Cour d'appel, 23 juin 2022. 19/14603

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 23 JUIN 2022 (n° , 11 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/14603 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAL3A Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Juillet 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 1118214240 APPELANTS Monsieur [R] [M] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Richard ruben COHEN de la SELAS SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887 Madame [O] [M] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Richard ruben COHEN de la SELAS SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887 INTIMEE EPIC [Localité 3] HABITAT OPH ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 3] Agissant poursuites et dilligences de ses représentants y domiciliés [Adresse 2] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128 substituée à l'audience par Me Lorraine LE GUISQUET même cabinet, même toque COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président de chambre Anne-Laure MEANO, présidente assesseur Bérengère DOLBEAU, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 12 octobre 2016, prenant effet au 13 octobre 2016, La société [Localité 3] Habitat OPH a consenti un bail d'habitation à M. [R] [M] et Mme [O] [M] portant sur un appartement situé à [Adresse 1]), pour une durée de trois ans et moyennant un loyer mensuel de 314,78 euros, hors provisions pour charges. Par acte d'huissier du 22 février 2018, [Localité 3] Habitat a fait citer M. [R] [M] et Mme [O] [M] devant le Président du tribunal d'instance de Paris statuant en référé en constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, expulsion, condamnation au paiement d'une somme de 5.037,73 euros arrêtée au 31 janvier 2018 inclus et d'une indemnité d'occupation . L'affaire a été renvoyée au fond et, par jugement contradictoire entrepris du 1er juillet 2019 le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué : Constate la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur le bien situé [Adresse 1]) et ce à compter du 18 octobre 2017 ; Condamne solidairement M. [R] [M] et Mme [O] [M] à payer à [Localité 3] Habitat la somme de 10.955,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 10 mai 2019 (terme d'avril 2019 compris), avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ; Autorise M. [R] [M] et Mme [O] [M] à s'acquitter de la dette par versements mensuels d'au moins 200 euros, payables en plus du loyer courant, et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, et ce jusqu'à : - approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures recommandées, - ou le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire - ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, et à défaut de poursuite de la procédure de surendettement par les défendeurs, dans la limite de 36 mensualités, la dernière mensualité couvrant le solde de la dette, Rappelle que si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la Commission de Surendettement pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés ces délais et modalités se substituent à ceux de la présente décision ; Suspend les effets de la résiliation pendant le cours de ces délais et dit qu'en cas de respect de ces délais, la résiliation du bail sera réputé n'avoir jamais été acquise ; Dit qu'en cas de défaut de paiement d'un seul versement à son échéance du loyer courant ou d'une mensualité ainsi fixée ou fixée selon les décisions de surendettement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra immédiatement tous ses effets ; Dit en ce cas qu'à défaut par M. [R] [M] et Mme [O] [M] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, [Localité 3] Habitat pourra procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin st et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel grade meuble qu il plaira au bailleur ; Condamne alors M. [R] [M] et Mme [O] [M] à payer à [Localité 3] Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du '1er mai 2019" jusqu'au départ effectif des lieux; Déboute les parties de leurs autres demandes ; Condamne M. [R] [M] et Mme [O] [M] à payer à [Localité 3] Habitat la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [R] [M] et Mme [O] [M] aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 18 août 2017 ; Ordonne l'exécution provisoire. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 16 juillet 2019 par M. [R] [M] et Mme [O] [M]; Vu les dernières écritures remises au greffe le 24 novembre 2021 par lesquelles M. [R] [M] et Mme [O] [M], appelants, demandent à la cour de : Vu les articles 1103 et 1104 du code civil, Vu l'article L. 6, 23 et 24 de la Loi du 6 juillet 1989, Vu l'article L. 442-1-1 du code de la construction et de l'habitation, Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il constate la résiliation du bail, M. [R] [M] et Mme [O] [M] à payer la somme de 10 955,52 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 10 mai 2019, et à la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Et statuant à nouveau : Dire et juger que le décompte inséré au commandement de payer délivrer le 18 août 2017 est ambigu et qu'il a été délivré de mauvaise foi ; Dire et juger en conséquence nul et de nul effet le commandement de payer ; Dire et juger que la dette figurant au commandement de payer au décompte arrêté au 10 mai 2019 n'est pas exigible ; Débouter la société [Localité 3] Habitat OPH de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions; Subsidiairement, Confirmer le jugement en ce qu'il accordé des délais de paiements à M. [R] [M] et Mme [O] [M] et fixé le montant des indemnités d'occupation au dernier loyer courant; En tout état de cause, Condamner la société [Localité 3] Habitat OPH à payer à M. [R] [M] et Mme [O] [M] la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance ; Condamner la société [Localité 3] Habitat OPH à reprendre les peintures de la chambre sinistrée sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; Condamner la société [Localité 3] Habitat OPH à payer à M. [R] [M] et Mme [O] [M] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société [Localité 3] Habitat OPH aux entiers dépens. Vu les dernières écritures remises au greffe le 6 avril 2022 au terme desquelles la société [Localité 3] Habitat OPH, intimé, demande à la cour de : Vu les articles 7, 24 et 40 de la Loi du 6 juillet 1989 ; Vu les articles 1103 et 1104 du code civil ; Vu les articles L. 442-1 et suivants et R.442-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; Vu les articles 1728,1729 et 1741 du code civil, Débouter M. [R] [M] et Mme [O] [M] de l'intégralité de leur demandes, fins et conclusions ; Les dires non fondées ; Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur le bien situé [Adresse 1], et ce à compter du 18 octobre 2017 ; Subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail. Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement M. [R] [M] et Mme [O] [M] à payer à la société [Localité 3] Habitat OPH l'arriéré (loyers, charges et indemnités d'occupation) actualisé à la somme de 7 601.92 euros, terme de mars 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de son prononcé ; Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a autorisé M. [R] [M] et Mme [O] [M] à s'acquitter de la dette par versements mensuels d'au moins 200 euros, payables en plus du loyer courant, et ce jusqu'à l'entrée en vigueur des mesures imposées par la commission de surendettement ou de la décision statuant sur toute contestation et, à défaut de poursuite de la procédure de surendettement par les défendeurs, dans la limite de 36 mensualités, la dernière mensualité couvrant le solde la dette ; Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit qu'à défaut de paiement d'un seul versement à son échéance du loyer courant ou d'une mensualité ainsi fixée ou fixée selon les décisions de surendettement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra immédiatement tous ses effets ; Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit qu'à défaut par M. [R] [M] et Mme [O] [M] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, [Localité 3] habitat pourra procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef et ce avec l'assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique, s'il y a lieu, et au transport des meubles laissés sur place dans tel garde-meuble qu'il plaira au bailleur aux frais des demandeurs ; Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a solidairement condamné M. [R] [M] et Mme [O] [M] à régler alors à [Localité 3] Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er mai 2019 jusqu'au départ effectif des lieux ; En tout état de cause : Condamner solidairement M. [R] [M] et Mme [O] [M] à payer à la société [Localité 3] Habitat une somme de 1 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement M. [R] [M] et Mme [O] [M] aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. Sur la dette locative sur le montant des loyers Comme devant le premier juge, [Localité 3] Habitat OPH expose que si le bail litigieux mentionne un loyer mensuel de 314,78 euros, cela résulte d'une erreur matérielle et d'une confusion entre le dépôt de garantie du précédent bail dont bénéficiaient M. et Mme [M] et qui portait sur un appartement de type T3, et le loyer du nouveau bail portant sur un appartement de type T4. Il produit: - un courrier du 4 novembre 2016 proposant un avenant de régularisation aux locataires et leur expliquant cette erreur matérielle, leur indiquant que le loyer mensuel est en réalité de 584,41 euros hors charges, ce qui résulte de la surface corrigée de l'appartement (127 m² pour une surface réelle de 77 m², selon un décompte de surface régulièrement notifiée), la formule de calcul de ce loyer leur étant expliquée ; - un 'bon de visite' du 22 juin 2016 indiquant que le loyer mensuel est de 584,41 euros outre 269,20 euros de provision pour charges soit au total 853,61 euros ; Il expose que les locataires sont de mauvaise foi et ont refusé de régulariser cet avenant et de régler le montant du loyer et invoque l'article '1186" (en réalité 1188) du code civil et la commune intention des parties pour demander la confirmation du jugement et le paiement de la dette locative et la résiliation du bail au regard du loyer procédant de la rectification invoquée. Le jugement a retenu en substance que: -[Localité 3] Habitat OPH s'est expliqué auprès des locataires sur le fait que le contrat comporte une erreur matérielle au sujet du montant du loyer et sur les modalités de calcul de celui-ci en fonction de la surface et du taux de loyer applicable, selon un décompte de surface corrigée joint au contrat et portant la signature des locataires, -le décompte de surface corrigée fait partie intégrante du contrat de bail, comme le mentionne l'article 1 du contrat de location, conformément aux règles dérogatoires applicables en matière de logements conventionnés, -le loyer n'est pas fixé par accord des parties mais par application des articles L. 442 -1 et suivants et R. 442-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation qui s'imposent tant au bailleur qu'au preneur, le bail ne faisant sur ce point que transcrire le résultat de la réglementation applicable, clairement rappelée au locataire par courrier du 21 novembre 2016, les locataires ne contestant aucunement les modalités du calcul réglementaire opéré; Le premier juge considère que le bailleur n'est pas de mauvaise foi en réclamant le paiement du loyer applicable à ce bail. M. et Mme [M] font valoir au contraire que le seul loyer contractuellement fixé est le loyer inscrit au bail, de 314,78 euros par mois, que le bailleur ne peut l'augmenter unilatéralement puisqu'il correspond à la volonté des parties et non à une simple erreur matérielle, la clause résolutoire étant mise en 'uvre de mauvaise foi par le bailleur. Ils produisent: -un courrier adressé à [Localité 3] Habitat OPH le 14 novembre 2016 par lequel ils refusent l'avenant au contrat de location, exposant qu'ayant changé de logement dans le cadre d'une réhabilitation du logement précédent qui était devenu « invivable » et 'insalubre', ils avaient 'compris que dans ce cadre, les conditions de location restaient les mêmes (caution, bailleur, loyer)' et que 'le montant de notre loyer était transféré automatiquement. Vous nous l'avez d'ailleurs confirmé lors de la signature du bail le mercredi 12 octobre 2016 lorsque nous avons lu et signé le bail ensemble. De plus le bon de visite n'a aucune valeur juridique'; -un courrier adressé à [Localité 3] Habitat OPH le 6 décembre 2016 par leur assureur de protection juridique, confirmant que les locataires contestent l'avenant au contrat de location proposé le 4 novembre 2016 et envisagent un contentieux locatif. Ils estiment que les dispositions du code de la construction et de l'habitation autorisent les organismes d'habitations à loyer modéré à fixer librement les loyers des logements faisant l'objet d'une nouvelle location uniquement dans la limite d'un plafond, et qu'un loyer minoré par rapport à la configuration du logement peut donc être décidé, ce qui a été le cas en l'espèce, en raison de nuisances subies par les locataires pendant près de neuf ans dans le précédent logement, compte tenu de l'état de l'immeuble et du quartier ; il ne s'agissait donc pas selon eux d'une erreur matérielle ne reflétant pas la volonté des parties mais du résultat de négociations intervenues entre elles. Ils soutiennent en outre qu'en considération du loyer réellement applicable et du fait que les charges appelées ne sont pas justifiées, les sommes figurant au commandement de payer ne sont pas exigibles Ils demandent donc l'infirmation du jugement entrepris. Il est constant que le logement litigieux est soumis à la convention conclue le 21 octobre 2003, en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et d'habitation, entre l'Etat et l'organisme d'habitation à loyer modéré; elle stipule en particulier que : - les logements objet de cette convention sont soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans les conditions prévues par l'article 40-III (article 4), - le loyer est fixé et révisé par décision du conseil d'administration de [Localité 3] Habitat OPH, conformément aux articles L. 353-2 et L. 442-1 du code de la construction et l'habitation (article 6) -le montant du loyer maximum est fixé à un certain montant annuel par mètre carré de surface corrigée, révisable chaque année au 1er juillet en fonction de l'indice du coût de la construction (article 9) -le loyer pratiqué pour chaque logement conventionné dont la valeur est fixée au mètre carré, ne peut excéder le loyer maximum établi dans les conditions de l'article 9 ; dans la limite de ce loyer maximum, le loyer pratiqué peut être révisé chaque année le 1er janvier et le 1er juillet en cours de contrat de location et réévalué dans les conditions prévues par le code de la construction et de l'habitation (article 10), -le bail doit être conforme à cette convention le bailleur étant tenu de remettre chaque locataire un décompte de surface corrigée (l'article 11). L'article L. 442-1-1 du code de la construction et d'habitation dans sa version applicable au litige dispose que : 'Les organismes d'habitations à loyer modéré fixent librement les loyers des logements faisant l'objet d'une nouvelle location dans les limites prévues au deuxième alinéa de l'article L. 442-1 ou, pour les logements conventionnés en application de l'article L. 351-2, dans la limite des loyers maximaux de ces conventions ou, pour les logements financés à l'aide de primes ou de prêts spéciaux à la construction du Crédit foncier de France ou de la Caisse centrale de coopération économique, dans la limite de leurs loyers plafonds.' Dans sa version en vigueur jusqu'en janvier 2017, l'article L442-1 disposait que : 'L'autorité administrative détermine les prix de base au mètre carré afférents aux différentes catégories de construction réalisées par les organismes d'habitations à loyer modéré. En vue d'assurer l'équilibre de la situation financière de ces organismes, elle fixe, pour les loyers, un montant minimum et un montant maximum établis en tenant compte notamment des prix de revient de la construction à la charge desdits organismes et des frais de gestion, de contrôle et d'entretien. Dans le cas où la situation financière d'un organisme d'habitations à loyer modéré fait craindre qu'il ne puisse plus faire face à ses obligations, l'autorité administrative peut imposer à l'organisme préalablement saisi l'application aux logements construits postérieurement au 3 septembre 1947 d'un loyer susceptible de rétablir l'équilibre d'exploitation. Les augmentations résultant des dispositions du présent article sont applicables de plein droit aux bénéficiaires des baux ou engagements de location. En aucun cas, ces augmentations ne devront entraîner, d'un semestre par rapport au semestre précédent, une hausse supérieure à 10 p. 100.' Les deux derniers alinéas ont été modifiés par la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017, ces dispositions s'appliquant à compter du 1er janvier 2017, y compris aux contrats en cours : '(...)Les loyers pratiqués pour les logements des organismes d'habitations à loyer modéré sont révisés chaque année au 1er janvier en fonction de l'indice de référence des loyers prévu au I de l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. La date de l'indice de référence des loyers prise en compte pour cette révision est celle du deuxième trimestre de l'année précédente. L'autorité administrative peut autoriser, pour une durée qu'elle détermine, un organisme à déroger à l'avant-dernier alinéa du présent article soit dans le cadre d'un plan de redressement approuvé par la Caisse de garantie du logement locatif social, soit pour une partie du patrimoine de l'organisme ayant fait l'objet d'une réhabilitation. Toutefois, d'une année par rapport à l'année précédente, la hausse de loyer est plafonnée à 5 % en sus de la variation de l'indice de référence des loyers mentionné au même avant-dernier alinéa. (...)'. Il en résulte que, pour les logements conventionnés en application de l'article L. 351-2, comme en l'espèce, les organismes HLM fixent librement les loyers des nouvelles locations dans les limites d'un montant maximum voire minimum ; puis les augmentations ultérieures sont réglementées. Le calcul lié à la surface corrigée de 127 m2 rappelée par le bailleur, et qui n'est d'ailleurs pas contestée par la partie adverse, ne peut donc suffire à démontrer que le montant du loyer contractuellement prévu était inférieur à celui résultant des règles précitées et constituait une erreur matérielle. Au demeurant, ces dispositions particulières et celle procédant de l'article 40 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs sont sans incidence sur les principes généraux, résultant des articles 1101 et suivants du code civil, selon lesquels le contrat est un accord de volontés entre les parties, chacun étant libre de contracter ou de ne pas contracter, les contrats légalement formés tenant lieu de loi à ceux qui les ont faits ; quand bien même le loyer résulte d'une réglementation et n'est pas librement fixé par les parties, le contrat de bail reflète leur accord sur le bien loué, le loyer et les obligations auxquelles elles sont tenues. Le contrat de location est en l'espèce parfaitement clair en ses stipulations relatives au loyer, fixé à 314,78 euros. Le 'bon de visite' du 22 juin 2016, qui fait état d'un loyer de 584,41 euros est antérieur de plusieurs mois à la signature du bail, il indique expressément et en caractères très visibles qu'il n'est pas un document contractuel et il n'est d'ailleurs pas signé par les parties. Quant au décompte de surface corrigée, s'il fait certes partie intégrante du contrat de bail et est d'ailleurs signé par les parties, il n'implique une information des locataires qu'au sujet de cette surface corrigée déterminante pour la fixation du loyer mais ne comporte en lui même aucune mention relative au montant du loyer ; il ne permet donc pas de considérer que les locataires étaient informés d'un loyer de 584,41 euros. Ce document ne contredit pas le contrat de location ni ne suscite une ambiguïté au regard des stipulations de celui-ci ; il ne justifie donc pas de considérer que la réelle intention des parties portait sur un loyer autre que celui stipulé dans le bail. Contrairement à ce qui est soutenu par [Localité 3] Habitat OPH, aucun élément ne permet ainsi de retenir, d'une part que les locataires ont été informés de ce que leur nouveau loyer serait de 584,41 euros et, d'autre part, qu'ils y ont consenti, alors qu'au contraire il résulte des éléments du dossier qu'ils ont immédiatement fait savoir leur opposition à l'avenant qui leur était proposé, indiquant non seulement qu'il était contraire aux stipulations du bail mais également à ce qui leur avait été dit lors de sa signature. Aucune mauvaise foi n'est établie de la part des locataires en ce qui concerne la formation de ce contrat. À toutes fins utiles, [Localité 3] Habitat OPH n'allègue ni ne démontre avoir procédé à une réévaluation du loyer selon les dispositions et les conditions du contrat de bail, du code de la construction et de l'habitation et de la loi du 6 juillet 1989. Il résulte de ces éléments que le loyer a été fixé à 314,78 euros par mois, hors provision pour charges, selon l'intention commune des parties et que son paiement ne peut être poursuivi au delà de cette somme sauf révision ou réévaluation, non alléguées ni chiffrées, en l'espèce. Le jugement sera donc infirmé sur ce point. Sur les charges M. et Mme [M] exposent qu'en violation de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur n'a jamais communiqué de décompte clair des charges récupérables ni de pièces justificatives et concluent au rejet des demandes en paiement et en constatation d'acquisition de la clause résolutoire. [Localité 3] Habitat OPH ne produit aucun récapitulatif des charges annuelles relatives aux années 2016 à 2021 ni aucune pièce justificative de ces charges et de leur caractère récupérables et n'a donc pas respecté son obligation résultant de l'article 23. De plus, il produit un décompte actualisé au 1er avril 2022 d'où il résulte que la dette locative s'élèverait à la somme de 7.601,92 euros, les loyers pris en compte étant ceux résultant de l'augmentation décidée unilatéralement par le bailleur. M. et Mme [M] ne soutiennent pas avoir payé des sommes qui ne seraient pas prises en compte. La cour relève que la somme mensuelle de 269,63 euros correspondant à la différence entre le loyer fixé au bail et celui revendiqué par le bailleur (soit 584,41 euros-314,78 euros) dépasse, sur la période écoulée depuis novembre 2016, la somme totale de 7.601,92 euros dont le paiement est réclamé par [Localité 3] Habitat OPH, qui ne justifie donc pas d'un arriéré de loyers, cette somme n'étant pas due, et par conséquent sera débouté de sa demande de condamnation en paiement d'un arriéré locatif. Le jugement sera donc infirmé sur ce point. Sur la résiliation du bail Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose, dans sa version applicable au litige : 'I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en 'uvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée. (...)' Sur la régularité du commandement de payer du 18 août 2017 M. et Mme [M] invoquent la nullité du commandement de payer du 18 août 2017 notamment en ce que le décompte est incompréhensible et porte sur les loyers augmentés unilatéralement. Ce commandement de payer mentionne une dette en principal de 3.096,53 euros correspondant aux 'loyers et provisions sur charges impayés selon décompte joint au présent acte' ; le décompte joint, arrêté au 31 juillet 2017, ne précise pas la répartition entre ces sommes. Un tel décompte préjudicie à son destinataire en ne lui permettant pas d'identifier la nature exacte des sommes réclamées ni d'appréhender leur légitimité et ne peut conduire à la résiliation du bail. Il doit donc être considéré comme irrégulier et ne saurait permettre la mise en jeu de la clause résolutoire. En outre, à toutes fins utiles, la créance doit être réduite aux loyers fixés au bail; ainsi la somme totale de 2.426,67 euros est à déduire du décompte (soit 269,63 euros [montant de l'excédent de loyer mensuel appelé, cf plus haut] x 9 mois [de novembre 2016 à juillet 2017 inclus]) ; les charges ne sont en outre pas distinguées comme déjà indiqué et leur montant n'est pas justifié; de plus le décompte fait état de paiements effectués tous les mois par les locataires, à hauteur de 314, 78 euros, 360 euros, puis environ 584 euros par mois sur toute la période concernée. Ainsi, l'existence d'impayés de loyers n'est pas démontrée à la date du commandement et la somme de 3.096,53 euros appelée n'apparait donc en tout état de cause pas justifiée ni exigible et n'est pas de nature à permettre l'acquisition de la clause résolutoire. Les demandes du bailleur relatives à l'acquisition de la clause résolutoire, et celles subséquentes relatives à l'expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation seront donc rejetées. Le jugement sera infirmé sur ces points. Sur l'obligation de délivrance du bailleur et le trouble de jouissance Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé d'une part de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d'usage et de réparation et, d'autre part, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Il résulte des pièces produites que les désordres invoqués par les locataires fin 2017, consistant en une chute d'enduits de plafond dans la chambre d'enfant et des problèmes d'humidité, ont donné lieu à une recherche de fuite par le bailleur. Par courrier du 13 mars 2018, [Localité 3] Habitat OPH a ainsi répondu au courrier qui lui avait été adressé par M. et Mme [M] le 25 janvier 2018 à ce sujet; il rappelle qu'une entreprise de plomberie a été missionnée dès le 22 décembre 2017 et n'a détecté aucune fuite, qu'une autre entreprise a vérifié l'étanchéité et les évacuations de la terrasse de l'appartement de l'étage supérieur et est intervenue le 13 février 2018 pour nettoyer et vérifier les installations en cause. Enfin, il demande aux locataires de se rapprocher du gardien pour convenir d'une date d'intervention pour réalisation des travaux de reprise de la peinture. M. et Mme [M] admettent eux-mêmes dans leurs conclusions que l'humidité n'a perduré que 'jusqu'à suppression des causes des désordres, en mars 2018". [Localité 3] Habitat OPH produit en outre un devis du 17 avril 2018 pour des travaux de peinture à effectuer suite à ces désordres et la copie d'un courriel émanant de l'entreprise, en date du 9 mai 2018, informant le bailleur que les locataires refusent l'intervention de sorte que celle-ci est annulée. Il résulte de ces éléments que le bailleur n'a pas manqué à son obligation de délivrance et d'entretien ; aucun préjudice n'est au demeurant justifié par les locataires qui ont eux mêmes empêché l'intervention de l'entreprise mandatée pour refaire les peintures et ne s'en expliquent pas. Il n'y a donc pas lieu de condamner le bailleur 'à reprendre les peinture du plafond de la chambre sinistrée' Les locataires font également état d'un autre sinistre de fuite d'eau survenu le 22 mars 2020, sans qu'aucun lien ne soit établi ni allégué avec celui ayant eu lieu fin 2017 et sans en tirer de conséquence autre que la mauvaise foi du bailleur. A toutes fins utiles, il sera relevé que les rapports de recherche de fuite effectués par l'entreprise de plomberie, les 3 avril et 2 juin 2020 révèlent des infiltrations et une humidité dans les murs causées par la terrasse de l'étage supérieur; [Localité 3] Habitat OPH produit d'une part la facture des travaux effectués sur la terrasse de l'étage supérieur, en date du 23 décembre 2020, conformément aux préconisations faites dans le rapport du 2 juin 2020 et, d'autre part, un devis pour la réfection des peintures en date du 25 novembre 2021. Au vu de ces éléments la demande de dommages-intérêts de M. et Mme [M] sera rejetée; à supposer que la demande précitée de condamnation du bailleur 'à reprendre les peinture du plafond de la chambre sinistrée' porte sur ces désordres, ce qui ne résulte pas clairement des conclusions des intéressés, elle n'est pas davantage justifiée, en l'absence d'abstention ou de réticence fautive du bailleur. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Les termes de la présente décision justifient d'infirmer le jugement en ce qui concerne l'article 700 en première instance, [Localité 3] Habitat OPH étant condamné à ce titre à payer à M. et Mme [M] la somme de 800 euros; il sera également condamné aux dépens de première instance. S'agissant de l'instance d'appel, [Localité 3] Habitat OPH sera condamné aux dépens et à payer à M. et Mme [M] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne l'exécution provisoire, Et statuant à nouveau et y ajoutant, Dit que le commandement de payer délivré par la société [Localité 3] Habitat OPH à M. [R] [M] et Mme [O] [M] le 18 août 2017 n'a pas produit d'effets ; Condamne la société [Localité 3] Habitat OPH payer à M. [R] [M] et Mme [O] [M] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ; Condamne la société [Localité 3] Habitat OPH aux dépens de première instance ; Condamne la société [Localité 3] Habitat OPH à payer à M. [R] [M] et Mme [O] [M] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel ; Condamne la société [Localité 3] Habitat OPH aux dépens d'appel Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président