Cour d'appel, 21 mars 2023. 20/17085

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 21 MARS 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17085 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCWRE Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 octobre 2020 - Juge des contentieux de la protection d'IVRY-SUR-SEINE RG n° 11-20-000688 APPELANT Monsieur [V] [Z], placé sous tutelle et représenté par M. [W] [C] dans la gestion de ses biens et par M. [O] [Z] dans la gestion de sa personne selon décision en date du 16 novembre 2021 né le [Date naissance 4] 1947 au [Localité 9] (EGYPTE) [Adresse 5] [Localité 8] représenté par Me Isabelle KISTNER de la SELARL IKOS AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 243 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/040944 du 04/02/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMÉ Monsieur [P] [K] [Adresse 6] [Localité 7] représenté par Me Martine LE ROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : D0714 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président chargé du rapport et Mme Marie MONGIN, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Michel CHALACHIN, Président Mme Marie MONGIN, Conseiller Mme Anne-Laure MEANO, Conseiller Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel CHALACHIN, Président et par Mme Camille LEPAGE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er juillet 1983, la société COGIFI a donné à bail à Mme [J] [Z] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 10]. Suite au décès de Mme [Z], son fils, M. [V] [Z], est devenu titulaire du bail. M. [P] [K] a acquis le bien loué par acte du 23 décembre 2003. Par jugement du 23 novembre 2006, M. [Z] a été placé sous curatelle renforcée, son frère, M. [O] [Z] étant désigné curateur. Par jugement du 19 décembre 2013, l'UDAF du Val de Marne a été désignée curateur en remplacement de M. [O] [Z]. Le 5 mars 2014, M. [K] a fait délivrer à M. [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ; il a ensuite fait assigner le locataire en référé afin de le faire expulser du logement ; par ordonnance du 17 mai 2016, le juge des référés du tribunal d'instance d'Ivry sur Seine a déclaré M. [K] irrecevable pour défaut de qualité à agir ; cette décision a été infirmée par arrêt du 1er mars 2018, mais la cour a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes du bailleur. Par décision du 11 décembre 2014, la commission de surendettement a orienté le dossier de M. [Z] vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, si bien que la dette locative de 8 651,33 euros a été effacée. Par jugement du 9 juillet 2015, M. [Z] a été placé sous tutelle, l'UDAF du Val de Marne étant désignée pour exercer la mesure. Par ordonnance du 18 septembre 2015, l'UDAF a été désignée en qualité de tuteur aux biens de M. [Z] et son frère M. [O] [Z] a été désigné tuteur à la personne. Par acte d'huissier du 4 décembre 2018, le bailleur a fait délivrer au locataire un congé pour vendre à effet du 30 juin 2019, acte qui a été dénoncé à l'UDAF du Val de Marne à la même date. Par ordonnance du 16 janvier 2020, le juge des tutelles a déchargé M. [O] [Z] de sa mission de tuteur à la personne de son frère et a désigné l'UDAF du Val de Marne en qualité de tuteur aux biens et à la personne de M. [V] [Z]. Par acte d'huissier du 20 mai 2020, le bailleur a fait assigner M. [Z] et l'UDAF devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Ivry sur Seine afin de voir valider le congé et faire expulser les occupants du logement. Par jugement du 13 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection a : - rejeté la demande de renvoi formée par Me Djebali, conseil de M. [Z], - validé le congé pour vente délivré le 4 décembre 2018 pour le 30 juin 2019, - constaté que M. [Z] était déchu de plein droit de tout titre d'occupation depuis le 1er juillet 2019, - autorisé l'expulsion des occupants du logement, - condamné M. [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été appelé si le bail s'était poursuivi, indexé et majoré des charges, et ce jusqu'à la parfaite libération des lieux, - débouté M. [K] du surplus de ses demandes, - autorisé l'exécution provisoire du jugement, - condamné M. [Z] aux dépens comprenant le coût de l'assignation. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 25 novembre 2020, M. [Z] a interjeté appel de cette décision. Par arrêt du 16 novembre 2021, la cour d'appel de céans a déchargé l'UDAF de ses fonctions de tuteur et désigné M. [W] [C] en qualité de tuteur aux biens et M. [O] [Z] en qualité de tuteur à la personne de M. [V] [Z]. Par dernières conclusions notifiées le 23 janvier 2023, M. [Z] représenté par ses tuteurs demande à la cour de : - rejeter toutes les demandes de M. [K], - infirmer le jugement entrepris, - statuant à nouveau, in limine litis, déclarer nul le jugement pour violation des droits de la défense et manquement au principe du contradictoire d'un majeur protégé, la demande de renvoi de son conseil ayant été rejetée, - déclarer nul le congé pour vente, - au fond, suspendre la procédure d'expulsion et lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux, - en tout état de cause, débouter M. [K] de toutes ses demandes, le condamner au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts outre celle de 1 500 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu'aux dépens. Par dernières conclusions notifiées le 30 janvier 2023, M. [K] demande à la cour de : - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, - condamner solidairement l'UDAF, M. [O] [Z], M. [W] [C] et M. [V] [Z] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, - les condamner solidairement à libérer les lieux sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir jusqu'à la libération effective des lieux, - les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et autres frais d'huissier d'ores et déjà engagés de 1 109,41 euros en amont de l'assignation de validation de congé, outre les dépens et frais d'huissier depuis l'assignation en validation de congé à hauteur de 1 620,49 euros. Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 janvier 2023. MOTIFS Sur la demande d'annulation du jugement M. [Z] reproche au premier juge d'avoir rejeté la demande de renvoi qui avait été formulée par son conseil et d'avoir ainsi méconnu le principe du contradictoire et de l'avoir privé du droit à un procès équitable. Mais, dans son jugement, le premier juge a rappelé que l'affaire avait été appelée une première fois le 12 juin 2020, mais avait fait l'objet d'un renvoi au 15 septembre 2020 au motif que le défendeur avait formé une demande d'aide juridictionnelle le jour-même de l'audience. A cette date, le conseil de M. [Z], Me Djebali, qui avait été désigné par le bureau d'aide juridictionnelle le 30 juin 2020, avait sollicité un nouveau renvoi par courrier électronique, demande à laquelle M. [K], comparant en personne, s'était opposé. Le premier juge a refusé de faire droit à cette nouvelle demande de renvoi au motif que le conseil de M. [Z] avait bénéficié d'un délai de plus de deux mois depuis sa désignation pour préparer la défense de son client. Cette motivation était tout-à-fait pertinente pour refuser de faire droit à la demande de renvoi, étant rappelé que l'opportunité d'une telle mesure relève de l'appréciation souveraine de la juridiction. Il convient en outre d'observer que l'UDAF, représentant légal de M. [Z], avait reçu notification de l'assignation le 20 mai 2020 et a attendu l'audience du 12 juin 2020 pour déposer la demande d'aide juridictionnelle, ce qui a contraint M. [K] à revenir à l'audience du 15 septembre suivant pour défendre ses intérêts. Le premier juge n'ayant pas méconnu les droits de la défense en rejetant la seconde demande de renvoi, le jugement entrepris ne souffre d'aucune irrégularité pouvant justifier son annulation. Sur la demande de nullité du congé L'appelant conteste la régularité du congé pour vente qui lui a été délivré le 4 décembre 2018 au motif que le prix proposé, soit 380 000 euros, serait excessif ; il produit trois avis de mutation qui, selon lui, démontreraient que le prix de vente d'appartements situés dans le même secteur serait nettement inférieur : - vente d'un appartement situé dans le même immeuble, d'une surface loi Carrez de 73 m², comprenant une cave et un parking, le 22 janvier 2019, au prix de 293 000 euros, - vente d'un appartement situé au [Adresse 1] d'une surface loi Carrez de 79 m², comprenant une cave et un parking, le 5 octobre 2018, au prix de 255 000 euros, - vente d'un appartement situé au [Adresse 3], d'une surface de loi Carrez de 76 m², comprenant une cave, le 16 juillet 2018, au prix de 285 000 euros. Le prix moyen de ces trois logements était de 3 663 euros le m², ce qui correspond à un prix de 263 736 euros pour l'appartement litigieux d'une surface de 72 m² (surface mentionnée dans l'acte de vente du 23 décembre 2003), soit 116 264 euros de moins que le prix proposé par le bailleur. Toutefois, ces seules références ne suffisent pas à rendre le prix proposé par M. [K] prohibitif, et ce d'autant que, le 19 janvier 2016, une agence immobilière avait estimé son bien à un prix compris entre 340 000 et 370 000 euros. L'intimé produit lui-même six autres références de ventes immobilières pour le même secteur géographique faisant ressortir un prix moyen de 4 810 euros le m², soit un prix global de 346 320 euros pour un appartement de 72 m², soit 33 680 euros de moins que le prix proposé par M. [K]. Le désir de l'intimé de réaliser un profit en vendant son bien n'est pas de nature à rendre le congé frauduleux, dès lors qu'il n'est pas démontré que le prix de 5 277 euros le m² proposé au locataire soit largement supérieur au prix moyen des biens vendus dans le quartier à l'époque du congé. M. [Z] reproche également au bailleur de n'avoir pas signifié le congé à son frère, M. [O] [Z], qui était son tuteur au mois de décembre 2018 ; mais, à cette date, M. [O] [Z] n'était que le tuteur à la personne de son frère, le tuteur aux biens étant l'UDAF du Val de Marne, à qui le congé a bien été notifié ; l'acceptation ou le refus d'une offre de vente contenue dans un congé étant un droit exclusivement patrimonial, ledit congé n'avait pas à être notifié au tuteur à la personne du locataire. Le fait que M. [Z] soit une personne vulnérable, handicapée et bénéficiant d'une mesure de protection n'est pas de nature à rendre le congé pour vente irrégulier, aucune de ces trois caractéristiques n'étant citée par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 comme faisant obstacle à la délivrance d'un tel acte. Enfin, le fait que M. [K] soit propriétaire d'autres biens immobiliers ne lui interdisait pas de délivrer un congé pour vente à son locataire, et ce d'autant qu'il justifie avoir des soucis financiers qui ont abouti à la saisie de l'un de ses biens immobiliers et qui rendent nécessaire la vente de l'appartement occupé par M. [Z]. C'est donc à bon droit que le tribunal a validé le congé, avec toutes conséquences de droit. L'appelant ne peut sérieusement solliciter un délai sur le fondement de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, dans la mesure où, compte tenu de la durée de la procédure, il a déjà bénéficié d'un délai de fait de plus de trois ans depuis la date d'effet du congé pour trouver un nouveau logement ; de plus, les pièces produites par l'intimé révèlent qu'un logement social a été attribué à M. [Z], qui a pu signer le bail le 12 août 2022, si bien que sa demande de délai n'est plus justifiée. Le prononcé d'une astreinte n'est pas nécessaire dans la mesure où le bailleur bénéficie du concours de la force publique pour faire expulser les occupants de son appartement. Sur les demandes accessoires L'appelant, qui ne démontre pas que le bailleur lui ait délivré un congé abusif, doit être débouté de sa demande indemnitaire pour préjudice moral. M. [K] n'est pas recevable à agir à l'encontre de l'UDAF (qui n'est plus le représentant légal de M. [Z]) ni de ses représentants légaux actuels, dans la mesure où il ne les a pas mis en cause à titre personnel dans le cadre de la présente instance, à laquelle ils n'interviennent qu'en tant que représentants légaux de l'appelant. Par ailleurs, l'intimé, qui ne démontre pas que M. [Z] ait abusé de son droit d'exercer un recours, doit également être débouté de sa demande indemnitaire pour procédure abusive. L'appelant, qui succombe en ses demandes, doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel et de sa demande fondée sur l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Il convient de dire que les dépens d'appel ne peuvent comprendre les frais de commandement de payer et autres frais engagés en amont de la délivrance de l'assignation en validation de congé, ces frais étant sans lien avec la présente instance qui ne porte que sur cette validation de congé. L'équité commande d'allouer à l'intimé la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la condamnation ne pouvant être prononcée qu'à l'encontre de M. [Z] et non à l'encontre de ses représentants légaux à titre personnel. PAR CES MOTIFS LA COUR, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant : Condamne M. [V] [Z], représenté par MM. [W] [C] et [O] [Z], à payer à M. [P] [K] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne M. [Z], représenté par MM. [W] [C] et [O] [Z], aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle, Dit que les dépens d'appel ne comprendront que les frais engagés à la suite de la délivrance de l'assignation en validation de congé du 20 mai 2020. Le greffier Le président