Tribunal judiciaire, 16 février 2024. 23/55669

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/55669 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JYB N° : 1-CH Assignation du : 19 Juillet 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 16 février 2024 par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. DEMANDERESSE La société PARIS PRIME OFFICE 1, société par actions simplifiée [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #B0119 DEFENDERESSE S.A.S. KIPLINK FINANCE [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Rémi PRADES de la SELEURL PH AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #P136 DÉBATS A l’audience du 22 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 19 juillet 2023, et les motifs y énoncés, EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous signature privée du 3 avril 2014, la société TERREIS, aux droits de laquelle vient la SAS PARIS PRIME OFFICE a consenti à SAS REYL&CIE un contrat de bail portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 2], moyennant un annuel de 134 675 euros hors charges hors taxes. Par lettre recommandée avec accusé réception du 26 juin 2021, la SAS PARIS PRIME OFFICE a notifié à son locataire un congé pour le 31 mars 2023. Se prévalant du maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre, la PARIS PRIME OFFICE a, par exploit délivré le 19 juillet 2023, fait assigner la SAS KIPLINK FINANCE devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de le voir, au visa des articles 834 à 837 du code de procédure civile : « ordonner l’expulsion de la société KIPLINK FINANCE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 2], avec si nécessaire, l’intervention d’un commissaire de justice, des forces de l’ordre et d’un serrurier ; -ordonner la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix du bailleur, aux frais, risques et périls du locataire, -condamner la société KIPLINK FINANCE à régler à la société PARIS PRIME OFFICE 1, à titre de provision, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer en vigueur ; -condamner la société KIPLINK FINANCE au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, -ordonner que l'exécution de l'ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute ». A l’audience du 8 septembre 2023, la SAS PARIS PRIME OFFICE a réitéré ses demandes telles que formulées dans son acte introductif d’instance. La SAS KIPLINK FINANCE, assignée à personne morale n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu. Par ordonnance du 3 novembre 2023, la réouverture des débats a été ordonnée et les observations du demandeur ont été sollicitées sur sa qualité à agir à l’encontre de la société KIPLING FINANCE, le bail ayant été conclu au profit de la société REYL&CIE, ainsi que sur la régularité du congé délivré le 26 juin 2021 au regard des dispositions de l’article 145-9 du code de commerce. Les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur aux fins de se voir délivrer une information sur la mesure de médiation. A l’audience du 22 décembre 2023, les parties n’ayant pas souhaité entrer en médiation, l’affaire a été plaidée. Par conclusions déposées à l’audience, la demanderesse réitère ses demandes initiales. Elle expose que « KIPLINK FINANCE » est la nouvelle dénomination de la société REYL&CIE, titulaire du bail, ce dont elle justifie en versant aux débats un extrait BODACC. Elle ajoute que le congé donné par lettre recommandée avec accusé réception à l’initiative de cette dernière à l’issue de l’échéance triennale est régulier en vertu de l’article 145-4 du code de commerce, applicable aux baux en cours, et qu’en tout état de cause elle ne conteste pas sa validité. Elle estime qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de reporter la date des effets du congé mais accepte qu’un délai soit accordé à la société KIPLING FINANCE jusqu’au 15 janvier 2024 afin de quitter les lieux Par conclusions déposées à l’audience du 22 décembre 2023, la société KIPLING FINANCE demande au juge des référés de : « -dire que le bail commercial a pris fin par l'effet du congé délivré pour le 31 mars 2023; -constater la qualité d'occupante sans droit ni titre de la société KIPLINK FINANCE depuis cette date ; - fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant des loyers en vigueur à la date de la résiliation ; - reporter l'effet du congé au 15 janvier 2024 pour permettre à la requérante d'organiser son départ des lieux loués pour le 15 janvier 2024 ; - autoriser la société KIPLINK FINANCE à demeurer dans les lieux jusqu'à cette date ; - suspendre les effets de l'expulsion jusqu'au 15 janvier 2024 ; - dire que chacune des parties gardera à sa charge ses propres frais et dépens ». Elle confirme être titulaire du bail et avoir changé de dénomination sociale, reconnaît occuper les lieux loués sans droit ni titre depuis le 31 mars 2023 en raison des difficultés rencontrées pour libérer les locaux à cette date et indique ne pas souhaiter rencontrer le médiateur dans la mesure où elle compte quitter les lieux au 15 janvier 2024, sollicitant de l’autoriser à y demeurer jusqu’à cette date. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux conclusions susvisées et notes d’audience. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande principale Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il est constant que le maintien dans les lieux d'un occupant qui ne justifie d'aucun droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite. Dès lors qu'il constate qu'une résiliation anticipée a été notifiée à l'une des parties et que cette résiliation anticipée était prévue par le contrat, le juge des référés est tenu de statuer sur la réalité d'un trouble manifestement illicite résultant du maintien dans les lieux du locataire. L'article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En vertu de l'article IV du contrat de bail, « le présent bail est conclu et accepté pour une durée de DOUZE ANS (12 ANS) qui commencera à courir le PREMIER AVRIL DEUX MILLE QUATORZE pour se terminer le TRENTE UN MARS DEUX MILLE VINGT-SIX. Le PRENEUR pourra y mettre fin à l'issue de chaque période triennale dans les formes et conditions prévues par la législation en vigueur ». Il résulte ainsi de la force obligatoire des contrats que les parties ont entendu prévoir la possibilité de procéder à la résiliation anticipée du contrat de bail, sans que ne soit exigé un motif de résiliation. En l'espèce, le preneur a notifié au bailleur, par lettre recommandé du 24 juin 2021, dont l'accusé a été signé par son destinataire, la résiliation anticipée du contrat de bail à effet au 31 mars 2023, correspondant à la fin de la troisième période triennale. Il est constant que le preneur se maintient dans les lieux, la citation ayant été délivrée le 19 juillet 2023 alors qu'il ne dispose plus ni de droit ni de titre pour les occuper depuis le 31 mars 2023, ce que la société KIPLINK FINANCE, qui a constitué avocat après la réouverture des débats, confirme à l’audience du 22 décembre 2023. Dès lors, étant dépourvue de tout droit et titre pour occuper les lieux, la locataire est à l'origine d'un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser en ordonnant son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, à défaut pour elle d’avoir restitué les locaux au 15 janvier 2024, comme elle s’y était engagée avec l’accord du bailleur. Sur les demandes provisionnelles Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier. En occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 31 mars 2023, la société KIPLINK FINANCE cause au propriétaire un préjudice résultant de la perte des loyers et charges ainsi que de l'indisponibilité des lieux, préjudice qui sera réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation qui sera fixée à la somme non sérieusement contestable du loyer, accessoires et charges en sus, à compter du 1er avril 2023 jusqu'à libération des lieux. Sur les demandes accessoires Succombant à l'instance, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n'apparaît pas inéquitable de condamner en outre la défenderesse au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais exposés par la requérante non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du même code. Aucune circonstance ne justifie de prévoir que la présente ordonnance sera exécutoire au seul vu de la minute. Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Constatons l’occupation sans droit ni titre de la SAS KIPLINK FINANCE des locaux situés [Adresse 2]; Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux au 15 janvier 2024, comme convenu par les parties, l’expulsion de la SAS KIPLINK FINANCE et de tout occupant de son chef des lieux précités, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, et ce dans un délai d'un mois suivant la signification de la décision ; Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons la SAS KIPLINK FINANCE à verser à la SCI LCB à compter du 1er avril 2023 une indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant non contestable du loyer mensuel, accessoires et charges en sus, jusqu'à libération des lieux ; Condamnons la SAS KIPLINK FINANCE à verser à la SAS PARIS PRIME OFFICE la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons solidairement la SAS KIPLINK FINANCE aux entiers dépens, en ce non compris le coût de la sommation de quitter les lieux ; Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à Paris le 16 février 2024 La Greffière,La Présidente, Célia HADBOUNCristina APETROAIE