Texte intégral
N° RG 25/00114 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DGAX
Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 05 Août 2025
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD
DEMANDEUR(S) :
SA CLAIRSIENNE, sise [Adresse 1]
représentée par M. [I] [C] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial
DÉFENDEUR(S) :
Monsieur [F] [U], dont la dernière adresse connue est : [Adresse 2] [Adresse 5]
non comparant ni représenté
Madame [Z] [L], demeurant [Adresse 2] [Adresse 5]
comparante en personne
DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 01 Juillet 2025
JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 05 Août 2025
copie exécutoire délivrée le à CLAIRSIENNE
copie conforme délivrée le à Mme [L]
EXPOSÉ DU LITIGE
Par actes sous seing privés du 27 août 2020, la SA CLAIRSIENNE a donné à bail à Monsieur [F] [U] et Madame [Z] [L] un local à usage d'habitation principale situé [Adresse 4]) et l’emplacement de parking n° 241 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 37,49 euros incluse, de 370,09 euros payable d’avance.
Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, la SA CLAIRSIENNE a fait délivrer à Monsieur [F] [U] et Madame [Z] [L], le 15 novembre 2024 et après l’infructuosité d’une mise en demeure, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 430,61 euros, outre 84,98 euros de frais, et de justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.
Les causes de ce commandement n'ayant pas été réglées, la SA CLAIRSIENNE a fait assigner Monsieur [F] [U] et Madame [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 14 février 2025 et sur le fondement des articles 1103 et 1741 du Code civil, L.213-4-3 et R.213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire, 696 et 700 du Code de procédure civile, ainsi que de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pour entendre :
constater l’acquisition de la clause résolutoire des contrats de location au 15 décembre 2024 pour défaut d’assurance ou, dans l’hypothèse où l’attestation d’assurance serait fournie avant les débats, au 15 janvier 2025 pour défaut de paiement des loyers,
ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [U] et Madame [Z] [L] et de tout occupant de leur chef des lieux loués, y compris de l’emplacement de stationnement,
condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [Z] [L] à lui régler la somme de 626,74 euros au titre des loyers restés impayés, somme à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors de l’audience,
condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [Z] [L] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à l’entière libération des lieux, dire que cette indemnité sera revalorisable comme un loyer et que les provisions sur charges seront révisables et régularisables durant l’occupation,
condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [Z] [L] à lui régler une somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [Z] [L] aux entiers dépens,
ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L'affaire a été évoquée lors de l'audience du 1er juillet 2025 au cours de laquelle la SA CLAIRISENNE, représentée par Monsieur [I] [C], a soutenu ses écritures en précisant que sa créance locative arrêtée au 15 juin 2025 s’élève à 903,10 euros, puis en indiquant que l’attestation d’assurance contre les risques locatifs a été produite et que le paiement du loyer courant a repris.
Comparante, Madame [Z] [L] a précisé que Monsieur [F] [U] a quitté les lieux depuis 2022, apporté la preuve d’avoir réglé trois jours avant les débats, le 28 juin 2025, une somme de 228 euros à la bailleresse et sollicité l’octroi de délais de paiement pour apurer sa dette par versements mensuels, en sus du loyer courant, de 50 euros.
Bien qu’ayant été régulièrement assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Monsieur [F] [U] n’a pas comparu et n’était pas régulièrement représenté par Madame [Z] [L].
La SA CLAIRISIENNE ne s’est pas opposée à la proposition de Madame [Z] [L] mais a néanmoins maintenu sa demande de condamnation solidaire des défendeurs, Monsieur [F] [U] figurant toujours sur le bail et n’ayant jamais donné son congé.
Le délibéré a été fixé au 5 août 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité
En application du paragraphe II de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d'ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui s'effectue par voie électronique ;
Aux termes du paragraphe III du même article, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d'irrecevabilité de la demande et à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, cette notification se faisant par voie électronique ;
La SA CLAIRSIENNE prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 18 novembre 2024 dont elle produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré le 15 novembre précédent à Monsieur [F] [U] et Madame [Z] [L] ;
Par ailleurs, l'assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 17 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, l'accusé de réception versé aux débats par la SA CLAIRSIENNE l'atteste ;
La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.
