Texte intégral
Du 24 mai 2024
5AA
SCI/
PPP Contentieux général
N° RG 23/00842 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XSSJ
Société OPH GIRONDE HABITAT
C/
[W] [G], [V] [S] épouse [G]
- Expéditions délivrées à
- FE délivrée à
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
JUGEMENT EN DATE DU 24 mai 2024
JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,
DEMANDEUR :
Société OPH GIRONDE HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Ludovic BOUSQUET (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDEURS :
Monsieur [W] [G]
né le 25 Avril 1964 à [Localité 6] (MONTENEGRO)
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représenté par Me Sylvie CAPDEPUY (Avocat au barreau de BORDEAUX)
Madame [V] [S] épouse [G]
née le 17 juin 1965 à [Localité 4] (KOSOVO)
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représentée par Me Sylvie CAPDEPUY (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 25 Mars 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé signé le 21 octobre 2019, l'Office Public de l'Habitat GIRONDE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [W] [G] et Madame [V] [G] portant sur le [Adresse 5], moyennant un loyer de 545,34 euros et des provisions sur charges de 195,22 euros, soit un total de 740,56 euros par mois.
Par un courrier en date du 12 octobre 2022, l'Office Public de l'Habitat GIRONDE HABITAT a effectué un signalement d'un nouvel impayé auprès de la Caisse d'Allocations Familiales.
Par deux courriers en date des 25 avril et 17 juillet 2023, l'Office Public de l'Habitat Gironde a demandé à Monsieur [W] [G] et Madame [V] [G] qu'ils lui adressent une attestation de leur assureur en cours de validité.
Par acte introductif d'instance délivré le 16 février 2023, l'Office Public de l'Habitat GIRONDE HABITAT a fait assigner Monsieur [W] [G] et Madame [V] [S] épouse [G] à l'audience du 2 mai 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins notamment de prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de ces derniers pour défaut d'occupation paisible et non-paiement des loyers.
L'affaire a été appelée à l'audience du 2 mai 2023, puis après six renvois à la demande des parties, elle a été débattue à l'audience du 25 mars 2024.
Lors de cette audience, l'Office Public de l'Habitat GIRONDE HABITAT, représenté par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :
- Prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [W] [G] et Madame [V] [G] pour défaut d'occupation paisible, non-paiement des loyers et défaut de souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs
- Ordonner en conséquence leur expulsion du [Adresse 5] ainsi que celle de toute personne y demeurant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier
- Condamner solidairement Monsieur [W] [G] et Madame [V] [G] à lui payer la somme de 4.318,07 euros (décompte arrêté au 25 mars 2024), outre, à compter de cette date et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 363,59 euros
- Condamner solidairement Monsieur [W] [G] et Madame [V] [G] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutient de sa demande de résiliation du contrat de bail et d'expulsion, il précise que la famille [G] est à l'origine de troubles anormaux du voisinage qui caractérisent un défaut d'occupation paisible. Il indique également que Monsieur [G] et Madame [G] sont défaillants dans l'exécution de leur obligation de régler le loyer et que leur situation d'impayé persiste depuis trop longtemps pour que des délais leur soient accordés. Il ajoute aussi qu'ils ne justifient pas de la souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs, conformément à l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989.
En défense, Monsieur [W] [G] et Madame [V] [S] épouse [G], représentés par leur conseil, ont demandé au juge des contentieux de la protection de :
- Débouter GIRONDE HABITAT de sa demande de résiliation du contrat de bail à leurs torts exclusifs,
- Leur accorder des délais de paiement sur 3 années pour s'acquitter de leur dette locative,
- Débouter GIRONDE HABITAT de sa demande de condamnation à leur verser une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens d'instance,
- Ordonner que chaque partie conservera la charge des dépens par elles exposés,
- Ecarter l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.
Ils indiquent qu'aucun manquement à l'obligation de jouissance paisible du logement ne peut leur être reproché puisque le demandeur se fonde sur un courrier imprécis tant sur l'identité de l'auteur des troubles que sur les faits susceptibles de leur être imputés et sur un mail indiquant que Monsieur [W] [G] a été placé en garde à vue, en méconnaissance de la présomption d'innocence, alors qu'une relaxe a été prononcée par jugement du tribunal correctionnel du 14 novembre 2022.
Ils soutiennent également que le paiement des loyers n'a pas été effectué pendant une période relativement importante mais que cela est dû à une carence du curateur de Monsieur [G] et qu'aucune faute ne peut leur être reprochée. Ils précisent également s'être efforcés de procéder à des paiements partiels de leur loyer malgré leur absence de revenus et avoir repris depuis le début de l'année 2023 le paiement de leur loyer.
Ils sollicitent l'octroi de délais de paiement sur trois années concernant leur dette locative et précisent que leur bonne foi est démontrée au regard de la reprise du paiement des loyers. Ils proposent de payer en sus la somme de 100 euros pour solder leur dette.
Ils indiquent bénéficier d'une assurance couvrant les risques locatifs et concluent qu'aucun manquement ne peut leur être reproché de ce chef.
A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 24 mai 2024.
MOTIFS DU JUGEMENT
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 17 février 2023, soit au moins deux mois avant la date de l'audience prévue le 2 mai 2023.
Le bailleur justifie également avoir signalé le 12 octobre 2022 la situation d'impayés à l'organisme payeur des aides au logement en vue d'assurer le maintien des aides, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.
La procédure est donc régulière en ce qu’elle tend au prononcé de la résiliation du bail pour non paiement des loyers.
Sur la résiliation du contrat de bail
- Sur la demande fondée sur le défaut de jouissance paisible
L'article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dispose que le "locataire est obligé : d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location".
L'article 1729 du code civil prévoit que "si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail."
L'article 1224 du code civil indique que "la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur, ou d'une décision de justice."
L'obligation de jouissance paisible des lieux consiste pour le preneur à user du bien loué de manière raisonnable, c'est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage. A ce titre, les juges du fond apprécient souverainement si la faute reprochée au preneur est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail, étant ajouté qu'ils doivent apprécier la situation au jour où ils statuent, si bien que si l'attitude répréhensible du locataire a cessé à ce jour, ils ne doivent pas prononcer la résiliation du bail.
En l'espèce, par acte sous seing privé signé le 21 octobre 2019, la société GIRONDE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [W] [G] et Madame [V] [G] portant sur le [Adresse 5].
Les pièces versées aux débats par la société GIRONDE HABITAT sont insuffisantes à caractériser des nuisances répétées et importantes au sein de la Résidence [Adresse 5], dans laquelle se situe l'appartement occupé par les époux [G], et qui portent atteinte à la tranquillité de leur voisinage. En effet, l'indication dans un courrier électronique du 25 novembre 2022 de l’interpellation et du placement en garde à vue de Monsieur [W] [G], son appartement servant de lieu de stockage pour les stupéfiants, n’est pas propre à caractériser un défaut de jouissance paisible dès lors que par jugement correctionnel du 14 novembre 2022, Monsieur [W] [G] a été relaxé des faits reprochés qui avaient conduit à cette interpellation. Par ailleurs la mention dans un courrier du maire d’[Localité 3] de " troubles à la tranquillité publique évidents, récurrents et constatés par [le] rapport d'information [recueilli par les services de police municipale] " imputés à la famille [G], ne permettent pas d'établir l'existence de troubles ou comportement suffisamment graves dont les défendeurs seraient à l'origine ou auteurs et qui constitueraient des troubles de jouissance, en l’absence de précision sur la nature des faits reprochés, leur récurrence, et l’identité des personnes ayant eu à se plaindre du comportement de ces locataires. De plus le maire n’est pas affirmatif sur l’imputabilité à la famille [G].
Dès lors, aucun trouble anormal du voisinage constitutif d'un manquement grave à l'obligation de jouissance paisible n'est caractérisé.
- Sur la demande fondée sur le défaut d’assurance et le défaut de paiement des loyers
L'article 1741 du code civil indique que " le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. "
L'article 7g) de la Loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis chaque année, à la demande du propriétaire.
L'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Le manquement à ces obligations essentielles qui pèsent sur le locataire est de nature à justifier la résiliation du bail.
L'article 1229 alinéa 2 du code civil prévoit que " La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. "
En l'espèce, Monsieur [W] [G] et Madame [V] [G] versent aux débats une attestation de responsabilité civile locative établie le 9 août 2023 et justifient donc de la souscription à un tel contrat. La résiliation du bail n’a donc pas lieu d’être prononcée pour ce motif.
Monsieur [W] [G] et Madame [V] [G] ne contestent pas l'absence de paiement des loyers pendant une longue période. Les pièces versées aux débats par la société GIRONDE HABITAT permettent de déterminer que cette période a débuté le 31 janvier 2022 et s'est achevée le 10 mars 2023. Monsieur [W] [G] et Madame [V] [G] ont donc repris le paiement du loyer courant à compter du 10 mars 2023.
Il résulte du décompte produit par la société GIRONDE HABITAT que Monsieur [W] [G] et Madame [V] [G] sont néanmoins toujours redevables d'un arriéré locatif de 4.318,07 euros au 25 mars 2024.
Monsieur [W] [G] et Madame [V] [G] versent aux débats une attestation de paiement de la Caisse d'allocations familiales établie le 24 avril 2023 démontrant que leur aide personnalisée au logement a été suspendue entre janvier et décembre 2022 et qu'un rappel de décembre 2022 d'un montant de 4.183,83 euros a été versé à la société GIRONDE HABITAT. Monsieur [W] [G] et Madame [V] [G] étaient donc redevables au 19 janvier 2023 d'un arriéré locatif de 4.377,55 euros après déduction de ce versement.
Cet arriéré n’a pas donc évolué alors qu’il ressort également du document précité que le versement du revenu de solidarité active a été interrompu entre janvier et décembre 2022, mais que des rappels d'un montant respectif de 3.587,93 euros en décembre 2022 et de 1.318,58 euros et 4.497,68 euros en janvier 2023 ont été versés à l'APAJH AD 33, ancien curateur de Monsieur [G]. Or, depuis ces deux dates aucun versement, à l'exception du loyer courant, n'est intervenu. Aucune démarche n'a donc été entreprise par les défendeurs pour commencer à apurer leur dette malgré la perception de ces rappels, sans aucune explication sur la façon dont ils ont été dépensés.
Monsieur [G] a bénéficié d'une mesure de curatelle renforcée entre le 28 mai 2021 et le 21 octobre 2022 et les défendeurs soutiennent que le non-paiement des loyers résulte d'une carence du curateur. Or, le décompte versé aux débats par la société GIRONDE HABITAT révèle qu'antérieurement à cette mesure de protection Monsieur [W] [G] et Madame [V] [G] ont été débiteurs d'un arriéré locatif entre 2016 et 2019. Par ailleurs, ces derniers ne versent aucun élément permettant de mettre en cause le curateur dans leur absence de paiement des loyers.
Dès lors, l'arriéré accumulé est important et il ressort des éléments précités que Monsieur [W] [G] et Madame [V] [G] ne sont pas en situation d'apurer leur dette.
En conséquence, la résiliation du bail à effet du 1er mars 2024 et l'expulsion des locataires seront prononcées dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l'indemnité d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des provisions sur charges. Monsieur [W] [G] et Madame [V] [G], étant mariés, seront solidairement condamnés à en payer le montant en application de l'article 220 du code civil.
Sur les demandes en paiement au titre des loyers et indemnités d'occupation
En application de l'article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l'obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu'il a payé lesdits loyers.
Il résulte en outre de ce qui précède l'obligation pour Monsieur [W] [G] et Madame [V] [G] de régler une indemnité d'occupation à compter de la fin du contrat de bail.
Il ressort du décompte versé aux débats par la société GIRONDE HABITAT que la somme de 4.318,07 euros est due au titre des loyers et provisions sur charges à la date du 25 mars 2024, correspondant aux échéances jusqu’au mois de février 2024 inclus.
En l'absence de preuve du paiement des sommes visées par ce décompte, Monsieur [W] [G] et Madame [V] [G] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme.
Monsieur [W] [G] et Madame [V] [G] seront en outre solidairement condamnés à payer les indemnités d'occupation courant à compter du 1er mars 2024 jusqu'à la libération des lieux.
Sur l'octroi de délais de paiement
Monsieur [W] [G] et Madame [V] [G] sollicitent l'octroi de délais de paiement sur trois années sur le fondement de l’article 24 IV de la loi du 6 juillet 1989.
En l'espèce, il résulte du décompte précité que Monsieur [W] [G] et Madame [V] [G] ont repris le versement intégral du loyer le 10 mars 2023.
Toutefois, aucun élément produit par ces derniers ne démontre qu'ils sont en situation de régler leur dette locative, Monsieur [W] [G] et Madame [V] [G] ne produisant aucun élément financier actualisé, autre que leur attestation de paiement de la Caisse d'Allocation Familiale ainsi que la décision d'aide juridictionnelle totale datant respectivement du 24 avril 2023 et du 4 mai 2023. Ils ne démontrent pas être en capacité de verser une somme en sus du loyer et des charges courantes, aucun versement n’ayant été fait pour apurer la dette.
Dès lors, Monsieur [W] [G] et Madame [V] [G] seront déboutés de leur demande.
Sur les demandes accessoires
Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Monsieur [W] [G] et Madame [V] [G], qui succombent, seront tenus aux dépens.
Au vu de la position économique respective des parties, chacune conservera la charge de ses frais irrépétibles et la société GIRONDE HABITAT sera, en conséquence, déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
La nature de l'affaire, relative à l'expulsion d'une famille, justifie que l'exécution provisoire de droit soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE à effet du 1er mars 2024 la résiliation du bail pour manquement à l'obligation d'acquitter les loyers ;
CONDAMNE Monsieur [W] [G] et Madame [V] [S] épouse [G] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] ;
DIT qu'à défaut pour Monsieur [W] [G] et Madame [V] [S] épouse [G] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation, due jusqu'à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (377,03 euros par mois en février 2024 aide au logement déduite) ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [G] et Madame [V] [S] épouse [G] à payer à l'Office Public de l'Habitat GIRONDE HABITAT la somme de 4.318,07 euros au titre des loyers et charges impayés échus à la date du 25 mars 2024 correspondant aux échéances jusqu’au mois de février 2024 inclus;
CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [G] et Madame [V] [S] épouse [G] à payer à l'Office Public de l'Habitat GIRONDE HABITAT les indemnités d'occupation ci-dessus fixées à compter du 1er mars 2024 jusqu'à libération complète des lieux ;
DÉBOUTE Monsieur [W] [G] et Madame [V] [S] de leur demande de délais de paiement ;
CONDAMNE Monsieur [W] [G] et Madame [V] [S] aux dépens ;
DÉBOUTE l'Office Public de l'Habitat GIRONDE HABITAT de sa demande formée du chef de l'article 700 du code de procédure civile;
LAISSE à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ;
ÉCARTE l'exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE
chargée des contentieux
de la protection
