Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 24/01950

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [S] [E] épouse [D] Monsieur [F] [X] [D] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/01950 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BSW N° MINUTE : 10 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 03 juin 2024 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS RIVP, [Adresse 2] représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEURS Madame [S] [E] épouse [D], [Adresse 1] comparante en personne Monsieur [F] [X] [D], [Adresse 1] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 avril 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juin 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 03 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01950 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BSW EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 29 avril 2015, la Régie Immobilière de la ville de Paris (RIVP) a donné à bail à Madame [E] [S] épouse [D] et Monsieur [F] [X] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1]. Des loyers étant demeurés impayés, la Régie Immobilière de la ville de Paris (RIVP) a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 3 456, 71 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 16 août 2023. Par acte d'huissier en date du 12 janvier 2024, la Régie Immobilière de la ville de Paris (RIVP) a fait assigner Madame [E] [S] épouse [D] et Monsieur [F] [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, Dire que le sort des meubles sera soumis aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécutiondire que le preneur devenu occupant sans droit ni titre restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d'assurance,condamner solidairement Madame [E] [S] épouse [D] et Monsieur [F] [X] [D] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés, soit la somme de 4200, 46 euros, avec intérêts légaux, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais d’expulsion. Au soutien de ses prétentions, la Régie Immobilière de la ville de Paris (RIVP) expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 16 août 2023, et ce pendant plus de six semaines. A l'audience du 3 avril 2024, la Régie Immobilière de la ville de Paris (RIVP), représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 1362, 74 euros, selon décompte en date du 2 avril 2024, mars 2024 compris. Elle indique que le loyer courant est payé et qu’elle accepte la proposition de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, la dette ayant au surplus diminué. Ils sont mariés. Madame [E] [S] épouse [D] et Monsieur [F] [X] [D] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l'arriéré. Ils expliquent que Monsieur [D] travaille dans la restauration pour un salaire de 1400 euros par mois, alors que Madame [D] travaille dans le nettoyage pour un revenu de 1300 euros mensuel, et qu’ils ont 6 enfants. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris le 15 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la Régie Immobilière de la ville de Paris (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 29 avril 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 août 2023, pour la somme en principal de 3 456, 71 euros. Ce commandement, régulier, en sa forme correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 septembre 2023. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Madame [E] [S] épouse [D] et Monsieur [F] [X] [D] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La Régie Immobilière de la ville de Paris (RIVP) produit un décompte démontrant que Madame [E] [S] épouse [D] et Monsieur [F] [X] [D] restent lui devoir la somme de 1362, 74 euros à la date du 2 avril 2024. Pour la somme au principal, Madame [E] [S] épouse [D] et Monsieur [F] [X] [D] seront donc condamnés au paiement de la provision de 1362, 74 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail et de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil. Sur les délais de paiement Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la Régie Immobilière de la ville de Paris (RIVP) démontre que Madame [E] [S] épouse [D] et Monsieur [F] [X] [D] ont repris le paiement des loyers. Par ailleurs, la société bailleresse accepte les délais de paiement et la suspension des effets de la clause, la dette ayant diminué. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [E] [S] épouse [D] et Monsieur [F] [X] [D] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [E] [S] épouse [D] et Monsieur [F] [X] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Madame [E] [S] épouse [D] et Monsieur [F] [X] [D], partie perdante, supporteront la charge des dépens, in solidum, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation étant rappelé qu’il ne saurait par ailleurs être prononcé de condamnation au titre des frais d’exécution non encore connus à intervenir lesquels sont par ailleurs de droit à la charge du débiteur dans les limites prévues à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 avril 2015 entre la Régie Immobilière de la ville de Paris (RIVP) et Madame [E] [S] épouse [D] et Monsieur [F] [X] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 27 septembre 2023 ; CONDAMNONS solidairement Madame [E] [S] épouse [D] et Monsieur [F] [X] [D] à verser à la Régie Immobilière de la ville de Paris (RIVP) à titre provisionnel la somme de 1362, 74 euros (décompte arrêté au 2 avril 2024, incluant la mensualité de mars 2024) au titre des arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024 ; AUTORISONS Madame [E] [S] épouse [D] et Monsieur [F] [X] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 50 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [E] [S] épouse [D] et Monsieur [F] [X] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Régie Immobilière de la ville de Paris (RIVP) puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * que Madame [E] [S] épouse [D] et Monsieur [F] [X] [D] soient condamnés solidairement à verser à la Régie Immobilière de la ville de Paris (RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la régie IMMOBILIERE de la Ville de Paris ( RIVP) ou à son mandataire ; DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Madame [E] [S] épouse [D] et Monsieur [F] [X] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation. RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le greffier, Le président.