Sur le fond
Selon l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée ;
Sur la suspension de la clause résolutoire
En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;
En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;
Le contrat de location conclu entre les parties recèle, à l’article 13 de ses conditions générales intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des loyers ou des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;
La SA CLAIRSIENNE a fait délivrer à Monsieur [F] [U] et Madame [Z] [L], le 15 novembre 2024, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 430,61 euros ; ceux-ci n’en ont pas pour autant régularisé leur situation dans le délai qui leur était imparti et ont au contraire laissé prospérer leur dette locative qui s’élevait à 626,74 euros le jour de l’assignation et 675,10 euros le 30 juin 2025 compte tenu du règlement, l’avant-veille, d’une somme de 228 euros ; ils n’en contestent toutefois ni la matérialité ni le montant ;
Il convient dès lors de constater que Monsieur [F] [U] et Madame [Z] [L] sont redevable envers leur bailleresse, au titre des loyers et charges restés impayés au 30 juin 2025, d’une somme de 675,10 euros ; ils sollicitent l’octroi de délais pour se libérer de leur dette ; la SA CLAIRSIENNE accepte leur proposition de lui régler chaque mois, en sus du loyer courant, une somme de 50 euros ;
Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au cas de l’espèce puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;
La SA CLAIRSIENNE, par ailleurs, recherche la solidarité de Monsieur [F] [U] et Madame [Z] [L] ;
Aux termes de l’article 1310 du Code coivil la oslidarité, qui ne se présume pas, est légale ou conventionnelle ;
Le contrat de location comporte, au deuxième alinéa intitulé CO-LOCATAIRES de l’article 8, intitulé CLAUSE DE SOLIDARITE, de ses conditions générales, une disposition selon laquelle en cas de pluralité les locataires, au cas de l’espèce Monsieur [F] [U] et Madame [Z] [L], sont tenus solidairement de toutes les dettes nées de son exécution ;
Les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties seront par conséquent suspendus et des délais de paiement accordés à Monsieur [F] [U] et Madame [Z] [L] selon les modalités fixées au dispositif de cette décision, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité des sommes solidairement dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi infructueux d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile
La SA CLAIRSIENNE ne justifie d’aucuns frais, non compris dans les dépens, qu'elle aurait engagés pour ester en justice ;
Elle sera donc déboutée de cette demande.
Sur les dépens
Conformément à l'article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;
Monsieur [F] [U] et Madame [Z] [L], qui succombent, seront par conséquent solidairement condamnés aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 15 novembre 2024.
PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
Déclare la SA CLAIRSIENNE recevable en sa demande de résiliation du bail.
Suspend la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties.
Constate que Monsieur [F] [U] et Madame [Z] [L] sont solidairement redevables envers la SA CLAIRSIENNE, au titre de leur dette locative arrêtée au 3 juin 2025, d’une somme de SIX CENT SOIXANTE-QUINZE EUROS et DIX CENTIMES (675,10 euros).
Les autorise à s’en libérer en TREIZE (13) versements mensuels de CINQUANTE EUROS (50 euros) chacun, effectués en sus du loyer et charges courant.
Dit que chaque versement devra avoir lieu au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de ce jugement, le dernier étant abondé du solde, des intérêts et des frais éventuellement dus à cette date.
Dit que le tout sera fait sans préjudice de la faculté pour Monsieur [F] [U] et Madame [Z] [L] de se libérer de leur dette par anticipation.
Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception demeuré infructueux.
Dit qu’en ce cas la clause résolutoire reprendra tous ses effets, le bail étant résilié à la date du 16 janvier 2025.
Dit, dans cette hypothèse, que Monsieur [F] [U] et Madame [Z] [L] devront immédiatement quitter les lieux, c’est-à-dire le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 3], tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, sous peine d’expulsion.
Dit, toujours dans cette hypothèse, que Monsieur [F] [U] et Madame [Z] [L] seront solidairement condamnés au paiement, à partir du 1er juillet 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.
Déboute, encore dans cette hypothèse, la SA CLAIRSIENNE de sa demande de revalorisation de l’indemnité d’occupation mensuelle.
Déboute la SA CLAIRSIENNE de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamne solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [Z] [L] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 15 novembre 2024.
Rappelle que l'exécution provisoire de cette décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.
LE GREFFIER LE JUGE
