Cour d'appel, 07 mars 2024. 22/02090

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 07/03/2024 **** N° de MINUTE : 24/196 N° RG 22/02090 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UH3X Jugement (N° 20-000807) rendu le 31 Décembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Roubaix APPELANTE Madame [Z] [C] née le 23 Mars 1964 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 3] Représentée par Me Bruno Wecxsteen, avocat au barreau de Lille, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022022002585 du 17/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉE Etablissement Public LMH [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 19 décembre 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 mars 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 novembre 2023 **** Par acte sous seing privé en date des 3 et 10 juillet 2013, la société [Localité 6] Metropole Habitat a donné à bail à Mme [Z] [C] un logement d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 8] (Nord) à compter du 1er septembre 2013 moyennant le versement d'un loyer mensuel de 458,79 euros outre 206,04 euros de provisions sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 458,79 euros. Par acte d'huissier en date du 2 mars 2020, le bailleur a fait délivrer à Mme [C] un commandement de payer la somme de 2290,33 euros, cet acte visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte d'huissier de justice en date du 10 novembre 2020, la société LMH a fait assigner Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix aux fins de voir : - constater et à défaut, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges, - déclarer Mme [C] sans droit au maintien dans le logement situé [Adresse 1] à [Localité 8], - condamner Mme [C] à délaisser et rendre libres de toute personne et de tout bien les lieux qu'elle occupe, en satisfaisant aux obligations d'un locataire sortant, - ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, - condamner Mme [C] à lui payer les sommes suivantes : * 3149,55 euros avec intérêts au taux légal, * les sommes échues depuis le 26 octobre 2020 jusqu'au jour de la décision à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes du commandement soit 2290,33 euros et l'assignation pour le surplus, * une indemnité mensuelle d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer actuel charges comprises, la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pouvant être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient douze fois la provision, * 152 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * les dépens comprenant le coût du commandement de payer les loyers, de l'assignation et de sa dénonciation au préfet. Par jugement en date du 31 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix a : - constaté la résiliation du contrat de bail d'habitation des 3 et 10 juillet 2013 conclu entre [Localité 6] Métropole Habitat et Mme [C], - condamné Mme [C] à verser à [Localité 6] Métropole Habitat la somme de 4538,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 30 septembre 2021, - condamné [Localité 6] Métropole Habitat à payer à Mme [C] la somme de 3250 euros en réparation de son trouble de jouissance, - débouté Mme [C] de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice moral, - débouté Mme [C] de sa demande de délais de paiement, - dit que Mme [C] devra libérer le logement situé [Adresse 1] à [Localité 8] de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, - lui octroie un délai de sept mois pour libérer le logement situé [Adresse 1] à [Localité 8], - dit que faute pour le défendeur de libérer les lieux à l'issue de ce délai de sept mois, [Localité 6] Métropole Habitat pourra procéder à l'expulsion du locataire défaillant, de ses meubles et de tous occupants de son chef, deux mois après délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, avec le concours éventuel de la force publique, - dit que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu que celles-ci désigneront, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai d'un mois, - condamné Mme [C] à payer à [Localité 6] Métropole Habitat une indemnité d'occupation mensuelle de 641,34 euros due à compter du 1er octobre 2021 jusqu'à la libération effective des lieux, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - rappelé que le présent jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit, - dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [C] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer du 2 mars 2020 et seront recouvrés conformément aux règles régissant l'aide juridictionnelle. Mme [Z] [C] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 28 avril 2022. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2023, Mme [C] demande à la cour de : - déclarer son appel recevable et bien fondé, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation du bail d'habitation des 3 et 10 juillet 2013 conclu entre [Localité 6] Métropole Habitat et Mme [C] à compter du 2 mai 2020, - infirmer le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau: *condamner [Localité 6] Metropole Habitat à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de 200 euros par mois depuis octobre 2018 jusqu'à la réparation des désordres soit 11 000 euros sur 55 mois à mai 2023, en indemnisation de son trouble de jouissance, * constater que Mme [C] a bénéficié d'un effacement total de sa dette à l'égard de [Localité 6] Metropole Habitat, * débouter par conséquent la société LMH de sa demande en paiement de l'arriéré locatif, * débouter LMH de toutes ses autres demandes. Y ajoutant, - condamner l'OPH LMH à lui payer la somme de 458,79 euros en remboursement du dépôt de garantie augmentée de la pénalité légale de 10% à compter du 15 juillet 2023 pour tout mois commencé jusqu'au paiement, - condamner l'OPH LMH à lui payer la somme de 3000 euros en application des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, - condamner LMH aux entiers dépens, de première instance et d'appel. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2023, la société LMH demande à la cour de: - débouter Mme [C] de son appel, - constater le départ des lieux de Mme [C] le 26 mai 2023, - constater l'effacement total de la dette locative de Mme [C] par décision de la commission de surendettement du 31 mai 2023, - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a alloué à Mme [C] des dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, - dire n'y avoir lieu à allocation de dommages et intérêts sur les troubles de jouissance, Subsidiairement, revoir à de plus justes proportions les dommages et intérêts alloués, - condamner Mme [C] au paiement d'une somme de 1000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance par application de l'article 696 du code de procédure civile. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la résiliation du bail : L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme définies dans la suite de cet article. Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 2 mars 2020, le bailleur a fait commandement à Mme [C] d'avoir à lui payer la somme de 2 290,33 euros au titre des loyers et charges échus en se prévalant de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail. Ce commandement de payer n'a été argué d'aucune irrégularité en la forme ou au fond, et la cour ne relève elle-même aucune contravention à une disposition d'ordre public et qu'elle aurait à relever d'office. Il n'est par ailleurs pas contesté que les causes du commandement n'ont pas été soldées dans les deux mois suivant la signification de ce dernier. Il convient dès lors pour la cour de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 2 mai 2020. Toutefois, alors qu'il n'est pas contesté que Mme [C] a libéré les lieux loués le 26 mai 2023, la demande au titre de l'expulsion de la locataire et des autres occupants de son chef est devenue sans objet. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation En cause d'appel, Mme [C] justifie de l'effacement total de ses dettes, incluant la dette locative à l'égard de LMH, pour un montant de 12014,30 euros, suivant décision de la commission de surendettement en date du 17 mai 2023. En conséquence, la décision entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné Mme [C] au paiement de la somme de 4538,28 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la complète libération des lieux loués. Sur le trouble de jouissance L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière: 1° De délivrer au preneur la chose louée, et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, (...) Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée. (...) Le bailleur est obligé: a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas. L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Au soutien de sa demande, Mme [C] fait valoir que le logement loué subit des infiltrations depuis 2018, provoquant d'important dégâts liés à la présence d'humidité, aucune réparation n'ayant été réalisée par le bailleur, et que le logement a été privé de chauffage et d'eau chaude pendant tout l'hiver 2021. Elle soutient avoir subi un préjudice de jouissance dont elle sollicite l'indemnisation à hauteur de 11000 euros, correspondant à 200 euros par mois pour la période comprise entre le mois d'octobre 2018 et le mois de mai 2023, soit 55 mois. Si la société LMH soutient que des travaux d'ampleur ont été réalisés en 2021 pour éradiquer les sources d'infiltration, produisant aux débats une facture de la société Grimonpre établie le 15 décembre 2020 au titre de travaux d'étanchéité de l'immeuble et un devis validé de la société Clean Office en date du 4 juin 2021 relatif à la réalisation de travaux de réfection des murs et plafonds du logement de Mme [C] et de remplacement du coffrage bois, il résulte du procès-verbal de constat établi le 15 septembre 2022 que d'importantes tâches et auréoles sont visibles au plafond ainsi que d'importants dépôts de couleur noire à l'aspect poudreux, la présence de traces de coulées et ruissellements sur toute la hauteur des murs, d'importantes tâches et auréoles sur le coffrage. Il est aussi relevé la présence de cloques, soufflets et auréoles au niveau du plafond de la salle de douche. De plus, Mme [C] justifie de l'existence de dysfonctionnements affectant la chaudière collective de l'immeuble durant l'hiver 2021 et l'hiver 2022 en produisant aux débats un courrier du conciliateur de justice en date du 4 février 2022 faisant suite à sa saisine par l'association des locataires de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8] ainsi qu'un courrier de la locataire daté du 10 novembre 2022 faisant état de la persistance des désordres liés à l'absence de chauffage et d'eau chaude. Ainsi, il résulte de ces éléments que les travaux réalisés par le bailleur n'ont pas permis de mettre fin de manière efficiente aux désordres affectant les lieux loués de sorte que la persistance de ces désordres est de nature à caractériser l'existence d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien des lieux loués. Dès lors, l'ancienneté et l'importance des désordres constatés caractérisent l'existence d'un trouble de jouissance subi par Mme [C] qui sera justement indemnisé par l'allocation de la somme de 4000 euros que la société LMH sera condamnée à lui verser, la décision entreprise étant infirmée de ce chef. Sur la restitution du dépôt de garantie Aux termes des dispositions de l'article 22 du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. (...) Il est restitué dans un délai dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. (...) A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. (...) En l'espèce, il n'est pas contesté que la somme de 458,79 euros a été versée par la locataire au titre du dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux. Alors que la société LMH ne fait état d'aucune dégradation locative et ne justifie pas de la restitution du dépôt de garantie à la locataire dans le délai prévu par la Loi, il y a lieu de la condamner à verser cette somme à Mme [C] au titre de la restitution du dépôt de garantie, cette somme étant augmentée de la pénalité légale de 10% à compter du 15 juillet 2023. La décision entreprise sera donc complétée de ces chefs. Sur les autres demandes Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives à la charge des dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La société LMH, partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens d'appel. Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à Mme [C] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a: - condamné Mme [C] à verser à [Localité 6] Métropole Habitat la somme de 4538,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 30 septembre 2021, - condamné [Localité 6] Métropole Habitat à payer à Mme [C] la somme de 3250 euros en réparation de son trouble de jouissance, - dit que Mme [C] devra libérer le logement situé [Adresse 1] à [Localité 8] de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, - lui octroie un délai de sept mois pour libérer le logement situé [Adresse 1] à [Localité 8], - dit que faute pour le défendeur de libérer les lieux à l'issue de ce délai de sept mois, [Localité 6] Métropole Habitat pourra procéder à l'expulsion du locataire défaillant, de ses meubles et de tous occupants de son chef, deux mois après délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, avec le concours éventuel de la force publique, - dit que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu que celles-ci désigneront, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai d'un mois, - condamné Mme [C] à payer à [Localité 6] Métropole Habitat une indemnité d'occupation mensuelle de 641,34 euros due à compter du 1er octobre 2021 jusqu'à la libération effective des lieux, Statuant à nouveau de ces chefs, Déboute la société [Localité 6] Metropole Habitat de ses demandes au titre de la condamnation de Mme [Z] [C] au paiement de la dette locative et d'une indemnité d'occupation à la suite de la décision de la commission de surendettement en date du 17 mai 2023 ; Constate que la demande de la société [Localité 6] Metropole Habitat au titre de l'expulsion de Mme [Z] [C] est devenue sans objet compte tenu du départ de la locataire des lieux loués le 23 mai 2023, Condamne la société [Localité 6] Metropole Habitat à payer à Mme [Z] [C] la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, Y ajoutant, Condamne la société [Localité 6] Metropole Habitat à payer à Mme [Z] [C] la somme de 458,79 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, augmentée de la pénalité légale de 10% à compter du 15 juillet 2023 pour tout mois commencé jusqu'au paiement ; Condamne la société [Localité 6] Metropole Habitat à verser à Mme [Z] [C] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, Condamne la société [Localité 6] Metropole Habitat aux dépens d'appel. Le Greffier Harmony Poyteau Le Président Véronique Dellelis