Texte intégral
N° RG 24/00204 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GHTI
Minute : JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Olivier BAHOUGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 828
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[R] [K]
SPNLR
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
Juge des Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
réputée contradictoire
DU 25 Juin 2024
DEMANDEUR(S) :
NOGENT PERCHE HABITAT Office Public de l’Habitat
dont le siège social est 14 rue du Champs Bossu , 28400 NOGENT LE ROTROU,
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par Me BAHOUGNE Olivier, demeurant 5 rue Lalo - 75116 PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 828
D’une part,
DÉFENDEUR(S) :
Monsieur [R] [K]
né le 01 Janvier 1981 à DORON BAGA (NIGERIA)
demeurant 2 avenue Jean Moulin - Appart:30 - 28400 NOGENT LE ROTROU
non comparant, ni représenté
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN, statuant en matière de référé
En présence de : [D] [O] et [I] [M], auditeurs de justice
Greffier: Karine SZEREDA
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 28 Mai 2024 et mise en délibéré au 25 Juin 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 23 juillet 2021 et prenant effet à compter du 30 juillet 2021, l’établissement NOGENT PERCHE HABITAT a consenti un bail d’habitation sur un logement situé 2 avenue Jean Moulin, logement n°30, 28400 NOGENT LE ROTROU à Monsieur [R] [K], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 255,37 euros hors charges locatives.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 05 décembre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2 099,61 euros en principal.
La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [R] [K] le 06 décembre 2023.
Par acte d'huissier de justice du 15 mars 2024, l’établissement NOGENT PERCHE HABITAT a ensuite assigné Monsieur [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, afin d'obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
3 548,44 euros à titre provisionnel représentant les loyers et les charges impayés suivant extrait de comptes en date du 11 mars 2024,
le montant à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir, avec intérêts,
une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation comme le loyer et avec intérêts de droit,
la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département d'Eure-et-Loir le 18 mars 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 mai 2024.
L’établissement NOGENT PERCHE HABITAT, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et précise que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer.
Monsieur [R] [K], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
- Sur la recevabilité :
Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de six semaines avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.
En l'espèce, l’établissement NOGENT PERCHE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 18 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 28 mai 2024.
Par ailleurs, l’établissement NOGENT PERCHE HABITAT justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
- Sur le fond :
À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 05 décembre 2023 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise aussi bien les nouvelles dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 que les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 05 décembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 099,61 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 05 février 2024.
Par ailleurs, il ressort de l'extrait de compte que Monsieur [R] [K] n'a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience. En outre, l'absence de comparution de Monsieur [R] [K] et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l'ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.
Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité.
Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement NOGENT PERCHE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Sur l’indemnité d’occupation :
L'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 05 février 2024.
En conséquence, Monsieur [R] [K] est redevable envers l’établissement NOGENT PERCHE HABITAT depuis cette date, d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée à titre provisionnel à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi.
Sur la demande de provision au titre de l'ariéré locatif :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l’espèce, il résulte des pièces produites par l’établissement NOGENT PERCHE HABITAT - contrat de bail signé, commandement de payer et extrait de compte - que Monsieur [R] [K] reste devoir une somme de 4 304,87 euros (4 356,51 euros – 51,64 euros au titre des mensualités risques locatifs) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 30 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [R] [K] à payer à l’établissement NOGENT PERCHE HABITAT la somme provisionnelle de 4 304,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux legal à compter de la présente decision.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Monsieur [R] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de l’établissement NOGENT PERCHE HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestations sérieuses :
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juillet 2021 entre l’établissement NOGENT PERCHE HABITAT et Monsieur [R] [K], concernant l’appartement à usage d’habitation situé 2 avenue Jean Moulin, logement n°30, 28400 NOGENT LE ROTROU sont réunies à la date du 05 février 2024 ;
CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 05 février 2024 ;
ORDONNONS à Monsieur [R] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 2 avenue Jean Moulin, logement n°30, 28400 NOGENT LE ROTROU ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
CONDAMNONS Monsieur [R] [K] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;
DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 05 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNONS Monsieur [R] [K] à payer à titre provisionnel à l’établissement NOGENT PERCHE HABITAT la somme de 4 304,87 euros (quatre mille trois cent quatre euros et quatre-vingt-sept centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 30 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente decision ;
CONDAMNONS Monsieur [R] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
REJETONS la demande de l’établissement NOGENT PERCHE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;
DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.
Ainsi ordonnée et prononcée le 25 Juin 2024.
LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Karine SZEREDALiliane HOFFMANN
