Cour d'appel, 05 mars 2024. 23/13279

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 05 MARS 2024 (n° 93 , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/13279 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CICGD Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Mai 2023 - JCP du TJ de PARIS - RG n° 22/09020 APPELANT M. [N] [D] Foyer ADOMA [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Madjemba DJASSAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 179 INTIMEE S.A.E.M. ADOMA, RCS de Paris n°788058030, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226, présente à l'audience COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, et par Anne-Gaël BLANC, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre Anne-Gaël BLANC, Conseillère Valérie GEORGET, Conseillère Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier, présent lors de la mise à disposition. ******** Par acte sous seing privé du 18 octobre 2018, la société Adoma et M. [D] ont conclu un contrat de résidence portant sur un logement meublé n°A623 dans le foyer-logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 427,29 euros. Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 23 mai 2022 et réceptionnée le 1er juin 2022, la société Adoma a mis en demeure M. [D] de faire cesser la situation d'hébergement d'un tiers dans son logement. Elle a ensuite obtenu, sur requête, l'autorisation du juge des contentieux de la protection de Paris de faire procéder à un constat sur les conditions d'occupation des lieux loués. Ce constat a été dressé le 17 septembre 2022. ' Par acte extrajudiciaire du 16 novembre 2022, la société Adoma a fait assigner M. [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir : constater la résiliation du contrat de résidence liant les parties ; ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ; condamner M. [D] à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance actuelle. ' Par ordonnance contradictoire du 26 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé a : au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse ; constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 18 octobre 2018 entre la société Adoma et M. [D] portant sur le logement n°A623 dans le foyer-logement «Paris Péan » situé [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 1er juillet 2022 ; ordonné à M. [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; condamné M. [D] à verser à la société Adoma une indemnité mensuelle d'occupation prévisionnelle d'un montant équivalent à celui de la redevance qui aurait été due si le contrat s'était poursuivi, à compter du 2 juillet 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; rejeté la demande de délais pour quitter les lieux ; rejeté toutes les autres demandes ; condamné M. [D] à verser à la société Adoma une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et rejeté sa demande sur le même fondement ; condamné M. [D] aux dépens ; rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. ' Par déclaration du 25 juillet 2023, M. [D] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle : constate l'acquisition de la clause résolutoire ; ordonne la libération des lieux par M. [D] ; refuse la demande de délais de M. [D] et le condamne aux entiers dépens ; ordonne l'exécution provisoire de la décision. Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées par la voie électronique le 22 septembre 2023, M. [D] demande à la cour, de : déclarer incompétente la formation des référés du juge du contentieux de la protection pour connaître de la résiliation du bail ; renvoyer l'affaire devant le juge du fond ; condamner Adoma au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, somme à verser à la distraction de Me [P] ; A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le juge de référés était compétent pour connaître de la résiliation du bail ; réformer la décision du tribunal judiciaire ; déclarer qu'il n'y a pas lieu à résiliation ; et le maintenir dans les lieux ; A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour considère la résiliation comme régulière, accorder un délai de relogement de 24 mois. ' ' Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées par la voie électronique le 18 octobre 2023, la société Adoma demande à la cour de : déclarer M. [D] mal fondé en son appel ; Par conséquent, l'en débouter et confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ; condamner M. [D] à lui payer la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; le condamner aux dépens dont distraction au profit de la SCP Jouan-Watelet en application de l'article 699 du code de procédure civile. ' L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 décembre 2023. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. Sur ce, Sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes M. [D] fait valoir principalement l'incompétence de la formation des référés au profit du juge du fond et soutient subsidiairement qu'il n'y aurait pas lieu à référé en l'absence d'urgence au motif qu'il serait à jour du paiement de ses loyers et qu'il aurait fait cesser l'hébergement litigieux. Cependant, le moyen tiré du défaut de pouvoir juridictionnel de la juridiction saisie constitue une fin de non-recevoir et non une exception d'incompétence (Civ. 2e, 8 janv. 2015, 13-21.044). Par ailleurs, selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 précité, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un contrat de résidence. M. [D] ajoute que la demande de résiliation de la société Adoma se heurte à une contestation sérieuse dans la mesure où le bailleur n'établit pas que l'hébergement illicite existait au moment de la délivrance du courrier de mise en demeure du 23 mai 2022 et qu'il aurait persisté pendant le délai de régularisation de 48 heures que celui-ci faisait courir. Il ajoute qu'aucun trouble manifestement illicite n'est caractérisé puisqu'il ne saurait lui être fait grief d'un défaut de déclaration de l'hébergement d'un tiers tel que prévu par le règlement intérieur dans la mesure où la société Adoma ne mettrait pas à la disposition des résidents le registre qui est prévu à l'article 9 du règlement intérieur. Il invoque enfin une disproportion entre la faible gravité du manquement allégué et les conséquences importantes du jeu de la clause résolutoire. L'article R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation dispose que la personne logée peut héberger temporairement un ou