Cour d'appel, 01 février 2023. 21/19319

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 8 ARRÊT DU 01 FÉVRIER 2023 (n° 2023/ 21 , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19319 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CET2V Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Août 2021 -Juge des contentieux de la protection de FONTAINEBLEAU - RG n° 21/00705 APPELANTE S.A. ACM IARD [Adresse 1] [Localité 3] N° SIRET : 352 40 6 7 48 représentée par Me Stéphanie THIERRY LEUFROY de la SELARL THIERRY-LEUFROY, avocat au barreau de MEAUX INTIMÉ Monsieur [H] [C] [Adresse 2] [Localité 4] né le 08 Mai 1969 à [Localité 6] défaillant signification de la déclaration d'appel le 20 janvier 2022 à étude COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Julien SENEL, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Béatrice CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre Mme Laurence FAIVRE, Présidente de chambre M. Julien SENEL, Conseiller Greffier, lors des débats : Madame Laure POUPET ARRÊT : Rendu par défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Béatrice CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre et par Laure POUPET, Greffière présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant contrat de location en date du 11 mai 2018, M. [F] [G] et son épouse Mme [Z] [I] ont loué à M. [H] [C] un appartement situé à [Adresse 5] (77), moyennant, outre diverses charges et conditions, un loyer annuel de 4.320 euros, soit un loyer mensuel de 360 euros, révisable, payable d'avance le 15 de chaque mois. Un état des lieux d'entrée 'appartement totalement neuf' a été signé entre les parties, daté du 3 mai 2018. Afin d'assurer ce bien immobilier, Mme [Z] [I] épouse [G] avait souscrit le 20 décembre 2014 un contrat 'protection bailleur essentiel' d'un an avec tacite reconduction, comportant notamment une garantie 'loyers impayés, dégradations du locataire, départ prématuré et protection juridique location' auprès de la société ACM IARD (Assurances du crédit Mutuel). M. [C] a quitté le logement le 6 mai 2020. Le 11 mai 2020, Me [B] NASSAU, huissier de justice, a dressé un procès-verbal de constat des lieux sortant, en l'absence de M. [C]. La société ACM IARD a versé aux bailleurs, au titre des loyers impayés, des charges et des dégradations, la somme totale de 5.442,21 euros. Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 6 janvier 2021 (pli avisé et non réclamé), la société ACM IARD a vainement mis en demeure M. [C] d'avoir à régler la somme de 5.301,14 euros au titre des loyers impayés courant de février 2020 au 5 mai 2020, du préavis de 3 mois non respecté, d'un devis de serrure, d'une facture d'entretien de la chaudière et d'une facture de peinture, le tout après déduction du dépôt de garantie. Par jugement réputé contradictoire du 27 août 2021, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de FONTAINEBLEAU, saisi par la société ACM IARD, a : - condamné M. [H] [C] à payer à la SA ACM IARD la somme de 1.377,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2021, - débouté la SA ACM IARD du surplus de ses demandes, - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire, - condamné M. [H] [C] aux entiers dépens. Par déclaration électronique du 5 novembre 2021, la société ACM IARD a interjeté appel de ce jugement, en précisant dans une pièce séparée que l'appel tend à l'infirmation totale de la décision entreprise, en ce que le jugement a : - condamné M. [H] [C] à payer à la SA ACM IARD la somme de 1.377,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2021, - débouté la SA ACM IARD du surplus de ses demandes, - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. L'intimé n'étant pas représenté, la société ACM IARD lui a fait signifier, par acte d'huissier du 20 janvier 2022 remis en l'étude (certitude du domicile attestée par la présence du nom et du prénom du destinataire sur la boîte aux lettres), sa déclaration d'appel, l'avis de déclaration d'appel, ses conclusions et les pièces jointes aux conclusions numérotées de 1 à 13 selon bordereau joint. Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 janvier 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé des prétentions et moyens conformément à l'article 455 du code de procédure civile, la société ACM IARD demande à la cour au visa du contrat de location et des pièces, et de l'article L. 121-12 du code des assurances, d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, le réformer, et de condamner M. [H] [C] à lui verser les sommes suivantes : - 5.442,21 euros, somme augmentée des intérêts au taux légal depuis le 6 janvier 2021 (date de mise en demeure), - 1.525,23 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 5 septembre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Face à un intimé non comparant ni représenté, le juge d'appel ne peut faire droit à la demande de l'appelant que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée, et il doit examiner, au vu des moyens d'appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s'est déterminé. Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait essentiellement valoir que : - elle est devenue le nouveau créancier de M. [C], par la subrogation dont elle se prévaut, - M. [C] n'a pas respecté le préavis de trois mois, de sorte que le bailleur était en droit d'obtenir l'indemnisation de la SA ACM IARD pour ces trois mois contractuellement prévus, et elle a versé aux débats les quittances subrogatives correspondants aux arriérés de loyers de ces trois mois et aux travaux nécessaires de l'appartement. Devant le premier juge, M. [H] [C] n'était ni comparant, ni représenté. Il n'a pas constitué avocat en cause d'appel. Sur la subrogation Vu l'article L. 121-12 du code des assurances ; Le premier juge a fait droit partiellement aux demandes de la société ACM IARD, subrogée dans les droits des bailleurs dans la limite des sommes qu'elle leur avait versée, soit 5.442,21 euros, en condamnant M. [C] à payer à la société ACM IARD la somme due au 5 mai 2020 au titre des loyers impayés (1.377,50 euros, outre les intérêts courant à compter de la mise en demeure) et en déboutant la société ACM IARD du surplus de ses demandes au motif qu'aucune somme n'était due au titre du préavis dès lors que les bailleurs avaient récupéré leur logement le 5 mai 2020 et que le loyer n'était dû que pendant le temps d'occupation, et au motif qu'aucune pièce n'était versée au débat justifiant les sommes réclamées au titre des réparations locatives. Au soutien de ses prétentions, l'appelante produit notamment des quittances subrogatives établies à son profit par Mme [Z] [G] [I], des 28 mai 2020, 30 septembre 2020 et 27 mai 2020. La somme totale des subrogations établies par Mme [G] [I] étant de 5.442,21 euros au profit de la société ACM IARD, celle-ci justifie être subrogée dans cette limite, au titre du contrat souscrit par Mme [G] [I] auprès d'elle afin notamment de garantir les loyers impayés et des dégradations commises dans l'appartement dont Mme [G] [I] est propriétaire aux côté de son époux, bien loué à M. [C] selon bail du 11 mai 2008. En l'absence de représentation de M. [C], il convient d'analyser chacune des pièces apportées au soutien des trois subrogations revendiquées. - la quittance subrogative du 28 mai 2020 d'un montant de 19,21 euros (pièce 5a) Cette quittance vise une facture d'entretien de la chaudière pour l'année 2019/2020 (144,84 euros) dont sont déduits des rectificatifs pour trop perçus de loyers de février à avril 2020 (117 euros) et du 1er au 5 mai 2020 (8,63 euros). La facture d'entretien de la chaudière ainsi visée, pour la période du 23 septembre 2019 au 22 septembre 2020 est produite (MDS Energie, 2 août 2019) ; elle atteste du montant de cette prestation (144,84 euros) et du solde réclamé au titre de la première subrogation (19,21 euros) après déduction des rectificatifs pour trop perçus de loyers. - la quittance subrogative du 30 septembre 2020 d'un montant de 1.811,70 euros (pièce 5b) Cette quittance concerne, à la suite du 'départ prématuré' du locataire, trois mois de préavis (du 6 mai au 5 août 2020, 3 x 396 soit 1.188 euros), outre un poste 'devis nettoyage, selon solde du dépôt de garantie' (185,70 euros) et un poste 'TVA 24% sur l'indemnité de 2.262 euros HT peinture dans la limite du plafond de garantie de 2.700 euros' (soit 438 euros). Au terme de l'article 'RESILIATION-CONGE-RENOUVELLEMENT' stipulé en page 10 du bail d'habitation du 11 mai 2018, le locataire peut, 'conformément aux dispositions actuellement en vigueur', donner congé au bailleur (en le notifiant soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit par acte d'huissier ou en le remettant en mains propres contre récépissé ou émargement) 'au moins trois mois à l'avance', sauf exceptions énumérées dans le bail, permettant de réduire ce congé à un mois. Au surplus, dans certaines hypothèses, énumérées par la loi, le locataire doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. En l'espèce, l'appelante n'est pas contredite lorsqu'elle soutient que M. [C] n'a pas respecté ce préavis de trois mois, comme en attestent d'ailleurs le constat des lieux sortant dressé par huissier de justice le 11 mai 2020, qui a pu constater qu'à cette date les lieux étaient 'libres de tout bien mobilier et effets et document personnels', et le décompte général du sinistre déclaré à SERENIS ASSURANCES. Lorsqu'un locataire délivre son congé, il est obligé de continuer à verser l'ensemble de son loyer et de ses charges locatives jusqu'à la fin du préavis de location, et ce, même s'il libère le logement avant. En l'espèce, s'il est établi que M. [C] a remis les clefs et libéré le logement avant le terme du préavis qu'il se devait de respecter, il demeurait soumis à l'obligation de verser l'ensemble de son loyer et de ses charges locatives jusqu'à la fin de ce préavis. Or, la société ACM IARD n'est pas contredite lorsqu'elle soutient que M. [C] n'a pas respecté ses obligations auprès de ses bailleurs. Les bailleurs étaient ainsi en droit d'obtenir une indemnisation de leur assureur sur ce point, et l'assureur est fondé en sa subrogation, réclamée à hauteur de 3 mois de loyers (1.188 euros). Le poste 'TVA 24% sur l'indemnité de 2.262 euros HT peinture dans la limite du plafond de garantie de 2.700 euros'(soit 438 euros) est corroboré par la facture de l'entreprise [M] [D] ( 2.262 euros HT soit 2.804, 88 euros TTC). Le poste 'devis nettoyage, selon solde du dépôt de garantie' (185,70 euros) s'avère en fait calculé après déduction du dépôt de garantie de 360 euros, à partir d'un devis de remplacement de la serrure (140,26 euros pour 1 jeu de clefs manquant à l'état des lieux de sortie), de la facture de remplacement d'un badge non rendu à l'état des lieux de sortie (29,04 euros) et du remplacement d'une clé (5 euros), non rendue lors de l'état des lieux de sortie, soit 174,30 euros au total. Or, aucun justificatif n'est produit concernant le devis de 140,26 euros invoqué pour le remplacement de la serrure. Il en est de même pour le remplacement de la clé. En effet, la facture FAB-ELEC invoquée pour en justifier atteste uniquement de 3 ordres de services, pour un montant de 29,04 euros TTC, pour la 'clé résident', ce qui corrobore seulement le remplacement du badge. Compte tenu de la prise en compte du dépôt de garantie dans la quittance suivante, la deuxième subrogation n'apparaît fondée qu'à hauteur de 1.655,04 euros (1.188+438+29,04 euros). - la quittance subrogative du 27 mai 2020 d'un montant de 3.611,30 euros (pièce 5c). Cette quittance dont est déduit le dépôt de garantie (360 euros), vise les postes suivants : - l'arriéré locatif pour la période courant de février à avril 2020, soit au 5 mai 2020, la somme de 1.377,50 euros ( 1.305+72,50 euros, selon décompte général, corroboré par le bail) ; - des frais de serrurerie (clés, badge) 'sur dépôt de garantie': 174,30 euros au total, soit selon le détail suivant : remplacement de la serrure en l'absence d'un jeu de clefs pour 140,26 euros + remplacement d'un badge en l'absence de restitution du badge pour 29,04 euros + 1 clé en remplacement d'une clé non rendue pour 5 euros, selon le décompte général produit par l'appelante ; cependant, comme il l'a été exposé ci-dessus, la facture FAB-ELEC invoquée pour en justifier atteste seulement de 3 ordres de services, pour un montant de 29,04 euros TTC, pour la 'clé résident', ce qui corrobore uniquement le remplacement du badge, et non celui des autres postes de dépenses allégués, à savoir la serrure (140,26 euros) et une clef (5 euros) ; or, cette somme de 29,04 euros TTC a déjà été retenue dans le cadre de la seconde subrogation ; - des travaux de peinture hors taxe, sans vétusté : 2.262 euros HT, somme justifiée par la facture de l'entreprise [M] [D] selon devis du 13 mai 2020 ; - la moitié du coût du constat d'huissier requis pour dresser le procès-verbal d'état des lieux de sortie : 157,50 euros, somme justifiée par la facture de Me NASSAU, huissier de justice à ROZAY EN BRIE, du 20 mai 2020. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il convient d'infirmer le jugement et de condamner M. [H] [C] à régler à la SA ACM IARD la somme de 5.111,25 (5.471,25-360), somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2021, date à laquelle M. [C] a été avisé de la mise en demeure adressée par la société ACM IARD, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Compte tenu de la solution retenue par la cour, le jugement est infirmé sur les frais irrépétibles et les dépens. Partie perdante, M. [H] [C] sera condamné aux entiers dépens et à payer à la société ACM IARD, en application de l'article 700 du code de procédure civile, une indemnité qui sera, en équité, fixée à la somme réclamée par l'appelante, soit 1.525,23 euros. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant en dernier ressort, par décision rendue par défaut, Infirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour, Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant : Condamne M. [H] [C] à verser à la SA ACM IARD la somme de 5.111,25 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2021 ; Condamne M. [H] [C] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne M. [H] [C] à payer à la SA ACM IARD la somme de 1.525,23 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE