Cour d'appel, 06 décembre 2022. 22/00341

VCF/IC [H] [T] C/ [M] [Y] épouse [N] Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 1ère chambre civile ARRÊT DU 06 DECEMBRE 2022 N° RG 22/00341 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F47I MINUTE N° Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 06 décembre 2021, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon - RG : 12-21-000161 APPELANTE : Madame [H] [T] née le 05 Mars 1997 à [Localité 6] (91) demeurant chez M. [S] [B] [Adresse 3] [Localité 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/007152 du 03/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Dijon) représentée par Me Sandrine OLIVEIRA, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 81 INTIMÉE : Madame [M] [Y] épouse [N] née le 27 Juillet 1938 à [Localité 5] (01) [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Cédric MENDEL, membre de la SCP MENDEL - VOGUE ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 24 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de : Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, Sophie DUMURGIER, Conseiller, Sophie BAILLY, Conseiller, qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 06 Décembre 2022, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Les époux [U] étaient propriétaires d'un appartement et d'une cave dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 1], qu'ils ont : - loués, selon bail du 7 août 2019, ayant pris effet le 15 août 2019, à Mme [H] [T] en contrepartie d'un loyer mensuel de 270 euros, outre 80 euros par mois de provision sur charges, - vendus à Mme [M] [Y] épouse [N] par acte du 30 septembre 2019. Par acte du 28 janvier 2021, Mme [N] a fait délivrer à Mme [T] un commandement visant la clause résolutoire du bail, d'avoir d'une part à payer la somme de 1 402,71 euros, au titre de sa dette locative, et d'autre part à justifier d'une assurance locative. Par acte du 14 avril 2021, Mme [N] a fait citer Mme [T] en référé aux fins de constatation de la résiliation du bail, de libération des lieux, et de condamnation au paiement de diverses sommes. Par ordonnance de référé, réputée contradictoire, du 6 décembre 2021, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Dijon a : - déclaré recevables les demandes de Mme [N], - constaté que Mme [T] avait justifié d'une assurance locative, - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail du 7 août 2019 sont réunies à la date du 29 mars 2021, - ordonné en conséquence à Mme [T] de libérer les lieux et d'en restituer les clefs dans le délai de 15 jours à compter de l'ordonnance, - dit qu'à défaut pour Mme [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans le délai précité, Mme [N] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - condamné Mme [T] à payer à Mme [N], à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 29 mars 2021, jusqu'à complète libération des lieux et remise des clefs, - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, - condamné Mme [T] à verser à Mme [N], à titre provisionnel, la somme de 4 284,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 8 octobre 2021, octobre compris, - condamné Mme [T] aux dépens et à payer à Mme [N] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté le surplus des demandes. Le 15 décembre 2021, Mme [T] a sollicité le bénéfice de l'aide juridictionnelle aux fins de former recours à l'encontre de cette ordonnance. Il a été fait droit à sa demande le 3 mars 2022. Par déclaration du 18 mars 2022, Mme [T] a interjeté appel. Elle a libéré les lieux objet du bail du 7 août 2019 et en a restitué les clefs au mandataire de Mme [N] le 30 mai 2022. Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 30 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, Mme [T] demande à la cour, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1217 et 1231-1, et 1289 et suivants du code civil, et des articles L. 521-1 à L. 522-2 du code de la construction et de l'habitation, d'infirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau de : ' à titre principal, - juger que l'infestation par des blattes du logement donné à bail rend ce logement indécent et que Mme [N] n'a donc pas satisfait à l'une de ses obligations essentielles de bailleresse, - juger qu'elle était dès lors en droit de suspendre l'exécution de ses propres obligations, dont celle du paiement des loyers et des charges, - débouter Mme [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - prononcer la résiliation du bail au 30 mai 2022 ensuite de la restitution forcée des clefs du logement, - juger qu'elle a subi, du fait de l'infestation de son logement par des blattes et de la présence de moisissures, un préjudice de jouissance équivalant au montant mensuel de son loyer et de ses charges, - en conséquence, ordonner la compensation de ces deux dettes et en prononcer l'extinction, - condamner Mme [N] à lui régler une somme de 3 500 euros au titre de son préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, - condamner Mme [N] à lui restituer la somme de 270 euros au titre de son dépôt de garantie, en rappelant que cette somme sera majorée de 10 % pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 30 juillet 2022, - condamner Mme [N] au paiement de cette majoration de 10 % en tant que de besoin, - débouter Mme [N] de toutes demandes plus amples ou contraires, ' à titre subsidiaire, si par extraordinaire l'ordonnance dont appel venait à être confirmée, - juger qu'il appartient à Mme [N] de chiffrer précisément le montant de sa créance en tenant compte de la restitution des clefs au 30 mai 2022 et du dépôt de garantie initialement versé, - lui octroyer les plus amples délais de paiement afin d'apurer sa dette sur une période de trois ans, - débouter Mme [N] de toutes demandes plus amples ou contraires, ' en tout état de cause, - juger que chacune des parties conservera la charge définitive des frais engagés pour assurer la défense de ses intérêts, qu'il s'agisse de ceux engagés au titre de la première instance ou de l'appel, l'équité ne commandant pas de faire droit aux demandes qui pourraient être formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - juger qu'il en sera de même pour les dépens, chacune des parties conservant ainsi la charge définitive de ceux engagés en première instance et à hauteur d'appel. Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 7 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, Mme [N] demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions sauf à modifier, réactualiser et ajouter ce qui suit, - condamner Mme [T] à lui verser la somme de 6 713,70 euros au titre de l'arriéré de loyer et des charges dus incluant la retenue du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, - débouter Mme [T] de toutes ses demandes, - condamner Mme [T] aux entiers dépens et au paiement de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. La clôture a été prononcée le 11 octobre 2022 avant l'ouverture des débats. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail Ainsi que l'a justement retenu le premier juge et que ne le conteste d'ailleurs pas Mme [T], - elle restait débitrice de loyers au 28 janvier 2021, date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, - dans les deux mois qui ont suivi la délivrance du commandement, elle n'a ni soldé sa dette, ni payé le loyer de mars 2021. Pour faire obstacle au constat d'acquisition des effets de la clause résolutoire, dont les conditions de mise en oeuvre sont réunies, Mme [T] fait valoir qu'elle a délibérément cessé de payer son loyer, dans la mesure où la bailleresse n'a pas respecté ses obligations contractuelles en laissant les blattes et les punaises de lit infester son logement. Toutefois, l'exception d'inexécution qu'elle oppose ne peut être fondée que si les prétendus manquements de la bailleresse à ses propres obligations ont rendu le logement inhabitable, seule circonstance de nature à justifier le défaut de paiement du loyer. Or, il ne ressort pas des pièces du dossier que le logement loué par Mme [N] était insalubre et inhabitable : cf notamment le courrier du service communal d'hygiène et de santé de la mairie de [Localité 4] en date du 10 août 2021. En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail à effet du 29 mars 2021 et ordonné à Mme [T] de libérer les lieux et d'en restituer les clefs à Mme [N]. Même si Mme [N] a repris possession de son appartement à la fin du mois de mai 2022, il y a également lieu de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a autorisé Mme [N] à faire procéder à l'expulsion de Mme [T] dans la mesure où il n'est pas démontré qu'elle s'est exécutée spontanément sans que Mme [N] n'ait besoin notamment de lui délivrer un commandement de quitter les lieux. Sur le compte entre les parties A titre liminaire, la cour rappelle qu'elle statue en référé et qu'en vertu de l'article 835 du code de procédure civile, elle peut seulement accorder des provisions au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. ' Sur les loyers et charges échus au 31 mars 2021 Les causes du commandement d'un montant de 1 402,71 euros correspondaient à hauteur de 700 euros aux loyers impayés d'octobre et novembre 2019. Or, Mme [T] justifie, en pièce 10 de son dossier, qu'à la date du 11 octobre 2019, elle a viré au profit du compte des époux [U] la somme de 350 euros au titre du loyer d'octobre 2019, le bail stipulant que le loyer était payable d'avance au 10 de chaque mois. Cette circonstance rend sérieusement contestable la demande de Mme [N] en paiement de ce loyer. En conséquence, seule la somme de 1 052,71 euros peut être allouée à Mme [N] au titre des causes du commandement. Mme [T] ayant payé le loyer de février 2021 et s'étant acquitté de deux acomptes de 40 euros, le 29 avril et le 28 mai 2021, elle reste devoir la somme de 271,77 euros au titre du loyer de mars 2021. Mme [N] est donc fondée à réclamer paiement d'une provision globale de 1 324,48 euros au titre des loyers échus au 31 mars 2021. ' Sur les indemnités d'occupation du 1er avril 2021 au 31 mai 2022 Devenue occupante des lieux sans droit ni titre à compter du 1er avril 2021, Mme [T] n'était plus tenue au paiement d'un loyer mais au paiement d'une indemnité d'occupation de nature indemnitaire compensant le préjudice subi par Mme [N]. Cette indemnité a été justement fixée par le premier juge, à titre provisionnel, au montant du loyer, charges comprises et régularisées, convenu entre les parties. Au regard du décompte constituant la pièce 17 de l'intimée, que Mme [T] ne conteste pas, Mme [N] est fondée à réclamer paiement d'une provision de 4 878,53 euros. ' Sur le dépôt de garantie Il est admis par Mme [N] que Mme [T] avait versé un dépôt de garantie de 270 euros qu'il convient d'imputer sur le montant global des provisions allouées ci-dessus. Il n'y a pas lieu de majorer cette somme de 10 % par mois à compter du 30 juillet 2022, conformément à l'avant-dernier alinéa de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, aucun défaut de restitution ne pouvant être reproché à Mme [N], fondée à conserver le dépôt de garantie. ' Sur les dommages-intérêts pour troubles de jouissance et préjudice moral Mme [T] agit en responsabilité contractuelle à l'encontre de Mme [N]. La période sur laquelle Mme [N] avait des obligations contractuelles à l'égard de Mme [T] est celle comprise entre le 15 août 2019, date d'effet du bail, et le 31 mars 2021, date d'effet de sa résiliation. Mme [T] fait valoir que le logement loué a, dès son entrée dans les lieux, toujours été infesté de cafards et de punaises de lits. Elle reproche en conséquence à sa bailleresse d'avoir manqué d'une part à son obligation de délivrance d'un logement décent, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites et d'autre part à son obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle et d'entretenir les locaux loués en état de servir à l'usage contractuellement prévu et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. L'absence de production d'un état des lieux contradictoirement établi à l'entrée de Mme [T] permet de présumer qu'elle les a reçus en bon état de réparations locatives. Mais les dispositions de l'article 1731 du code civil ne permettent pas de présumer de la délivrance d'un logement décent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Au soutien de ses griefs, Mme [T] produit les pièces suivantes : - plusieurs photographies révélant la présence de nombreux insectes dans le logement, datées du 11 août 2019, date antérieure à la prise d'effet du bail, 7 janvier 2021 et 13 juillet 2021, date postérieure à la résiliation du bail, - l'attestation d'un ami qui témoigne lui avoir souvent rendu visite et avoir constaté dès 1989, la présence de punaises et de cafards de lits et 'leur augmentation au fur et à mesure des mois'. - un courriel du 30 avril 2020 adressé au mandataire de la bailleresse dans lequel elle indique avoir constaté, 'depuis plusieurs semaines', la présence de blattes, cafards et autres punaises de lits et demande qu'il soit procédé à une opération de désinsectisation. Postérieurement à ce courriel, Mme [N] ne justifie d'aucune intervention positive, notamment du syndic de l'immeuble auquel elle semble avoir renvoyé Mme [T]. - un courrier du 10 août 2021 émanant du service communal d'hygiène et de santé de la mairie de [Localité 4] faisant suite à une visite du 3 août 2021 au cours de laquelle ce service a constaté la présence de blattes dans son logement et a réalisé une désinsectisation. Bien que postérieur à la résiliation du bail, cette pièce corrobore objectivement les plaintes de Mme [T] antérieures au 31 mars 2021. Au regard de l'ensemble de ces éléments, la cour retient un manquement de la bailleresse à ses obligations contractuelles, manquement indéniablement à l'origine de troubles de jouissance et d'un préjudice moral sur la période débutant quelques semaines avant le 30 avril 2020 et s'arrêtant au 31 mars 2021. Une juste évaluation de ce préjudice globalement considéré conduit la cour à allouer à Mme [T] une provision indemnitaire de 1 200 euros. Il résulte de tout ce qui précède qu'après compensation, Mme [T] reste débitrice à l'égard de Mme [N] d'une provision de 4 733,01 euros, productive d'intérêts au taux légal à compter du : - 28 janvier 2021, date du commandement, sur le principal de 1 052,71 euros - 14 avril 2021, date de l'assignation, sur le principal de 623,54 euros - 6 décembre 2021, date de l'ordonnance déférée, sur le principal de 868,70 euros. - 6 décembre 2022, date du présent arrêt sur le principal de 2 188,06 euros. Sur les délais de paiement demandés par Mme [T] Mme [T] ne justifie pas de sa situation actuelle : elle ne communique aucune pièce relative à ses charges, et les plus récents éléments qu'elle produit quant à ses revenus remontent à août 2021. Il ressort par ailleurs de la décision du 3 mars 2022 lui ayant accordé le bénéfice de l'aide juridictionnelle totale que son revenu mensuel est de 708 euros. S'il était fait droit à sa demande de délais de paiement, elle serait contrainte d'affecter plus de 130 euros par mois à apurer sa dette, ce qui correspond à plus de deux fois la quotité saisissable de ses rémunérations et ce qu'elle n'est manifestement pas en mesure d'honorer. En conséquence, la cour rejette sa demande de délais. Sur les frais de procès En application de l'article 696 du code de procédure civile, la disposition de l'ordonnance déférée ayant condamné Mme [T] aux dépens doit être confirmée et les dépens d'appel doivent être mis à sa charge, étant précisé qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile sont réunies en faveur de Mme [N]. La disposition de l'ordonnance déférée lui ayant alloué une indemnité de 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens doit être confirmée. Mais dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de lui accorder une indemnité supplémentaire au titre de ces frais. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a condamné Mme [H] [T] à verser à Mme [M] [N], à titre provisionnel, la somme de 4 284,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 8 octobre 2021, octobre compris, Statuant à nouveau sur ce point et ajoutant, Constate que Mme [M] [N] a repris possession des lieux litigieux à compter du 31 mai 2022, Déduction faite du dépôt de garantie, fixe à la somme de 5 933,01 euros la provision due par Mme [H] [T] à Mme [M] [N] au titre des loyers et indemnités d'occupation échus au 31 mai 2022, Fixe à la somme de 1 200 euros la provision indemnitaire due par Mme [M] [N] à Mme [H] [T] en réparation des troubles de jouissance et du préjudice moral qu'elle a subi du fait de l'infestation de son logement par divers insectes, Après compensation, condamne Mme [H] [T] à payer à Mme [M] [N] la somme de 4 733,01 euros, outre intérêts au taux légal sur le principal de : - 1 052,71 euros à compter du 28 janvier 2021, - 623,54 euros à compter du 14 avril 2021, - 868,70 euros à compter du 6 décembre 2021, - 2 188,06 euros à compter de ce jour, Déboute Mme [H] [T] de sa demande de délais de paiement, Condamne Mme [H] [T] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Le Greffier, Le Président,