Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 27/02/24
à : Me Xavier LABERGERE
Copie exécutoire délivrée
le : 27/02/24
à : Me Laurent HAY
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/03952 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZZIA
N° MINUTE :
3/2024
JUGEMENT
rendu le mardi 27 février 2024
DEMANDERESSE
La Société Allianz VIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0916
DÉFENDEURS
Monsieur [B] [S], demeurant [Adresse 3] et/ ou demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0546
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 décembre 2023
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 février 2024 par Sandra MONTELS, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier
Décision du 27 février 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/03952 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZZIA
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 6 septembre 2012, la société MADELEINE OPERA a consenti un bail d'habitation à Monsieur [B] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2360 euros et d'une provision sur charges de 190 euros. Le contrat de bail est depuis tacitement reconduit.
Par courrier du 02 septembre 2020 la société MADELEINE OPERA a accusé réception du congé délivré par Monsieur [B] [S] à effet au 27 septembre 2020.
Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2022, la société MADELEINE OPERA a fait délivrer à Monsieur [B] [S] une sommation de payer la somme de 16.976,87 euros au titre de l'arriéré locatif.
Saisi en référé par la société MADELEINE OPERA, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a, par ordonnance du 28 mars 2023, dit n'y avoir lieu à référé.
Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2023, la société MADELEINE OPERA a assigné Monsieur [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 16239,05 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022 date de la sommation de payer,
- 1623,90 euros au titre de l'indemnité forfaitaire stipulée au contrat de bail,
- 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et perte de trésorerie,
- 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 17 mai 2022.
Elle soutient, au visa de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil que le preneur à l'obligation de régler le loyer et les charges, que sa créance est certaine, liquide et exigible, que la résistance de Monsieur [B] [S] a créé un préjudice lié à une perte de trésorerie. Elle conteste l'existence d'un accord qui serait intervenu entre son mandataire et le locataire tendant à l'effacement de la dette locative en contrepartie de l'abandon par ce dernier de ses demandes au titre d'un préjudice de jouissance. Elle ajoute que Monsieur [B] [S] ne fait la démonstration ni des troubles de jouissance allégués ni d'un comportement fautif de sa part, qu'en tout état de cause il ne l'a mise en demeure que le 17 juillet 2018 et ne peut invoquer de trouble antérieur. S'agissant de la régularisation des charges elle soutient que Monsieur [B] [S] est de mauvaise foi puisqu'il a contesté le mode de répartition des charges. Elle fait valoir que la facturation de remise en état est justifiée, le locataire étant tenu de restituer les lieux en bon état d'usage et d'entretien hormis la vétusté.
Appelée à l'audience du 10 octobre 2023, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 15 décembre 2023.
À l'audience du 15 décembre 2023, la société ALLIANZ VIE, intervenant volontairement à l'instance en lieu et place de la société MADELEINE OPERA à la suite d'une opération de fusion-absorption, maintient ses demandes et sollicite le rejet de celles du défendeur.
Monsieur [B] [S], représenté par son conseil demande :
-A titre principal que la société ALLIANZ VIE soit déboutée de l'ensemble de ses demandes,
-A titre subsidiaire :
oque la somme de 430.60 euros au titre des réparations locatives soit déduite de toute condamnation,
oque la société ALLIANZ VIE soit condamnée à lui payer la somme de 6000 euros en réparation de son trouble de jouissance,
ol'octroi de délais de paiement à hauteur de 23 échéances de 200 euros et le paiement du solde à la 24è échéance,
-en tout état de cause que la société ALLIANZ VIE soit condamnée à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Il soutient qu'un accord non écrit est intervenu avec l'ancien gestionnaire de l'immeuble auquel il a proposé, après avoir supporté durant plusieurs années des désordres, de quitter les lieux fin août/début septembre 2020 moyennant un abandon des loyers dus depuis mars 2020, que si celui-ci n'a pas confirmé cet accord par écrit, l'état des lieux contradictoire confirme cet accord, que la procédure engagée deux ans après son départ le confirme. Il fait valoir que toute clause du bail mettant une indemnité à la charge du locataire est réputée non écrite en application de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Il soutient que la demande de dommages-intérêts est injustifiée. Sur les réparations locatives il indique que la société ALLIANZ VIE ne produit aucun devis. Il soutient avoir de 2012 jusqu'à son départ subi un trouble de jouissance du fait des manquements répétés de la société ALLIANZ VIE à ses obligations. Il expose que son épouse est en arrêt longue maladie et avoir un fils majeur à charge.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Autorisé à l'audience, Monsieur [B] [S] a produit en cours de délibéré un justificatif de la notification de demi-traitement de son épouse.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prou-ver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'ex-tinction de son obligation.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, la société ALLIANZ VIE verse aux débats un décompte établi le 12 décembre 2022 faisant état d'un solde débiteur de 16239.05 euros incluant une somme en débit de 430.60 euros au titre des travaux de remise en état et déduction faite d'une régularisation de charges pour les années 2019 et 2020.
Monsieur [B] [S] argue d'un accord intervenu avec le représentant du gestionnaire, M. [R], aux termes duquel les parties au contrat abandonneraient leurs demandes réciproques - la société MADELEINE OPERA en paiement des loyers et Monsieur [B] [S] en réparation du trouble de jouissance, sous condition du départ de ce dernier du logement.
A l'appui de ses allégations, Monsieur [B] [S] produit son courriel du 3 avril 2020 adressé à M. [R] pour lui faire part de cette proposition d'accord, mais sans justifier d'une quelconque réponse de ce dernier.
Il ne saurait être déduit comme il le soutient de l'état des lieux de sortie - qui ne comporte aucune disposition à ce sujet - ou d'une prétendue tardiveté tant de la présente procédure que de la régularisation des charges, l'existence d'un tel accord.
Au contraire, il ressort des pièces produites par la société ALLIANZ VIE que M. [R], par courrier du 2 septembre 2020, accusait réception à Monsieur [B] [S] de son congé, lui indiquait qu'il ne pouvait invoquer la faute du bailleur au titre de l'obligation de délivrance d'un logement décent pour se libérer de ses propres obligations à savoir le paiement du loyer et des charges et le mettait en demeure de régler la somme de 17704.91 euros. Par courriers des 03 octobre et 12 décembre 2022 M. [R] sollicitait à nouveau Monsieur [B] [S] au fin de paiement de l'arriéré locatif.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [B] [S] échoue à faire la preuve de l'existence d'un accord intervenu avec la bailleresse l'ayant libéré du paiement de certains loyers.
Sur la somme imputée au titre des réparations locatives
Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
L'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Le décret n°87-712 du 26 août 1997 établit une liste non limitative des réparations locatives.
Monsieur [B] [S] argue de ce que la somme de 430,60 euros, imputée par la société MADELEINE OPERA au titre des réparations locatives, n'est pas justifiée en l'absence de devis.
La loi n'impose pas au bailleur de produire des factures de travaux acquittés.
Par ailleurs, la société ALLIANZ VIE verse aux débats une estimation des imputations locatives établie par la société PROPERTYS, professionnel, après comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie et tenant compte d'un abattement pour vétusté. Cette estimation, effectuée in concreto, s'apparente à un devis.
Monsieur [B] [S] sera en conséquence débouté de sa demande tendant à voir déduire de la dette locative la somme de 430,60 euros.
Monsieur [B] [S], n'apportant aucun autre élément de nature à remettre en cause le montant de l'arriéré locatif, sera en conséquence condamné à payer la somme de 16.239,05 euros à la société ALLIANZ VIE avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022, date de la sommation de payer.
Sur les délais de paiement
Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débi-teur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux an-nées, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, Monsieur [B] [S] demande à bénéficier de délais de paiement. Il justifie avoir avec son épouse trois enfants à charge et un revenu annuel imposable de 53.178 euros en 2022, son épouse étant en demi traitement depuis le 4 novembre 2023 jusqu' au 29 février 2024, avoir un loyer de 1638.86 euros.
Force est de constater que la société ALLIANZ VIE a attendu plus de deux ans avant d'assigner Mon-sieur [B] [S] en paiement de la dette locative de sorte qu'il y a lieu de considérer qu'elle ne se trouve pas dans un état de besoin qui pourrait justifier un recouvrement immédiat de la somme.
Il y a lieu en conséquence d'autoriser Monsieur [B] [S] à régler la dette locative en 24 mensualités de 200 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette.
A défaut du paiement d'une seule mensualité, la somme totale redeviendra entièrement exigible.
Sur la demande au titre de la clause pénale
L'article 4 i de la loi du 6 juillet 1989, applicable au bail objet du présent litige en application de l'article 82II de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, dispose qu'est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.
En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par Monsieur [B] [S] en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail.
Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, la demande de la société ALLIANZ VIE tendant à son application sera rejetée.
Sur le trouble de jouissance causé par la bailleresse
En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).
Aux termes de l'article 1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…).
En l'espèce, Monsieur [B] [S] soutient, tant aux termes de ses écritures que de ses explications orales, avoir subi un trouble de jouissance du fait des manquements répétés de la bailleresse à ses obli-gations.
Faute pour lui d'expliciter en quoi ont consisté les manquements allégués, de sorte qu'il s'avère impos-sible d'en apprécier la réalité, il sera débouté de sa demande en dommages-intérêts.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [B] [S] dans le paiement des sommes dues, d'autant qu'elle l'a assigné en paiement de la dette locative deux ans après son départ des lieux, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.
Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
Monsieur [B] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance en ce compris le coût de la sommation de payer du 17 mai 2022, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
L'équité commande de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société ALLIANZ VIE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
L'exécution provisoire est de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [B] [S] à payer à la société ALLIANZ VIE la somme de 16.239,05 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022 ;
AUTORISE Monsieur [B] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois une somme minimale de 200 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
DÉBOUTE la société ALLIANZ VIE et Monsieur [B] [S] de leurs autres demandes ;
CONDAMNE Monsieur [B] [S] aux dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 17 mai 2022 ;
CONDAMNE Monsieur [B] [S] à payer à la société ALLIANZ VIE la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Le Greffier Le juge des contentieux de la protection
