Tribunal judiciaire, 27 mai 2024. 23/56516

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/56516 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2RKT N° : 2 Assignation du : 24 Août 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 27 mai 2024 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. DEMANDERESSE S.C.I. BPM PETITS CHAMPS [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #B0119 DEFENDERESSE S.A.R.L. TOYOTOMI [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Pierre REYNAUD, avocat au barreau de PARIS - #D1685 DÉBATS A l’audience du 23 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Aux termes d'un acte sous seing privé signé les 26 et 27 octobre 2009, la SCI BPM PETITS CHAMPS a donné à bail commercial à la société TOYOTOMI des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2009 pour expirer le 30 juin 2018, moyennant un loyer annuel en principal de 50.000 euros HT hors charges payable trimestriellement à terme échu. Il est constant comme résultant du contrat de bail qu'une précédente relation contractuelle existait entre les parties et que ce contrat de bail signé en octobre 2009 est l'issue d'un rapprochement entre les parties à la suite d'un litige portant sur le renouvellement du précédent bail. Le 5 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a fixé « à la somme annuelle de 65.750 euros (soixante cinq mille sept cent cinquante euros) en principal, par an, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2018 entre la SCI BPM PETITS CHAMPS et la société TOYOTOMI portant sur les locaux commerciaux sis (…) avec date d'effet au 18 septembre 2020 ». Le jugement a été signifié à la société TOYOTOMI le 27 janvier 2023. Se fondant sur les termes de ce jugement, le bailleur a, le 9 juin 2023, fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 52.928,50€ échue à cette date, au titre des loyers impayés, de la régularisation des loyers du 18 septembre 2020 au 31 décembre 2022 et du complément de garantie, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, la SCI BPM PETITS CHAMPS a, par exploit délivré le 24 août 2023, fait citer la SARL TOYOTOMI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. A l'audience de renvoi du 23 avril 2024 et dans le dernier état de ses prétentions, la requérante conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite du président du tribunal de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, outre la séquestration des biens laissés sur place, - condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 28.329,31 euros TTC, au titre de l'arriéré locatif incluant les frais d'huissier (316,19€) et d'expertise (2.250€ HT), ainsi que celle de 2832,93€ au titre de la clause pénale, outre l'intérêt de retard contractuel et la capitalisation des intérêts sur les deux sommes, - la condamner à lui régler, à titre de provision, le complément de dépôt de garantie, lequel doit être égal à un trimestre de loyer hors taxes-hors charges, - condamner la défenderesse, à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer annuel majoré de 50% au jour de la résiliation, - juger que le bailleur conservera le dépôt de garantie à titre d'indemnité, - à titre subsidiaire, assortir l'octroi de délais de paiement d'une clause de déchéance et de l'acquisition de la clause résolutoire, - la condamner au paiement d'une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. - ordonner que l'exécution de l'ordonnance aura lieu au seul vu de la minute. En réponse, la défenderesse conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite de : A titre principal, - annuler le commandement du 9 juin 2023 et en conséquence, dire n'y avoir lieu à référé, A titre subsidiaire, - fixer à titre provisionnel le montant de l'ajustement des loyers H.T et H.C dus entre le 18/09/2020 et le 31/12/2022 à la somme de 16.552,59€ HT décomposée en 10726,57€ HT et HC de complément de loyer non indexé et 5826,02€ HT et HC de complément de loyer au titre de l'indexation annuelle, soit 19863,10 € TTC, - annuler les appels de loyer des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2023 et en conséquence : - fixer à titre provisionnel le montant de ces loyers à 17.894, HT et HC, soit 21.472,80€ TTC par trimestre, - fixer à titre provisionnel le montant exigible du complément de dépôt de garantie à la somme de 2977,60€, A titre plus subsidiaire encore, - dans l'hypothèse où les montants provisionnels fixés au titre des loyers, charges et accessoires évalués à la date d'échéance du 3ème trimestre 2023 excéderaient au total la somme de 86.834,44€, l'autoriser à s'acquitter du surplus par échéances d'un montant mensuel égal sur une durée de 24 mois, - en conséquence, suspendre pour une durée de 24 mois l'effet de la clause résolutoire dont l'acquisition est poursuivie par le bailleur, - le cas échéant, suspendre l'exécution provisoire de toute condamnation provisionnelle jusqu'à la constitution d'une garantie couvrant le principal, les frais et accessoires dans les conditions de l'article 571 du code de procédure civile, A titre reconventionnel, - condamner la requérante à lui rembourser, à titre provisionnel : la somme de 1379,07€ au titre de la régularisation des charges locatives de l'année 2021 et celle de 2480€ en restitution des provisions sur charges de 2022, demeurant injustifiées, avec intérêts de droits capitalisés par année entière, - ordonner à la société BPM PETITES CHAMPS de lui fournir, sous astreinte provisoire de 200€ par document manquant, passé huit jours de la signification de l'ordonnance : * l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris, RG 23/0247, * les appels de fonds trimestriels rectifiés et conformes au jugement en fixation prononcé le 5 décembre 2022, * un certificat de non appel de l'ordonnance de taxe des frais d'expertise judiciaire rendue le 29 mars et le cas échéant, l'arrêt du Premier président de la cour d'appel ayant statué sur une contestation des honoraires, * la preuve de paiement par la SCI BPM PETITS CHAMPS des sommes fixées par l'ordonnance de taxe des frais d'expertise, ou par un arrêt du Premier Président de la cour d'appel, - condamner la requérante à lui verser à titre provisionnel la somme de 6000€ pour abus du droit d'ester en justice, - la condamner au paiement de la somme de 6000€ au titre des frais irrépétibles et aux dépens, - ordonner la capitalisation des intérêts légaux par année entière des condamnations prononcées à l'encontre de la requérante, - ordonner la compensation judiciaire des condamnations provisionnelles éventuellement prononcées de part et d'autre. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux écritures ainsi qu'aux notes d'audience. MOTIFS Sur la demande principale Au soutien de sa défense, la société TOYOTOMI reproche au bailleur d'avoir pratiqué l'indexation du loyer à compter du 1er octobre 2018 alors qu'elle n'aurait du l'appliquer qu'à compter du 18 septembre 2020 sur la somme de 65.750 euros ; que son calcul est en outre erroné de sorte qu'elle conteste l'ajustement pratiqué, tout comme l'ajustement du dépôt de garantie. La défenderesse conteste également l'application de la clause d'indexation prévue par le contrat de bail initial, en vertu de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, faisant valoir que l'indice applicable à des activités commerciales est l'ILC et que l'indice de référence devant être appliqué est l'indice du T4 2020. Elle en conclut que le commandement a été délivré de mauvaise foi et qu'il doit être annulé. En réponse, le bailleur rappelle que si le texte prévoit que le nouveau loyer ne peut être versé qu'à compter de la date à laquelle la demande de fixation d'un nouveau loyer a été faite, l'indexation doit être calculée sur ce nouveau loyer à compter de la date du bail renouvelé. Il ajoute que l'article L.112-2 précité n'exclut pas l'application de l'ICC et rappelle que le bail se renouvelle aux clauses et condition du bail expiré ce qui vaut aussi pour la clause d'échelle mobile, avec le même indice. Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». La loi prévoit donc une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire. L'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire interdit au bailleur de délivrer un commandement de mauvaise foi en réclamant dans des circonstances inhabituelles des sommes faisant l'objet de contestations sérieuses. Dans l'hypothèse où la question de la bonne foi se pose, l'acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse et le juge doit dire n'y avoir lieu à référé. Il n'entre en revanche pas dans ses pouvoirs de trancher le fond du litige, et dès lors d'annuler un commandement. En l'espèce, l'article 16 du contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer et/ou accessoires à l'échéance prévue (y compris les frais de commandement et autres frais et honoraires de poursuites), comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d'indexation, de révision ou de renouvellement, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Le commandement de payer délivré le 9 juin 2023 porte sur la somme de 53.245,40 €, comprenant les sommes de : - 19.020,67€ au titre du loyer du premier trimestre 2023, - 620 € au titre de la provision sur charges, - 17.960,83€ au titre de la régularisation des loyers calculée suivant le jugement du 5 décembre 2022, - 5230,94€ au titre du complément de dépôt de garantie en application du même jugement, - 2250€ au titre de l'ordonnance de taxe ; - 7846,26€ au titre de la TVA, - 316,90€ au titre du coût du commandement. L'article L.145-10 du code de commerce dispose que dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement qui lui est faite par le preneur, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. Aux termes de l'article L.145-11, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'Etat. Enfin, l'article R.145-1 du code de commerce dispose que le bailleur qui n'a pas fait connaître le montant du loyer qu'il propose dans les conditions de l'article L. 145-11 peut demander une modification du prix du bail ultérieurement, par acte d'huissier de justice, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou dans le mémoire prévu à l'article R. 145-23. En l'espèce, le contrat de bail initial expirait le 30 juin 2018. Par acte extrajudiciaire du 1er octobre 2018, la société TOYOTOMI a notifié au bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2018 pour une durée de neuf ans. A défaut, pour le bailleur, d'avoir pris position dans le délai de trois mois, le tribunal judiciaire de Paris a, par jugement du 1er avril 2021, constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2018. Par exploit du 21 septembre 2020, la SCI BPM PETITS CHAMPS, se référant à son mémoire notifié le 17 juillet 2020, a fait citer la société locataire devant le juge des loyers commerciaux afin de voir fixer le prix du loyer en principal du bail renouvelé. C'est ainsi que par jugement du 5 décembre 2022, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 65.750€ avec date d'effet au 18 septembre 2020, « date de l'assignation délivrée à la demande de la SCI », selon les motifs de la décision. Dès lors, il résulte de ces deux décisions, et sans qu'il ne soit besoin d'interprétation de celles-ci, que la formule « Fixe à la somme annuelle de 65.750 euros (soixante cinq mille sept cent cinquante euros) en principal, par an, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2018 entre la SCI BPM PETITS CHAMPS et la société TOYOTOMI portant sur les locaux commerciaux sis (…) avec date d'effet au 18 septembre 2020 » doit être entendue de la manière suivante : - le nouveau loyer n'est exigible qu'à compter du 18 septembre 2020, - il s'agit du loyer applicable au contrat de bail, dont il est rappelé qu'il a été renouvelé le 1er octobre 2018. Le bail renouvelé est un nouveau bail mais il n'est que le prolongement du bail antérieur et en reprend les clauses et conditions. Avant de s'interroger sur l'indice à retenir, la question est de déterminer sur quel montant de loyer doit être appliquée l'indexation à compter du renouvellement du bail fixé au 1er octobre 2018. L'article L.145-11 du code de commerce précise bien qu'à défaut, pour le bailleur, d'avoir sollicité une augmentation du loyer soit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 soit dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement. L'indexation doit être considérée comme un accessoire du loyer, de sorte qu'elle suit son sort. Dans la mesure où le loyer fixé par le juge des loyers commerciaux n'est du, conformément aux dispositions de l'article L.145-11 précité, qu'à partir du 18 septembre 2020, l'indexation ne peut être calculée sur le loyer nouvellement fixé qu'à compter du 18 septembre 2020, la clause d'indexation, pour la période précitée, se calculant sur la base de l'ancien loyer. Par ailleurs, l'article 6 du contrat de bail signé les 26 et 27 octobre 2009 stipule que le loyer sera indexé en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'Insee, l'indexation intervenant de plein droit et sans aucune formalité ni demande, tous les ans, à la date anniversaire de la prise d'effet du bail. Le calcul de l'indexation s'effectuera par comparaison, pour la première échéance d'indexation, entre l'indice du 2ème trimestre 2009 et l'indice trimestriel correspondant de l'année 2010, l'indice du 2ème trimestre 2010 servant lui-même de base au calcul de l'échéance d'indexation suivant, et ainsi de suite à chaque échéance d'indexation. L'article L.112-2 du code monétaire financier dispose que « Dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties. Est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'Institut national de la statistique et des études économiques. » Il ne résulte pas de ce texte que l'indice du coût de la construction ne peut plus être un indice d'indexation choisi par les parties. A défaut de préciser en quoi exactement cet indice ne pourrait plus être utilisé en l'espèce, ce qui aurait permis d'apprécier le caractère sérieux de la contestation, la défenderesse succombe à démontrer l'existence d'une contestation sérieuse. Le changement de référence de trimestre n'est pas plus expliqué. Dès lors, les contestations relatives à la clause d'indexation, telle qu'elles sont motivées, n'apparaissent pas sérieuses. Il en résulte, selon le tableau figurant en pièce 5 de la requérante, que l'ajustement du loyer doit être calculé ainsi : - du 18 septembre 2020 au 30 septembre 2021 : loyer fixé selon le jugement du 5 décembre 2022 (65.750€ x 286 jours / 365 jours = 51.519,18€) - versements effectués (46.291,83€) = 5227,34€ au titre de l'ajustement du loyer, - du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 : loyer indexé (65.750€ x 1821/1746 = 68.574€) - versements effectués (61.990,95€) = 6583,05€, - du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2022 : loyer indexé proratisé sur un trimestre ([68.574€ x 1966/1821] / 4 = 18.508,57€) - versements effectués (16.405,20€) = 2103,38€. L'ajustement au titre des loyers échus entre le 18 octobre 2020 et le 31 décembre 2022 s'élève donc à la somme de 13.913,77€ au lieu de 17.960,63€, l'échéance du premier trimestre 2023 s'élevant à 18.508,57€ et non 19.020,67€. Dans la mesure où l'article 8 du contrat de bail stipule que le montant du dépôt de garantie sera augmenté à chaque modification du taux du loyer, de façon à demeurer égal à tout moment à deux termes trimestriels, le dépôt de garantie doit s'élever à la somme de 37.017,50€ (18.508,57€ x 2), soit à compléter par le preneur la somme de 4207,10€ (37.017,50€ - 32.810,40€). Enfin, la clause résolutoire devant être interprétée de façon stricte, le bailleur ne pouvait solliciter, aux termes du commandement, le paiement de l'ordonnance de taxe, dont le non paiement n'est pas sanctionné aux termes de la clause résolutoire. Il en résulte que sur la somme de 52.928,50€, la somme de 43.733,91€ (18.508,57€ + 620€ + 13.913,77€ + 4207,10€ + 6484,47€ de TVA) n'apparaît pas sérieusement contestable. Il n'est pas contestable que la défenderesse n'a pas régularisé les causes du commandement dans le délai qui lui était imparti, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. Aux termes de l'alinéa 2 de l'article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Compte tenu, d'une part, de l'ancienneté du contrat de bail, d'autre part, du désaccord de la défenderesse sur les sommes sollicitées aux termes du commandement, dont certains postes sont sérieusement contestables, et enfin, du fait que la défenderesse présente un arriéré ne correspondant qu'à une seule échéance impayée, il sera fait droit à la demande de délais de paiement. A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise, l'expulsion ordonnée, et la défenderesse sera redevable d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel, qu'il convient de fixer au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes en cours, jusqu'à libération des lieux. En effet, si le contrat de bail stipule qu'en cas de résiliation du bail, le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer majoré de 50%, cette stipulation s'analyse en une clause pénale, susceptible d'être modérée ou supprimée par le juge du fond. Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum. Sur la provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Au 1er trimestre 2023, la dette s'élevait à la somme de 43.733,91€. Les échéances suivantes doivent être ainsi fixées : - 2ème trimestre 2023 : 18.508,75€ + 3701,75€ (TVA) + 620€ (provision sur charges ) - 590,16€ (régularisation de charges) = 22.240,34€ - 3ème trimestre 2023 : 18.508,75€ + 3701,75€ (TVA) + 620€ (provision sur charges ) + 3560,08€ (taxe foncière non contestée par la défenderesse aux termes des écritures) = 26.390,58€, - 4ème trimestre 2023 : 19.986,81€ (loyer indexé [18.508,75€ x 2123/1966]) + 3997,36 € + 620 € + 2956,12€ (complément de dépôt de garantie [19.986,81 x 2] - 37.017,50€) = 27.560,29 € - 1er trimestre 2024 : 19.986,81€ + 3997,36 € (TVA) + 620 € = 24.604,17 €. Soit la somme totale de 144.529,29 €, dont doivent être déduits les versements de 128.711,14€, soit un solde de 15.818,15€. En ce qui concerne les frais de Commissaire de justice, ceux-ci seront recouvrés au titre des dépens ou des frais irrépétibles. Par ailleurs, le jugement du 5 décembre 2022 a partagé les dépens par moitié entre les parties, " qui incluront le coût de l'expertise judiciaire ". La requérante communique une ordonnance de taxe de l'expert judiciaire du 29 mars 2022 fixant sa rémunération à la somme de 5400€ TTC. Les jugements étant désormais revêtus de l'exécution provisoire, sauf décision contraire, ils sont exécutables immédiatement même en cas de recours devant la cour d'appel, à défaut d'avoir sollicité du Premier président la suspension de l'exécution provisoire. Dès lors, la requérante est fondée à solliciter paiement de la moitié des frais d'expertise, soit la somme de 2700€. En conséquence, la créance n'apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de 18.518,15€ au titre de la dette locative échue au 1er trimestre 2024 ainsi qu'au titre des frais d'expertise par moitié. La défenderesse sera condamnée au paiement de cette somme à titre de provision. La capitalisation des intérêts ayant couru sur cette somme sera ordonnée. En revanche et pour le surplus, compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l'indemnité d'occupation, à la conservation du dépôt de garantie, au taux d'intérêt contractuel fixé au taux de base bancaire majoré de trois poins et à la majoration de 10% du taux d'intérêt légal, toutes quatre sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés. Sur les demandes reconventionnelles En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. L'article R.145-36 du code de commerce dispose que l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L.145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. L'article 7 du contrat de bail stipule que « le preneur devra rembourser au bailleur sa quote-part des charges, prestations, fournitures, taxes, impôts, assurances, honoraires de gestion et dépenses de toute nature afférentes aux locaux pris à bail, tant au titre des parties privatives qu'au titre des parties communes, en fonction des tantièmes de copropriété attachés par le règlement de copropriété auxdits locaux et ce dans la limite des charges locatives récupérables. Il sera demandé au preneur, de verser d'avance et au début de chaque trimestre une provision correspondant au quart du montant des charges de l'année civile écoulée, une régularisation étant effectuée chaque année, après reddition par le syndic des comptes afférents à l'exercice écoulé, l'éventuel trop perçu étant déduit, ou au contraire le complément étant facturé, lors de l'appel du terme trimestriel suivant ladite régularisation. » La provision sur charges s'élevait en 2021 et 2022 à la somme de 620€ par trimestre, soit la somme de 2480€ annuelle. La requérante a communiqué le justificatif relatif à la répartition des charges pour l'exercice 2021, dont il résulte que le calcul de la régularisation de charges a été effectué sur la quote-part de charges de copropriété et non sur les charges locatives récupérables, tel que rappelé par l'article 7 du contrat de bail. Or, ces charges locatives récupérables s'élèvent à 2431,80€, soit pour le lot 37 (293/1301), la somme de 547,67€ et pour le lot 39 (296/1301), la somme de 553,28€, représentant au total pour le locataire, des charges réelles de 1100,95€. Les provisions sur charges s'étant élevées à 2480€, le bailleur doit restituer au locataire la somme de 788,89€ (2480€ - 1100,95€ (quote-part réelle de charges exposées) - 590,16€ (régularisation déjà effectuée). Par ailleurs, pour l'exercice 2022, la requérante justifie qu'à ce jour aucune assemblée générale n'a permis d'établir les comptes de cette année. Dès lors que la reddition de charges n'est pas intervenue, la question du trop versé de provision sur charges ne peut être examinée. Le bailleur apparaît donc redevable de la seule somme de 788,89€ à titre de provision à valoir sur la restitution des provisions sur charges. Sur la compensation judiciaire Compte tenu de la demande de compensation des sommes dues de part et d'autre, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 17.729,26€ à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 1er trimestre 2024 inclus et sur les frais d'expertise, conformément aux dispositions de l'article 1347 du code civil. Sur l'abus de procédure Si le droit d'agir est susceptible de dégénérer en abus, celui qui l'invoque doit démontrer que l'action a été initiée avec une intention malveillante ou de mauvaise foi, ou qu'elle repose sur une erreur grossière ou a été initiée avec une légèreté blâmable. En l'espèce, l'existence d'un désaccord des parties sur les termes du jugement du 5 décembre 2022, dans une configuration peu commune d'un bail renouvelé à une date qui est différente de celle à laquelle est entré en vigueur le montant du nouveau loyer, ne permet pas d'établir que la requérante a fait un abus de son droit d'agir. Dès lors, la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive sera rejetée. Sur la demande de communication de pièces La défenderesse sollicite, sur le fondement de l'article 491 du code de procédure civile, la communication sous astreinte des actes de procédure et éventuelles décisions de justice relatives au jugement du juge des loyers commerciaux prononcé le 5 décembre 2022 et sur l'ordonnance de taxe. Toutefois, l'article 491 du code de procédure civile est relatif à l'astreinte. Dès lors, à défaut de fondement juridique déterminant les pouvoirs du juge des référés en matière de communication de pièces, et dont les conditions diffèrent, il y a lieu de rejeter ce chef de demande. Sur le surplus des demandes Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie ses frais non compris dans les dépens au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant partiellement à l'instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du même code. Aucune urgence alléguée ne nécessite que la décision soit exécutoire au seul vu de la minute. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies, Constatons que la SARL TOYOTOMI est redevable, à l'égard de la SCI BPM PETITS CHAMPS, de la somme de 18.518,15€ au titre de la dette locative échue au 1er trimestre 2024 ainsi qu'au titre des frais d'expertise par moitié ; Constatons que la SCI BPM PETITS CHAMPS est redevable à l'égard de la SARL TOYOTOMI de la somme de 788,89€ au titre de la restitution d'une partie des provisions sur charges sur l'exercice 2021 ; Ordonnons la compensation judiciaire des sommes dues de part et d'autre ; Condamnons en conséquence la SARL TOYOTOMI à verser à la SCI BPM PETITS CHAMPS la somme de 17.729,26 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 1er trimestre 2024 inclus et sur les frais d'expertise partagés par moitié, Ordonnons la capitalisation des intérêts ; Autorisons la SARL TOYOTOMI à se libérer de cette dette en vingt-quatre mensualités égales en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement, Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer et/ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ; Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la SARL TOYOTOMI portant sur des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4] ; Autorisons en ce cas l'expulsion de la SARL TOYOTOMI et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique, Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Condamnons en ce cas la SARL TOYOTOMI à payer à la SCI BPM PETITS CHAMPS une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et des taxes en cours et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ; Rejetons la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ; Rejetons la demande de communication de pièces ; Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Rejetons les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la SARL TOYOTOMI au paiement des dépens ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 27 mai 2024. Le Greffier,Le Président, Fanny ACHIGARAnne-Charlotte MEIGNAN