Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le :
■
2ème chambre
N° RG 20/11586
N° Portalis 352J-W-B7E-CTHQL
N° MINUTE :
Assignation du :
13 Novembre 2020
JUGEMENT
rendu le 15 Mai 2024
DEMANDERESSE
La société LAFFITEC
[Adresse 5]
[Localité 9]
Représentée par Maître Jean-Marc BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0849
DÉFENDERESSES
Madame [N] [J], es qualité de liquidateur amiable de la société CELAX,
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentée par Maître Johanna ROPARS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2075
S.A.R.L. ROQUEPINE NOTAIRES
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848
Décision du 15 Mai 2024
2ème chambre
N° RG 20/11586 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHQL
* * *
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.
assistée de Adélie LERESTIF, greffière.
DÉBATS
A l’audience du 03 Avril 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 15 mai 2024.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par actes authentiques reçus le 26 avril 2004 par Maître [R], membre de la SCP [R] BOSSE BRAMI, exerçant désormais sous la dénomination SARL ROQUEPINE NOTAIRES :
La SCI CELAX, représentée par Madame [N] [J], a acquis un lot de copropriété n°1037 situé au 3ème étage du [Adresse 5] à [Localité 9] d’une surface de 82,54 m2,Monsieur [V] [J] et Madame [N] [J] ont acquis le lot de copropriété n°1036, situé sur le même palier, d’une surface de 132,74 m2.
Par acte authentique reçu le 14 novembre 2017 par Maître [M] [H], membre de la SCP [R] BOSSE BRAMI, exerçant désormais sous la dénomination SARL ROQUEPINE NOTAIRES, la SCI CELAX a vendu à la SCI LAFFITEC le lot de copropriété n°1037 susvisé, correspondant à des « locaux à usage de bureaux, wc » situés au 3ème étage du [Adresse 5] à [Localité 9], cadastré AY n°[Cadastre 2], moyennant un prix de 665 000 euros.
L'acte de vente précisait pour le lot n°1037 une superficie dite Carrez de 82,50 m², selon attestation de superficie établie par la société D et N Diag-Nostic le 2 juin 2017.
Le 12 novembre 2018, mandaté par la SCI LAFFITTEC, la société DIAGAPART a procédé à un mesurage de la superficie de l'appartement et retenu une superficie de 67,32 m2, soit un écart de 14 m2 avec la superficie déclarée par le vendeur aux termes de l’acte de vente.
Décision du 15 Mai 2024
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Par courrier remis en mains propres contre décharge du 9 novembre 2018, la SCI LAFFITTEC a sollicité du vendeur le remboursement du prix correspondant aux 14 m2 manquants ainsi que les frais y afférents.
Estimant avoir été lésée lors de l’acquisition de ce bien et échouant à parvenir à un accord amiable avec son vendeur, la SCI LAFFITTEC a, par exploit d’huissier délivré le 13 novembre 2018, puis par acte sur et aux fins de délivré le 3 novembre 2020, fait assigner Madame [N] [J] es qualité de liquidateur amiable de la SCI CELAX devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
La condamner à lui verser la somme de 112 848,48 euros correspondant à la diminution proportionnelle et à la moindre mesure du bien immobilier vendu, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ; La condamner à lui verser la somme de 7 229,58 euros au titre des frais correspondant à la diminution proportionnelle du prix de vente et acquittés par l’acquéreur, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;La condamner à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’en tous les dépens qui pourront être recouvrés par Maître Jean-Marc BENHAMOU, avocat, par application de l’article 699 du code de procédure civile ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Dans ses dernières conclusions récapitulatives, signifiées par voie électronique le 6 mars 2023, Madame [N] [J], es qualité de liquidateur amiable de la SCI CELAX, ayant parallèlement fait assigner en intervention forcée par acte du 16 mars 2021 l’office notarial en charge de la vente litigieuse, demande au tribunal de :
Condamner la SARL ROQUEPINE NOTAIRES à lui verser les sommes suivantes : La somme de 112 848,48 euros correspondant à la diminution du prix de vente proportionnelle et à la moindre mesure du bien immobilier vendu, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,La somme de 7 229,58 euros au titre des frais correspondant à la diminution proportionnelle du prix de vente et acquittés par l’acquéreur, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ; La somme de 30 247 euros au titre des taxes et impôts ; Condamner la SARL ROQUEPINE NOTAIRES à la garantir, es qualité de liquidatrice amiable de la SCI CELAX, de toute condamnation susceptible d’intervenir à son encontre à la demande de la SCI LAFFITEC en principal, intérêts, accessoires, frais irrépétibles et dépens ; Rejeter la demande reconventionnelle pour procédure abusive de la SARL ROQUEPINE NOTAIRES à son encontre ; Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;Condamner la SARL ROQUEPINE NOTAIRES à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Décision du 15 Mai 2024
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Condamner la SARL ROQUEPINE NOTAIRES aux dépens. Dans ses dernières conclusions récapitulatives, signifiées par voie électronique le 9 mai 2023, la SARL ROQUEPINE NOTAIRES demande au tribunal de :
Débouter Madame [N] [J] de l’ensemble de ses demandes ; La condamner à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejeter l’exécution provisoire ; Condamner la même aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 avril 2023 et l'audience de plaidoiries a été fixée au 3 avril 2024.
Il convient de préciser qu’à cette audience, la société LAFFITEC a déposé des conclusions qui auraient été signifiée par RPVA le 13 octobre 2021 dans le cadre de la procédure n°RG21/04141 par la suite jointe à la présente procédure. Ces conclusions n’apparaissant pas sur le logiciel Winci à la fois dans le dossier de la présente procédure et dans celui afférant au n°RG21/04141, le tribunal s’estime uniquement saisi des dernières écritures signifiées par voie électronique par la société LAFFITEC, à savoir son assignation du 13 novembre 2020.
L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.
Sur la demande de réduction de prix
Sur le fondement de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, la SCI LAFFITTEC soutient que la surface réelle du bien qu’elle a acquis est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente, de sorte qu’elle est bien fondée à réclamer une diminution proportionnelle du prix à la moindre mesure, à hauteur de 112 848,48 euros.
Décision du 15 Mai 2024
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En défense, Madame [N] [J] ne conteste pas la différence de métrage mais estime que la SARL ROQUEPINE NOTAIRES a engagé sa responsabilité délictuelle en manquant à son devoir d’information et de conseil.
Sur ce,
Il résulte de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que toute vente immobilière doit contenir la mention de la superficie du bien vendu qui est ainsi garantie par le vendeur à l'acquéreur et que si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
En l’espèce, aux termes de l’acte de vente du 14 novembre 2017, la SCI LAFFITEC a acquis le lot de copropriété n°1037 situé [Adresse 5] à [Localité 9], décrit comme des « locaux à usage de bureau, WC », d’une superficie de 82,50 m2, aucun plan n’étant annexé à l’acte de vente.
Or il résulte du certificat de superficie de la partie privative du 12 novembre 2018, que la demanderesse verse aux débats, que le lot n°1037 mesure en réalité 67,32 m2 de surface carrez et comprend une entrée, un dégagement, des WC et trois pièces à usage de bureaux.
Madame [N] [J] ne conteste pas la différence de métrage retrouvée.
Il en ressort une différence de superficie de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente, en l’espèce de 14 m2, de sorte que Madame [N] [J], es qualité de liquidateur amiable de la SCI CELAX, sera condamnée à verser à la SCI LAFFITEC la réduction du prix de vente. Le bien ayant été vendu au prix de 665 000 euros, elle sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 112 848,48 euros ((665 000/82,5) x14m2) à titre de réduction du prix de vente.
Sur la demande de remboursement des autres frais
La SCI LAFFITEC demande également la condamnation de Madame [N] [J], es qualité de liquidateur amiable de la SCI CELAX, à l’indemniser des sommes trop versées à hauteur de 7 229,58 euros, correspondant à la taxe départementale, la taxe communale et aux frais d’assiette.
La SARL ROQUEPINE NOTAIRES précise, s’agissant d’une demande de remboursement des droits indument payés sur une surface erronée, qu’il appartient à l’acquéreur d’en solliciter le remboursement auprès du service des impôts, en application de l’article 1960 du code général des impôts.
Décision du 15 Mai 2024
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Sur ce
L’article 46 de la loi n 65B557 ne permet pas à l’acquéreur de réclamer au vendeur la réduction des frais accessoires à la vente.
La demande de la SCILAFFITEC en remboursement partiel des droits acquittés doit donc être rejetée.
Sur la garantie de la SARL ROQUEPINE NOTAIRES
Madame [N] [J], après avoir rappelé que le notaire, tenu professionnellement d’assurer l’efficacité des actes qu’il rédige et d’éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles l’étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente, soutient, au visa de l’article 1240 du code civil, que la SARL ROQUEPINE NOTAIRES a commis une faute professionnelle en manquant à son devoir d’information et de conseil à l’égard de la SCI CELAX. Elle reproche en effet à l’office notarial de ne pas avoir sollicité auprès du syndic les plans de l’immeuble et le règlement de copropriété à jour lors de la vente du lot n°1037, ce qui lui aurait permis de constater la différence de superficie, ce d’autant plus qu’elle avait reçu l’acte de vente antérieur du 26 avril 2004.
La SARL ROQUEPINE NOTAIRES, intervenante forcée, après avoir rappelé que le notaire instrumentaire n’a pas pour mission de vérifier le mesurage et le certificat remis par le vendeur pour justifier sa déclaration de surface, pas plus qu’il n’a pour obligation de garantir ou d’authentifier le mesurage effectué par un technicien mais doit seulement mentionner la superficie en respectant les déclarations faites par le vendeur et informer ce dernier de l’étendue du risque qu’il encourt en cas d’erreur sur la superficie, estime avoir parfaitement rempli son devoir d’information et de conseil. L’office notarial relève également qu’il appartenait à la venderesse, en sa qualité de propriétaire des deux lots contigus depuis 2004, d’informer le diagnostiqueur de l’emprise réelle du lot vendu. Or elle a remis au notaire un certificat de mesurage qu’elle savait inexact puisqu’il visait 4 bureaux alors que le lot n°1037 n’en comprend que 3, ce que ce dernier ignorait dès lors que la désignation du lot telle que décrite dans le règlement de copropriété vise uniquement des « locaux à usage de bureaux » sans précision du nombre de pièces, de sorte que la défenderesse est seule responsable de la présentation du bien et de la superficie annoncée. L’intervenante forcée fait enfin observer que la défenderesse n’a subi aucun préjudice puisqu’elle est restée propriétaire des 14 m2 en réalité inclus dans le lot attenant dont elle était déjà propriétaire.
Sur ce,
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que le 26 avril 2004, Monsieur [V] [J] et son épouse Madame [N] [Z] ont acquis au [Adresse 5] à Paris [Localité 8] un lot de copropriété n°1036 correspondant à un appartement situé au 3ème étage, le lot de copropriété n°1035, correspondant à une pièce située au 3ème étage, le lot de copropriété n°1071 correspondant à un dégagement ainsi que six caves. La mention obligatoire de superficie figurant en page 12 de l’acte de vente permet de savoir que « les lots 1035, 1036 et 1071 forment une seule et même entité » et que le certificat de mesurage fait état d’une superficie globale de 132,74 m2. Le même jour, la SCI CELAX, représentée par Madame [N] [J], a également acquis au sein de la même copropriété, le lot n°1037 correspondant à des « locaux à usage de bureaux, WC ». La mention obligatoire de superficie figurant en page 11 de l’acte de vente fait état d’une superficie de 82,54m2 pour ce lot et l’attestation de superficie annexée à l’acte de vente du 8 août 2003 fait état de quatre pièces à usage de bureaux, d’un dégagement et de WC pour une superficie totale carrez de 82,54 m2.
Par la suite, le 14 novembre 2017, la SCI CELAX a revendu à la SCI LAFFITEC son lot de copropriété n°1037. L’acte de vente précise en page 24 à la clause « Garantie de Superficie », que la superficie de ce lot est de 82,50 m2, ainsi qu’il résulte d’une attestation établie par la société D&N Diag-Nostic, mais que « les parties ont été informées par le notaire, ce qu’elles reconnaissent, de la possibilité pour l’acquéreur d’agir en révision du prix si, pour au moins un des lots, la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée aux présentes ». Il stipule également en page 4 dans la rubrique « Plans du lot », qu’aucun plan n’est annexé et que « compte tenu de cette absence de plan, le notaire soussigné n’a notamment pas été mis en mesure de vérifier :
L’absence d’annexion ou d’utilisation irrégulière privative de parties communes,Et l’absence de travaux portant sur les parties communes et/ou travaux ayant nécessité la souscription d’une assurance dommages-ouvrages. L’acquéreur, parfaitement informé des inconvénients pouvant résulter de l’absence de plan, déclare vouloir en faire son affaire personnelle et confirmer expressément son intention de signer la présente promesse unilatérale ».
Le certificat de superficie versé aux débats du 2 juin 2017 fait également état de quatre pièces à usage de bureaux, d’un dégagement, de WC et d’une entrée pour une surface totale carrez de 82,50 m2.
Enfin, le 29 mars 2019, Monsieur [V] [J] et son épouse, Madame [N] [Z], ont revendu leurs lots de copropriété n°1035, 1036 et [Cadastre 1], situés au 3ème étage, ainsi que six caves, l’acte de vente précisant que « les lots 1035, 1036 et 1071 ont été réunis matériellement pour former une seule unité d’habitation » et que la superficie de la partie privative des biens est de 145,12 m2 pour les trois lots formant une seule unité d’habitation tel qu’il résulte d’une attestation établie le 16 octobre 2018 annexée à l’acte de vente.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SARL ROQUEPINE NOTAIRES a bien rempli son devoir d’information et de conseil puisqu’elle a bien fait mentionner la superficie carrez dans l’acte de vente du 14 novembre 2017, conforme à l’attestation de superficie qui lui était transmise par le vendeur, qu’elle a bien précisé dans l’acte de vente qu’aucun plan n’était fourni par le vendeur et que l’acquéreur était informé des inconvénients pouvant résulter de cette absence de plan. Les dispositions légales relatives à la possibilité pour l’acquéreur d’agir en réduction du prix de vente sont bien retranscrites, de sorte qu’elle a bien respecté son obligation d’information et d’alerte sur la loi dite Carrez.
Décision du 15 Mai 2024
2ème chambre
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Si Madame [N] [J] reproche à l’office notarial de ne pas avoir sollicité auprès du syndic de copropriété les plans de l’immeuble et le règlement de copropriété, il convient de souligner qu’elle était propriétaire à la fois du lot n°1037 et du lots n°1036 attenant, de sorte qu’il lui appartenait de fournir au notaire le plan des lots, qu’elle dit d’ailleurs avoir pu obtenir facilement en cours de procédure auprès du syndic de copropriété, ou à tout le moins l’alerter sur l’incohérence entre la structure du lot n°1037 qu’elle entendait vendre, et celle détaillée dans le certificat de superficie du 2 juin 2017. En effet, il ressort du plan du 3ème étage de la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 9] qu’elle verse aux débats que le lot n°1037 comprend trois pièces à usage de bureaux, un couloir et des WC, ce qu’elle ne pouvait ignorer en tant que propriétaire du lot, alors que le certificat de superficie du 2 juin 2017, annexé à l’acte de vente du 14 novembre 2017, fait état de quatre pièces à usage de bureaux et de WC.
L’office notarial en charge de la vente n’a donc commis aucune faute dans l’exercice de ses fonctions, pas plus que Madame [N] [J] n’a subi de préjudice à l’occasion de la vente de son bien, les développements ci-dessus ayant permis de savoir qu’elle avait intégré les 14 m2 manquants au lot n°1036 attenant lorsqu’elle l’a revendu deux ans plus tard et antérieurement à son appel en garantie.
En conséquence, il convient de débouter Madame [N] [J], es qualité de liquidateur amiable de la SCI CELAX, de sa demande de condamnation de la SARL ROQUEPINE NOTAIRE au paiement des sommes de 112 848,48 euros, 7 229,58 euros et 30 247 euros, au titre de la réduction du prix de vente, de même que de sa demande de garantie de toute condamnation susceptible d’intervenir à son encontre.
Sur la demande reconventionnelle de la SARL ROQUEPINE NOTAIRES de dommages et intérêts pour procédure abusive
La SARL ROQUEPINE NOTAIRES sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de Madame [N] [J] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, soulignant l’absence manifeste de tout fondement à l’action de cette dernière et sa mauvaise foi.
Madame [N] [J] sollicite le rejet de cette demande mais ne répond pas aux moyens soulevés par l’office notarial.
Sur ce,
L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice de dommages-intérêts qui seraient réclamés.
Décision du 15 Mai 2024
2ème chambre
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En l’espèce, il résulte des développements précédents que Madame [N] [J] a appelé en garantie l’office notarial en charge de la vente du 14 novembre 2017 alors que d’une part, elle savait qu’il n’avait commis aucune faute, étant la seule à pouvoir se rendre compte de l’erreur sur la surface du lot n°1037, possiblement commise par les précédents propriétaires, en comparant l’emprise réelle du lot, qu’elle ne pouvait ignorer en tant que propriétaire, et la structure du lot telle qu’elle résultait du certificat de mesurage qu’elle avait fait établir en vue de cette vente, et d’autre part, elle n’a subi aucun préjudice du fait de cette moindre mesure puisqu’elle a revendu le lot attenant deux ans plus tard et antérieurement à son appel en garantie en intégrant les 14 m2 manquants.
Par conséquent, il convient de condamner Madame [N] [J], es qualité de liquidateur amiable de la SCI CELAX, à verser la somme de 5 000 euros à la SARL ROQUEPINE NOTAIRE à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Sur les demandes accessoires
Madame [N] [J], es qualité de liquidateur amiable de la SCI CELAX, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Marc BENHAMOU et de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du code de procédure civile.
Elle sera également condamnée à verser à la SCI LAFFITEC la somme de 2 500 euros et à la SARL ROQUEPINE NOTAIRES la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [N] [J], es qualité de liquidateur amiable de la SCI CELAX, à verser à la SCI LAFFITEC la somme de 118 848,48 euros à titre de réduction du prix de vente du lot n°1037 de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 9], assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
DÉBOUTE la SCI LAFFITEC de sa demande dirigée contre Madame [N] [J], es qualité de liquidateur amiable de la SCI CELAX en paiement de la somme de 7 229,58 euros en remboursement des droits acquittés aux termes de la vente ;
DÉBOUTER Madame [N] [J], es qualité de liquidateur amiable de la SCI CELAX de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE Madame [N] [J], es qualité de liquidateur amiable de la SCI CELAX à verser à la SARL ROQUEPINE NOTAIRES la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
CONDAMNE Madame [N] [J], es qualité de liquidateur amiable de la SCI CELAX aux dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Marc BENHAMOU et de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [N] [J], es qualité de liquidateur amiable de la SCI CELAX à verser à la SCI LAFFITEC la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [N] [J], es qualité de liquidateur amiable de la SCI CELAX à verser à la SARL ROQUEPINE NOTAIRES la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.
Fait et jugé à Paris le 15 Mai 2024
La GreffièreLa Présidente
Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI
