Cour d'appel, 07 mai 2024. 21/02014

GS/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 07 Mai 2024 N° RG 21/02014 - N° Portalis DBVY-V-B7F-G2HO Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 16 Septembre 2021 Appelante S.A.R.L. PRIAMS CONSTRUCTION, dont le siège social est situé [Adresse 1] Représentée par la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocats au barreau d'ANNECY Intimée S.C.I. CHALET SANDY, dont le siège social est situé Monsieur[W]D. [B] [Adresse 2] Représentée par l'AARPI QUERE & LEVET AVOCATS, avocats au barreau d'ANNECY -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 18 Décembre 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 30 janvier 2024 Date de mise à disposition : 07 mai 2024 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Suivant acte notarié en date du 2 août 2019, la SCI Chalet Sandy a consenti à la société Priams Construction une promesse unilatérale de vente de parcelles, comprenant un chalet d'habitation, situées dans l'ancienne Zac Mussillon Morel à Meribel Les Allues (73550), expirant le 24 octobre 2019, et comprenant une condition suspensive suivant laquelle « les documents de la Z4C qui pourraient avoir encore vocation à s'appliquer ne doivent contenir aucune prescription ou servitude de nature contractuelle ou réglementaire, de nature à empêcher la réalisation du projet de construction du bénéficiaire, à le contraindre, le rendre plus onéreux ou coûteux ». La société Priams Construction a versé une somme de 63 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation. Par courrier du 23 octobre 2019, la société Priams Construction a indiqué à son notaire que la portée du cahier des charges n'étant pas clarifiée, la condition suspensive n'était pas réalisée. Par courrier du 29 novembre 2019, la société Priams Construction a sollicité la restitution de l'indemnité d'immobilisation, à laquelle s'est opposée la SCI Chalet Sandy suivant courriel du 7 janvier 2020. La société Priams Construction s'est par ailleurs opposée à la levée du séquestre au profit de sa contractante. C'est dans ces conditions que suivant exploit en date du 3 mars 2020, la société Priams Construction, excipant de l'absence de réalisation de la condition suspensive stipulée à l'acte du 2 août 2019, a fait assigner la SCI Chalet Sandy devant le tribunal judiciaire de Chambéry aux fins d'obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation, outre l'octroi de dommages et intérêts. Par jugement du 16 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Chambéry, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a : - requalifié l'obligation d'acquisition conditionnelle prévue dans la promesse unilatérale de vente du 2 août 2019 en obligation pure et simple ; - déclaré la condition suspensive prévue dans l'acte notarié du 2 août 2019 en ces termes : « les documents de la ZAC qui pourraient avoir encore vocation à s'appliquer ne doivent contenir aucune prescription ou servitude de nature contractuelle ou réglementaire, de nature à empêcher réalisation du projet de construction du Bénéficiaire, à le contraindre, le rendre plus onéreux ou coûteux », nulle et de nul effet ; - constaté l'absence de réitération de la vente en raison de la défaillance de la société Priams Construction ; - condamné la société Priams Construction à payer à la SCI Chalet Sandy l'indemnité d'immobilisation contractuelle de 63 000 euros ; - ordonné en conséquence la mainlevée du séquestre de la somme de 63 000 euros au profit de la SCI Chalet Sandy ; - débouté la SCI Chalet Sandy de sa demande de dommages et intérêts ; - débouté la société Priams Construction de sa demande de dommages et intérêts ; - condamné la société Priams Construction à payer à la SCI Chalet Sandy une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ; - débouté la société Priams Construction de sa demande au titre des frais irrépétibles ; - condamné la société Priams Construction aux entiers dépens, en ce compris les frais de mainlevée du séquestre. Au visa principalement des motifs suivants : la société Priams Construction est un professionnel de l'immobilier, et elle était donc à ce titre en mesure de réaliser une étude des risques juridiques de l'opération envisagée avant la signature de la promesse de vente ; les contraintes juridiques liées à l'existence d'une ZAC sur le terrain objet du projet immobilier étaient antérieures à la signature de l'avant-contrat, de sorte que la condition suspensive invoquée par la société Priams Construction ne peut être considérée comme un événement futur et incertain, dès lors l'obligation d'acquérir le bien immobilier à la charge de la société Priams Construction était pure et simple ; en l'absence de réitération de l'acte, la société Priams Construction doit payer à la SCI Chalet Sandy l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse de vente. Par déclaration au greffe du 7 octobre 2021, la société Priams Construction a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions. Prétentions et moyens des parties Dans ses dernières écritures du 21 avril 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Priams Construction sollicite l'infirmation de la décision et demande à la cour de : - juger recevable et bien-fondé son appel à l'encontre du jugement rendu le 16 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Chambéry ; - juger irrecevable et à tout le moins mal fondé l'appel incident interjeté par la SCI Chalet Sandy à l'encontre du jugement rendu le 16 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Chambéry ; - débouter SCI Chalet Sandy de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; En conséquence, - infirmer le jugement rendu le 16 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Chambéry ; Et statuant à nouveau, - juger que la condition suspensive prévue dans l'acte notarié du 2 août 2019 est valable ; - condamner la SCI Chalet Sandy à lui restituer l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 63 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 11 février 2020, date de la mise en demeure ; - condamner la SCI Chalet Sandy à lui payer une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamner la SCI Chalet Sandy à lui payer une somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI Chalet Sandy aux entiers dépens d'appel et de première instance. Au soutien de ses prétentions, la société Priams Construction fait valoir notamment que : l'obligation d'acquisition était bien conditionnelle puisque l'applicabilité du cahier des charges était totalement incertaine pour elle au moment de la conclusion de la promesse ; elle n'était pas tenue de faire réaliser une étude des risques juridiques de l'opération envisagée avant la signature de cet acte ; elle a respecté les termes de la promesse unilatérale de vente en se renseignant sur le cahier des charges de la ZAC et le défaut de la réalisation de la condition suspensive entraine la caducité de la promesse ; la SCI Chalet Sandy n'a démontré aucun abus de droit pouvant justifier des dommages intérêts. Aux termes de ses dernières écritures du 30 juin 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Chalet Sandy demande quant à elle à la cour de : Sur l'appel principal, - déclarer la société Priams Construction, appelante, irrecevable en tous les cas mal fondée en ses moyens, demandes et conclusions d'appel ; - l'en débouter ; En conséquence, - confirmer le Jugement entrepris en ce qu'il a : - requalifié l'obligation d'acquisition conditionnelle prévue dans la promesse unilatérale de vente du 2 août 2019 en obligation pure et simple, - déclaré la condition suspensive prévue dans l'acte notarié du 2 août 2019 nulle et de nul effet, - constaté l'absence de réitération de la vente en raison de la défaillance de la société Priams Construction, - condamné la société Priams Construction à lui payer l'indemnité d'immobilisation contractuelle de 63 000 euros et ordonné la mainlevée du séquestre de la somme de 63 000 euros à son profit et aux frais de la société Priams Construction, - débouté la société Priams Construction de sa demande de dommages et intérêts, - condamné la société Priams Construction aux frais y compris de mainlevée ; Sur l'appel incident, - déclarer son appel incident recevable et bien fondé en ses moyens, demandes et conclusion ; - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts ; En conséquence, - condamner la société Priams Constructions à lui payer la somme de 6 500 euros à titre de dommages et intérêts contractuels ; - condamner la société Priams Constructions à lui payer la somme de 8 831 euros par application du contrat du 2 août 2019 et de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Priams Constructions aux entiers frais et dépens de procédure de première instance et d'appel. Au soutien de ses prétentions, la SCI Chalet Sandy fait notamment valoir que : au moment de la signature de l'acte, la société Priams Constructions était en possession des éléments qui lui permettaient d'apprécier la portée des règles exprimées par le cahier des charges de la ZAC ; le cahier des charges de la ZAC était antérieur à la signature de l'acte du 2 août 2019, et connu de la société Priams Constructions, dès lors, son contenu ne constitue pas un évènement futur et incertain exigé par les dispositions de l'article 1304 alinéa1 du code civil ; la réalisation de la condition suspensive dépendait de la seule volonté de la société Priams Constructions, et était ainsi purement potestative, ce qui est interdit par application de l'article 1304-2 du code civil ; la société Priams Constructions a refusé la réitération de l'acte de vente devant notaire et pour demander le remboursement de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente, en se prévalant à tort de la défaillance de la condition suspensive, elle a donc commis une faute tant au sens des stipulations du contrat qu'au sens de la loi. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 18 décembre 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 30 janvier 2024. Motifs de la décision I - Sur la nullité de la condition suspensive Aux termes de l'article 1304 du code civil, ' l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple'. L'événement est dit « futur » lorsque sa réalisation ne peut avoir lieu que dans l'avenir et « incertain » lorsque sa survenance n'est pas garantie. L'article 1304-2 du même code prévoit quant à lui que l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur est nulle. En l'espèce, la condition suspensive stipulée dans la promesse unilatérale de vente consentie par la SCI Chalet Sandy à la société Priams Construction le 2 août 2019 est rédigée de la manière suivante : « les documents de la Z4C qui pourraient avoir encore vocation à s'appliquer ne doivent contenir aucune prescription ou servitude de nature contractuelle ou réglementaire, de nature à empêcher la réalisation du projet de construction du bénéficiaire, à le contraindre, le rendre plus onéreux ou coûteux ». La société appelante soutient que l'applicabilité du cahier des charges de la ZAC de Mussillon Morel aurait revêtu pour elle un caractère incertain lorsqu'elle a conclu l'acte du 2 août 2019, puisqu'elle a été contrainte de solliciter, par l'intermédiaire de son notaire, l'avis du Cridon, afin de s'assurer de la faisabilité de son projet immobilier, par mail du 7 octobre 2019, et que la réponse de cet organisme, qui lui est parvenue le 24 octobre 2019, a confirmé le caractère contractuel dudit cahier des charges en se fondant sur un arrêt de la Cour de cassation du 21 novembre 2012. Elle ajoute n'avoir été destinataire que le 31 octobre 2019, soit postérieurement au délai d'expiration de la promesse de vente, des plans de la ZAC, dont l'analyse était essentielle pour apprécier les risques juridiques de son opération immobilière. L'acte authentique du 2 août 2019 précisait effectivement, sous le titre 'CAHIER DES CHARGES' : ' Le terrain dépendait de la ZAC de MUSSILLON MOREL. Toutefois, cette ZAC a été supprimée aux termes d'une délibération du Conseil Municipal en date du 19 mars 2003, dont une copie est ci-annexée. Le cahier des charges de cession ou location des terrains ou droits immobiliers de la ZAC de Mussillon Morel, bien que supprimée aux termes de la délibération visée ci-dessus, pourrait continuer à s'appliquer y compris après la suppression de la zone, comme un contrat de droit privé devant être combiné avec les règles du document local d'urbanisme en vigueur. A titre informatif, il est donc demeuré ci-annexé au présent acte pour que l'ACQUEREUR ait pris connaissance de son contenu'. Il convient cependant d'observer, comme l'a fait le premier juge, que le cahier des charges de la ZAC de Mussillon Morel est antérieur à la signature de la promesse de vente, puisqu'il a été établi le 28 décembre 1988 et a fait l'objet d'un dépôt en date du 20 juillet 1990. Il était par ailleurs annexé à l'acte du 2 août 2019. Les contraintes liées à ce cahier des charges existaient ainsi déjà au jour de la signature de la promesse et ne pouvaient être appréhendées comme un événement futur. Par ailleurs, la valeur contractuelle d'un cahier des charges signé avant l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain est consacrée par la Cour de cassation de manière constante depuis un arrêt du 21 novembre 2012 (Cass, Civ 3ème, 21 novembre 2012, n°11-25. 668). Il ne peut qu'être constaté, dans ces conditions, que la société Priams Construction disposait bien, au jour de la signature de la promesse de vente, en tant que professionnel de l'immobilier, de l'ensemble des éléments juridiques lui permettant de déterminer l'applicabilité du cahier des charges à son opération. Du reste, l'acte authentique du 2 août 2019 ne contient aucune stipulation selon laquelle le promoteur n'aurait pas disposé des compétences lui permettant de trancher cette question et aurait dû avoir recours aux services d'un tiers. Il appartenait en outre à la société Priams Construction de solliciter la communication des plans de la ZAC, si elle estimait qu'ils étaient nécessaires à l'étude de la faisabilité de son projet immobilier. Elle n'a cependant émis aucune protestation ou réserve sur ce point lors de la signature de l'acte. Et en tout état de cause, elle n'apporte aucun élément susceptible de démontrer que l'étude de ces plans aurait présenté un caractère déterminant pour son opération immobilière. Force est de constater, au vu de ces éléments, que, comme l'a retenu le premier juge, la condition suspensive invoquée par l'appelante, tenant à l'applicabilité du cahier des charges de la ZAC, ne peut s'analyser comme étant un événement futur et incertain au sens de l'article 1304 du code civil. Il convient d'observer, par ailleurs, que telle qu'elle était rédigée, la condition suspensive stipulée à l'acte du 2 août 2019 ne prévoyait nullement la réalisation d'une étude juridique qui serait confiée à un tiers au contrat, mais dépendait uniquement d'une appréciation qui serait faite par la société Priams Construction de manière unilatérale. Son domaine d'application était en outre extrêmement large, puisqu'elle concernait de fait toute contrainte pouvant être identifiée comme rendant le projet plus onéreux ou coûteux, même de manière minime, et pas uniquement à le rendre irréalisable. Une telle condition peut donc également être qualifiée de purement postestative, ne dépendant que de la seule volonté du débiteur, en violation des dispositions de l'article 1304-2 du code civil. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré nulle la condition suspensive stipulée à l'acte du 2 août 2019 et considéré que l'obligation d'acquérir le bien immobilier qui pesait sur la société Priams Construction constituait de ce fait, non pas une obligation conditionnelle, mais une obligation pure et simple. II - Sur l'indemnité d'immobilisation Aux termes de l'article 1103 du code civil, 'les contrats légalement formés tiennent lieu d eloi à ceux qui les ont faits'. En l'espèce, la promesse de vente stipule : 'en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée (à savoir l'indemnité d'immobilisation de 63 000 euros) restera acquise au PROMETTANT à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée de celle-ci'. Il est constant que la société Priams Construction a refusé de réitérer la vente devant notaire, en se prévalant de la défaillance d'une condition suspensive qui était nulle et de nul effet. C'est ainsi à juste titre que le premier juge l'a condamnée à payer à la SCI Chalet Sandy la somme de 63 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation et a ordonné la libération de cette somme sous séquestre au profit de l'intimée. III - Sur les dommages et intérêts Dès lors que la SCI Chalet Sandy a vu ses prétentions principales accueillies tant en première instance qu'en appel, aucune mauvaise foi ou résistance abusive ne sauraient lui être imputées. La demande de dommages et intérêts formée de ce chef par la société Priams Construction ne pourra donc qu'être rejetée. La SCI Chalet Sandy forme également une demande indemnitaire, en faisant grief à l'appelante d'avoir imaginé un artifice pour échapper aux obligations du contrat qui liait les parties, et aurait ainsi abusé de son droit d'agir en justice. Elle se prévaut à cet égard d'une stipulation contenue en page 13 de la promesse de vente, prévoyant que la partie qui soulève une difficulté jugée sans fondement peut être condamnée envers l'autre à des intérêts de retard, à des dommages et intérêts et au remboursement de ses frais de justice. Force est cependant de constater que l'intimée ne fait état d'aucun élément susceptible de caractériser la mauvaise foi, l'intention de nuire ou l'existence d'une erreur grossière équipollente au dol qui aurait été commise par la société Priams Construction, et qui aurait fait dégénérer en faute son droit d'agir en justice. Elle ne justifie pas non plus du moindre préjudice qui ne se trouverait pas réparé par la conservation de l'indemnité d'immobilisation et la mise à la charge de la partie adverse des frais irrépétibles qu'elle a exposés. En définitive, le jugement entrepris ne pourra ainsi qu'être confrmé en toutes ses dispositions. IV - Sur les mesures accessoires En tant que partie perdante, la société Priams Construction sera condamnée aux dépens exposés en cause d'appel, ainsi qu'à payer à la SCI Chalet Sandy la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d'appel. La demande formée à ce titre par la société Priams Construction sera enfin rejetée. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Chambéry ; Y ajoutant, Condamne la société Priams Construction à payer à la SCI Chalet Sandy la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d'appel; Rejette la demande formée à ce titre par la société Priams Construction ; Condamne la société Priams Construction aux entiers dépens exposés en cause d'appel. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 07 mai 2024 à la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES la AARPI QUERE & LEVET AVOCATS Copie exécutoire délivrée le 07 mai 2024 à la AARPI QUERE & LEVET AVOCATS