand bien même les désordres invoqués ont pu avoir une incidence sur l’exploitation du fonds et en l’occurrence, la SASU GARAGE PREMIUM indique uniquement (au demeurant sans l’établir) avoir été contrainte de modifier ses amplitudes horaires. La SASU GARAGE PREMIUM ne peut donc se prévaloir d’une exception d’inexécution du bailleur pour justifier son abstentions au paiement des loyers. Les contestations invoquées à ce titre pour s’opposer à la demande du bailleur ne sont donc pas fondées. En ce qui concerne l’argumentation relative aux dépenses d’électricité, seul le commandement de payer du 08 juin 2023 (pièce demandeurs n°4) comporte une “refacturation EDF”, pour un montant total de 7763,55 euros, tandis que le commandement de payer du 17 avril 2023, délivrée par la SCI des FONDEURS (pièce n°3 des demandeurs) ne comporte aucune réclamation au titre de la refacturation d’électricité. La contestation invoquée ne concerne en conséquence que le bail conclu par la SCI des FONDEURS et la SCI AKO. Ce bail prévoit par ailleurs en son article 8 l’engagement du preneur “à payer les montants de ses consommations d’eau, de gaz et d’électricité, ainsi que la location des compteurs, l’entretien et le remplacement des branchements et compteurs le cas échéant”, soit dans le cadre d’une régularisation de charges en considération des consommations du locataire, de sorte qu’il ne peut être soutenu par la défenderesse, comme en l’espèce, que les bailleurs se livreraient à une refacturation d’électricité, au mépris du monopole des fournisseurs d’énergie. En outre, si ces charges ont fait l’objet d’une facture adressée par le bailleur au locataire (émise par la précédente propriétaire) (pièce n°27-1 des demandeurs), il n’est en revanche produit ni les factures EDF correspondantes, ni les modalités de répartition de ces dépenses, qui ne sont pas spécifiées au bail. De plus, les réclamations à ce titre concernent la période du 30 décembre 2018 au 27 juin 2020, à laquelle la SCI AKO n’était pas propriétaire des lieux, sans que l’acte de vente intervenu le 13 juillet 2022 ne mentionne un quelconque transfert de créance à son profit (pièces demandeurs n°7- page 4), de sorte que la créance des deux bailleresses est sérieusement contestable. Les baux liant les parties contiennent une clause résolutoire (article 23 page 7 de chacun des contrats). S’il est soutenu par le locataire que les causes ont été intégralement réglées en cours de procédure (ce qui est contesté et sera examiné au titre de la demande en paiement provisionnelle), il n’en demeure pas moins que les causes du commandement de payer la somme en principal de 6780 euros, délivré le 17 avril 2023 par la SCI des FONDEURS (pièce demandeurs n°3) dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois pour ce faire, de sorte que le juge des référés ne peut que constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 17 mai 2023. Le commandement de payer la somme en principal de 2970 euros, après déduction des sommes réclamées au titre de la régularisation de charges EDF et de frais d’acte, délivré le 08 juin 2023 (pièce demandeurs n°4) dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux , le bail conclu avec les demanderesses s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 08 juillet 2023, ce qu’il convient de constater. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”. La SCI des FONDEURS et la SCI AKO sollicitent la condamnation de la défenderesse à leur payer la somme de 6492,04 euros (SCI FONDEURS) et celle de 10976,60 euros (SCI FONDEURS et SCI AKO). Outre les sommes non justifiées à déduire comme indiqué précédemment, les pièces produites notamment pièces n°30, 31-1 et 31-2 des demanderesses, ainsi que celles produites dans le cadre de la note en délibéré, ne permettent pas au juge de déterminer les sommes réellement dues à ce jour, compte tenu des thèses contraires entre les parties, qui établissent à tout le moins que le compte de la SCI AKO, sur lequel sont attendus les virements ouvert à la société générale, n’est pas celui dont les coordonnées ont été communiqués au locataire (compte Crédit Agricole de LILLE ou Crédit Mutuel de HALLUIN, même pièces que précédemment). Il ne peut dès lors être soutenu qu’il appartient au locataire de s’être acquitté de sa dette, si les éléments utiles pour ce faire ne lui ont pas été communiqués. Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande en paiement formée par les demanderesses et sur les demandes qui y sont accessoires au titre des intérêts de retard. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire La SAS GARAGE PREMIUM sollicite la suspension de la clause résolutoire, exposant être à jour des loyers sauf les sommes réclamées au titre des charges d’électricité et avoir fait l’objet le 30 novembre 2022 de deux congés des bailleurs, avec refus de renouvellement pour des motifs qu’elle a contestés suivant exploits des 16 et 21 août 2023 tout en réclamant le paiement d’une indemnité d’éviction. Elle ajoute que les sociétés bailleresses souhaitent, dans le cadre de leur projet de vente de l’immeuble, se libérer à moindre coût du preneur, ce qui constitue le véritable litige opposant les parties et qui relèvent du juge du fond. Il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de paiement du loyer courant, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, la SASU GARAGE PREMIUM, étant tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail. Sur les demandes reconventionnelles de la SASU GARAGE PREMIUM - réparation du volet d’entrée de l’immeuble La SASU GARAGE PREMIUM sollicite la condamnation des demanderesses à faire procéder sous astreinte à la réparation du volet d’entrée de l’immeuble. Cependant outre que les dégradations justifiant une réparation ne sont pas établies, et qu’il appartient au seul juge du fond de déterminer à qui incombe la charge de l’entretien de ce volet, la demande ne peut donner lieu à référé. -sur la régularisation d’un constat de dégât des eaux La SASU GARAGE PREMIUM exposant avoir subi le 31 août 2023 un dégât des eaux imputable à des infiltrations en provenance d’un local appartement aux SCI bailleresses, indique que celles-ci s’abstiennent de régulariser un constat amiable, ce que les demanderesses contestent indiquant ne pas en avoir été informées. La communication des échanges intervenus par courriels entre la locataire et son assureur (ALLIANZ) entre le 1er septembre 2023 et le 12 janvier 2024 (pièce n°18), n’établit ni la réalité du sinistre, ni l’imputabilité de celui-ci aux demanderesses, ni encore la moindre sollicitation des bailleurs aux fins d’établissement d’un constat amiable, de sorte que les allégations de la SASU GARAGE PREMIUM ne sont aucunement démontrées. La demande de condamnation sous astreinte à ce titre doit être rejetée. -sur la remise de quittance de loyers années 2021, 2022 et 2023 Exposant que les bailleresses s’entêtent à ne pas remettre de quittances de loyers ou de manière irrégulière, la SASU GARAGE PREMIUM sollicite la condamnation sous astreinte des SCI bailleresses à y procéder sous astreinte. Les SCI des FONDEURS et AKO concluent au rejet de cette demande, qui n’a jamais été présentée antérieurement et qu’en conséquence, elles ne l’ont jamais refusée. En l’absence d’une quelconque demande antérieure formulée auprès du bailleur à ce titre, cette demande présentée dans le cadre de la présente instance n’apparaît pas fondée et sera rejetée. Sur les demandes accessoires La SAS GARAGE PREMIUM, qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût des commandements de payer. Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI des FONDEURS et la SCI AKO la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 1er juin 2014, portant sur les locaux situés à [Localité 2] (59), [Adresse 4] , depuis le 17 mai 2023 (bail conclu avec la SCI des FONDEURS) Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 1er juin 2014, portant sur les locaux situés à [Localité 2] (59), [Adresse 4], depuis le 08 juillet 2023 (bail conclu avec la SCI des FONDEURS et la SCI AKO) Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets des clauses résolutoires contractuelles, à condition que la SASU GARAGE PREMIUM règle aux termes convenus, les loyers tels que prévus au bail, Disons qu'à défaut de règlement d'un seul des loyers, charges et accessoires courants à leurs échéances: - l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, - les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, - la clause résolutoire produira son plein et entier effet, - il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la SAS GARAGE PREMIUM et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés à [Localité 2](59), [Adresse 4] , mis à disposition dans le cadre de chacun des baux, -la SAS GARAGE PREMIUM devra payer mensuellement à la SCI des FONDEURS et la SCI AKO à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance, -le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Déboutons la SCI des FONDEURS et la SCI AKO de leurs demandes en paiement des loyers à titre Déboutons la SASU GARAGE PREMIUM de ses demandes reconventionnelles sous astreinte (exécution de travaux, remise de quittances et constat amiable de dégât des eaux), Condamnons la SAS GARAGE PREMIUM à payer à la SCI des FONDEURS et la SCI AKO la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la SAS GARAGE PREMIUM aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du DATECDT, Rappelons que l’exécution provisoire est de droit. La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Carine GILLET