Cour d'appel, 07 mai 2024. 22/06527

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A chambre 1 - 2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 07 MAI 2024 N° RG 22/06527 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VPTE AFFAIRE : Mme [Y] [D] veuve [B], assistée de son curateur l'ATDE C/ S.A. LES RESIDENCES Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Mai 2022 par le Tribunal de proximité de MANTES LA JOLIE N° RG : 11-21-716 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 07/05/24 à : Me Véronique BROSSEAU Me Jeanine HALIMI RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEPT MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [Y] [D] veuve [B], assistée de son curateur l'ATDE, demeurant [Adresse 1]. [Adresse 4] [Localité 5] Représentant : Maître Véronique BROSSEAU, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 653 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/007151 du 23/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANTE **************** S.A. LES RESIDENCES N° SIRET : 308 435 460 RCS Versailles Ayant son siège [Adresse 2] [Localité 7] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397 INTIMEE **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Décembre 2023, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 28 juin 2012, la société Opievoy, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société Les Résidences, a consenti à M. [B] et Mme [Y] [B] un bail d'habitation portant sur un logement au 14ème étage d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel actualisé à la somme de 462, 71 euros, outre les charges (209, 05 euros). M. [L] [B] est décédé le 5 octobre 2015. Par jugement du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie du 6 octobre 2020, Mme [B] a été placée sous curatelle renforcée pour une durée de cinq ans et l'association Axe Majeur ATM a été désignée en qualité de curateur. Suite au déménagement de Mme [B], qui a quitté le logement objet du litige, un nouveau curateur a été désigné : l'ATDE, demeurant [Adresse 1] à [Localité 6]. Par acte de commissaire de justice délivré le 29 septembre 2021, la société Les Résidences a assigné Mme [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, - ordonner l'expulsion de Mme [B] des lieux qu'elle occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec 1'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration des meubles et biens garnissant les lieux, - dire et juger que les frais de gardiennage et de transport du mobilier seront à la charge de Mme [B], - condamner Mme [B] au paiement de la somme de 3 827, 70 euros au titre des arriérés de loyers, charges et frais ainsi qu'à une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, comprise entre la date de résiliation du bail intervenue de plein droit et celle de libération effective des lieux, - condamner Mme [B] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance. Par jugement contradictoire du 13 mai 2022, le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie a : - constaté la résiliation de plein droit du bail consenti par la société Opievoy à Mme [B] sur l'immeuble situé [Adresse 3] au 14 ème étage à[Localité 7]e à compter du 28 juin 2021, - condamné Mme [B] à payer à la société Les Résidences la somme de 2 765,63 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 21 février 2022, - suspendu le paiement de cette somme et l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la décision statuant sur le recours formé par la société Les Résidences contre la décision de la commission de surendettement en date du 21 décembre 2021, - dit que pendant ce délai, Mme [B] devra s'acquitter du paiement de son loyer et charges courantes, - dit qu'en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité à terme échu, la clause résolutoire reprendra d'office plein et entier effet, de sorte que la résiliation du bail sera constatée à compter du 28 juin 2021 et condamné, dans ce cas, Mme [B] au paiement d'une somme égale au montant du loyer et charges à titre d'indemnité d'occupation à compter du 28 juin 2021 jusqu'à la libération effective et complète des lieux, - débouté la société Les Résidences de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [B] aux dépens. Par déclaration reçue au greffe en date du 27 octobre 2022, Mme [B] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 7 novembre 2023, Mme [B], appelante, demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie le mai 2022, Et statuant à nouveau : - débouter la société Les Résidences de toutes ses demandes, fins, conclusions plus amples ou contraires, - condamner la société Les Résidences au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens de l'instance d'appel et de la première instance. Aux termes de ses conclusions signifiées le 24 février 2023, la société Les Résidences, intimée, demande à la cour de : - débouter Mme [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - voir déclarer opposable la décision à intervenir à l'Association L'Axe Majeur- ATM en qualité de curateur de Mme [B], - confirmer le jugement rendu le 13 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail consenti par le groupe Opievoy à Mme [B] sur un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] à compter du 28 juin 2021, - confirmer le jugement rendu le 13 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie en ce qu'il a condamné Mme [B] à payer à la société Les Résidences la somme de 2 765,63 euros, à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 21 février 2022, - confirmer le jugement rendu le 13 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie en ce qu'il a suspendu le paiement de cette somme et l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la décision statuant sur le recours formé par la société Les Résidences contre la décision de la commission de surendettement en date du 21 décembre 2021, - confirmer le jugement rendu le 13 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie en ce qu'il a dit que pendant ce délai, Mme [B] devra s'acquitter du paiement de son loyer et charges courantes, - confirmer le jugement rendu le 13 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie en ce qu'il a dit qu'en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité à terme échu, la clause résolutoire reprendra d'office plein et entier effet, - confirmer le jugement rendu le 13 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie en ce qu'il a dit qu'en ce cas le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail seront constatés à compter du 28 juin 2021, - confirmer le jugement rendu le 13 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie en ce qu'il a dit qu'alors, faute pour Mme [B] de quitter les lieux avec tous occupants et tous biens de son chef, il pourra être procédé à son expulsion, à ses frais, avec l'assistance de la force publique et celle d'un serrurier s'il en est besoin, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, - confirmer le jugement rendu le 13 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie en ce qu'il a dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 et R.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - confirmer le jugement rendu le 13 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie en ce qu'il a condamné dans ce cas Mme [B] au paiement d'une somme égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 28 juin 2021 et jusqu'à libération effective et complète des lieux, - condamner Mme [B] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - vu l'article 696 du code de procédure civile, condamner Mme [B] aux entiers dépens de la procédure d'appel et de celle de première instance, dont distraction au profit de la SELARL Jeanine Halimi, avocate aux offres de droit. La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 novembre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION I) Sur l'acquisition de la clause résolutoire, la suspension des effets de cette clause, Moyens des parties Mme [B] demande à la cour de débouter la bailleresse de la totalité de ses demandes sans développer aucun moyen au soutien de la demande de débouté de la résiliation de plein droit du bail par constatation de la clause résolutoire. La bailleresse sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail consenti par le groupe Opievoy à Mme [B]. Réponse de la cour Il résulte des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile que les conclusions doivent contenir, en dehors de l'objet de la demande et de la cause juridique qui lui est donnée, un exposé des moyens sur lesquels les prétentions sont fondées. Mme [B] ne développe, dans ses écritures, aucun moyen au soutien de sa demande d'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, si bien que la cour, qui n'est saisie d'aucun moyen de droit ou de fait, ne pourra que confirmer le jugement querellé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire avant de suspendre les effets de cette clause et le paiement de l'arriéré locatif, jusqu'à la décision statuant sur le recours formé par la société Les Résidences contre la décision de la commission de surendettement du 21 décembre 2021. II) Sur la demande en paiement d'un arriéré locatif Moyens des parties Mme [B] expose à la cour que la commission de surendettement des particuliers des Yvelines a, par décision du 7 février 2022, effacé sa dette de loyers, que par jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 23 mai 2023, notifié à la bailleresse intimée et devenu définitif pour n'avoir fait l'objet d'aucun recours, elle a bénéficié d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Elle indique que, suite à l'effacement de sa dette, à la reprise du paiement des loyers courants depuis le mois d'octobre 2021, et la restitution des clefs du logement, le restant dû calculé par la bailleresse s'élève à 163, 27 euros et soutient que cette dernière doit être déboutée de toute demande en paiement, en raison du fait que le service communal d'hygiène et de santé de [Localité 7] a relevé, le 23 mai 2023, des manquements au règlement sanitaire départemental des Yvelines -installation électrique vétuste, présence de moisissures dans la salle de bains, le salon et la chambre, présence de punaises de lit dans le logement - qui présentent un risque pour sa santé. La bailleresse intimée expose à la cour avoir contesté les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire proposées par la Banque de France le 8 février 2022 et que Mme [B] cherche à surprendre la religion de la cour, dès lors qu'il n'y a eu aucune décision définitive d'effacement de sa dette locative. Réponse de la cour Contrairement à ce que soutient la bailleresse intimée dans ses dernières conclusions, l'effacement de la dette de Mme [B], à hauteur de la somme de 2 152, 08 euros, est définitif, le tribunal judiciaire de Versailles ayant, par jugement devenu définitif du 23 mai 2023, rejeté le recours de la bailleresse et prononcé le rétablissement personnel de Mme [B] sans liquidation judiciaire. La bailleresse intimée produit un décompte locatif, arrêté au 24 février 2023, faisant apparaître un solde débiteur de 2 152, 08 euros. Dans un courrier électronique adressé le 18 octobre 2023 au curateur de Mme [B], et produit par l'appelante, la bailleresse indique que ' l'effacement de la dette (dette arrêtée à la date du jugement) vient d'être validé et sera répercuté sur le compte début novembre. Il reste une dette de 163, 27 euros'. Toutefois, la bailleresse, qui n'a pas produit de décompte actualisé, ne justifie pas de ce restant dû, étant relevé que sont inclus dans le décompte qu'elle produit et qui est arrêté au 24 février 2023, des frais de poursuites d'un montant de 227, 62 euros, qui ne sauraient être inclus dans la dette locative. Par suite, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné Mme [B] à payer à la société Les Résidences la somme de 2 765,63 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 21 février 2022, et la société Les Résidences sera déboutée de sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif. III) Sur les demandes accessoires Mme [B], qui succombe pour l'essentiel, sera condamnée aux dépens de l'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. PAR CES MOTIFS La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant condamné Mme [Y] [D], veuve [B], à payer à la société Les Résidences la somme de 2 765,63 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 21 février 2022 ; Statuant à nouveau du seul chef infirmé Déboute la société Les Résidences de sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la société Les Résidences de sa demande en paiement ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute Mme [Y] [D], veuve [B], assistée de son curateur l'ATDE, demeurant [Adresse 1] à [Localité 6], de sa demande en paiement ; Condamne Mme [Y] [D], veuve [B], assistée de son curateur l'ATDE, demeurant [Adresse 1] à [Localité 6], aux dépens de la procédure d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juridictionnelle et à celles de l'article 699 du code de procédure civile, par la société Jeanine Halimi, avocat en ayant fait la demande. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Anne-Sophie COURSEAUX, Faisant Fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le faisant fonction de greffier, Le président,