Cour d'appel, 07 février 2024. 23/00026

N° RG 23/00026 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JIFQ COUR D'APPEL DE ROUEN 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 7 FEVRIER 2024 DÉCISION DÉFÉRÉE : 19/01232 Tribunal judiciaire de Dieppe du 23 novembre 2022 APPELANTS : Monsieur [C] [K] né le 6 novembre 1948 à [Localité 17] (Vietnam) [Adresse 3] [Localité 8] représenté par Me Nicole DAUGE de la SELARL DAUGE AVOCATS & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de Rouen et assisté de Me Jean THEVENOT de la Scp LEFEBVRE et THEVENOT, avocat plaidant au barreau de Valenciennes Madame [N] [K] née le 2 septembre 1957 à [Localité 21] [Adresse 6] [Localité 13] représentée par Me Nicole DAUGE de la SELARL DAUGE AVOCATS & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de Rouen et assistée de Me Jean THEVENOT de la Scp LEFEBVRE et THEVENOT, avocat plaidant au barreau de Valenciennes Monsieur [R] [K] né le 18 décembre 1961 à [Localité 15] [Adresse 2] [Localité 12] représenté par Me Nicole DAUGE de la SELARL DAUGE AVOCATS & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de Rouen et assisté de Me Jean THEVENOT de la Scp LEFEBVRE et THEVENOT, avocat plaidant au barreau de Valenciennes Monsieur [M] [K] né le 3 octobre 1967 à [Localité 18] [Adresse 1] [Localité 7] représenté par Me Nicole DAUGE de la SELARL DAUGE AVOCATS & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de Rouen et assisté de Me Jean THEVENOT de la Scp LEFEBVRE et THEVENOT, avocat plaidant au barreau de Valenciennes INTIMES : Madame [G] [L] veuve [F] née le 22 février 1950 à [Localité 20] [Adresse 5] [Localité 10] représentée par Me Antoine DECHANCE, avocat au barreau de Dieppe Maître [T] [Y], notaire associée de la SCP Raphaël BONIN et [T] [Y] [Adresse 4] [Localité 14] représenté par Me Valérie GRAY de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat postulant au barreau de Rouen COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 6 décembre 2023 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre Mme Magali DEGUETTE, conseillère Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Catherine CHEVALIER DEBATS : A l'audience publique du 6 décembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 7 février 2024 ARRET : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 7 février 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte dressé le 5 août 2017 par Me [T] [Y], notaire à [Localité 16], Mme [N] [K], MM. [C], [R], et [M] [K] se sont engagés à vendre à Mme [G] [L] veuve [F] une maison d'habitation située [Adresse 9], [Localité 11], pour le prix de 120 000 euros. Cette promesse unilatérale de vente a notamment été assortie de la condition suspensive d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt(s) dont la réalisation devait intervenir au plus tard le 20 octobre 2017. Mme [G] [L] veuve [F] a versé le jour même une indemnité d'immobilisation de 12 000 euros séquestrée en l'étude de Me [T] [Y]. Par avenant des 3, 10, et 15 novembre 2017, les parties ont convenu de la prorogation jusqu'au 15 décembre 2017 de la promesse initialement consentie jusqu'au 15 novembre 2017. Suivant courrier du 12 décembre 2017, le Crédit Agricole a refusé d'accorder un prêt à Mme [G] [L] veuve [F]. Par actes d'huissier de justice des 25 septembre et 8 octobre 2019, les consorts [K], ayant vainement mis en demeure le 10 décembre 2018 Mme [G] [L] veuve [F] de procéder à la libération de la somme séquestrée, l'ont faite assigner, ainsi que Me [T] [Y], devant le tribunal de grande instance de Dieppe aux fins de résolution de la promesse de vente, de paiement par Mme [G] [L] veuve [F] de l'indemnité d'immobilisation par libération du séquestre et de dommages et intérêts pour résistance abusive. Suivant jugement du 23 novembre 2022, le tribunal judiciaire a : - annulé la promesse de vente consentie par Mme [N] [K], MM. [C], [R] et [M] [K] au profit de Mme [G] [L]-[F] portant sur le bien immobilier situé [Adresse 9] à [Localité 19] établie devant Me [T] [Y], notaire à [Localité 16], en conséquence : - ordonné la restitution de la somme de 12 000 euros versée à titre d'indemnité d'immobilisation à Mme [G] [L]-[F], - déclaré la décision commune et opposable à Me [T] [Y], notaire à [Localité 16], - dit que Me [T] [Y], notaire séquestre de la somme de 12 000 euros versée par Mme [G] [L]-[F] à valoir sur ladite indemnité d'immobilisation, doit s'en libérer au profit de Mme [G] [L]-[F], - condamné in solidum Mme [N] [K], MM. [C], [R] et [M] [K] à payer à Mme [G] [L]-[F] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum Mme [N] [K], MM. [C], [R] et [M] [K] aux dépens. Par déclaration du 4 janvier 2023, les consorts [K] ont formé un appel contre le jugement. Par ordonnance du 5 juillet 2023, la présidente de chambre a constaté l'irrecevabilité des conclusions déposées le 29 mai 2023 par Me Dechancé dans l'intérêt de Mme [G] [L] veuve [F], soit au-delà du délai de trois mois prévu par l'article 909 du code de procédure civile. EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 11 janvier 2023, les consorts [K] demandent de voir : - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dieppe le 23 novembre 2022, statuant à nouveau, au vu des articles L.271-1 du code de la construction et de l'habitation et 1231-5 du code civil, - prononcer la résolution de la promesse unilatérale de vente du 5 août 2017 et de son avenant régularisé par Mme [K] le 10 novembre 2017, par MM. [K] le 15 novembre 2017, et par Mme [L]-[F] le 3 novembre 2017, en raison de l'inexécution fautive de cette dernière, - condamner Mme [L]-[F] au paiement de la somme de 12 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation, - rendre la décision à intervenir commune et opposable à Me [Y] et ordonner à celle-ci de se libérer de la somme de 12 000 euros placée sous séquestre en son étude à leur profit, - condamner Mme [L]-[F] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de la résistance abusive et celle de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu'en cause d'appel, outre les entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit des avocats postulants de la cause, - débouter Mme [L]-[F] de l'ensemble de ses demandes. Ils indiquent que la raison évoquée par Mme [L] veuve [F] pour refuser la réitération de l'acte, tenant au fait que la maison était située dans une zone inondable, n'est pas justifiée ; que celle-ci n'a pas effectué les diligences requises pour l'obtention du financement de la vente par le dépôt d'un dossier d'emprunt au plus tard le 20 octobre 2017 et a eu pleinement connaissance de l'état des risques naturels, miniers, et technologiques annexé à l'avant-contrat lors de sa signature et dont elle a reçu une copie. Ils font valoir que le tribunal a annulé la promesse de vente sur la base de l'absence de production des annexes justifiant de la connaissance par Mme [L] veuve [F] du caractère inondable de l'immeuble, alors qu'il en disposait (pièces 1 pour le compromis et 7 pour les annexes, produites par la défenderesse elle-même, datées du 1er août 2017, contemporaines de la signature de la promesse, et justifiant sa connaissance de celle-ci avant la signature le 5 août 2017), que la page 21 du compromis qu'elle a signé stipulait sa reconnaissance de ce qu'elle avait été en possession des annexes, que le notaire a attesté de cette remise et de leur notification lors de la purge des délais SRU ; qu'il est curieux que la parole d'un notaire, certes relatée dans un courriel, soit devenue insuffisante aux yeux de la juridiction. Me [T] [Y] a constitué avocat, mais n'a pas conclu. La clôture de l'instruction a été ordonnée le 15 novembre 2023. MOTIFS Sur les demandes des consorts [K] L'article 1103 du code civil précise que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. - Sur la demande de résolution de la promesse de vente En l'espèce, la promesse de vente conclue le 5 août 2017 stipule à la page 6 que : 'Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l'un ou l'autre cas et délais ci-dessus, avec paiement du prix et des frais comme indiqué, le BENEFICIAIRE sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse auxdites dates sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du PROMETTANT qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimées le BENEFICIAIRE.'. Aux pages 10 et 11, il est indiqué que la condition suspensive d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt(s) sera réalisée au plus tard le 20 octobre 2017. A la page 21, l'acte mentionne qu'un état des risques naturels, miniers et technologiques et qu'une copie des consultations notamment de la base de données Géorisques sont annexés. Cet état des risques naturels, établi le 1er août 2017 par la Sas Diag Analyz, précise que le bien, objet de la vente, est concerné par le risque inondation par submersion marine et par le Pprn (Plan de prévention des risques naturels) multirisque prescrit le 4 septembre 2006 et, qu'à ce jour, aucun règlement ne permet de statuer sur la présence ou non de prescriptions de travaux pour ce Ppr. Le descriptif des risques, extrait de la base de données Géorisques et édité le 2 août 2017, indique notamment que la commune de [Localité 19] constitue une localisation exposée à un atlas de zone inondable. Ces annexes de la promesse de vente, établies quelques jours avant sa signature, renseignaient suffisamment sur le risque inondable affectant l'immeuble. Il n'est pas démontré que la copie de la promesse de vente que Mme [L] veuve [F] a signée et qui lui a été adressée par Me [Y] par courrier recommandé avec avis de réception, daté du 8 août 2017 selon cachet postal et qu'elle a réceptionné le 10 août 2017, était dénuée de ses annexes. Dans son courrier du 19 décembre 2018, adressé à l'avocat des consorts [K], elle lui répond qu'elle s'occupe du dossier et qu'elle s'est rendue plus de dix fois chez Me [Y]. Aux termes d'un courrier du 16 mai 2019, envoyé au même, elle y indique avoir demandé à maintes reprises le certificat d'urbanisme à Me [Y] qui ne lui a pas répondu et qu'elle l'a obtenu par ses propres recherches et lui en envoie une copie. Elle en déduit que la maison est située dans une zone inondable. Dans ces deux correspondances, Mme [L] veuve [F] ne dit pas qu'elle n'a pas pu prendre connaissance des annexes au plus tard le jour de la signature de la promesse de vente, ni qu'elle n'en a pas été destinataire ultérieurement, ni encore qu'elle n'a pas pu exercer sa faculté de rétractation prévue par l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation qui lui avait été notifiée aux termes du courrier précité du 8 août 2017. Elle a sollicité un certificat d'urbanisme qui ne faisait que confirmer le risque inondable déjà renseigné dans les annexes précitées. La connaissance de ce risque par Mme [L] veuve [F] au jour de la promesse est corroborée par Me [Y] dans son courriel du 31 mai 2019 adressé en réponse à l'avocat des consorts [K]. Aucune omission du caractère inondable de l'immeuble, objet de la promesse de vente, n'étant prouvée au jour de sa signature, l'annulation de cet acte pour erreur sur une qualité substantielle du bien n'est donc pas encourue contrairement à ce qu'a jugé le tribunal. La disposition afférente du jugement sera infirmée. Il est justifié que le refus de l'emprunt immobilier sollicité par Mme [L] veuve [F] auprès du Crédit Agricole s'explique par l'absence de production des devis de travaux sollicités par ce prêteur dans son courrier du 11 octobre 2017. Il est également établi que ce refus formalisé le 12 décembre 2017 est intervenu au-delà du terme de la condition suspensive prévu le 20 octobre 2017. En conséquence, en application des dispositions contractuelles, la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt ne permet pas la réalisation de la vente. Mme [L] veuve [F] est déchue de plein droit du bénéfice de la promesse de vente et de ses avenants. Ces actes n'ayant plus d'effets, la demande des appelants tendant à leur résolution n'a plus d'objet et sera rejetée. - Sur la demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation La promesse de vente stipule, à la page 8, le sort de l'indemnité d'immobilisation de 12 000 euros, 'en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées : a) Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, ou sur les frais d'acquisition et les frais d'emprunt en cas de réalisation de la vente promise. b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconques des conditions suspensives énoncées aux présentes. c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués dans la mesure où cela est convenu aux présentes, d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.'. A la page 9, dans le paragraphe 'STIPULATION DE PENALITE', il est précisé que : 'Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de DOUZE MILLE EUROS (12.000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code civil.'. La non-réalisation de la vente résulte de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'une offre définitive de prêt, de sorte que les dispositions du paragraphe ci-dessus ayant trait à la stipulation de pénalité ne s'appliquent pas. Conformément au paragraphe b) ci-dessus, l'indemnité d'immobilisaton sera restituée à Mme [L] veuve [F], bénéficiaire de la promesse. - Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive Les consorts [K] ne développent aucun moyen à l'appui de cette prétention. Ils en seront donc déboutés. Sur les demandes accessoires Me [Y] ayant constitué avocat, la demande tendant à lui voir déclarer cet arrêt commun et opposable sera rejetée. Le jugement sera confirmé en sa disposition sur les dépens. Partie perdante, les consorts [K] seront condamnés aux dépens d'appel. La disposition de première instance sur les frais de procédure sera infirmée. Il n'est pas inéquitable que chaque partie conserve la charge de ses frais non compris dans les dépens exposés. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition : Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a : - annulé la promesse de vente consentie par Mme [N] [K], MM. [C], [R] et [M] [K] au profit de Mme [G] [L]-[F] portant sur le bien immobilier situé [Adresse 9] à [Localité 19] établie devant Me [T] [Y], notaire à [Localité 16], - condamné in solidum Mme [N] [K], MM. [C], [R] et [M] [K] à payer à Mme [G] [L]-[F] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Constate que Mme [G] [L] veuve [F] est déchue de plein droit du bénéfice de la promesse de vente du 5 août 2017 et de ses avenants des 3, 10, et 15 novembre 2017, Déboute Mme [N] [K], MM. [C], [R], et [M] [K], de leur demande de résolution de cette promesse de vente et de ses avenants, Déboute Mme [N] [K], MM. [C], [R], et [M] [K], du surplus de leurs demandes, Condamne Mme [N] [K], MM. [C], [R], et [M] [K], aux dépens d'appel. Le greffier, La présidente de chambre,