des tiers dans les conditions prévues au règlement intérieur. Le règlement intérieur prévoit la durée maximum de l'hébergement, qui ne peut excéder trois mois dans l'établissement pour une même personne hébergée. Il indique, en tenant compte de la vocation de l'établissement, des caractéristiques des logements et des conditions de sécurité, le nombre maximum de personnes pouvant être hébergées dans le logement ainsi que la durée maximale d'hébergement de tiers par une même personne logée, qui ne peut excéder six mois par an. Il prévoit l'obligation, pour la personne logée, d'informer le gestionnaire de l'arrivée des personnes qu'il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité. Au cas présent, ces dispositions réglementaires sont déclinées à l'article 9 du règlement intérieur dit 'hébergement d'un invité' qui prévoit que l'hébergement d'un tiers est limité à trois mois, qu'il est soumis à une obligation préalable de déclaration au responsable de la résidence et que tout hébergement en dehors des règles ainsi établies est formellement interdit, le résident qui y consentirait devant y mettre fin sous 48 heures après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce règlement est annexé au contrat de résidence et affiché dans les locaux de la résidence ainsi que l'a constaté le commissaire de justice. Le contrat de résidence conclu le 18 octobre 2018 prévoit en outre en son article 8 'Obligations du résident' que ce dernier 's'engage à occuper personnellement les lieux mis à disposition et n'en consentir l'occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit et à n'héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l'article 9 du règlement intérieur'. Par ailleurs, l'article 11 du contrat de résidence contient une clause rédigée comme suit : 'le gestionnaire peut résilier de plein droit le titre d'occupation pour l'un des motifs suivants  : en cas d'inexécution par le résident de l'une de ses obligations lui incombant au regard du  présent titre d'occupation ou de manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception." Cette disposition constitue à l'évidence une clause résolutoire dans la mesure où elle prévoit un mécanisme de résolution de plein droit du contrat de résidence en cas d'inexécution de certaines obligations contractuelles après mise en demeure non régularisée. Au cas présent, il est acquis que, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 1er juin 2022, la société Adoma a mis en demeure M. [D] de faire cesser sous 48 heures une situation d'hébergement d'un tiers. Ce courrier rappelle les dispositions du règlement intérieur prohibant un tel hébergement au-delà de trois mois et sans déclaration préalable et précise expressément qu'en l'absence de régularisation sous 48 heures le contrat sera résilié de plein droit un mois après cette mise en demeure envoyée en recommandé avec accusé de réception. Or, il a été constaté par procès-verbal de commissaire de justice qu'un tiers était présent le 17 septembre 2022 dans la chambre louée par M. [D]. Ce tiers a indiqué au commissaire de justice occuper le logement 'le week-end depuis environ six mois'. Le commissaire de justice a par ailleurs constaté la présence au sol d'un matelas surnuméraire confirmant la sur occupation. Il ressort ainsi des pièces produites que M. [D] a hébergé un tiers sur une période supérieure aux trois mois prévus par le règlement intérieur, la présence et l'identité de cette tierce personne n'ayant pas été déclarées au responsable de la résidence, et ce sans que l'impossibilité alléguée par M. [D] de procéder à cette déclaration ne soit établie alors qu'il lui était loisible, à supposer l'absence de registre dédié avérée, d'aviser le gestionnaire par un autre moyen, ce qu'il ne soutient pas avoir fait. Il en ressort également, alors que la personne hébergée fait état devant le commissaire de justice, le 17 septembre 2022, d'une présence dans les lieux depuis environ six mois que cette situation existait lors de la délivrance du courrier de mise en demeure le 23 mai précédent et s'est poursuivie après l'expiration du délai de 48 heures fixé par celle-ci. Enfin, alors que la société Adoma n'a fait qu'appliquer la clause résolutoire contractuelle que M. [D] a acceptée, il ne saurait se prévaloir d'une disproportion entre le manquement et ses conséquences pour faire échec à son effet automatique. Dans ce cadre, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence étant réunies et celle-ci ayant été régulièrement mise en oeuvre, il convient, comme l'a fait le premier juge, de constater la résiliation de plein droit du contrat un mois après la mise en demeure infructueuse, soit au 1er juillet 2022. M. [D] était donc depuis cette date occupant sans droit ni titre. Il importe peu dès lors qu'il indique avoir depuis régularisé sa situation en faisant cesser l'hébergement litigieux, cette régularisation postérieure n'étant pas de nature à faire échec aux effets d'une clause résolutoire déjà acquise. Sur les délais M. [D] formule à titre subsidiaire, en cas de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, une demande de délais pour quitter les lieux indiquant qu'il rencontrerait des difficultés de relogement alors qu'il aurait trois enfants à charge. En application des articles L.412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l'espèce, la clause résolutoire est acquise depuis le 1er juillet 2022 et M. [D] a d'ores et déjà bénéficié de fait d'un délai de plus d'un an et demi pour rechercher une solution alternative d'hébergement. Or, à l'exception d'une demande de logement social datée du 15 février 2023, il ne justifie d'aucune démarche en ce sens. Enfin, le seul fait qu'il ait trois enfants qui ne vivent pas actuellement avec lui ne caractérise pas une situation familiale justifiant l'octroi de délais pour quitter les lieux. Dès lors, M. [D] étant occupant sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2022 et sa demande de délais étant rejetée, l'ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions soumises à la cour. En cause d'appel, M. [D] sera tenu aux dépens, avec distraction au profit du conseil de la société Adoma, la représentation étant obligatoire devant la cour. L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant : Rejette la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [D] aux dépens de l'appel avec distraction au profit de la SCP Jouan-Watelet. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT