Cour d'appel, 22 mai 2024. 22/06848

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 22 MAI 2024 N° 2024/ 234 N° RG 22/06848 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJMGY [S] [W] C/ [N] [V] [J] veuve [E] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Emmanuelle PLAN Me Yann CRESPIN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de MENTON en date du 08 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 11 21-461. APPELANT Monsieur [S] [W] né le 25 Juillet 1972 à [Localité 4] (59), demeurant [Adresse 1] représenté par Me Emmanuelle PLAN, membre de la SELARL SOLUTIO AVOCATS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Bettina BOUSTANI, avocat au barreau de NICE INTIMEE Madame [N] [V] [J] épouse [E] née le 30 Janvier 1935 à [Localité 5] (ITALIE), demeurant [Adresse 3] représentée par Me Yann CRESPIN, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par contrat du 1er juillet 2006, Madame [N] [J] épouse [E] a donné à bail à Monsieur [S] [W], un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennent un loyer mensuel de 450 euros. Madame [J] a fait délivrer à Monsieur [W] un congé pour reprise en date du 16 juillet 2020, qui s'est maintenu dans les lieux loués. Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2021, Madame [J] a fait assigner Monsieur [W] et Madame [G] [C] aux fins de voir déclarer valable le congé pour reprise, ordonner l'exclusion immédiate des occupants, ordonner l'enlèvement de leurs meubles et de les voir condamnés aux sommes de 3.355,73 euros arrêtée au 31 septembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la décision, à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer avec charges jusqu'au départ des lieux de 670 euros, de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, outre une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens. Par jugement rendu le 8 mars 2022, le Tribunal de proximité de MENTON a constaté que le congé pour reprise est valable, a ordonné à Monsieur [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès réception de la signification de la décision, a dit qu'à défaut de départ volontaire il pourra être expulsé avec le concours d'un serrurier et de la force publique le cas échéant, a condamné Monsieur [W] à payer au bailleur la somme de 2.664,97 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 31 décembre 2021, a accordé à Monsieur [W] un délai de paiement de 24 mois, l'a condamné à une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er janvier 2022 jusqu'à la date de libération effective de 670 euros, a rejeté les autres demandes en paiement et a condamné Monsieur [W] à la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Par déclaration au greffe en date du 11 mai 2022, Monsieur [W] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris, de juger que le congé pour reprise est nul pour cause de fraude, de juger que le quantum de la dette locative s'élève à la somme de 996,58 euros, de juger que les sommes versées au-delà de l'arriéré locatif de 996,58 euros lui soient remboursées, de condamner Madame [J] à lui verser les sommes de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. A l'appui de son recours, Monsieur [W] fait valoir : que le congé est manifestement frauduleux puisque Madame [J], qui indiquait qu'au regard de son état de santé devait disposer d'un logement en rez-de-chaussée et donc reprendre le logement loué, n'occupe toujours pas l'appartement ; qu'une jurisprudence constante déduit le caractère frauduleux du congé du défaut d'occupation des locaux à titre de résidence principale dans un délai raisonnable après le départ du locataire ; qu'il en est résulté un préjudice moral pour lui, puisqu'il s'est séparé d'avec sa compagne, Madame [G] [C], qui a quitté les lieux à réception du congé ; que le décompte locatif est peu lisible et inexact ; que les quittances en bonne et due forme sont versées aux débats ; qu'il n'est redevable que de deux mois de loyer, mars et avril 2021, et que doivent s'évincer du décompte les règlements partiels de ses loyers. Madame [J] conclut à la confirmation du jugement entrepris et de condamner l'appelant à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens d'appel. Elle soutient que son congé est régulier en la forme, que Monsieur [W] a quitté les lieux en février 2022, qu'il a laissé les locaux dans un état proche de l'insalubrité d'où le fait qu'elle n'a pu les intégrer dès leur libération, qu'elle a envisagé d'y faire faire des travaux mais que compte tenu de leur coût exorbitant, ils étaient inenvisageables, que le locataire n'a jamais apuré son arriéré locatif et qu'il ne démontre aucunement l'inexactitude du décompte. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'aux termes de l'article 954 du Code de procédure civile, les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961 ; Qu'elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation ; Que les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions ; Que si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte ; Que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ; Que l'intimée entend démontrer dans ses écritures que Monsieur [W] lui est redevable de la somme de 1.252,86 euros selon décompte arrêté au 16 février 2024 et sollicite de la cour qu'elle constate que l'impossibilité de reprendre possession du bien suite au départ de Monsieur [W] résulte avant tout de l'état déplorable dans lequel celui-ci a laissé le bien et du coût des travaux qu'elle ne pouvait assumer ; Que toutefois, ces prétentions ne sont pas reprises au dispositif ; Qu'en conséquence, la Cour ne statuera sur ces demandes ; Attendu que, conformément à l'article 15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ; Qu'à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire ; Que lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ; Que le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur ; Qu'en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article ; Qu'il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ; Qu'en l'espèce, un congé pour reprise a été notifié par Madame [J] à Monsieur [W] et à Madame [C] par acte du 16 juillet 2020 pour le 30 juin 2021, soit au moins six mois avant la date d'expiration du contrat de bail ; Que la bailleresse a précisé vouloir reprendre le logement à son bénéfice, en sa qualité d'usufruitière, pour vivre en rez-de-chaussée en raison de son état de santé et de son âge ; Que Monsieur [W] s'est maintenu dans les lieux quelques mois après la fin du bail et s'était engagé à les quitter au 1er février 2022 ; Qu'il est donc certain que Madame [J] n'a pas pu investir l'appartement dès le 30 juin 2021 contrairement à ce qu'indique Monsieur [W] ; Qu'en outre, le procès-verbal de constat établi le 08 février 2022 par commissaire de justice indique bien que le jour du constat, le locataire a quitté les lieux en lui remettant les clés ; Que les prétentions relatives à la validité du congé pour reprise exposées par Monsieur [W] seront ainsi rejetées ; Attendu que selon l'article 7 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; Que le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ; Que Monsieur [W] conteste devoir la somme de 2.664,97 euros au titre d'un arriéré locatif et d'indemnités d'occupation mais indique être redevable de la somme de 996,58 euros ; Qu'il fait valoir qu'il est mentionné au décompte que les loyers des mois de juin, octobre 2020 et janvier et février 2021 n'ont pas été réglés alors que sont versées aux débats les quittances correspondant aux mois précités délivrées par la bailleresse ; Qu'il apparaît que le décompte dont il est question n'est pas produit puisque le seul décompte versé aux débats a été établi après la décision rendue le 08 mars 2022 et ne remonte qu'au 10 janvier 2022 concernant les virements effectués par le locataire ; Qu'en l'état de ces éléments, il est donc impossible pour la cour d'apprécier les moyens qui lui sont exposés par l'appelant ; Qu'il convient d'observer en outre que les deux seuls versements effectués par Monsieur [W] qu'il a été possible de retrouver sur le décompte actualisé de la bailleresse, car postérieures à son établissement, datent de janvier 2022 et ont bien été déduits du solde dû ; Qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement rendu le 08 mars 2022 par le Tribunal de proximité de MENTON en toutes ses dispositions ; Attendu qu'il sera alloué à Madame [J], qui a dû engager des frais irrépétibles afin de faire valoir ses intérêts en justice, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que Monsieur [W], qui succombe, supportera les dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 mars 2022 par le Tribunal de proximité de MENTON ; Y ajoutant, REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; CONDAMNE Monsieur [W] à payer à Madame [J] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [W] aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT