Tribunal judiciaire, 02 février 2026. 23/00937

COUR D’APPEL D’[Localité 5] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE (Décision Civile) JUGEMENT : [H] [P] c/ [U] [E] MINUTE N° 26/75 Du 02 Février 2026 3ème Chambre civile N° RG 23/00937 - N° Portalis DBWR-W-B7H-OWRG Grosse délivrée à Me Guillaume GOGUET , Maître [L] [B] de la SELAS VERRIER [B] & ASSOCIÉS expédition délivrée à le mentions diverses Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du deux Février deux mil vingt six COMPOSITION DU TRIBUNAL L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 24 novembre 2025 en audience publique , devant: Président : Madame VELLA, juge rapporteur, magistrat honoraire Greffier : Madame LETELLIER-CHIASSERINI, présente uniquement aux débats Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de : Président : Corinne GILIS Assesseur : Anne VELLA Assesseur : Anne VINCENT, DEBATS Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 2 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. PRONONCÉ : Par mise à disposition au Greffe le 02 Février 2026 signé par Madame GILIS, Présidente et Madame LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier. NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. DEMANDEUR: Monsieur [H] [P] [Adresse 3] [Adresse 8] [Localité 4] représenté par Me Guillaume GOGUET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant DEFENDEUR: Monsieur [U] [E] [Adresse 2] [Adresse 6] [Localité 1] représenté par Maître Christophe BOURDEL de la SCP GRANRUT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Maître Agnès VILETTE de la SELAS VERRIER VILETTE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant EXPOSE DU LITIGE [H] [P] est propriétaire d’un appartement situé dans un immeuble dénommé “[Adresse 7], soumis au statut de la copropriété, acquis en juin 2020 pour un prix de 1 800 000 €. [U] [E] est propriétaire de l’appartement situé immédiatement au-dessus, acquis le 21 avril 2015. Cet immeuble est adossé à la roche de la colline sur laquelle repose toute l’infrastructure de l’immeuble. Par acte de commissaire de justice en date du 2 mars 2023 [H] [P] a fait citer [U] [E] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir sa condamnation à lui payer : – la somme de 26 100 € à titre de dommages-intérêts, – la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. [H] [P] fonde son action sur les dispositions de l’article 1240 du Code civil. Il soutient que [U] [E] a fait réaliser entre les mois de juin et juillet 2022 d’importants travaux dans son appartement, consistant notamment à la dépose de la dalle béton de l’ancienne salle de bains et à la réalisation d’une nouvelle dalle, sans information préalable du syndic de copropriété. Il fait valoir que ces travaux auraient fragilisé la structure de l’immeuble, en se surajoutant aux travaux réalisés par l’ancien propriétaire de l’appartement de [H] [P], la société SUNBEAM,qui avait décidé d’agrandir le vide sanitaire en creusant dans la roche, mais a aussi et surtout provoqué d’importantes nuisances dont bruits et vibrations, outre des déchets de plâtre tombés dans son appartement et sur les locataires, ainsi que l’écoulement d’un liquide visqueux à travers la dalle séparative venant s’épandre dans la cuisine où les locataires prenaient leurs repas, ce qui a été constaté par commissaire de justice le 12 juillet 2022. [H] [P] expose qu’il avait loué son appartement à une société dénommée North Side International Ltd pour un montant total de 26 100 € mais que les locataires auraient quitté les lieux après quatre nuits en raison des nuisances, l’obligeant à rembourser la somme de 21 128€ correspondant aux nuits non consommées. Il estime que son préjudice locatif est directement imputable aux travaux réalisés par [U] [E]. Aux termes de ces dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 18 janvier 2024 [H] [P] maintient ses demandes initiales, y ajoutant sollicite une somme de 10 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; il s’oppose à toute demande reconventionnelle de [U] [E]. Selon ses dernières conclusions [U] [E] conclut au rejet intégral des demandes présentées à son encontre; à titre reconventionnel il sollicite la condamnation de [H] [P] au règlement d’une somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive; en tout état de cause il sollicite la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. [U] [E] expose que l’immeuble présente depuis plusieurs années de graves désordres structurels dus aux travaux illégaux réalisés par l’ancien propriétaire de l’appartement de [H] [P], lequel a procédé à d’importantes excavations sous le bâtiment en dépit du refus exprès de la copropriété. Il rappelle qu’un bureau d’études dans un rapport du 27 janvier 2022 a constaté un risque d’effondrement de la dalle séparatives entre les deux appartements et a préconisé, dans un délai de trois mois, la mise en place d’un étaiement provisoire. Il soutient que les travaux qu’il a réalisé étaient nécessaires, urgents et conservatoires, et qu’ils consistaient uniquement à renforcer la dalle existante au moyen de poutres métalliques de type IPN. Il ajoute qu’un expert judiciaire a été désigné par ordonnance du 28 septembre 2021, lequel a demandé que les appartements de [U] [E] et de [H] [P] demeurent inoccupés et que des mesures conservatoires soient mises en œuvre. [U] [E] fait valoir que [H] [P] ne pouvait, en tout état de cause, louer son appartement : – en raison du risque imminent d’effondrement, – en raison de l’interdiction de la location de courte durée prévue par le règlement de copropriété, et confirmée par ordonnance de référé du 8 août 2024, ayant ordonné à [H] [P] de cesser son activité de location saisonnière. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est expressément renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture du 20 mars 2023 a été révoquée et une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2023, renvoyant l’affaire à l’audience de mise en état du 3 juillet 2023; par ordonnance du 24 février 2025 l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 24 novembre 2025 avec clôture différée au 15 octobre 2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur la faute Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il appartient donc à [H] [P] de démontrer une faute imputable à [U] [E], un préjudice et un lien de causalité directe et certaine entre les deux. Il ressort des pièces versées aux débats que des désordres structurels affectant l’immeuble trouve leur origine dans les travaux d’excavation illégaux réalisées par [Y] [Z], ancien propriétaire de l’appartement de [H] [P], en dépit du refus explicite de la copropriété à ce que ces travaux soient entrepris, ce qui a conduit le syndicat des copropriétaires a assigner en référée expertise le 11 juin 2021 la société SUNBEAM exposant que le site de vente avait révélé l’étendue des excavations réalisées dans les parties communes de la copropriété à savoir des excavations latérales dans le rocher sous la route intérieure d’accès à l’immeuble et des excavations en profondeur dans le vide sanitaire de façon à doubler la surface habitable de l’appartement et que selon [U] [E] se plaignait de ce que la dalle de son appartement qui reposait sur la roche naturelle repose à présent sur un IPN installé après les excavations litigieuses (pièces numéros 3, 6, 8,9 et 10) Dès le 27 janvier 2022 en page 13 “synthèse des investigations” le bureau d’études Anxiolis met en évidence un risque imminent d’effondrement de la dalle béton séparant les deux appartements en cause et prescrit la mise en place urgente d’un étaiement provisoire. Les travaux réalisés par [U] [E] entre juin et juillet 2022 consistaient exclusivement à renforcer la dalle existante, au moyen de poutres métalliques, conformément aux préconisations techniques (pièce 4.3). Ces travaux présentaient un caractère conservatoire, nécessaire et urgent, visant à prévenir un danger grave pour les occupants de l’immeuble. Cette situation a largement été confirmée par l’expert judiciaire désigné par l’ordonnance de référé du 28 septembre 2021 faisant suite à l’instance initiée le 11 juin 2021 dont les accédits et le pré-rapport d’expertise et rapport d’expertise définitif sont produits aux débats. Dans ces conditions, le fait que [U] [E] n’est pas informé préalablement le syndic ne saurait, à lui seul, caractériser une faute civile dès lors que les travaux été dictés par l’urgence et la sécurité. Il n’est par ailleurs pas contesté que [U] [E] n’est pas à l’origine des désordres structurels initiaux (page 48, 49 et 50 du rapport d’expertise judiciaire) [U] [E] reconnaît que les travaux qu’il a fait entreprendre ont pu occasionner certaines nuisances temporaires ; toutefois, ces nuisances apparaissent : – limitées dans le temps, – proportionnées à la nature des travaux, – justifiées par la nécessité de prévenir un effondrement. Ces nuisances ne sauraient dès lors constituer une faute engageant la responsabilité du défendeur. Sur le préjudice et le lien de causalité Il résulte du règlement de copropriété que la location de courte durée à usage touristique est interdite, bien que sa rédaction date de 1983 il est clairement stipulé : – que les locaux qui sont à usage d’habitation et sous certaines conditions, à usage professionnel ne sont pas destinés à un usage commercial, – si la location d’un appartement meublé est permise, la location en garni c’est-à-dire prévoyant la fourniture de prestations secondaires comme la location de linge et l’entretien et nettoyage des locaux est interdite. Par ordonnance de référé du 8 août 2024, suite à l’assignation du syndicat des copropriétaires du 28 décembre 2022 , le président du tribunal judiciaire a expressément ordonné à [H] [P] de cesser cette activité de location saisonnière, en relevant son illégalité manifeste au regard des dispositions du règlement de copropriété susvisé; l’ordonnance a rappelé en effet qu’il ressortait des éléments d’appréciation et notamment des annonces parues sur les plates-formes habituelles que l’appartement de [H] [P] était loué en meublé, de manière habituelle, notamment à la nuitée et qu’il était proposé des prestations complémentaires de type fourniture de linge; l’activité commerciale de la location touristique pratiquée par le demandeur n’est d’ailleurs pas contestée par celui-ci alors que durant l’été 2022 le règlement de copropriété susvisé était déjà bien clairement applicable. Dès lors, [H] [P] ne saurait se prévaloir d’un préjudice tiré de la perte de revenus issus d’une activité illicite, qu’il ne pouvait ignorer. Or un préjudice fondé sur une activité prohibée ne peut être juridiquement réparé. De surcroît, le rapport du bureau d’études du 21 janvier 2022 démontrent que l’appartement de [H] [P] était affecté d’un risque grave pour la sécurité, interdisant toute occupation, concluant à la nécessité d’une opération de reprise réalisée rapidement ( sous 3 mois) et pour le moins la mise en place d’un étaiement provisoire afin d’éviter tout risque pour les occupants des deux appartements concernés. [H] [P] qui ne pouvait donc légitimement louer son bien durant la période considérée a maintenu ses locations, caractérisant une prise de risque consciente. Enfin, le dommage invoqué par [H] [P] résulte : – soit de l’état structurel de l’immeuble imputable aux travaux de l’ancien propriétaire, – soit de son propre choix de maintenir une activité de location interdite est dangereuse. Mais, aucun lien de causalité direct et certain n’est établi entre les travaux nécessaires réalisés par le défendeur et le préjudice allégué. Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive L’action engagée par [H] [P] repose sur : – un préjudice non légitime, – une activité expressément interdite, – l’imputation erronée de désordres dont [U] [E] n’est pas responsable. Dans ces conditions, il doit être admis que la procédure initiée par le demandeur présente un caractère abusif, révélant une volonté de faire supporter à [U] [E] les conséquences de travaux illégaux réalisés par un tiers, ce qui à l’évidence a généré pour le défendeur un préjudice moral distinct, tenant à l’angoisse et à l’insécurité résultant de la mise en cause injustifiée de sa responsabilité dans un contexte déjà marqué par des risques structurels majeurs et l’impossibilité prolongée de jouir de son bien qu’il a dû quitter en 2021, pour garantir sa sécurité. Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit la demande de [U] [E] à hauteur de 15 000 €, somme que le tribunal estime proportionnée au préjudice subi. [H] [P] sera condamné au paiement de cette somme à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Sur les demandes accessoires [H] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance. L’équité commande de condamner [H] [P] à payer à [U] [E] une somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, Déboute [H] [P] de l’intégralité de ses demandes, Condamne [H] [P] à payer à [U] [E] la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, Condamne [H] [P] à payer à [U] [E] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne [H] [P] aux dépens de l’instance, Rappelle l’exécution provisoire de droit du présent jugement, En foi de quoi la présidente a signé avec la greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE