Cour d'appel, 10 décembre 2025. 21/11803

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 10 DECEMBRE 2025 (n° , 13 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/11803 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD5R7 Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juin 2021 -Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 19/00701 APPELANTES Société BRYSSE SARL immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le numéro 501 285 076 [Adresse 14] [Localité 9] EURL DORBIEN SARL immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le numéro 503 100 471 [Adresse 13] [Localité 11] S.N.C. JAURES immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le numéro 453 676 892 [Adresse 6] [Localité 10] Société JAURES SARL immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le numéro 500 608 682 [Adresse 1] [Localité 8] TOUTES représentées par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 Ayant pour avocat plaidant : Me Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0004 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT, SA immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro B 542 061 015, dont le siège social est sis [Adresse 7], pris en son agence [Localité 18] C/O Cabinet LOISELET & DAIGREMONT, en son agence [Adresse 5] [Localité 12] Représenté et assisté par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0282 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre Madame Perrine VERMONT, Conseillère Madame Marie CHABROLLE, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile - signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE L'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 18] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régis par la loi du 10 juillet 1965. Il comporte douze étages. En 2007, les deux premiers étages étaient composés de plateaux de bureaux. Le deuxième étage comprenait quatre plateaux affectés à un usage de bureau : lots n° 145, 146, 147 et 148, qui étaient occupés par une école de stages. Sont devenues propriétaires de ces lots, la société à responsabilité limitée [Adresse 15] (lot n° 145), la société à responsabilité limitée Dorbien (lot n° 146), la société à responsabilité limitée Brysse (lot n° 147) et la société en nom collectif [Adresse 15] (lot n° 148). Lors de l'assemblée générale du 3 décembre 2007, les propriétaires des lots 145, 146, 147 et 148 ont été autorisés à changer l'affectation et l'usage des bureaux en locaux d'habitation aux conditions suivantes : - établissement par un géomètre du descriptif et des nouveaux tantièmes de ce lot compte tenu de son changement d'affectation s'il y a lieu, - rédaction par un notaire du modificatif à l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, - publication des actes aux hypothèques, - obtention des autorisations administratives nécessaires. Des autorisations administratives ont été obtenues à l'effet de changer l'usage des lots, avec création de quatre studios pour les sociétés Dorbien, Brysse et SNC [Adresse 15] et de cinq studios pour la SARL [Adresse 15]. Lors de l'assemblée générale du 13 décembre 2011, le syndicat des copropriétaires a refusé d'approuver le projet d'acte modificatif au règlement de copropriété prévoyant la subdivision des lots n° 145, 146, 147 et 148 et la création de 21 lots (17 studios et 4 dégagements). Il a saisi le président du tribunal de grande instance de Paris lequel par ordonnance sur requête en date du 12 juillet 2018, a commis Maître [B], huissier de justice, aux fins de procéder à un constat des travaux réalisés au 2ème étage de l'immeuble. L'huissier a dressé son constat le 5 septembre 2018. Par actes d'huissier de justice en date des 27 et 28 décembre 2018 et des 14 et 16 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à Paris 19ème, représenté par son syndic en exercice le cabinet Loiselet & Daigremont, a assigné devant le tribunal les sociétés Brysse, Dorbien, SNC [Adresse 15] et SARL [Adresse 15] aux fins de les voir condamner à procéder à la dépose des branchements et réseaux d'évacuation des eaux usées des studios et à la remise en état de leurs lots en supprimant les studios, sous astreinte. Par ordonnance rendue le 12 février 2019 sur demande des défenderesses, le juge des référés a rétracté l'ordonnance du 12 juillet 2018 et a déclaré nul et sans effet le constat d'huissier établi le 5 septembre 2018. Par jugement du 10 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - rejeté la fin de non-recevoir tenant à la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] soulevée par les sociétés Brysse, Dorbien, SNC [Adresse 15] et SARL [Adresse 15], - dit que le règlement de copropriété n'interdit pas la division en jouissance de lots de copropriété sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, par conséquent, - dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire tendant à voir déclarer non écrite ou inopposable à la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] la clause du règlement de copropriété relative à la division des lots, - rejeté la demande tendant à voir déclarer non écrite ou inopposable à la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] la clause du règlement de copropriété relative à l'interdiction pour les copropriétaires d'augmenter les branchements particuliers d'eau, de gaz ou d'électricité, sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, - condamné la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] à procéder à la dépose de l'ensemble des branchements et réseaux d'évacuation des eaux usées de l'ensemble des studios dont elles sont propriétaires issus des subdivisions des lots n° 145, 146, 147 et 148, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification du jugement, - condamné la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] à procéder à la remise en état des lots n° 145, 146, 147 et 148 dans leur état antérieur, en supprimant les studios créés à l'intérieur des appartements et en procédant à une disposition des lieux conforme à celle d'un seul appartement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification du jugement, - dit que les astreintes courront pendant quatre mois et seront, le cas échéant, liquidées par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L.131 3 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] aux dépens de l'instance, - rejeté la demande de paiement par la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] du coût du procès-verbal de constat dressé le 5 septembre 2018, - condamné in solidum la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 18] représenté par son syndic en exercice la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande de la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] tendant à être exclues de la répartition des charges au titre des condamnations prononcées, - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. La société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 24 juin 2021. La procédure devant la cour a été clôturée le 26 mars 2025. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 15 mars 2022 par lesquelles la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15], appelantes, invitent la cour, au visa des articles 122 du code de procédure civile, 8-1, 9 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, à : - les déclarer recevables et bien fondées en leur appel, fins et conclusions, en conséquence, - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 10 juin 2021 en ce qu'il a : ' rejeté la fin de non-recevoir tenant à la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 17] soulevée par les sociétés Brysse, Dorbien, SNC [Adresse 15] et SARL [Adresse 15], par conséquent, ' dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire tendant à voir déclarer non écrite ou inopposable à la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] la clause du règlement de copropriété relative à la division des lots, ' rejeté la demande tendant à voir déclarer non écrite ou inopposable à la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] la clause du règlement de copropriété relative à l'interdiction pour les copropriétaires d'augmenter les branchements particuliers d'eau, de gaz ou d'électricité, sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, ' condamné la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] à procéder à la dépose de l'ensemble des branchements et réseaux d'évacuation des eaux usées de l'ensemble des studios dont elles sont propriétaires issus des subdivisions des lots n° 145, 146, 147 et 148, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification du jugement, ' condamné la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] à procéder à la remise en état des lots n° 145, 146, 147 et 148 dans leur état antérieur, en supprimant les studios créés à l'intérieur des appartements et en procédant à une disposition des lieux conforme à celle d'un seul appartement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification du jugement, ' dit que les astreintes courront pendant quatre mois et seront, le cas échéant, liquidées par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L.131 3 du code des procédures civiles d'exécution, ' condamné la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] aux dépens de l'instance, ' rejeté la demande de paiement par la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] du coût du procès-verbal de constat dressé le 5 septembre 2018, ' condamné in solidum la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 18] représenté par son syndic en exercice la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ' rejeté la demande de la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] tendant à être exclues de la répartition des charges au titre des condamnations prononcées, ' ordonné l'exécution provisoire du présent jugement, ' débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, mais uniquement lorsqu'il déboute la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15], - confirmer la décision en ce qu'il a été jugé que : ' le règlement de copropriété n'interdisait pas la division en jouissance de lots de copropriété, ' la subdivision des lots ne portait pas atteinte à la destination de l'immeuble, en conséquence, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 18] de son appel incident, tendant à 'dire que le règlement de copropriété interdit toute subdivision de lot sans autorisation expresse de l'assemblée générale des copropriétaires' et que 'la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] ont porté atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires' statuant à nouveau, à titre principal, - déclarer irrecevable comme prescrite l'action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 18], en conséquence, - débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 18] de l'intégralité de ses demandes, à titre subsidiaire, - débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 18] de sa demande tendant à la 'remise en état des lots dans leur état antérieur, en supprimant les studios crées à l'intérieur des appartements et en procédant à une disposition des lieux conforme à celle d'un appartement', - déclarer non écrite ou inopposable aux sociétés Brysse, Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] et, la clause du règlement de copropriété relative à l'interdiction pour les copropriétaires d'augmenter les branchements particuliers sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, - débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 18] de sa demande tendant à voir déposer l'ensemble des branchements et réseaux d'évacuation des eaux usées de l'ensemble des studios, à titre très subsidiaire, - réduire l'astreinte a de plus justes proportions, - fixer le point de départ de l'astreinte dans un délai de 12 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, - distinguer l'astreinte en fonction de chacun des appelants en sorte d'éviter une astreinte commune et rendre ainsi chaque appelant débiteur de l'inexécution des obligations des autres parties, en tout état de cause, - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 18] à leur verser la somme de 4 000 euros chacune, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 18] aux dépens, - juger que les sociétés Brysse, Dorbien, la SNC [Adresse 15], la SARL [Adresse 15] seront exclus de la répartition des charges au titre des condamnations prononcées ; Vu les conclusions notifiées le 24 mai 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 18], intimé, invite la cour, au visa des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, à : - confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] non prescrite, - infirmer le jugement du 10 juin 2021 en ce qu'il a indiqué qu'une division en jouissance de chaque lot était autorisée par le règlement de copropriété, et statuant à nouveau, - dire que le règlement de copropriété interdit toute subdivision de lot sans autorisation expresse de l'assemblée générale des copropriétaires, - constater en tout état de cause que la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] ont porté atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires, - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] à procéder à la dépose de l'ensemble des branchements et réseaux d'évacuation des eaux usées de l'ensemble des studios dont ils sont propriétaires et ce, sous astreinte, - l'infirmer sur le montant de l'astreinte, et statuant à nouveau, - fixer le montant de l'astreinte à la somme de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15], et la SARL [Adresse 15] à procéder à la remise en état des lots dans leur état antérieur, en supprimant les studios créés à l'intérieur des appartements et en procédant à une disposition des lieux conforme à celle d'un appartement à destination d'un seul et unique habitant et ce, sous astreinte, - l'infirmer sur le montant de l'astreinte, et statuant à nouveau, - fixer le montant de l'astreinte à la somme de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, en tout état de cause, - débouter la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15], et la SARL [Adresse 15] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15], et la SARL [Adresse 15] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance, - condamner in solidum la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15], et la SARL [Adresse 15] à lui payer la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel, - condamner in solidum la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15], et la SARL [Adresse 15] aux dépens de la procédure d'appel, avec application de l'article 699 du même code ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants. Sur la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires Pour soutenir que le délai de prescription a commencé à courir au plus tard le 2 mars 2008, les appelantes exposent que postérieurement à l'assemblée générale du 3 décembre 2007 autorisant le changement d'affectation des lots, elles ont obtenu des autorisations administratives mentionnant expressément le nombre de studios créés pour chaque lot, qui ont été transmises au syndic entre janvier et avril 2008, peu important que cette transmission ait été effectuée par lettre simple. Elles soutiennent subsidiairement que le délai de prescription a commencé à courir le 15 décembre 2008, date à laquelle l'assemblée générale a conditionné les changements d'affectation postérieurs des autres lots à usage de bureau à l'absence de subdivision du lot, dès lors que cette décision démontre la parfaite connaissance qu'avait le syndicat des aménagements réalisés par les appelantes. Elles font valoir que cette connaissance est encore corroborée par le fait que deux mois après cette assemblée générale, il leur a été fait grief d'avoir contribué à l'augmentation de la consommation d'eau de la copropriété en raison de la création des 17 studios. Elles allèguent que la prescription n'a pas été interrompue le 17 octobre 2011 par leur demande de porter à l'ordre du jour de l'assemblée générale l'approbation du modificatif du règlement de copropriété relatif au changement d'affectation des lots, cette demande ne constituant pas une demande d'autorisation de subdivision mais ayant pour objet d'exécuter les termes de l'autorisation consentie en 2007. Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il n'est pas démontré qu'il a eu connaissance des autorisations administratives que les appelantes prétendent lui avoir envoyées, de sorte que le délai de prescription n'a pu commencer à courir le 2 mars 2008. Il allègue par ailleurs que l'assemblée générale du 15 décembre 2008, autorisant le changement de destination de lots, ne concernaient pas ceux des appelantes et qu'il ne peut être déduit de l'interdiction de subdivision alors édictée la connaissance qu'il avait de celle, précédente, des lots des appelantes, et que cette assemblée ne peut donc constituer le point de départ de la prescription. Il soutient qu'en demandant que les projets de subdivisions soient portés à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 13 décembre 2011, les appelantes ont expressément reconnu qu'elles n'avaient pas obtenu l'autorisation de l'assemblée générale pour les travaux prétendument réalisés plus tôt et ont donc reconnu le droit du syndicat des copropriétaires contre lequel ils prescrivaient, ce qui interrompt le délai de prescription par application de l'article 2240 du code civil. Il ajoute que sous couvert de se conformer à la décision de l'assemblée générale de 2007, elles ont en réalité entendu obtenir l'autorisation de subdiviser leurs lots. Il fait valoir enfin que si le courrier adressé par le syndic le 6 mars 2009 pour demander une visite sur place montre que celui-ci était informé des branchements réalisés, il concerne uniquement les société Brysse et Dorbien et rien ne démontre que le syndicat lui-même en était informé. Sur ce, Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants. Le point de départ du délai de prescription est, en application de l'article 2224 du code civil, le jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En l'espèce, le fait à l'origine de l'action du syndicat des copropriétaires est la subdivision par les appelantes de leurs lots respectifs en studios ; la date à laquelle elles ont reçu l'autorisation administrative de réaliser ces travaux ne peut se confondre avec la date à laquelle elles ont effectivement réalisé les travaux litigieux, fait générateur de l'action du syndicat et, partant, point de départ de la prescription. Par ailleurs, le fait que l'assemblée générale réunie le 15 décembre 2008 ait ajouté la condition d'interdiction de subdiviser les lots aux autorisations de changement de destinations de locaux commerciaux situés au premier étage ne démontre ni la réalisation des travaux litigieux dans les lots du deuxième étage ni le fait que le syndicat en avait connaissance. Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés Brysse, Dorbien, [Adresse 15] et [Adresse 15]. Sur la remise en état des lieux dans leur état antérieur Les sociétés appelantes soutiennent que : - le tribunal a justement rappelé que le règlement de copropriété interdit la subdivision des lots sans autorisation de l'assemblée générale dans le cadre des opérations juridiques emportant transfert de propriété par un copropriétaire, mais n'interdit pas à un copropriétaire de diviser la jouissance de son lot sans autorisation de la copropriété. - les divisions réalisées ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble, laquelle est mixte, et l'immeuble étant de standing moyen. - elles ne portent pas davantage atteinte aux droits des autres copropriétaires, alors qu'il ne peut être fait grief à la division d'augmenter le nombre d'occupants si l'on compare celui-ci à ceux d'un appartement de 70 m2, et partant, de troubler la tranquillité des autres copropriétaires, ni d'augmenter la consommation d'eau compte tenu de la décision prise d'installer de compteurs divisionnaires. - l'assemblée générale a implicitement mais de manière univoque ratifié la création des studios en exigeant notamment l'installation de compteurs divisionnaires et l'augmentation du forfait de consommation d'eau froide des studios. Comme en première instance, le syndicat des copropriétaires fait valoir que : - le principe de liberté pour chaque copropriétaire d'user et de jouir librement des parties privatives et communes, et donc de diviser ses lots, prévu par l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, ne doit pas porter atteinte à la destination de l'immeuble et les limitations apportées par le règlement de copropriété à cette faculté doivent être respectées, - en l'espèce, le règlement de copropriété interdit la division des lots, sans distinction entre jouissance et propriété, sauf autorisation expresse de l'assemblée générale des copropriétaires, - une autorisation administrative ne peut suppléer les dispositions impératives du règlement de copropriété, et une information donnée au syndic ne peut suppléer une autorisation d'assemblée générale, - les appelantes ne contestent pas avoir procédé à la division de leurs lots en appartements sans avoir obtenu l'autorisation de l'assemblée générale et cette autorisation leur a été refusée lors de l'assemblée générale du 13 décembre 2011 ; elles ont néanmoins passé outre ce refus en réalisant les travaux de division, - les divisions des quatre lots portent atteinte aux droits des autres copropriétaires à la destination de l'immeuble, à usage principal d'habitation et de belle facture, car elles ont fait passer le nombre de locaux d'habitation de 40 à 57 soit une augmentation de 40 %, elles multiplient le nombre d'habitants dans l'immeuble, la fréquentation accrue et plus bruyante de l'immeuble, incompatible avec sa destination bourgeoise et ses éléments d'équipement, modifiant l'usage des parties communes et les nuisances (sonores, passage dans l'immeuble), et, de par la multiplication des pièces humides, accroissent le risque de dégâts des eaux. Sur ce, L'article 8 alinéas 1er 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. » L'article 9 alinéa 1er de la même loi dispose : « I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. » En l'espèce, le règlement de copropriété, stipule, en son article 7 relatif à l'usage des parties communes, que : - « [chaque copropriétaire] pourra modifier, à ses frais, comme bon lui semble, la distribution intérieure de ses locaux et de leurs dépendance », sous réserve d'obtenir l'accord de l'assemblée générale en cas de travaux intéressant toute chose ou partie commune » ; - « chaque lot ne pourra être aliéné ou dévolu ou attribué de quelque manière que ce soit, qu'en totalité, sans pouvoir être subdivisé, sauf décision de l'assemblée des copropriétaires. » Ainsi que l'a retenu le tribunal, une telle clause, dérogeant au principe de la libre disposition de leurs lots par les copropriétaires édictée par les articles précités de la loi du 10 juillet 1965, est d'interprétation stricte. Le règlement de copropriété interdit ici la subdivision des lots, sans autorisation de l'assemblée générale, dans le cadre des opérations juridiques emportant transfert de propriété par un copropriétaire : cession, dévolution ou attribution. Il n'interdit pas à un copropriétaire de diviser la jouissance de son lot sans autorisation de la copropriété. Cette stipulation n'interdisait donc pas aux sociétés appelantes d'aménager leurs lots en plusieurs studios. Il est constant que chacune des quatre sociétés a aménagé son lot en cinq (pour le lot 145) ou quatre (pour les autres lots) studios, desservis par un couloir privatif. L'acte modificatif au règlement de copropriété prévoyant la création de lots en conséquence ayant été refusé par l'assemblée générale du 13 décembre 2011 ; celle-ci n'a fait l'objet d'aucune contestation. L'action du syndicat des copropriétaires concerne donc les aménagements intérieurs aux lots réalisés par les sociétés appelantes. Ainsi que l'a rappelé le tribunal, « il en résulte qu'à l'heure actuelle, la propriété des lots n'a pas été juridiquement divisée mais que la subdivision de leur jouissance a été réalisée, ainsi qu'il a été acté lors de l'assemblée générale du 8 décembre 2009 [et] qu'elle résulte des plans annexés au projet de modificatif soumis à l'assemblée générale en 2011. » Mais contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, ces travaux, en ce qu'ils concernent des aménagements intérieurs, n'ont pas à être ratifiés par l'assemblée générale et ne sont pas illicites, seule la division pour cession étant expressément interdite par le règlement de copropriété. Par application des dispositions précitées, ces aménagements ne doivent néanmoins porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Les premiers juges ont justement retenu, contrairement aux allégations du syndicat des copropriétaires, que «il résulte des pièces versées aux débats que l'immeuble est à destination mixe d'habitation, de commerce et de bureaux et qu'il ne présente pas les caractéristiques d'un immeuble de haut standing», et en ont justement déduit que les aménagements opérés par les sociétés appelantes ne portaient pas atteinte à la destination de l'immeuble. L'atteinte aux droits des autres copropriétaires doit s'analyser in concreto, il s'apparente à un trouble anormal du voisinage, lequel s'apprécie objectivement. Il est indéniable que la création de studios dans les lots n° 145 à 148 a eu pour effet l'augmentation du nombre de logements. Cependant, le nombre d'habitants supplémentaires par rapport à ceux d'un appartement familial de type T3 ou T4 est résiduel et, en outre, aucune pièce versée aux débats ne permet d'apprécier ce surcroît d'habitants par rapport à la fréquentation de l'ancienne école qui se trouvait dans ces lots. Alors que ces studios ont été créés il y a plus de 15 ans, le syndicat ne démontre aucun trouble de voisinage, même normal, généré par les locataires de ces studios ni aucune modification de l'usage de ses parties communes et équipements. Le syndicat est par ailleurs mal fondé à suggérer que la création des studios a généré une atteinte aux droits des autres copropriétaires liés à une augmentation de la consommation d'eau puisque l'immeuble est équipé de compteurs divisionnaires. Il n'est pas davantage démontré que les dégâts des eaux se seraient multipliés de façon anormale en provenance de ces studios. Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne démontre aucune atteinte aux droits des autres copropriétaires. Par conséquent, c'est à tort que le tribunal a ordonné la remise des lieux dans leur état antérieur et le jugement doit être infirmé sur ce point. Sur la suppression des branchements et réseaux d'évacuation des eaux usées Les sociétés appelantes soutiennent que les installations sanitaires des studios empruntent la canalisation d'évacuation des eaux usées à partir d'un branchement en dérivation et que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la réalité de branchements supplémentaires sur les parties communes. Elles font valoir que le droit de diviser son lot implique de facto le droit d'augmenter le nombre de branchements des lots et que le tribunal ne pouvait sans se contredire retenir que le droit de subdiviser son lot en jouissance était autorisé et juger valide et opposable la clause interdisant l'augmentation des branchements. Elles allèguent que l'interdiction d'augmenter les branchements constitue une restriction qui n'est pas justifiée par la destination de l'immeuble et doit donc être réputée non écrite. Elles font enfin valoir que la copropriété a ratifié les travaux réalisés, se contentant d'exiger de simples travaux de mise en conformité après contrôle par le plombier de l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires soutient que tous les lots créés sont équipés d'une kitchenette et d'une salle d'eau, que le règlement de copropriété prévoit expressément que les parties communes comprennent les canalisations et branchements de toute nature et interdit aux copropriétaires d'augmenter les branchements particuliers sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale. Il fait valoir qu'il ne peut y avoir approbation implicite de travaux, lesquels doivent faire l'objet d'une autorisation de l'assemblée générale en application de l'article 25 b) de la loi du 10 juin 1965. Sur ce, L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : ['] b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. » Le règlement de copropriété stipule que les parties communes de l'immeuble comprennent les canalisations et branchements généraux de toute nature. Il indique, en son article 6 intitulé « Usage des choses et parties communes » : « 5 ' aucun copropriétaire ne pourra augmenter les branchements particuliers d'eau, de gaz ou d'électricité sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité simple. » Cette stipulation, dès lors qu'elle figure dans un article consacré à l'usage que peuvent faire les copropriétaires des parties communes, règle donc nécessairement le sort des branchements particuliers réalisés sur les parties communes, et non pas les branchements réalisés au sein d'un lot, lesquels concernent les parties privatives. Elle est donc conforme aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 en vertu de laquelle les travaux affectant les parties communes de l'immeuble doivent être soumis à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires. La demande visant à voir réputée cette clause non écrite doit dès lors être rejetée. Par ailleurs, cette stipulation n'interdit pas les branchements supplémentaires au sein d'un lot sur les canalisations privatives. Or, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les sociétés appelantes ont effectué des branchements privatifs sur les canalisations communes. Les moyens des parties relatifs à la ratification explicite de ces travaux sont inopérants, cette ratification n'étant pas nécessaire. Par conséquent, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de remise des lieux dans leur état d'origine. Sur la demande d'infirmation du chef du jugement ayant rejeté la demande de paiement par les sociétés appelantes du coût du procès-verbal de constat dressé le 5 septembre 2018 Les sociétés appelantes ne développent aucun moyen sur ce point et ne formulent aucune demande corolaire. Le jugement sera par conséquent confirmé sur ce point. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer aux sociétés appelantes la somme de 2 000 euros chacune par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel. Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires. Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Les sociétés appelantes demandent à être dispensées de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ». Les sociétés, gagnant leur procès contre le syndicat, sont dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel, incluant les dépens, l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a : - rejeté la fin de non-recevoir tenant à la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] soulevée par les sociétés Brysse, Dorbien, SNC [Adresse 15] et SARL [Adresse 15], - dit que le règlement de copropriété n'interdit pas la division en jouissance de lots de copropriété sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, - dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire tendant à voir déclarer non écrite ou inopposable à la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] la clause du règlement de copropriété relative à la division des lots, - rejeté la demande tendant à voir déclarer non écrite ou inopposable à la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] la clause du règlement de copropriété relative à l'interdiction pour les copropriétaires d'augmenter les branchements particuliers d'eau, de gaz ou d'électricité, sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, - rejeté la demande de paiement par la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] du coût du procès-verbal de constat dressé le 5 septembre 2018 ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 19] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] la somme de 2 000 euros chacune par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Dispense la société Brysse, la société Dorbien, la SNC [Adresse 15] et la SARL [Adresse 15] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel, incluant notamment les dépens, l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE