Cour d'appel, 29 juin 2022. 22/00830

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRÊT DU 29 JUIN 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00830 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CE75F Décision déférée à la cour : ordonnance du 21 septembre 2021- président du TJ de PARIS - RG n° 21/53229 APPELANTE S.C.I. VIA PIERRE 1 [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 Plaidant par Me Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS INTIMÉE S.A.R.L. NEW STAR [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Cécile UZAN SELLAM, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 24 mai 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Edmée BONGRAND, Conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre Edmée BONGRAND, Conseillère qui en ont délibéré, GREFFIER lors des débats : Grégoire GROSPELLIER ARRÊT : -CONTRADICTOIRE -par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. -signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre pour le Premier Président de chambre empêché, et par Saveria MAUREL, greffier présent lors de la mise à disposition. **** Par acte sous seing privé du 20 juin 2011, la SCI Via Pierre 1 a donné à bail à la société Nadirex un local à usage commercial situé [Adresse 3], constitué d'une boutique, pour une durée de 12 ans à compter du 1er juillet 2011. La société Nadirex ayant cédé son fonds de commerce à la société New Star, un avenant au contrat de bail a été régularisé avec cette dernière le 17 juin 2013, stipulant une nouvelle durée de location de 12 ans à compter du 1er juillet 2013, moyennant un loyer annuel de 13.302,52 euros en principal, payable par trimestre d'avance et révisable chaque année. Suivant acte extrajudiciaire du 19 janvier 2021, la SCI Via Pierre 1 a notifié à la société New Star un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, de payer la somme de 21.099,75 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 1er trimestre 2021 inclus. Par acte d'huissier visant la clause résolutoire du 25 janvier 2021, la SCI Via Pierre 1 a fait sommation à la société New Star de fournir une caution bancaire. Ce commandement et cette sommation restant infructueux, par acte du 2 avril 2021, la SCI Via Pierre 1 a fait assigner en référé devant le tribunal judiciaire de Paris la société New Star afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, voir ordonner l'expulsion de la locataire, de voir régler le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des loyers impayés et au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance de référé contradictoire du 21 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - déclaré irrecevables pour défaut de pouvoir les demandes de la société Via Pierre 1 tendant à : *constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail *ordonner l'expulsion de la société New Star et de tous occupants de son chef, *régler le sort des meubles, *condamner la société New Star à lui payer la somme provisionnelle de 21.099,75 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 1er trimestre 2021 inclus, outre les intérêts légaux majorés de 5 points à compter du commandement du 19 janvier 2021, *condamner la société New Star à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle de 5.982 euros mensuels, charges en sus, à compter du 1er avril 2021, *lui déclarer acquise par provision les sommes détenues par elle comme dépôt de garantie, - débouté la société Via Pierre 1 de sa demande tendant à : *condamner la société New Star à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, - déclaré irrecevables pour défaut de pouvoir les demandes de la société New Star tendant à : *prononcer la nullité du commandement de payer du 19 janvier 2021 et la sommation du 25 janvier 2021, *déclarer suspendue l'obligation de payer les loyers et charges locatives entre le 15 mars et le 11 mai 2020, entre le 29 octobre et le 28 novembre 2020 et entre le 3 avril et le 19 mai 2021 puis à hauteur de 30% pendant les périodes intermédiaires, - débouté la société New Star de sa demande tendant à : *condamner la société Via Pierre 1 à lui verser une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - condamné la société Via Pierre 1 aux dépens. Suivant déclaration du 5 janvier 2022, la SCI Via Pierre 1 a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle a : - déclaré irrecevables pour défaut de pouvoir les demandes de la société Via Pierre 1 tendant à : *constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail *ordonner l'expulsion de la société New Star et de tous occupants de son chef, *régler le sort des meubles, *condamner la société New Star à lui payer la somme provisionnelle de 21.099,75 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 1er trimestre 2021 inclus, outre les intérêts l'égaux majorés de 5 points à compter du commandement du 19 janvier 2021, *condamner la société New Star à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle de 5.982 euros mensuels, charges en sus, à compter du 1er avril 2021, *lui déclarer acquise par provision les sommes détenues par elle comme dépôt de garantie, - débouté la société Via Pierre 1 de sa demande tendant à : *condamner la société New Star à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens - condamné la société Via Pierre 1 aux dépens. Par conclusions du 10 février 2022, la SCI Via Pierre 1 demande à la cour de : Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, Vu le contrat de location, Vu l'article 1728 du Code Civil, Vu le commandement de payer du 19 janvier 2021, Vu la sommation du 25 janvier 2021, Vu l'absence de contestation sérieuse, Vu l'urgence, - réformer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable la concluante pour défaut de pouvoir en ses demandes tendant à voir déclarer acquise la clause résolutoire en vertu d'un commandement de payer du 19 janvier 2021 et d'une sommation de faire du 25 janvier 2021, à voir ordonner l'expulsion de la société New Star et de tous occupants de son chef, de voir régler le sort des meubles, de voir condamner par provision la société New Star à payer à la concluante les sommes restant dues au titre des loyers et charges arrêtés au 1er trimestre 2021, une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 1er avril 2021, à voir déclarer acquises par provision au profit de la concluante les sommes qu'elle détenait comme dépôt de garantie, et l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en la condamnant aux dépens de l'instance. Et statuant à nouveau, de bien vouloir : - déclarer acquise la clause résolutoire insérée au contrat de location et rappelée aux termes du commandement infructueux du 19 janvier 2021 et la sommation également infructueuse du 25 janvier 2021. - ordonner en conséquence l'expulsion de la société New Star, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux qui lui étaient loués, situés au rez-de-chaussée droite de l'immeuble du [Adresse 3], et ce avec l'assistance de la force publique si nécessaire. - autoriser la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux loués soit dans l'immeuble soit dans un garde-meuble au choix de la concluante, aux frais risques et périls de l'intimée. - condamner par provision la société New Star à payer à la SCI Via Pierre 1 la somme de 21.099,75 € au titre des loyers et charges demeurant dus au terme du 1er trimestre 2021 inclus, outre les intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du commandement du 19 janvier 2011. - la condamner à payer à la concluante une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant de 5.982,00 € mensuels, charges en sus, à compter du 1 er avril 2021, sur laquelle s'imputera le règlement de 15.000,00 € opéré le 10 mai 2021. - déclarer acquises par provision au profit de la concluante les sommes qu'elle détient comme dépôt de garantie en exécution des clauses et conditions du bail. - condamner l'intimée à payer à la concluante une somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner l'intimée aux entiers dépens de l'instance, ainsi qu'au paiement du coût du commandement du 19 janvier 2021 pour un montant de 214,54 € TTC et du coût de la sommation du 25 janvier 2021 pour un montant de 64,72 € TTC, dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile par la SCP Grapotte Benetreau, Avocat. Elle expose que pour motiver sa décision, le premier juge a relevé que la locataire avait été affectée par les mesures de police administratives ayant entraîné la fermeture de son commerce, qu'elle avait procédé à un règlement partiel de 15.000 euros et en a déduit qu'elle était fondée à soulever des contestations sérieuses faisant obstacle à ses demandes sur le fondement de l'exception d'inexécution, de la force majeure ou encore de la destruction partielle de la chose louée. Elle soutient qu'aucun de ces moyens ne pouvait être retenu comme constituant des contestations sérieuses puisqu'il ne peut être argué d'une quelconque exception d'inexécution par manquement du bailleur à son obligation de délivrance, d'une cause de force majeure faisant obstacle au paiement des loyers ou d'une destruction de la chose louée. Elle fait valoir que le commandement de payer a été délivré pour des loyers impayés depuis le 1er janvier 2020 soit bien avant les mesures de police administratives et que si le commandement est délivré pour une somme supérieure à celle effectivement exigible, il n'en produit pas moins ses effets à raison des sommes réellement dues. Elle affirme que les dispositions de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 n'avaient pas pour effet de faire obstacle à une action du bailleur intervenant avant la fin de janvier 2021 et à raison de loyers et charges dus pendant la période de fermeture et qu'en conséquence, ses demandes ne pouvaient se voir frappées d'irrecevabilité quand bien même le commandement avait été délivré en janvier 2021. Pour elle, le premier juge ne pouvait que constater l'acquisition de la clause résolutoire dès lors que la locataire ne justifiait pas de l'acte de caution qu'elle devait obtenir par application des clauses du contrat et que cette clause est parfaitement claire. Bien qu'ayant constitué avocat, la société New Star a communiqué le 11 mai 2022, son bilan de l'exercice clos le 31 décembre 2020 et une attestation comptable du 26 juillet 2021. Elle n'a pas conclu en cause d'appel. MOTIFS La société New Star qui n'a pas conclu en cause d'appel est irrecevable à communiquer des pièces par application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile. En conséquence, ses pièces seront écartées des débats. Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé toutes les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle ci est mise en oeuvre régulièrement. En l'espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire qui a été visée dans le commandement de payer délivré par la bailleresse à la société preneuse le 19 janvier 2021 et la sommation de justifier d'une caution du 25 janvier 2021. L'appelante soutient que son action aux fins de constat de la résiliation du bail, d'expulsion et de condamnation par provision qu'elle a introduite est tout à fait possible nonobstant les dispositions de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 et que les commandement délivrés les 19 et 25 janvier 2021doivent produire leurs entiers effets. La loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire prévoit, notamment, en son article 14, applicable à compter du 17 octobre 2020, que le défaut de paiement des loyers et charges ne sera pas immédiatement sanctionnable pour les entreprises éligibles au dispositif qu'elle prévoit lorsque celles-ci ont subi des fermetures administratives ou ont été particulièrement affectées par les restrictions sanitaires mises en oeuvre. C'est ainsi que l'article 14, dans sa version applicable en l'espèce, énonce, en son deuxième paragraphe, que "jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en oeuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires. Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite". Sont concernés par ces dispositions, les loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police administrative prise en application de l'article 1er de la loi du 9 juillet 2020 et de l'article L.3131-15 du code de la santé publique (réglementation de l'ouverture au public d'établissements recevant du public et des lieux de réunion, d'une part, fermeture provisoire de ces mêmes établissements et lieux, d'autre part). Pour être éligible aux mesures prévues par l'article 14 susvisé, le preneur à bail commercial doit d'une part, faire l'objet d'une mesure de fermeture du commerce exploité dans les lieux loués ou de réglementation de l'accès du public et, d'autre part, remplir des critères précisés par le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020, lequel détermine, en son article 1, des seuils d'effectifs (moins de 250 salariés), de chiffre d'affaires réalisé (moins de 50 millions d'euros au cours du dernier exercice clos ou moins de 4,17 millions d'euros par mois pour les activités n'ayant pas d'exercice clos) et de perte de chiffre d'affaires (au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er et le 30 novembre 2020 par rapport à la même période de l'exercice précédent ou la moyenne mensuelle de cet exercice). L'article 1er du décret du 30 décembre 2020 prévoit encore que pour les entreprises ayant fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public, le chiffre d'affaires du mois de novembre 2020 n'intègre pas le chiffre d'affaires réalisé sur les activités de vente à distance avec retrait en magasin ou livraison. La bailleresse ne conteste pas que la société preneuse puisse bénéficier des dispositions sus-visées relevant que celle-ci qui s'en prévalait et justifiait de l'absence de salarié et de l'absence totale de chiffre d'affaires en novembre 2020 avait toutefois déclaré devant le premier juge que les loyers et charges locatives afférents à la période du 1er au 15 mars 2020 puis du 10 septembre 2020 jusqu'au 28 octobre 2020 pouvaient donner lieu à la mise en oeuvre de la clause résolutoire laquelle ne pouvait toutefois produire effet compte tenu du paiement de la somme de 15.000 euros. La société New Star dont le chiffre d'affaires de novembre 2020 est inexistant est donc éligible à la protection offerte par l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020. Ce texte prévoit, ainsi qu'il a été rappelé, que jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police administrative, les personnes morales éligibles ne peuvent encourir " toute action(...) pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée". Cette protection s'applique "aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au 1". En l'espèce le commandement de payer litigieux délivré le 19 janvier 2021 vise des loyers impayés arrêtés au 1er trimestre 2021 inclus. La circonstance que certains loyers impayés, objets du commandement et de l'action en acquisition de la clause résolutoire aient existé avant la crise sanitaire est sans incidence puisque le commandement et la demande en paiement portaient, pour partie au moins, sur des loyers dus pendant la période affectée par des mesures de police administrative. En conséquence, en application des textes susvisés, la société Via Pierre 1 ne pouvait engager le 19 janvier 2021, postérieurement à l'entrée en vigueur de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 -fixée au 17 octobre 2020 -une action en acquisition de la clause résolutoire et en expulsion pour non-paiement des loyers correspondant au moins pour partie, à une période où l'activité de la locataire était affectée par des mesures de police administrative. Il convient en conséquence, en confirmant l'ordonnance entreprise de déclarer irrecevable la demande de la société VIA Pierre 1 en acquisition de la clause résolutoire et en expulsion pour défaut de paiement des loyers. La demande de provision se heurte à une contestation sérieuse, aucune action en paiement des loyers de la période " protégée" n'étant possible, étant par ailleurs relevé que la société locataire s'est acquittée de la somme de 15.000 euros au titre de la dette locative qui s'élevait à la somme de 21.099, 75 euros selon compte arrêté au 1er trimestre 2021 inclus, ainsi que le reconnaît la société bailleresse. Par acte du 25 janvier 2021, la bailleresse a fait sommation à la locataire d'avoir à constituer dans le mois du commandement une garantie bancaire délivrée par un établissement de premier ordre équivalent à une année de loyer, provision sur charges et taxes. Cette sommation a visé la clause résolutoire, à défaut pour le locataire de s'exécuter. La clause est ainsi rédigée : "le locataire fera son affaire auprès de la banque se portant caution pour réajuster le montant garanti équivalent à un an de loyer, provision de charges et taxe et s'engage à produire ladite caution dans les trois semaines suivant la signature de la présente". La société Via Pierre 1 ne fait état d'aucun réajustement du loyer. Dès lors, l'obligation pour la locataire de fournir caution ne ressort pas avec l'évidence requise en la matière des référés. Seule son interprétation par le juge du fond permet de conclure à une telle obligation. Dans ces conditions, il convient de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a dit que la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de constitution de caution excède les pouvoirs du juge des référés. Le sort des dépens de première instance et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge. La société Via Pierre 1 qui succombe, supportera la charge des dépens d'appel. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise des chefs qui étaient dévolus, Y ajoutant, Condamne la SCI Via Pierre 1 aux dépens d'appel. LE GREFFIER POUR LE PREMIER PRESIDENT DE CHAMBRE EMPÊCHÉ