Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 20/08626

N° RG 20/08626 - N° Portalis DBX6-W-B7E-U4BY 5ème CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND 30B N° RG 20/08626 - N° Portalis DBX6-W-B7E-U4BY Minute n° 2024/00 AFFAIRE : S.C.I. FMS LEBLANC C/ S.A.S. CACHE CACHE Grosses délivrées le à Avocats : la SELARL D’AVOCAT AURELIE GOT la SCP RMC ET ASSOCIES TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 5ème CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 15 FEVRIER 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : Marie WALAZYC, Vice-Présidente Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président Myriam SAUNIER, Vice-Présidente Greffier, lors des débats et du prononcé Pascale BUSATO, Greffier DÉBATS : A l’audience publique du 21 Décembre 2023 Délibéré au 15 février 2024 Sur rapport de Monsieur Jean-Noël SCHMIDT conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile JUGEMENT: Contradictoire Premier ressort Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile DEMANDERESSE : S.C.I. FMS LEBLANC 8 Bis, Allée Pierre-Gilles de Gennes 33700 MERIGNAC représentée par Maître Laurence TASTE-DENISE de la SCP RMC ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant DÉFENDERESSE : S.A.S. CACHE CACHE ZAC de la Moinerie, 10 impasse du grand jardin 35400 SAINT MALO représentée par Maître Aurélie GOT de la SELARL D’AVOCAT AURELIE GOT, avocats au barreau de BORDEAUX, avocat postulant et par Maître Marie-Caroline CLAEYS de la SELARL HSA, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant N° RG 20/08626 - N° Portalis DBX6-W-B7E-U4BY EXPOSE DU LITIGE Faits constants : Par acte du 13 juin 2014, Madame [M] [F] et la société TETHYS ont convenu de renouveler le bail, portant sur des locaux situés 145 et 145 bis rue Sainte-Catherine à BORDEAUX (33000) qui a commencé ainsi à courir le 1er août 2011 pour se terminer le 31 juillet 2020, moyennant un loyer annuel de 53.790 € hors taxes et hors charges, payable par trimestre et d'avance. La SAS CACHE-CACHE est venue aux droits du preneur suite à fusion-absorption en date du 8 décembre 2015. Le 24 juillet 2019, les locaux donnés à bail ont été acquis par la SCI FMS LEBLANC. Par acte extrajudiciaire du 30 janvier 2020, la SCI FMS LEBLANC a donné congé avec offre de renouvellement du bail à la société CACHE-CACHE avec effet au 31 Juillet 2020, le congé précisant que le bailleur entendait voir fixer le loyer, à compter du 1er août 2020, à la somme de 76.000 € en principal, hors charges et hors taxes, correspondant à la valeur locative des locaux. Le preneur a refusé de payer les loyers relatifs aux trois périodes de fermetures administratives liées à la crise sanitaire du COVID 19. Le bailleur s’est opposé à ce refus et les parties ne sont pas parvenues à s’entendre. Le 1er octobre 2020, la SCI FMS LEBLANC a fait procéder à une saisie conservatoire, pour une somme de 32.275,98€ sur les comptes ouverts au nom de la SAS CACHE-CACHE auprès de la Banque Populaire Grand Ouest. Le 1er décembre 2020, la SAS CACHE-CACHE a saisi le Juge de l'Exécution près le Tribunal judiciaire de Saint-Malo afin de contester cette mesure. Par jugement du 29 avril 2021, ce dernier a cantonné le montant de la saisie conservatoire à la somme de 16.127,32€ correspondant au solde de loyer du 2nd trimestre 2020 (11.383,99€) et au loyer du mois de juillet 2020 (4.743,33€) dans l'attente du prononcé de la décision du tribunal judiciaire de Bordeaux. Procédure : Par acte d’huissier signifié en date du 30/10/2020, la SCI FMS LEBLANC a assigné la SAS CACHE CACHE à comparaître devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins de paiement de loyers. La SAS a constitué avocat et a fait déposer des conclusions. L'ordonnance de clôture est en date du 6/12/2023. Les débats s’étant déroulés à l’audience du 21/12/2023, l’affaire a été mise en délibéré au 15/02/2024. A l’audience, les parties ont rapporté que le juge des loyers qui a été saisi a, le 20/12/2023, ordonné une mesure d’expertise à fin de fixation de la valeur locative. La production de la copie de cette ordonnance a été autorisée par le Tribunal par note en délibéré, celle-ci est intervenue le 21/12/2023. PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, le bailleur, la SCI FMS LEBLANC : Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28/11/2023 et reprises à l’audience, le demandeur sollicite du Tribunal de : A titre principal, PRENDRE ACTE de l'acceptation par la société CACHE-CAHE du nouveau loyer du bail renouvelé tel que proposé par la SCI FMS LEBLANC dans son congé avec offre de renouvellement délivré le 30 janvier 2020 ; CONDAMNER la société CACHE-CACHE à payer la SCI FMS LEBLANC la somme de 121.950,08 euros TTC, à parfaire, au titre des loyers et charges impayés ; ASSORTIR la condamnation des intérêts de droit au taux légal à compter de la présente assignation, en application des dispositions de l'article 1231-6 du Code Civil, et avec capitalisation des intérêts, en application des dispositions de l'article 1343-2 du Code Civil; A titre subsidiaire, CONDAMNER la société CACHE-CACHE à payer la SCI FMS LEBLANC la somme, actualisée au 11 octobre 2021, de 37.337,41 euros TTC , à parfaire, au titre de l'ancien loyer et charges impayés. ASSORTIR la condamnation des intérêts de droit au taux légal à compter de la présente assignation, en application des dispositions de l'article 1231-6 du Code Civil, et avec capitalisation des intérêts, en application des dispositions de l'article 1343-2 du Code Civil; En tout état de cause, DEBOUTER la société CACHE-CACHE de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, VALIDER la saisie-conservatoire effectuée le 1er octobre 2020 par la SCI FMS LEBLANC; CONDAMNER la société CACHE-CACHE à payer la SCI FMS LEBLANC la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens et frais éventuels d'exécution. PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, le preneur, la SAS CACHE CACHE : Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er décembre 2023, le défendeur demande au tribunal de : A titre principal, JUGER que la SAS CACHE-CACHE est bien-fondée à opposer l'exception d'inexécution au paiement des loyers réclamés pour les périodes du 16 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 28 novembre 2020 et du 2 avril au 19 mai 2021, compte tenu de l'impossibilité du Preneur d'user du bien loué conformément à sa destination contractuelle durant ces périodes. ORDONNER la mainlevée de la saisie-conservatoire effectuée le 1er octobre 2020 à la requête de la SCI FMS LE BLANC A titre subsidiaire, JUGER QUE les locaux loués doivent être considérés comme partiellement détruits, au sens de l'article 1722 du Code Civil, pour les périodes du 16 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 28 novembre 2020 et du 2 avril au 19 mai 2021, et en conséquence REDUIRE le montant du loyer à 0 pour ces périodes ; ORDONNER la mainlevée de la saisie-conservatoire effectuée le 1er octobre 2020 à la requête de la SCI FMS LE BLANC En tout état de cause, JUGER QU'à compter du 1er août 2020, et jusqu'à la fixation du loyer du bail renouvelé, le montant du loyer ne peut excéder 56.919,96 € HT/an, En conséquence, dans l'hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande d'annulation du loyer pour les périodes de fermeture, JUGER QUE les loyers dus ne représentent qu'une somme de 29.006,35€ TTC de laquelle il conviendra de déduire la somme de 16.127,32€ TTC correspondant aux sommes saisies à titre conservatoire CONDAMNER la société FMS LEBLANC à restituer au titre des échéances des troisième et quatrième trimestres 2021 la somme de 11.448,02€ TTC au titre du trop-versé ORDONNER la compensation entre les dettes et créances réciproques. PRONONCER toute condamnation à intervenir en deniers ou quittances DEBOUTER la société FMS LEBLANC de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, La CONDAMNER à payer à la SAS CACHE-CACHE une somme de 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront les frais de saisie conservatoire L’exposé des moyens des parties sera évoqué par le Tribunal lors de sa motivation et pour le surplus, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates mentionnées plus haut, ainsi que la note en délibéré du 21/12/2023 portant production de la copie de l’ordonnance du juge des loyers commerciaux, en date du 20/12/2023, ordonnant une mesure d’expertise. MOTIF DE LA DÉCISION Sur le sort des demandes de donner acte et autres demandes ne constituant pas des prétentions Le tribunal rappelle à titre liminaire qu'il n'a pas à statuer sur les demandes de "donner acte" ou "constater" ou de "juger" qui figurent dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 53 et 768 du code de procédure civile mais des moyens de droit ou de fait qui doivent figurer au soutien d'une prétention dans la partie "discussion" des conclusions. Sur l’exigibilité des loyers relatifs aux périodes de fermetures administratives en lien avec le COVID 19 Le preneur, pour s’opposer au paiement des loyers correspondant aux périodes de fermeture liées au Covid 19 invoque successivement, ce même en l'absence de toute faute du bailleur, les moyens tirés de : l’exception d’inexécution pour défaut de délivrance et de jouissance du local louél’impropriété des locaux loués à l’usage convenula perte, même partielle, du bien loué en raison des fermetures administratives.Le bailleur fait état de quatre arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date des 30/06/2022 et 23/11/2022 par lesquels elle aurait jugé que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n'était pas constitutive d'une inexécution de l'obligation de délivrance, que les mesures gouvernementales de fermeture des commerces "non essentiels" ne pouvaient être assimilé à la perte de la chose louée et n’exonéraient pas le preneur de son obligation de payer les loyers convenus. Alors que selon le preneur les arrêts de la Cour de Cassation de 2022 ne mettraient pas fin au débat car ils entreraient en contradiction avec sa précédente jurisprudence (l'arrêt du 27/02/2020) et qu’ils se contredisent entre eux, dès lors que l’arrêt n° 21-10.127, à la différence des deux autres, considère que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance mais que cela ne pouvait lui être reproché compte tenu de la mesure générale d’interdiction d’accueillir du public, ce qui est contraire à sa jurisprudence antérieure, et d’autre part que les arrêts considèrent que la fermeture est sans lien avec la destination contracuelle, de sorte qu’elle ne peut être assimilée à la perte de la chose louée, cependant que la fermeture s’est appliquée à tous les locaux recevant du public, hormis les commerces dits essentiels. Par ailleurs, le bailleur soutient des arguments tirés de : la mauvaise foi du preneur en ce qu’il aurait unilatéralement refusé le paiement du loyer sans pour autant justifier d’un chiffre d’affaire nul pour les périodes litigieuses liées à la crise sanitairela poursuite d’une activité par des commandes en ligne avec livraisons à domicilela possibilité d’une poursuite d’activité durant la seconde période en “click-and-collect” effectué au magasinl’impropriété des lieux loués n’emporterait exonération pour le preneur d’avoir à payer le loyer que lorsque celle-ci résulterait que du seul fait du bailleur (l’arrêt du 27/02/2020 n°18-20865 porterait sur des locaux rendus impropre en raison de travaux ordonnés par le bailleur). Réponse du Tribunal : - Sur le motif tenant à l'article 1719 du code civil, (manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible) Par arrêts en date du 30 juin 2022, la Cour de cassation a mis un terme à la possibilité d'invoquer utilement l'article 1719 du code civil dès lors que les locaux ne pouvaient être exploités en raison d'une mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public, laquelle n'est pas constitutive d'une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance. En l'espèce, le Tribunal relève que les locaux loués ont bien été mis à disposition du preneur, alors que l'impossibilité d'exploiter qu'il allègue est le seul fait du législateur, et en déduit que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n'était pas constitutive d'une inexécution de l'obligation de délivrance. - Sur le motif tenant à l’exception d’inexécution (du paiement des loyers) en raison de l’impropriété des lieux loués à l’usage convenu Le même raisonnement qui précède doit être appliqué à cette seconde branche d’un même moyen. En effet, si les locaux ne pouvaient être exploités qu’improprement, à savoir sans remplir l’usage pour lesquels ils ont été loués, c’était en raison exclusivement d'une mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public, laquelle n'est pas constitutive d'une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance. En l'espèce, le Tribunal relève que les locaux loués ont bien été mis à disposition du preneur, alors que l'impropriété d'exploiter alléguée par le preneur est le seul fait du législateur - et non pas comme dans la jurisprudence qu’il cite - le fait du bailleur. - Sur le motif tenant à l'article 1722 du code civil, (perte partielle de la chose louée, cette perte pouvant être juridique) Par arrêts en date du 30 juin 2022, la Cour de cassation a mis un terme à la possibilité d'invoquer utilement l'article 1722 du code civil dès lors que l'interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique et que l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil. En l'espèce, le Tribunal relève que les restrictions résultant des mesures législatives et réglementaires prises dans le cadre de la crise sanitaire ne sont pas imputables au bailleur et n'emportent pas perte de la chose, et en déduit que l'obligation de payer le loyer n'est pas contestable. Sur la question de l’exigibilité de la part de loyer augmenté par le bail renouvelé Le bailleur à facturé le montant du loyer mensuel, passant de 4.743,33€ HT à 6.333,33 € HT sur la base d'un congé avec offre de renouvellement avec un loyer augmenté (76.000 € annuel). Le preneur a refusé de payer le nouveau loyer, sauf pour deux trimestre pour lesquels il invoque une erreur de paiement liée à une facturation indue et dont il demande la répétition par compensation pour la part dépassant l'ancien loyer. Il dit qu'il n'appartient pas au Tribunal de statuer sur le montant du loyer dès lors qu'une procédure serait par ailleurs actuellement en cours devant le Juge des Loyers Commerciaux, saisi le 28/12/2022 par une requête du bailleur. Le preneur prétend ne pas avoir eu connaissance du congé avant la présente procédure, car le congé aurait été remis à Madame [W], salariée au magasin Vib's situé dans le centre commercial La Madeleine à SAINT MALO (35400) et non pas au siège social de la société CACHE-CACHE situé ZAC de la Moinerie - 10 impasse du Grand Jardin à SAINT MALO (35400). Le bailleur souligne que le congé avec offre de renouvellement contenant l'indication du nouveau montant de loyer demandé aurait été signifié à personne ; l'huissier indiquant dans son procès verbal que Mme [W] [B] déclarait être habilitée à recevoir la copie de l'acte et l'acceptait. Réponse du Tribunal : Le Tribunal rappelle qu’il n'est saisi que par le dispositif des conclusions des parties. En effet, l'article 768 du CPC dispose notamment que : "Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion". Or, le preneur ne tire aucune conséquence dans son dispositif de l’argument ci-dessus, de sorte, qu’en application de l'article sus-visé, il n'y a pas lieu d'y répondre. Sur la portée du paiement par le preneur des loyers de deux (ou quatre) trimestres sur la base du montant augmenté par la proposition de bail renouvelé Le bailleur invoque le paiement, sans réserve, par le preneur de quatre trimestres consécutifs de loyer sur la base du loyer augmenté portant sur les 3e et 4e trimestre 2021 et 1er et 2e trimestre 2022. Il en déduit que le preneur avait donné ainsi son accord à cette augmentation du loyer du bail renouvelé, une erreur ne pouvant se concevoir sur quatre trimestres. Le preneur affirme qu’il n’y aurait eu aucun accord sur le loyer de renouvellement, selon lui ce seraient en raison d’erreurs informatiques, que le loyer des deux derniers trimestres de l'année 2021 auraient été réglés sur la base du loyer facturé par le Bailleur et réclamé dans son congé, à savoir 22.800 € TTC par trimestre ; seules deux échéances auraient été ainsi réglées par erreur sur la base du loyer demandé, il ne s’agirait aucunement de la caractérisation d’une acceptation sans équivoque telle qu’exigée par la jurisprudence ; alors que la saisine du juge des loyers par le bailleur tendrait à démontrer que ce dernier le reconnaîtrait implicitement et alors que ses premières conclusions en date du 11/12/2020 feraient déjà état de sa contestation du montant proposé par le bailleur. Réponse du Tribunal : D’une part, le paiement du loyer effectué par le preneur sur la base d’un loyer majoré unilatéralement par le bailleur, sans aucun accord écrit, même effectué à deux reprises (seuls deux virements encaissés par le bailleur d’un montant de 22.800 € apparaissent en date des 15/04/22 et 22/07/22 sur le compte “CACHE-CACHE” tiré de son propre livre comptable ; sa pièce n° 26), voire même à quatre reprises, ne peut valoir acceptation de celui-ci en raison du caractère équivoque du paiement effectué par virement bancaire et non pas univoque. En effet, l’argument selon lequel les sociétés faisant appel à une gestion centralisée pourraient subir ce type d’erreur reste crédible. D’autre part, la saisine par le bailleur du juge des loyers commerciaux à fin de fixation du montant des loyers fait présumer que le dit bailleur n’était lui même pas pleinement convaincu de ce que le preneur aurait implicitement acquiescé au montant du nouveau loyer qu’il avait proposé ; alors que son mémoire préalable date du 14/01/2022 et l’assignation date du 28/12/2022, il ne peut donc raisonnablement prétendre que les paiement effectués par le preneur valaient acquiescement. Enfin, dans la mesure où précisément le juge des loyers est saisi de la question, ce dernier est susceptible d’avoir à fixer un nouveau loyer à compter du 1/08/2020. Il convient donc également d’éviter tout risque de contrariété de décisions. Aussi, seul le montant du loyer non majoré par le bailleur sera retenu par le Tribunal dans sa décision. Sur le calcul des sommes dues par le preneur pour la période 2021 et 2022, en fonction des réponses apportées par le Tribunal aux questions précédentes Au terme de leurs écritures, sur une hypothèse de validation de la créance de loyer pour les périodes de fermeture covid 19 et sans retenir la majoration du loyer, les parties font état d’une créance du bailleur d’un montant de : - 29.006,35 € selon le preneur, - 37.337,41 € selon le bailleur. Toutefois, les pièces produites par les parties ne permettent pas au Tribunal de trancher, dans la mesure où les modes de calcul des deux parties diffèrent : l’un, sur le total des loyers dont le paiement avait été refusé par le preneur, l’autre par soustraction des sommes supposément versées avec celles dues ; outre l’éventuelle incidence d’un supposé trop versé au titre de la majoration du loyer qui n’aurait pas déjà été répercuté sur un paiement de loyer ultérieur. Aussi, une condamnation exprimée en deniers et quittance apparaît ici comme indispensable sur la base du plus grand de ces deux chiffres, soit 37.337,41 € . Toute éventuelle “compensation” s’opérera alors dans le cadre de cette modalité de condamnation dite “en deniers et quittance” ; étant rappelé que la condamnation porte sur un loyer non majoré. La capitalisation des intérêts, y compris au taux légal, est de droit dés lors qu’elle est demandée, comme au cas présent. Elle sera donc ordonnée. Sur la demande du preneur tendant à déduire de la condamnation éventuelle la somme saisie à titre conservatoire Le preneur demande au tribunal de déduire du montant de son éventuelle condamnation à payer au bailleur la somme de 16.127,32 € TTC correspondant aux sommes saisies à titre conservatoire per ce dernier. Le Tribunal rappelle que le créancier qui a fait procéder préventivement à une saisie conservatoire sur l’un des comptes bancaires de son débiteur et qui dispose par la suite d’un jugement peut, le cas échéant, recourir à la conversion de la saisie conservatoire en saisie-attribution, en demandant le paiement de la créance saisie. L’article L. 523-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que cette demande emporte attribution immédiate de la créance saisie à concurrence des sommes dont le tiers saisi s’est reconnu ou a été déclaré débiteur. Toute difficulté relève du seul juge de l’exécution. Le Tribunal n’est donc pas compétent pour faire droit à cette demande. Sur les autres demandes : - sur les dépens, Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l'article 696 du code de procédure civile. - sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie non condamnée aux dépens, tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense. Le preneur sera condamné à verser 2.000 € au bailleur. - sur l’exécution provisoire, L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter. N° RG 20/08626 - N° Portalis DBX6-W-B7E-U4BY PAR CES MOTIFS Le Tribunal, - CONDAMNE la SAS CACHE CACHE à payer à la SCI FMS LEBLANC, en deniers ou quittances, la somme de 37.337,41€ au titre de l’arriéré du paiement du loyer commercial sur la base du seul loyer non majoré, outre les intérêts au taux légal à compter du 30/10/2020, date de l’assignation ; - ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ; - CONDAMNE la SAS CACHE CACHE aux entiers dépens ; - CONDAMNE la SAS CACHE CACHE à payer à la la SCI FMS LEBLANC la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ; - RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire, Le présent jugement a été signé par madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par madame Pascale BUSATO, Greffier. LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,