Cour d'appel, 22 juin 2022. 20/08443

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 22 JUIN 2022 (n°191 , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/08443 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB6YH Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juin 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 15/16391 APPELANTS Madame [W] [F] épouse [E] venant aux droits de Madame [U] [Z] épouse [F], décédée le 22 mars 2020 née le 1er Novembre 1947 à [Localité 13] 12ème [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Emmanuelle BRIAND, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301 Monsieur [R] [F] venant aux droits de Madame [U] [Z] épouse [F], décédée le 22 mars 2020 né le 09 Juin 1950 à [Localité 13] 12ème [Adresse 1] [Localité 10] représenté par Me Emmanuelle BRIAND, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301 Madame [T] [F] venant aux droits de Madame [U] [Z] épouse [F], décédée le 22 mars 2020 née le 05 Janvier 1953 à [Localité 13] 19ème [Adresse 11] [Localité 12] représentée par Me Emmanuelle BRIAND, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301 S.C.I. CAROU agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 417 797 081 [Adresse 6] [Localité 8] représentée par Me Emmanuelle BRIAND, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301 INTIMEES S.A.S. DAJ agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 792 513 301 [Adresse 2] [Localité 9] représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753, avocat postulant assistée de Me Edmond MSIKA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0484, avocat plaidant S.A. DEBAYLE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 632 025 920 [Adresse 4] [Localité 7] représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155 substitué par Me Marceau GENIN de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALA', président de chambre, chargé du rapport Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Gilles BALA', président de chambre Madame Sandrine GIL, conseillère Madame Emmanuelle LEBÉE, magistrate honoraire chargée de fonctions juridictionnelles qui en ont délibéré Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Claudia CHRISTOPHE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte du 12 mars 2013, la société civile immobilière Carou et Mme [U] [Z], épouse [F], d'une part, M. [C] agissant au nom de la société Daj en cours d'immatriculation, d'autre part, ont régularisé un nouveau bail commercial portant sur un local commercial désigné comme suit : «Au rez-de-chaussée, une boutique dépendant d'une maison, sise à [Adresse 14], sous-sol et escalier y accédant'', pour une durée de 9 ans à compter du 12 mars 2013 pour finir le 11 mars 2022, moyennant un loyer annuel, hors taxes et hors charges, de 14 000 euros, les charges étant réglées par provision trimestrielle de 130 euros, payable en même temps que le loyer et faisant l'objet d'une régularisation annuelle ou trimestrielle après réception des comptes du gestionnaire, la société Debayle. Les locaux loués sont destinés à un commerce d'«habillement de la personne, hommes, femmes et enfants et accessoires, chaussures, dépôt de pressing et retouches, lingerie, bonneterie, corsetterie'' sous l'enseigne Divamour. Par courriel du 27 février 2015, la société Daj informait la société Debayle, mandataire des bailleurs, de la présence de rats dans le sous-sol des locaux. Le 15 juin 2015, survenait, toujours au sous-sol, un dégât des eaux, dû à la rupture du collecteur général des eaux usées de l'immeuble. Le 29 septembre 2015, les bailleurs ont fait signifier à la société Daj un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le 28 octobre 2015, le preneur, invoquant la fuite de la canalisation en sous-sol et la présence de rats, a fait assigner les bailleurs devant le tribunal de grande instance de Paris en sollicitant la résiliation du bail aux torts des bailleurs et leur condamnation à lui payer des dommages-intérêts, fixés dans ses dernières écritures à la somme de 265 778,40 euros, les bailleurs se portant demandeurs reconventionnels en acquisition de la clause résolutoire et paiement d'un arriéré de loyers et charges. Les 6 et 13 juin 2018, les bailleurs ont fait assigner en garantie la société Debayle, la société Thelem Assurances, leur assureur et la société Allianz Iard, assureur de la société Daj. Les deux affaires ont été jointes. Par jugement en date du 4 juin 2020, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Paris a, en substance, prononcé, à compter du 15 octobre 2015 à minuit, la résiliation du bail du 12 mars 2013 aux torts exclusifs des bailleurs, débouté ceux-ci de leur demande tendant à voir déclarer acquise la clause résolutoire du bail précité, visée dans le commandement de payer du 29 septembre 2015, a dit que la société Daj devra libérer les lieux de sa personne et de tous occupants de son chef, par remise des clés, à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la décision, ['], qu'elle est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 16 octobre 2015 et jusqu'à la libération des lieux par remise des clés, fixé à la somme de 7 000 euros par an, charges et taxes en sus, l'indemnité d'occupation à compter du 16 octobre 2015 et jusqu'à la libération des lieux par remise des clés, et a condamné en tant que de besoin, la société Daj à la payer aux bailleurs, ainsi qu'à leur payer la somme de 5 142,50 euros au titre de l'arriéré locatif échu entre le 1er avril et le 15 octobre 2015, outre intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2019 dont il a ordonné la capitalisation. Il a débouté la société civile immobilière Carou et Mme [U] [F] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, les a condamnés in solidum à payer à la société Daj la somme de 120 000 euros à titre de dommages et intérêts, déclaré la société Daj irrecevable en sa demande de restitution du dépôt de garantie et l'a déboutée de sa demande de restitution de l'acte de caution. Le tribunal a déclaré la société Thelem Assurances irrecevable en sa demande tendant à voir dire prescrite l'action exercée par les bailleurs à son encontre, débouté ceux-ci de leur demande tendant à voir condamner la société Thelem Assurances, la société Allianz Iard et la société Debayle à les garantir et à les relever indemnes des condamnations prononcées à leur encontre, ['] les a condamnés aux dépens incluant le coût des procès-verbaux des constats d'huissier de justice des 17 juin 2015 et 2 août 2017, dont il a ordonné la distraction, a condamné les bailleurs à payer à la société Daj la somme de 4 000 euros et à la société Debayle celle de 3 000 euros, le tout en application de l'article 700 du code de procédure civile, ['] » Le preneur a restitué les clés aux bailleurs le 9 juin 2020. La société civile immobilière Carou et Mme [W] [F], M. [R] [F] et Mme [T] [F], ces trois derniers (les consorts [F]) aux lieu et place de leur mère, Mme [U] [Z], épouse [F], décédée le 22 mars 2020, ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 2 juillet 2020. MOYENS ET PRÉTENTIONS EN CAUSE D'APPEL Pour leur exposé complet, il est fait renvoi aux écritures visées ci-dessous : Vu les conclusions récapitulatives de la société civile immobilière Carou et des consorts [F], en date du 30 septembre 2020, tendant à voir la cour infirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé aux torts exclusifs de la société Carou et d'[U] [F], à compter du 15 octobre 2015 à minuit, la résiliation du bail du 12 mars 2013, les a déboutées de leur demande tendant à voir déclarer acquise à leur profit la clause résolutoire du bail, dit que la société Daj était redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 16 octobre 2015 et jusqu'à libération des lieux par remise des clés, fixé à la somme de 7 000 euros par an, charges et taxes en sus, l'indemnité d'occupation due à compter du 16 octobre 2015 jusqu'à libération des lieux par remise des clés, et condamné, en tant que de besoin, la société Daj à la payer, condamné la société Daj à leur payer la somme de 5 142,50 euros au titre de l'arriéré locatif échu entre le 1er avril et le 15 octobre 2015, outre intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2019, ordonné la capitalisation des intérêts échus pour une année, en ce qu'il les a déboutées de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, les a condamnées in solidum à payer à la société Daj la somme de 120 000 euros à titre de dommages et intérêts, les a déboutées de leur demande tendant à voir condamner la société Debayle à les garantir et relever indemnes des condamnations prononcées à leur encontre par le jugement, condamnées aux dépens incluant le coût des procès-verbaux des constats d'huissier des 17 juin 2015 et 2 août 2017, à payer à la société Daj la somme de 4 000 euros, à la société Debayle celle de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires. Les appelants demandent à la Cour, statuant à nouveau, à titre principal, de dire acquise la clause résolutoire à effet au 29 octobre 2015, subsidiairement sur ce point, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société Daj à effet au 29 octobre 2015, en conséquence, condamner la société Daj au paiement des loyers et charges jusqu'au 29 octobre 2015, soit de la somme de 8 470 euros, au paiement de la somme annuelle de 28 000 euros à titre d'indemnité d'occupation du 30 octobre 2015 au 10 juin 2020, date de la restitution des clés, soit de la somme totale de 129 111 euros, subsidiairement sur ce point, la condamner au paiement de la somme annuelle de 14 000 euros à titre d'indemnité d'occupation du 30 octobre 2015 au 10 juin 2020, date de la restitution des clés, soit de la somme totale de 64 555 euros, débouter la société Daj de sa demande de dommages-intérêts, à titre subsidiaire, condamner la société Debayle à garantir la société civile immobilière Carou et les consorts [F] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à [leur] encontre, en tout état de cause, confirmer le jugement déféré pour le surplus, condamner la partie succombante à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont la distraction est demandée. Vu les conclusions récapitulatives de la société Daj, en date du 30 novembre 2020, tendant à voir la Cour confirmer la décision déférée, sauf en ce qu'elle a condamné la société civile immobilière Carou et [U] [F] à lui payer la somme de 120 000 euros à titre de dommages-intérêts, en ce qu'elle l'a déclarée irrecevable en sa demande de restitution du dépôt de garantie, déboutée de sa demande restitution de la caution de garantie, La société Daj demande à la Cour, statuant à nouveau sur ces points, de condamner les consorts [F] et la société Carou à restituer l'acte de caution bancaire de 12 mois de loyers fournie par la Société Daj outre le dépôt de garantie, de les condamner solidairement et conjointement à payer à la Société Daj la somme totale de 266 778, 40 euros à titre de dommages-intérêts, outre la somme 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens incluant le coût des trois constats dressés les 17 et 30 juin 2015 et 2 août 2017 pour les sommes de 617,89 euros et 317,69 euros. Vu les conclusions récapitulatives de la société Debayle, en date du 4 décembre 2020, tendant à voir la cour réformer la décision entreprise en ce qu'elle a alloué la somme de 120 000 euros à la société Daj. en tout état de cause, confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [F] et la société civile immobilière Carou de leurs demandes à l'encontre du cabinet Debayle, rejeter toutes les demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, condamner les consorts [F] et la société civile immobilière Carou ou tout succombant à payer au cabinet Debayle de 3 500 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont la distraction est demandée. DISCUSSION Sur la résiliation du bail : Pour prononcer la résiliation du bail aux torts des bailleurs à la date du 15 octobre 2015 à minuit et les débouter de leur demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire un mois après la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 septembre 2015, et rejeter la demande en résiliation formée par ceux-ci, le premier juge a retenu en substance que, si les bailleurs avaient fait preuve de diligence dans le traitement de la dératisation des lieux et s'ils avaient remédié dans un délai raisonnable aux causes du dégât des eaux né, le 15 juin 2015, de la rupture en sous-sol du collecteur général des eaux usées de l'immeuble, non imputable au preneur, il régnait ultérieurement dans la boutique une odeur pestilentielle, que le sous-sol était inexploitable, ne permettant pas au preneur de reprendre l'exploitation de son fonds de commerce et que les bailleurs n'avaient pas fait procéder postérieurement au 1er juillet 2015 et avant le 15 octobre 2015, délai raisonnable pour leur réalisation, aux travaux de reprise nécessaires, la nécessité des travaux résultant du procès-verbal de constat du 2 août 2015 qui relève que le plancher en bois est hors d'usage, que les murs sont humides au toucher et présentent des traces d'infiltration d'eau avec salpêtre et vert de gris, que les sanitaires sont inutilisables, «les in ltrations avec cloquages en partie haute subsistant'' et que, près du mur pignon, donnant sur l'extérieur en soubassement, un trou d'un diamètre de plus de 30 cm est ouvert et obstrué par un chiffon. Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation, étant ajouté que l'intention du preneur de céder son bail, même antérieure à la survenance du sinistre, à la supposer avérée, est sans effet sur les obligations d'entretien et de délivrance des bailleurs et que les bailleurs ne soutiennent pas avoir effectué ces travaux de reprise antérieurement à la remise des clés. Sur le montant de l'indemnité d'occupation : Les bailleurs soutiennent qu'en cas de confirmation du jugement sur la résiliation du bail, l'indemnité d'occupation ne saurait être inférieure au montant du dernier loyer, ce qui représente la somme de 64 555 euros due à ce titre, la réduction de 50 % par rapport au montant du loyer en raison du préjudice de jouissance ayant pour effet d'indemniser deux fois ce préjudice. Cependant, la fixation de l'indemnité d'occupation à la moitié du prix de loyer, dès lors qu'elle ne tend qu'à tenir compte, comme l'a fait le premier juge, de l'état des lieux loués et non de ses conséquences pour l'exploitation de ceux-ci par le preneur, n'a pas pour effet d'indemniser deux fois le préjudice de jouissance. Sur le montant de l'arriéré des loyers : La Cour approuve le premier juge qui pour condamner la société Daj à payer, pour la période du 1er avril au 15 octobre 2015, un arriéré de loyers qu'elle a fixé à la somme de 5 142,50 euros et débouter les bailleurs de leur demande en paiement de la somme de 8 470 euros de loyers échus au 29 octobre 2015, a accepté partiellement l'exception d'inexécution soulevée par le preneur en relevant qu'il ne justifiait ni de l'impossibilité d'exploiter entre le 1er avril, date de la dératisation, et le 15 juin 2015, date du dégât des eaux, ni de la privation totale de la jouissance de la boutique après le remplacement, le 1er juillet 2015, du collecteur des eaux usées. Sur la demande de dommages-intérêts : A l'appui de leur demande d'infirmation, les bailleurs soutiennent le local n'était pas inexploitable après le remplacement du collecteur au début du mois de juillet 2015, de sorte que le preneur aurait parfaitement pu continuer à exploiter son fonds de commerce, qu'il a volontairement cessé d'exploiter les locaux depuis le mois de mars 2015 et cherchait même un cessionnaire pour reprendre son bail, qu'il ne saurait donc réclamer le remboursement du prix du droit au bail acquis le 20 mars 2013, alors même qu'il ne démontre pas avoir perdu son fonds de commerce du fait des désordres survenus au cours de l'année 2015, que son exploitation était déficitaire et qu'il ne justifie pas de l'existence de pertes matérielles non indemnisées par son assureur. Le preneur, faisant état d'un préjudice commercial considérable résultant de la perte de sa clientèle et du fruit de son activité, évalue son préjudice total à la somme de 266 778,40 euros, se détaillant ainsi : - 80 000 euros à titre de remboursement du prix de cession et le coût des droits, frais et honoraires appliqués, - 20 082,80 euros et 5 501,60 euros au titre des de travaux et frais d'aménagement du local, - 46 550 euros au titre de l'annulation des commandes au 30 juin 2015, - 9 430 euros (30 000 ' 20 570) au titre du solde de la perte des marchandises dégradées, - 2 000 euros au titre de la dégradation du petit mobilier, - 100 000 euros au titre de son préjudice commercial et perte d'exploitation. La Cour adopte les motifs du premier juge lequel, pour évaluer à la somme de 120 000 euros, toutes causes de préjudice confondues, les dommages-intérêts dus par les bailleurs au preneur en réparation des fautes commises dans l'exécution du bail, a relevé l'absence de preuves d'annulation des bons de commande produits, de l'organisation d'un salon de la réception et du mariage dans les locaux loués et, a fortiori, de l'annulation de cette manifestation, l'absence de preuve de marchandises dégradées, lors du dégât des eaux du 15 juin 2015, en sus des marchandises dont la perte avait, d'ores et déjà, été indemnisée par la compagnie d'assurance de la société Daj, le caractère déficitaire du résultat d'exploitation pour l'exercice 2014 non utilement contredit par le preneur, le coût des aménagements de la boutique que la société Daj justifie avoir réalisés en 2014, le prix d'acquisition du droit au bail, payé moins de trois ans avant la résiliation dudit bail aux torts du bailleur et, enfin, la perte de chance pour la société Daj d'améliorer le résultat de sa première année complète d'exploitation et de dégager un bénéfice au cours des six années restant à courir au titre du bail, dans le cadre de ses nouvelles activités faisant suite à l'adjonction, en décembre 2014, d'une activité de fabrication et de vente de robes de mariée et de soirée à la vente de dessous féminins déjà exercée. Sur la demande de restitution de l'acte de caution : Pour débouter le preneur de sa demande de restitution de l'acte de caution bancaire pour une somme de 28 000 euros correspondant à 24 mois de loyer, le premier juge a relevé que le bail ne comportait aucune clause mettant à la charge du preneur le paiement d'une somme équivalente à 12 mois de loyers à titre de caution, qu'en tout état de cause, la société Daj ne justifiait pas avoir versé aux bailleresses. A l'appui de sa demande de restitution le preneur soutient implicitement qu'elle est la conséquence de la résiliation du bail. Cependant, dès lors qu'une condamnation au paiement de loyers a été prononcée, il n'y a pas lieu d'ordonner la restitution de l'acte de caution. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie : Pour déclarer le preneur irrecevable en ce chef de demande, le premier juge a relevé que les clés n'avaient pas été restituées. Cependant, dès lors que les clés ont été restituées le 9 juin 2020 et que les bailleurs ne formulent aucune demande relative à des réparations locatives, il convient d'ordonner cette restitution. Sur la demande de garantie formée par les bailleurs à l'égard de la société Debayle : A l'appui de leur demande d'infirmation du chef du jugement les ayant déboutés de leur appel en garantie, les bailleurs soutiennent que la société Debayle, chargée de gérer l'immeuble a manqué à son obligation de conseil à l'égard de ses mandants en ne leur conseillant pas de remettre les locaux en état alors qu'elle avait été destinataire de la lettre du conseil de la société Daj, en date du 17 juillet 2015, par lequel celui-ci sollicitait la prise en charge par les bailleurs des préjudices allégués par sa cliente d'un montant particulièrement important. Cependant, les bailleurs avaient été informés de la demande de reprise du bail formée par le preneur, le 22 juin 2015, qu'ils ont refusé le 10 juillet 2015 tout comme de sa demande d'indemnisation présentée le 17 juillet 2015 par le conseil du preneur, ne comportant pas de demande de travaux de remise en état. En outre, dès lors que les bailleurs ont constamment soutenu que l'état des lieux ne nécessitait pas de travaux, ils sont mal fondés à soutenir à présent que leur mandataire aurait dû leur conseiller de les effectuer. Sur les dépens et les frais irrépétibles : Le jugement entrepris sera confirmé sur l'indemnité de procédure allouée. La société civile immobilière Carou et les consorts [F] qui succombent principalement en leur appel en supporteront les dépens, seront déboutés de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnés à payer à chacun des intimés, en application de ces dernières dispositions, la somme dont le montant est précisé au dispositif. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire en dernier ressort, Confirme le jugement ; Condamne in solidum la société civile immobilière Cariou, Mme [W] [F], M. [R] [F] et Mme [T] [F] à payer à chacune des sociétés Daj et Debayle, la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ; LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT