Cour d'appel, 30 novembre 2022. 21/01612

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 30 NOVEMBRE 2022 N° 2022/ 525 N° RG 21/01612 N° Portalis DBVB-V-B7F-BG4LO [B] [G] [F] [C] C/ [X] [Y] [N] [J] épouse [O] [T] [S] [U] [O] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Delphine GIRARD Me Ludmilla HEUVIN Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de GRASSE en date du 1er Décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/03765. APPELANTS Monsieur [B] [G] né le 11 Février 1983 à PAU, demeurant [Adresse 2] Madame [F] [C] née le 20 Novembre 1984 à AUCH (32), demeurant [Adresse 2] représentés et plaidant par Me Delphine GIRARD, avocat au barreau de GRASSE INTIMES Madame [X] [Y] [N] [J] épouse [O] née le 13 Mai 1948 à LE PERREUX-SUR-MARNE, demeurant [Adresse 1] Monsieur [T] [S] [U] [O] né le 04 Juin 1943 à PARIS, demeurant [Adresse 1] représentés et plaidant par Me Ludmilla HEUVIN, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** M. et Mme [O] ont donné à bail à M. [B] [G] une maison d'habitation située [Adresse 1] par contrat en date du 11 novembre 2014. M. [B] [G] a notifié, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 6 juin 2020, congé pour cause de mutation professionnelle. M. [B] [G] a quitté les lieux le 11 juillet 2020. Par acte d'huissier en date du 16 septembre 2020, M.et Mme [O] ont assigné M. [B] [G] et Mme [K] [C] en paiement solidaire de loyers impayés et de réparations locatives, devant le juge des contentieux du Tribunal Judiciaire de GRASSE. Par jugement rendu le 1er décembre 2020, le Tribunal a : DECLARE irrecevable l'action de M.et Mme [O] à l'égard de Mme [K] [C]. CONDAMNE M. [B] [G] à payer à M.et Mme [O] la somme de 3.900 euros au titre des loyers impayés et 9.950,89 euros au titre des frais de remise en état du bien. CONDAMNE M.[B] [G] à payer à M.et Mme [O] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE Monsieur [B] [G] aux dépens, en ce compris les frais exposés pour le constat d'huissier du 21 juin 2020, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile. Par déclaration au greffe en date du 3 février 2021, M.[G] et Mme [C] ont interjeté appel de cette décision. Ils sollicitent : INFIRMER la décision déférée en ce qu'elle a condamné M. [B] [G] à payer à M.et Mme [O] la somme de 3.900 € au titre des loyers impayés et 9.950,89 € au titre des frais de remise en état du bien. INFIRMER la décision déférée en ce qu'elle a condamné M. [B] [G] à payer à M.et Mme [O] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. INFIRMER la décision déférée en ce qu'elle a condamné M.[B] [G] aux entiers dépens, en ce compris les frais exposés pour le constat d'huissier du 21 juillet 2020. ET STATUANT DE NOUVEAU, DEBOUTER M.et Mme [O] de l'ensemble de leur demandes fins et conclusions. DECLARER l'appel de M. [B] [G] et Mme [K] [C] recevable et bien fondé. JUGER à titre principal, M.et Mme [O] irrecevables en leur demandes élevés contre Mme [K] [C], faute pour, la question de la recevabilité de leur action, d'avoir été déféré à la juridiction de céans. JUGER à titre subsidiaire M.et Mme [O] irrecevables en leur demandes élevés contre Mme [K] [C], seul M. [G] étant signataire et donc titulaire du bail conclu le 11 novembre 2014. DIRE ET JUGER que M.[B] [G] reconnaît devoir à M.et Mme [O] la somme de 3.070,14 € au titre des loyers impayés, et l'Y CONDAMNER DIRE ET JUGER que M.[B] [G] qu'il reconnaît devoir à M.et Mme [O] la somme de 77 € au titre des frais de remise en état du bien, et l'Y CONDAMNER. CONDAMNER M.et Mme [O] à verser à M.[B] [G] la somme de 7.800 € au titre de son préjudice de jouissance. OPERER compensation entre les sommes dues par chacune des parties , en précisant qu'en exécution de la décision de première instance, les bailleurs détiennent la somme de 14.721,10 euros outre 1.300 € au titre du dépôt de garantie. JUGER dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, de laisser supporter à chacune des parties les frais exposés au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. JUGER dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, de laisser supporter à chacune des parties les frais exposées au titre des entiers dépens. A l'appui de leur recours, ils font valoir : -que ni l'appelant ni l'intimé n'interjette appel sur la déclaration d'irrecevabilité de l'action des époux [O] à l'égard de Mme [C] de sorte que cette question n'ayant pas été déférée à la cour cette disposition du jugement est devenue définitive, de sorte que toutes les demandes formulées à l'encontre de Mme [C] sont irrecevables, -que subsidiairement il convient de confirmer le jugement sur ce point, -que la dette locative de M.[G] du 1er mai au 11 juillet 2020 est de 3 070,14€ mais pas de 3 900€ comme retenu en première instance, -que le logement objet des présentes ancienne dépendance de la maison de maître à la même adresse présentait durant l'occupation un taux d'humidité très important faute d'isolation et de chauffage suffisant, malgré l'aération quotidienne, -qu'il a du acheter des déshumidificateurs et que ses enfants sont tombés malades, -que la moisissure qui recouvre les murs est due à une mauvaise isolation incombant au bailleur, qui a d'ailleurs procédé lui même aux travaux et ne saurait solliciter le coût d'intervention d'une entreprise, -qu'il a remis les clés sur une paroi de la boîte aux lettres et ne saurait devoir les frais en lien avec la serrure, -que le constat d'huissier ne porte mention d'aucune détérioration des WC, -que la réparation de la soupape du groupe de sécurité du chauffe eau incombe au bailleur, -qu'il a bien entretenu le bloc chauffage/climatisation et a assumé le coût des réparations en novembre 2019 que cette dépenses est imputable au bailleur qui n'a pas pris la mesure des pannes successives, -que si l'huissier retient que la cuisinière est encrassée elle n'est pas inutilisable et son coût ne lui est pas imputable, -que le bailleur n'établit pas la dépense de ménage au montant sollicité, -qu'il reconnaît devoir le ramonage, -que du fait de l'humidité, le logement est insalubre ce qui justifie l'allocation d'un préjudice de jouissance, -que le bailleur avait tout loisir d'organiser l'état des lieux contradictoire entre le 6 juin et le 11 juillet 2020, M.et Mme [O] concluent : A TITRE PRINCIPAL : CONDAMNER solidairement M. [B] [G] et Mme [K] [C] à payer aux époux [O] la somme de 3.900 € au titre des loyers impayés, LES CONDAMNER solidairement à leur payer la somme de 9.950,89 déduction faite du dépôt de garantie, pour la reprise des désordres de la maison et le remplacement du piano de cuisson hors d'usage LES CONDAMNER à leur payer la somme de 1.800 € sur le fondement de l'article 700 du CPC et, y ajoutant, la somme de 2.500 € pour les frais irrépétibles exposés en cause d`appel, outre les entiers dépens de la procédure qu°ils ont exposés en ce compris le coût du procès-verbal de constat d'huissier du 21.07.2020, A TITRE SUBSIDIAIRE CONFIRMER le jugement du Juge des contentieux de la Protection du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Grasse du 1er décembre 2021 dans toutes ses dispositions, CONDAMNER M. [G] à payer aux époux [O] la somme de 1.800 € sur le fondement de l'article 700 du CPC et, y ajoutant, la somme de 2.500 € pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel, outre les entiers dépens de la procédure qu'ils ont exposés en ce compris le coût du procès-verbal de constat d'huissier du 21.07.2020 EN TOUT ETAT DE CAUSE - DEBOUTER les appelants de l'ensemble de leurs demandes. Ils soutiennent : -que Mme [C] a interjeté appel d'un jugement qui la met hors de cause, elle est cotitulaire du bail comme en attestent les pièces produites, -que les locataires, qui ont donné congé pour le 11 juillet 2020 avec un préavis d'un mois pour mutation professionnelle sans en justifier, n'ont pas payé les loyers à partir de mai 2020, -qu'ils n'ont pu le 11 juillet faire un état des lieux de sortie contradictoire du fait du départ des locataires à 7h15 dont ils ont été avisés par mail, -qu'ils n'ont pas trouvé les clés dans la boîte aux lettres comme indiqué par les locataires, ont dû faire appel à un serrurier et ont compris pourquoi les locataires étaient parti à la cloche de bois en voyant l'état déplorable de la maison, -que la maison ne repose pas à même le sol de sorte qu'aucune remontée d'humidité par capillarité n'est possible, ce qui est confirmé par les locataires tant précédents que suivants, -que l'humidité est due à l'absence d'aération de la maison, -que les locataires ne se sont jamais plaints au cours du bail d'un quelconque préjudice de jouissance. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur la mise hors de cause de Mme [C] L'article 901 du code de procédure civile édicte que la déclaration d'appel doit contenir à peine de nullité les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité L'article 909 du même code énonce que l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former le cas échéant, appel incident ou appel provoqué. S'il résulte de la déclaration d'appel du 3 février 2021 que les appelants n'interjettent pas appel sur la déclaration d'irrecevabilité de l'action des époux [O] à l'égard de Mme [C], les intimés dans leurs conclusions du 8 juin 2021 demandent la réformation du jugement sur ce point. Considérant que M.[G] est seul signataire du bail, c'est à juste titre que le premier juge a déclaré les bailleurs irrecevables en leur action à l'égard de Mme [C], qui ne saurait être considérée comme co titulaire de ce dernier, quand bien même l'assurance habitation ait été souscrite au nom de cette dernière ou le préavis ait été donné conjointement par Mme [C] et M.[G]. Sur les loyers impayés Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Il n'est pas contesté que le locataire a quitté les lieux le 11 juillet 2020 à 7h15 et que les bailleurs ont fait intervenir un serrurier pour reprendre les lieux dès le 11 juillet 2020 à 11h. Ainsi, le congé a été donné par courrier du 6 juin 2020 réceptionné le 11 juin 2020, de sorte que le préavis d'un mois notifié par le locataire (dont les bailleurs relèvent que le délai réduit n'est pas justifié par le locataire mais sans demander l'application de la sanction prévue par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989) a pris fin le 11 juillet 2020. Aussi, le locataire doit les loyers du 1er mai au 11 juillet 2020 soit la somme de 3070,14€. Sur les réparations locatives L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé notamment : ' c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeur, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées'. Il résulte de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 que les réparations locatives résultent de la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. En l'absence d'état des lieux d'entrée le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives conformément aux dispositions de l'article 1731 du code civil. Les bailleurs produisent un constat d'huissier établi le 21 juillet 2020 hors la présence de l'ancien locataire duquel il résulte de façon global un état de grande saleté de la maison, la présence de moisissures sur les murs et plafonds. Sur la réfection des murs, plafonds et travaux de peinture Si les bailleurs établissent que la maison ne repose pas directement sur le sol et versent aux débats des attestations de leurs anciennes locataires de septembre 1999 à avril 2001 et puis de décembre 2020 à avril 2021, desquelles il résulte que sur ces période (pour l'une lointaine et pour l'autre courte) le bien ne serait pas humide, ils ne justifient pas de ce que cette humidité ne résulterait pas d'un problème structurel et serait due à un défaut d'aération et donc d'entretien du preneur, de sorte qu'ils doivent être déboutés de leur demande à ce titre. Sur le remplacement d'un cylindre et d'une tringle Il ressort des échanges de mails entre les parties le 11 juillet 2020, date du départ du locataire, que ce dernier indique avoir laissé la clé dans la boîte aux lettres ce que contestent les bailleurs sans que le locataire ne réponde et alors qu'il est établi que ces derniers ont dû avoir recours à un serrurier. Le locataire est, en conséquence, condamné à payer la somme de 353,98€ aux bailleurs. Sur le remplacement d'un WC Le constat d'huissier ne porte mention d'aucune dégradation des WC, de sorte que les bailleurs n'établissent pas l'imputabilité de ce remplacement au locataire et sont déboutés de leur demande à ce titre. Sur la réparation du chauffe eau La facture en question est relative au changement d'un détendeur de pression du chauffe eau, constitutif d'une menue réparation incombant au locataire qui est condamné à payer la somme de 470,14 € aux bailleurs. Sur la dépose et la repose des blocs climatiseurs Les bailleurs versent aux débats la facture de la société SIDEF du 8 septembre 2020 pour un montant de 1699,68€, qui précise que les travaux sont nécessaires suite au non entretien des climatiseurs depuis plusieurs années, sans que le locataire n'établisse en produisant seulement deux factures une du 13 novembre 2019 et l'autre non datée d'un entretien régulier de ces appareils de sa part, ni des pannes à répétition qu'il allègue et dont les bailleurs n'auraient pas tenu compte. Ainsi, le locataire est condamné à payer aux bailleurs la somme de 1 699,68€. Sur le remplacement du piano de cuisson de la cuisine Si les bailleurs versent aux débats un devis de non réparabilité du piano de cuisson SAUTER, qui vise un manque d'entretien et une mauvaise utilisation, le constat d'huissier, quant à lui, ne mentionne qu'une cuisinière encrassée. Aussi, dans un contexte où le bail a duré près de 6 ans et où il n'est pas établi que la cuisinière aurait été neuve à l'entrée dans les lieux, les bailleurs échouent à rapporter la preuve tant de son inutilisabilité et de l'imputabilité de la panne à un défaut d'entretien du locataire. Ils seront déboutés de leurs demandes à ce titre. Sur les frais de ménage Le constat d'huissier établit clairement l'état général de saleté dans lequel le locataire a laissé le logement, de sorte qu'il est condamné à la somme de 507€ de frais de ménage. Sur le certificat de ramonage L'appelant ne conteste pas devoir le coût du ramonage. En conséquence de quoi, l'appelant est condamné à la somme de 1 807,80€ au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 1300€. Sur le préjudice de jouissance Ni l'une ni l'autre des parties n'établissent l'origine et donc l'imputabilité de l'humidité constaté par l'huissier de justice lors de l'état des lieux de sortie dans le logement, de sorte que l'appelant est débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, d'autant que durant les 5 années d'occupation, il ne s'est jamais plaint aux bailleurs de cette humidité et du trouble qu'elle occasionnerait. Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Chacune des parties conserve la charge de ses dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME le jugement rendu le 1er décembre 2020 par le Tribunal de proximité de GRASSE SAUF en ce qu'il a : CONDAMNE M. [B] [G] à payer à M.et Mme [O] la somme de 3.900 euros au titre des loyers impayés et 9.950,89 euros au titre des frais de remise en état du bien, Statuant à nouveau, CONDAMNE M. [B] [G] à payer à M.et Mme [O] la somme de 3 070, 14 euros au titre des loyers impayés et 1807,80 euros au titre des frais de remise en état du bien, dépôt de garantie déduit, Y ajoutant, DEBOUTE M.[G] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT