Cour d'appel, 01 février 2024. 23/09674

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 01 FEVRIER 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/09674 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHWU5 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Avril 2023 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 23/00495 APPELANT M. [J] [W] [Adresse 2] [Localité 3] Ayant pour avocat postulant Me Delphine MENGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1878 Représenté à l'audience par Me Gérald GABISON, substituant Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1026 INTIMEE S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), RCS de Paris sous le n°552 032 708, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483, substituée à l'audience par Me Emmanuel LEPARMENTIER, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Décembre 2023, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, Michèle CHOPIN, Conseillère, Laurent NAJEM, Conseiller, Qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Cécilie MARTEL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 8 décembre 2015, la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (la RIVP) a consenti à M. [W] un bail d'habitation sur des locaux situés au [Adresse 2]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 415,90 euros et d'une provision pour charges de 100 euros. Par exploit du 2 août 2022, la RIVP a fait délivrer à M. [W] un commandement de payer la somme principale de 21. 413,60 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 juillet 2022, terme de juin 2022 inclus, ce commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] le 3 août 2022. Par exploit du 18 octobre 2022, la RIVP a fait assigner M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire ; - ordonner l'expulsion immédiate de M. [W] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique si besoin est ; - obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ; - la somme de 14.756,99 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 5 octobre 2022, terme de septembre 2022 inclus, hors frais de procédure, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par ordonnance réputée contradictoire du 20 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 août 2022 n'a pas été réglée dans les deux mois ; - constaté en conséquence l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ; - constaté que le contrat conclu le 8 décembre 2015 entre la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5], d'une part, et M. [W] ,d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 3 octobre 2022 ; - dit n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à M. [W] ; - ordonné à M. [W] de libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] ainsi que le cas échéant tous les lieux loués accessoirement au logement ; - dit qu'à défaut de libération volontaire il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ; - dit que le sort des meubles sera régi par les articles L 433-1 et L433-2 du code de procédure civiles d'exécution ; - rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieux qu'en dehors de la période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; - condamné M. [W] au paiement à titre de provision à la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP) d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail (soit 554,89 euros) par mois ; - dit que cette indemnité se substitue au loyer dès le 3 octobre 202 et payable dans les mêmes conditions que le loyer et charges, jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; - condamné M. [W] à payer à titre de provision à la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP) la somme de 18.332,45 euros sur l'arriéré locatif arrêté au 9 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2022 sur la somme de 14.756,99 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; - condamné M. [W] à payer à la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP) la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [W] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 août 2022 et celui du 18 octobre 2022 ; ; - rappelé que la décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration du 26 mai 2023, M. [W] a relevé appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 04 juillet 2023, M. [W] demande à la cour de : - le recevoir en ses conclusions, les déclarer bien fondées et y faisant droit ; - infirmer l'ordonnance rendue le 20 avril 2023 en toutes ses dispositions ; Et statuant à nouveau, A titre principal : - débouter la RIVP de l'ensemble de ses demandes ; - juger le caractère non décent du logement de M. [W] ; - juger que la RIVP a manqué à son obligation d'assurer la jouissance paisible du logement loué ; - ordonner sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à la RIVP la réalisation de travaux de remise aux normes du logement ; - ordonner la suspension sans consignation du paiement du loyer jusqu'à la réalisation des travaux de remise en état par le bailleur ; - condamner la RIVP à verser à M. [W] : la somme de 36.622,74 euros au titre de son préjudice de jouissance la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile A titre subsidiaire : - accorder les plus larges délais à M. [W] pour s'acquitter de la dette et éventuellement pour quitter les lieux ; En tout état de cause, - condamner la RIVP aux entiers dépens d'instance. Il expose notamment que : - il reconnaît être débiteur de l'arriéré locatif et ne critique pas l'acquisition de la clause résolutoire, - il est toutefois contraint depuis l'origine de subir l'inertie fautive de son bailleur, pourtant alerté de l'état préoccupant du logement, qui est indécent, - dès lors, la RIVP a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, obligation d'ordre public, - les travaux de mise aux normes devant être ordonnés sous astreinte, il est fondé à suspendre le paiement des loyers jusqu'à remise en état du logement, - il a subi un important préjudice de jouissance ainsi qu'un préjudice moral qui devront être réparés. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 31 juillet 2023, la RIVP demande à la cour de : - recevoir la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] en ses conclusions et l'y déclarer bien fondée ; - confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; - rejeter les demandes de M. [W] en ce qu'elles sont prescrites ; - dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [W] ; - débouter en tout état de cause M. [W] de l'ensemble de ses demandes ; - condamner M. [W] à verser à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] la somme de 1.800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELAS LGH & Associés prise en la personne de Maître Catherine Hennequin ; - condamner M. [W] aux entiers dépens. Elle expose notamment que : - M. [W] prend prétexte de l'ordonnance rendue à son encontre pour former diverses demandes auprès de son bailleur, sans aucun lien avec la décision entreprise, - cette décision ne peut qu'être confirmée, M [W] reconnaissant être débiteur de loyers, - les demandes de M. [W] sont prescrites en application des dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, en ce que la découverte de la prétendue indécence du logement date de l'année 2018 et en ce que l'indemnisation de ses préjudices, demande formée par conclusions du 4 juillet 2023, qui ont donc commencé à courir le 4 juillet 2020, est prescrite pour la période antérieure à cette date, - en outre, ces demandes excèdent les pouvoirs du juge des référés, étant précisé qu'en qualité d'occupant sans droit ni titre, M. [W] ne peut demander la réalisation de travaux de mises aux normes, ni suspendre le paiement des loyers, ni encore demander réparation de ses préjudices. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. ' SUR CE, En l'absence de toute contestation de M. [W] relativement au quantum de sa dette, ainsi qu'à l'acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise de ces chefs. Sur la prescription soulevée par la RIVP L'obligation de remettre au locataire un logement décent a été introduite par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 sur la solidarité et le renouvellement urbain. Elle est affirmée par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, mais aussi par l'article 1719 du code civil dont l'application est résiduelle dans la mesure où la décence est limitée à l'habitation principale du locataire, régie par la loi du 6 juillet 1989. En application des dispositions de l'article 2224 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, les actions en responsabilité tant contractuelle que délictuelle sont soumises à la prescription quinquennale de droit commun. Les actions en responsabilité introduites contre un bailleur y sont soumises, sauf application d'une prescription spéciale. C'est le cas en matière de bail d'habitation, la loi du 24 mars 2014 dite Alur, ayant en effet introduit dans la loi du 6 juillet 1989 un nouvel article 7-1 qui prévoit que " toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit " et la loi, dite Macron, du 6 août 2015, ayant prévu que cette nouvelle prescription s'applique aux baux en cours au 7 août 2015. Les demandes formulées par M. [W] aux termes de ses écritures du 4 juillet 2023 visent la responsabilité du preneur à raison du caractère indécent du logement et non une responsabilité de droit commun, de sorte que cette action dérive bien du contrat de bail au sens de ces dispositions précitées. Au cas présent, M. [W] indique qu'il s'est heurté, dès la prise à bail, à l'inertie de son bailleur qui n'a jamais pallié la non-décence de son logement. A cet égard, il produit un rapport du 11 janvier 2018 établi par l'inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 5] qui relève notamment la présence d'humidité, de condensation en raison d'une ventilation permanente insuffisante. Ce rapport a été adressé à M. [W] le 16 janvier 2018, et reçu par lui, ce qui ne fait pas débat. C'est donc à cette date que M. [W] a pu connaître précisément les faits lui permettant d'exercer ses droits, de sorte que la prescription triennale était acquise depuis le 17 janvier 2021. A supposer même qu'il n'ait eu connaissance des désordres que plus tard, il a lui-même adressé à son bailleur une mise en demeure de remettre les lieux en état par lettre du 16 avril 2018,de sorte qu'il s'est également écoulé un délai de plus de trois années entre cette lettre et son action, telle que formulée par ses écritures signifiées le 4 juillet 2023. Les demandes de M. [W] tendant à voir : - ordonner sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à la RIVP la réalisation de travaux de remise aux normes logement ; - ordonner la suspension sans consignation du paiement du loyer jusqu'à la réalisation des travaux de remise en état par le bailleur, sont donc irrecevables comme étant prescrites. S'agissant de la demande indemnitaire formulée par M. [W], fondée sur la violation de l'obligation de délivrance d'un logement ne présentant aucun risque pour la santé ou la sécurité, étant précisé que M. [W] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 3 octobre 2022 et n'est plus susceptible de demander à compter de cette date le respect ses obligations par le bailleur, le contrat de bail ayant cessé étant précisé aussi qu'elle a été formulée au sein de ses écritures du 4 juillet 2023, date à laquelle il a évalué son préjudice, elle n'est recevable, en application des dispositions précitées, que pour la seule période allant du 4 juillet 2020 au 3 octobre 2022. - sur la demande de dommages intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral Selon l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du requérant n'apparaît pas immédiatement vain, et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond, qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. Toutefois, la demande de M. [W], au titre de la réparation de ses préjudices de jouissance et moral, pour la période où cette demande est recevable tend au paiement d'une créance et non d'une provision, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés donc de la cour statuant comme juge des référés. Il n' y a donc pas lieu à référé sur cette demande. - sur la demande subsidiaire tendant à se voir accorder des délais de paiement ainsi que des délais pour quitter les lieux Aux termes de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, « Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation." La validité du commandement de payer visant la clause résolutoire en l'espèce n'est pas discutée. La RIVP produit un décompte au 26 juillet 2023 qui fait état d'un arriéré de 26.543,65 euros, tandis que M. [W] ne produit aucune pièce sur sa situation personnelle et financière. En toute hypothèse, au vu de l'absence de toute justification par M. [W] de sa situation financière par des pièces probantes au regard des exigences de l'article 1345-3, il n'y a pas lieu d'allouer des délais, étant relevé qu'aux termes de ses écritures, il ne demande pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Cette demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires Le sort des dépens et frais irrépétibles a été exactement apprécié par le premier juge. Succombant, M. [W] sera condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la RIVP la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, étant précisé que la distraction au sens de l'article 699 du code de procédure civile ne s'applique pas aux frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; Y ajoutant, Déclare irrecevables comme étant prescrites les demandes de M. [W] tendant à voir : - ordonner sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à la RIVP la réalisation de travaux de remise aux normes du logement ; - ordonner la suspension sans consignation du paiement du loyer jusqu'à la réalisation des travaux de remise en état par le bailleur, Déclare recevable pour la seule période allant du 4 juillet 2020 au 3 octobre 2022 la demande de M. [W] tendant à se voir allouer des dommages intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral, Dit n'y avoir lieu à référé sur ces demandes de dommages intérêts en réparation de préjudice de jouissance et préjudice moral, Déboute M. [W] de sa demande tendant à bénéficier de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux, Condamne M. [W] aux dépens d'appel, Condamne M. [W] à payer à la RIVP la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE