Tribunal judiciaire, 21 février 2024. 23/08156

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [Y] [J] Monsieur [I] [H] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Catherine HENNEQUIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/08156 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CPR N° MINUTE : 6/2024 JUGEMENT rendu le 21 février 2024 DEMANDERESSE La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] ayant pour sigle RIVP dont le siège social est situé [Adresse 3] - [Localité 4] représentée par la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIES en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P483 DÉFENDEURS Madame [Y] [J] demeurant [Adresse 2] [Localité 4] comparante en personne Monsieur [I] [H] demeurant chez Monsieur [G] [H] [Adresse 1] [Localité 5] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 février 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 21 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08156 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CPR Exposé du litige Par acte sous seing privé du 29 décembre 2022, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [I] [H] et Madame [Y] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 806,90 euros et de provisions sur charges de 240 euros. Par actes de commissaire de justice du 4 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3246,50 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [I] [H] et Madame [Y] [J] le 10 juillet 2023. Par assignations du 7 octobre 2023, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [H] et Madame [Y] [J] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6353,57 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 octobre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné connaissance. À l'audience du 21 décembre 2023, la RIVP représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 décembre 2023 échéance de novembre incluse, s'élève désormais à 5046,12 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La RIVP considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle accepte la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Monsieur [I] [H] et Madame [Y] [J] reconnaissent le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 150 euros, en plus du loyer courant. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 4 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3246,50 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 septembre 2023. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 décembre 2023, Monsieur [I] [H] et Madame [Y] [J] lui devaient la somme de 5046,12 euros, soustraction faite des frais de procédure. Monsieur [I] [H] et Madame [Y] [J] reconnaissent ce montant, ils seront en conséquence solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023 sur la somme de 3246,50 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Le versement du loyer courant a repris à la date de l’audience. Ils seront en conséquence autorisés à régler cette somme en 34 mensualités d’un montant de 150 euros, en plus du loyer courant, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire. Sur les autres demandes Monsieur [I] [H] et Madame [Y] [J], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de ne pas faire droit à la demande de la RIVP faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 décembre 2022 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], d’une part, et Monsieur [I] [H] et Madame [Y] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 5 septembre 2023, CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [Y] [J] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] la somme de 5046,12 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 décembre 2023 échéance du mois de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023 sur la somme de 3246,50 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, AUTORISE Monsieur [I] [H] et Madame [Y] [J] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 34 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [I] [H] et Madame [Y] [J], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 septembre 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [H] et Madame [Y] [J] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [I] [H] et Madame [Y] [J] seront condamnés à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [Y] [J] aux dépens ; REJETTE la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 février 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge