Tribunal judiciaire, 20 novembre 2025. 25/04322

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 13] [Localité 7] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 25/04322 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZOWM N° de Minute : 25/1088 JUGEMENT DU : 20 Novembre 2025 Etablissement public PARTENORD HABITAT C/ [J] [F] [B] [F] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 20 Novembre 2025 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) Etablissement public PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 8] représenté par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de Lille ET : DÉFENDEUR(S) M. [J] [F], demeurant [Adresse 2] comparant en personne Mme [B] [F], demeurant [Adresse 2] représentée par son mari, M. [J] [F], dûment muni d'un pouvoir COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Juin 2025 Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 20 Novembre 2025, après prorogation, par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 4 juin 2019, l'Office Public de l'Habitat du Nord PARTENORD HABITAT a donné à bail à M. et Mme [J] et [B] [F] un logement situé [Adresse 4] à [Adresse 11] [Localité 14], moyennant un loyer mensuel révisable de 367,15 euros majoré d'une provision sur charges de 117,70 euros. Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2023, PARTENORD HABITAT a fait signifier à ses locataires un commandement de payer la somme de 2.727,94 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail. Le 23 août 2023, M. et Mme [J] et [B] [F] ont été déclarés recevables au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers. Le 22 novembre 2023, la commission de surendettement des particuliers du Nord a approuvé des mesures imposées en faveur des locataires débiteurs prévoyant notamment le remboursement de la dette locative par 18 mensualités de 142,06 euros. Ces mesures sont entrées en application le 9 janvier 2024 en l'absence de contestation. Par lettre recommandée avec avis de réception signé le 10 avril 2024, PARTENORD HABITAT a mis en demeure M. et Mme [J] et [B] [F] de régler la somme de 487,85 euros représentant les mensualités de retard du plan de surendettement dans le délai de quinze jours et les a informés qu'à défaut, les mesures de désendettement seraient caduques. Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025, PARTENORD HABITAT a fait assigner M. et Mme [J] et [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de : Juger le contrat de location liant les parties résilié de plein droit du fait de l'acquisition de la clause résolutoire du bail conformément aux articles 7 et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ; A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison du comportement des locataires ; En conséquence, ordonner à M. et Mme [J] et [B] [F] de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire, A défaut, l'autoriser à faire procéder à leur expulsion, ainsi que tous les occupants introduits de leur chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l'assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi, Condamner solidairement M. et Mme [J] et [B] [F] à lui payer les sommes suivantes : - en deniers ou quittances valables, 5.364,85 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 5 février 2025, augmentée des loyers ayant couru jusqu'au jugement à intervenir, avec intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus ; - à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et contractuelles et sans tenir compte de l'APL, soit 521,92 euros à la date du 25 février 2025 ; - 4,28 euros par mois d'occupation au titre de l'assurance, - 135,13 euros au titre des assurances impayées, - 144,78 euros au titre des pénalités à la date du 5 février 2025, outre la somme mensuelle de 7,62 euros dans les limites légales, - 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - les entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement payer ainsi que les frais d'assignation. Juger que dans les cas où des délais de paiement seraient accordés, la déchéance sera prononcée à défaut de versement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer à son échéance, le solde de la dette devenant immédiatement exigible et la clause résolutoire produisant son plein effet, Juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, A l'audience du 5 juin 2025, date à laquelle l'affaire a été appelée et retenue, PARTENORD HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 5.598,76 euros au 27 mai 2025. Il précise que les locataires n'ont pas repris le paiement de leur loyer et que le dernier règlement date du mois d'avril 2023. M. [J] [F], muni d'un pouvoir spécial pour représenter son épouse, sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il expose et fait valoir qu'il est au chômage depuis un an, qu'il a trois enfants dont un souffrant d'un handicap, qu'il suit une formation de conducteur de bus et qu'il doit bénéficier d'un contrat de travail en intérim dès le mois de septembre 2025. Il ajoute que le logement est en mauvais état, qu'il présente une humidité excessive et qu'il a été privé d'eau chaude et de chauffage pendant un mois et demi. Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier parvenu au greffe du tribunal avant l'audience, lequel indique que le couple ne bénéficie pas d'un dossier de surendettement. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, prorogé au 20 novembre 2025, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation : - Sur la recevabilité de l'action : PARTENORD HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec avis de réception signé le 29 juin 2023 et ce dans les conditions de délai de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023. Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 12 avril 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023. L'action est donc recevable. - Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 4 juin 2019 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en l'article 4/5 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juin 2023, pour la somme en principal de 2.727,94 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n'ayant pas permis de régler la totalité des sommes dues dans le délai imparti. En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 17 août 2023. Sur le décompte des sommes dues : En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. PARTENORD HABITAT produit un décompte détaillé arrêté au 16 mai 2025 démontrant que M. et Mme [J] et [B] [F] restent devoir à cette date la somme de 5.598,76 euros au titre des loyers et charges impayés, après soustraction des frais de procédure qui entrent dans les dépens, des cotisations d'assurance pour un montant de 147,97 euros en l'absence de preuve du respect de l'article 7 alinéas 11 et 12 de la loi 6 juillet 1989 et des pénalités à hauteur de 144,78 euros en l'absence de preuve du respect de la procédure de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation. M. et Mme [J] et [B] [F] seront donc condamnés solidairement, en application de l'article 220 du code civil, à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 5.598,76 euros, créance arrêtée au 16 mai 2025, terme de mai 2025 non inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 juin 2023 pour la somme de 2.727,94 euros, à compter de l'assignation du 10 avril 2025 pour la somme de 2.636,91 euros et à compter du jugement pour le surplus. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire : En application de l'article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ". En la cause, il ressort du relevé de compte tenu par le bailleur que M. et Mme [J] et [B] [F] n'ont pas repris le paiement du loyer et des charges courants avant l'audience, le dernier versement datant du 16 octobre 2023. Il s'ensuit que les demandes tendant à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire doivent être rejetées. L'expulsion de M. et Mme [J] et [B] [F] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif. Ils seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 521,92 euros, pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour PARTENORD HABITAT de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Sur les demandes accessoires : M. et Mme [J] et [B] [F], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l'assignation. L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 juin 2019 entre l'Office Public de l'Habitat du Nord PARTENORD HABITAT d'une part, et M. et Mme [J] et [B] [F] d'autre part, concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 12], sont réunies à la date du 17 août 2023 ; ORDONNE à défaut pour M. et Mme [J] et [B] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE qu'en application de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire"; CONDAMNE solidairement M. et Mme [J] et [B] [F] à payer à l'Office Public de l'Habitat du Nord PARTENORD HABITAT la somme de 5.598,76 euros, créance arrêtée au 16 mai 2025, terme de mai 2025 non inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 juin 2023 pour la somme de 2.727,94 euros, à compter de l'assignation du 10 avril 2025 pour la somme de 2.636,91 euros et à compter du jugement pour le surplus ; CONDAMNE solidairement M. et Mme [J] et [B] [F] à payer à l'Office Public de l'Habitat du Nord PARTENORD HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à la somme de 521,92 euros correspondant au montant du dernier loyer majoré de la provision sur charges, à compter du 1er mai 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ; DEBOUTE l'Office Public de l'Habitat du Nord PARTENORD HABITAT du surplus de sa demande en paiement; RAPPELLE à M. et Mme [J] et [B] [F] qu'ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante : DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES [Adresse 10] [Adresse 9] [Adresse 5] [Localité 6] DIT qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information ; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE l'Office Public de l'Habitat du Nord PARTENORD HABITAT de toutes demandes plus amples ou contraires; CONDAMNE in solidum M. et Mme [J] et [B] [F] aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de l'assignation ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé le 20 novembre 2025 par mise à disposition au greffe. LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE,