Cour d'appel, 14 mars 2024. 19/06364

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 14 MARS 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/06364 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OKXQ Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 SEPTEMBRE 2019 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 17/04186 APPELANTE : Madame [W] [Z] [Adresse 6] [Localité 7] Représentée par Me Stéphanie DROUET, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEES : Société civile SCCV L'EMPYREE représentée par son représentant légal en exercice [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Valérie VERNET SIBEL de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Maria BEKHAZI, avocat au barreau de MONTPELLIER SARL SAFTI [Adresse 2]. B [Localité 4] Représentée par Me Pascale CALAUDI de la SCP CALAUDI/BEAUREGARD/LEMOINE, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 20 Décembre 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 janvier 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller M. Fabrice DURAND, conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier * * * * EXPOSE DU LITIGE : Par mandat du 5 septembre 2015, la SCCV L'Empyrée a confié à la SARL SAFTI la vente d'un appartement dans un immeuble soumis au régime de la copropriété dénommé L'Empyrée, situé [Adresse 6] à [Localité 7], pour un prix de 179 000 euros en ce compris une commission à la charge du vendeur correspondant à 6 % du prix de vente. Selon un compromis en date du 13 janvier 2016, Madame [W] [Z] a acquis cet appartement ainsi qu'une place de parking dans la résidence pour un prix de 189 000 euros, la rémunération de la SARL SAFTI à la charge du vendeur s'élevant à la somme de 10 500 euros TTC. La vente a été réitérée par acte authentique du 12 février 2016. Se plaignant de l'obstruction de la vue dont elle devait bénéficier sur l'étang de Thau en raison de la construction d'un bâtiment en face de sa terrasse, Madame [Z], par exploit du 11 août 2017, a fait assigner la SSCV L'Empyrée et la SARL SAFTI devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins de voir annuler la vente sur le fondement du dol. Par jugement contradictoire prononcé le 10 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Montpellier a : -Déclaré irrecevable pour défaut de publication de l'assignation la demande de Madame [W] [Z] de voir annuler la vente du bien immobilier : lots n° 5 et n° 159 de la [Adresse 5], [Adresse 6] à [Localité 7] sur le fondement du dol ; -Débouté Madame [W] [Z] de ses demandes de réfaction du prix formées à l'égard de la SCCV L'Empyrée ; -Débouté Madame [W] [Z] de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la SARL SAFTI ; -Condamné Madame [W] [Z] à payer à la SCCV L'Empyrée la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamné Madame [W] [Z] à payer à la SARL SAFTI la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; -Rejeté les demandes plus amples ou contraires ; -Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire ; -Condamné Madame [W] [Z] aux entiers dépens. Par déclaration remise au greffe le 23 septembre 2019, Madame [Z] a interjeté appel à l'encontre de ce jugement. Par conclusions remises au greffe le 16 février 2022, Madame [Z] sollicite l'infirmation du jugement rendu le 10 septembre 2019 et demande à la cour, statuant à nouveau, de : -Constater l'existence d'un vice caché affectant le bien immobilier vendu à Madame [W] [Z] par la SCCV L'Empyrée, -Opérer en conséquence une réfaction du prix de vente ; -Condamner la SCCV L'Empyrée à payer à Madame [W] [Z] la somme de 48 000 euros à ce titre, -Constater que l'agence SAFTI a manqué à son obligation de conseil et d'information et ce faisant, commis une faute de nature à engager sa responsabilité, -Condamner en conséquence la SARL SAFTI solidairement avec la SCCV L'Empyrée à payer à Madame [Z] la somme de 48 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, -Condamner solidairement la SARL SAFTI et la SCCV L'Empyrée à payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral Subsidiairement, Madame [Z] demande à la cour de constater l'existence d'un trouble anormal de voisinage et de condamner en conséquence la SCCV L'Empyrée à lui payer la somme de 48 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte de valeur de son bien immobilier. Elle demande en outre de condamner solidairement la SCCV L'Empyrée et la SARL SAFTI aux entiers dépens, et à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions remises au greffe le 18 mars 2020, la SCCV L'Empyrée sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions du jugement entrepris. Elle demande à la cour, y ajoutant, de condamner Madame [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel, et à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions remises au greffe le 17 février 2020, la SARL SAFTI sollicite la confirmation du jugement entrepris. Elle demande à la cour, y ajoutant, de condamner Madame [Z] aux entiers dépens d'appel, et à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS DE L'ARRÊT : Sur le vice caché : Madame [Z] soutient que tant l'agence SAFTI que le promoteur Domus et le vendeur, la SCCV L'Empyrée, l'ont volontairement induite en erreur sur l'ampleur de la construction du bâtiment D, en lui assurant que la vue de la terrasse ne serait en aucun cas obstruée par la construction du bâtiment, Madame [Z] faisant également valoir que les panneaux ou annonces de commercialisation de la résidence promettaient, pour tous les appartements, une vue exceptionnelle et imprenable sur l'étang de Thau. Sur ce dernier point, il convient de constater que si l'un des documents publicitaires émanant du promoteur faisait état ' d'une résidence composée de 45 appartements traversants tous disposant de spacieuses terrasses sans vis-à-vis pour vous offrir une vue imprenable sur l'étang de Thau', l'autre document (pièce n° 13 de Madame [Z]) concernait le bâtiment D '[Adresse 5]', les illustrations et photos figurant sur ces documents étant en tout état de cause non contractuelles, comme cela est notamment précisé dans le document concernant le bâtiment B. Aux termes de l'article 1641 du code civil 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'. D'une part, si la SCCV L'Empyrée fait valoir que la diminution d'agrément de la chose vendue résultant de la privation de vue ne constitue pas un vice caché et ne remet pas en cause l'habitabilité de l'appartement, il convient cependant de relever que la diminution de l'usage de sa terrasse par Madame [Z] du fait de l'existence d'un important vis-à-vis serait susceptible de constituer un vice au sens de l'article 1641 du code civil, à condition qu'il ait été caché et non porté à la connaissance de l'acquéreur. Or, en l'espèce, Madame [Z] ne conteste pas que lors de son acquisition, le bâtiment D litigieux faisait déjà partie du projet global de construction de l'ensemble immobilier, même s'il n'avait pas été entièrement édifié. Il est en effet précisé dans le compromis de vente en date des 29 décembre 2015 et 13 janvier 2016 ainsi que dans l'acte de vente authentique du 12 février 2016, s'agissant du bâtiment D: 'Ce bâtiment est situé au-dessus du bâtiment Parkings.Il est élevé d'un rez-de-chaussée et d'un étage avec toiture au dessus avec bassin de rétention d'eau. Il comprendra lors de son achèvement six logements-villas T4 duplex et cinq logements-villas T5 accessibles directement depuis l'extérieur et deux parkings couverts'. Il en résulte que Madame [Z] a bien été informée, avant la vente et lors de cette dernière, de la construction, en face de son appartement, d'un immeuble d'une hauteur d'un étage, soit environ la même hauteur que le bien qu'elle projetait d'acquérir, ce qui allait inévitablement avoir un impact sur la vue espérée par elle, le bâtiment D étant édifié entre le bâtiment A/B/C dans lequel cette dernière a acheté son appartement et l'étang de Thau. Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que les modifications du permis de construire et le certificat de non conformité du bâtiment D ne portent aucunement sur la hauteur ou la largeur du bâtiment D, le permis de construire modificatif délivré par la mairie le 14 juin 2012 étant en tout état de cause consultable par Madame [Z] avant la vente. Enfin, la circonstance que le bâtiment litigieux ait été vendu à l'Office Public d'HLM de la ville de [Localité 7] pour en faire des logements sociaux est sans aucun lien avec le préjudice dont fait état Madame [Z], à savoir la privation de vue sur l'étang de Thau. Compte tenu de ces éléments, Madame [Z] ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un vice caché affectant son appartement et sera donc déboutée de ses demandes présentées à ce titre. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur le trouble anormal du voisinage : En l'espèce, outre que Madame [Z] ne pouvait ignorer, avant la vente, que l'édification en face de son appartement d'un immeuble d'un étage allait avoir des incidences sur la vue donnant sur l'étang de Thau, la construction d'un tel immeuble, d'une hauteur modérée, dans un quartier résidentiel et social situé à 5 minutes du centre de [Localité 7], ne présente pas le caractère d'anormalité nécessaire à la qualification de trouble de voisinage, étant rappelé qu'il n'existe pas de droit acquis à la vue. Madame [Z] sera donc déboutée de ses demandes formées sur ce fondement. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la responsabilité de l'agence SAFTI : Madame [Z] soutient que l'agence SAFTI lui aurait assuré que la vue sur l'étang de Thau serait conservée nonobstant la construction du bâtiment D et produit en cause d'appel deux attestations. Au préalable, si Madame [Z] fait valoir que l'agence immobilière aurait fait sien le libellé de l'annonce de promotion de l'ensemble immobilier affichée sur la vitrine de l'agence, il convient de rappeler que l'annonce de promotion immobilière et les documents publicitaires dont fait état Madame [Z] n'avaient aucun caractère contractuel et ne sont pas l'oeuvre de l'agence immobilière. S'agissant des attestations versées aux débats, il ne résulte pas de l'attestation de Madame [U] [N] que cette dernière ait participé à la visite de l'appartement et ait été personnellement et directement témoin des propos qui auraient été tenus par l'agent immobilier. D'autre part, si dans le cadre de la seconde attestation, Madame [C] [B] expose qu'elle était présente lors de la visite de l'appartement et que l'agent immobilier aurait assuré à Madame [Z] qu'elle conserverait la vue sur l'étang, il convient de constater que ce témoignage, revêtant une importance certaine pour engager la responsabilité de l'agence immobilière, n'a curieusement pas été produit en première instance, ce qui tend à relativiser sa force probante, étant rappelé qu'en tout état de cause, Madame [Z] disposait au moment de la vente de l'ensemble des informations nécessaires pour apprécier la configuration de l'ensemble immobilier et que nonobstant sa qualité de non professionnelle et les éventuels propos tenus par l'agent immobilier, elle ne pouvait ignorer qu'un immeuble d'un étage allait être implanté entre le bâtiment dans lequel elle avait acheté son appartement et l'étang de Thau et que cette implantation aurait nécessairement une incidence sur la vue donnant sur l'étang de Thau. Dans ces conditions, il n'est caractérisé aucun manquement de l'agence immobilière à son obligation d'information et de conseil, le jugement étant confirmé de ce chef. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Condamne Madame [W] [Z] à payer à la SCCV L'Empyrée et à la société SAFTI, chacun, la somme de 2 000 euros, pour leurs frais engagés en appel ; Condamne Madame [W] [Z] aux entiers dépens d'appel. le greffier le président