Tribunal judiciaire, 07 février 2024. 23/03230

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 FEVRIER 2024 Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 23/03230 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XPDB N° de MINUTE : 24/00195 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS “[Adresse 5]" [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société NSE ESTATE, exerçant sous le nom commercial “STEPHANE PLAZA IMMOBILIER - [Localité 4]”, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Me Denis BARGEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1313 C/ DEFENDEUR Madame [J] [P] [Adresse 3] [Adresse 3] non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 20 Décembre 2023. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE Madame [J] [P] est propriétaire des lots n°64, 211 et 159 de l'immeuble « [Adresse 5] » sise [Adresse 1]. Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 5] » sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société NSE ESTATE exerçant sous le nom commercial « STEPHANE PLAZA IMMOBILIER-[Localité 4] », a fait assigner Madame [J] [P] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux. Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de : Déclarer le syndicat des Copropriétaires «[Adresse 5]» [Adresse 1] , recevable et bien fondé en l'ensemble de ses demandes, Dire que Madame [J] [P] n'ont pas payé les charges de copropriétés dont elle est redevable au 1er trimestre 2023, à savoir d'un montant de 12.770,52 Euros, En conséquence : Condamner Madame [J] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires «[Adresse 5]›› [Adresse 1] la somme de 12.770,52 Euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure. Condamner Madame [J] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 5]» [Adresse 1] aux frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir la somme de 400 euros. Faire application des dispositions de l'article 1154 du Code Civil Condamner Madame [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du «[Adresse 5]›› [Adresse 1] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts. Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Condamner Madame [J] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 5]» [Adresse 1], la somme de 2.000 Euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Condamner Madame [J] [P] aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de Maître Denis Bargeau. Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Bien que régulièrement citée, Madame [J] [P] n’a pas constitué avocat. L'affaire a été clôturée par ordonnance du 05 octobre 2023 et fixée à l'audience du 20 décembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 07 février 2024. En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [J] [P]; - l’extrait du compte copropriétaire ; - les procès-verbaux des assemblées générales du 1er février 2018, 09 septembre 2020, 20 décembre 2021 et 28 novembre 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et celui du 1er janvier 2021 au 30 juin 2022 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 dont découlent les charges réclamées ; - les appels de fonds adressés au copropriétaire, - la mise en demeure du 28 novembre 2022, - le contrat de syndic en vigueur du 25 mai 2022 au 30 septembre 2023. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. Au regard des éléments versées en pièce n°1 et 3, il convient d'analyser les demandes par années. Au titre de l'année 2017, le relevé de compte mentionne la reprise d'un solde débiteur au 1er janvier 2017 à hauteur de 1.677,41 euros au titre de « Report à nouveau pour la période du 01/01/2016 au 31/12/2016 », qui n'est pas justifié. De même, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce ceux de mise en demeure de 35 euros comptabilisés deux fois le 29 juin 2017. Il convient donc de déduire ces sommes et retenir au titre de cette période un solde débiteur de 1.002,38 euros. Au titre de l'année 2018, il convient de nouveau d'écarter le report au titre de l'année 2017 compte tenu de l'analyse déjà effectuée ci-dessus pour cette année. Il convient également d'écarter les frais de contentieux et de recouvrement soit les frais de mise en demeure avocat de 180 euros du 28 mars 2018, d'honoraires mise en demeure de 120 euros du 29 mars 2018, de mise en demeure du 15 mai 2018 à hauteur de 60 euros, de relance du 07 août 2018 à hauteur de 35 euros ainsi que les frais de mise en demeure du 07 août 2018 de 60 euros. Au regard de ces éléments, il y a lieu de retenir au titre de cette période un solde créditeur de 137,96 euros. Au titre de l'année 2019, il convient de nouveau d'écarter le report de solde au titre de l'année 2018, déjà étudié ci-dessus. Les frais de contentieux et de recouvrement doivent à nouveau être écartés, soit la somme « Samba Smeth Assignation TI » de 1800 euros du 28 février 2019, celle de « constitution doss ctx -Ass – Facture n°000024000087000291 » du 28 février 2019 de 270 euros et celle de « Samba Smeth – Frais de huissiers » du 24 mai 2019 de 293, 67 euros. Le solde au titre de cette période est débiteur à hauteur de 2.900,61 euros. Les éléments transmis au titre de l'année 2020 amènent, une fois le report de solde écarté, à devoir retenir un solde débiteur de 309,03 euros. Aucun frais de contentieux et de règlement n'apparaît en effet dans les comptes. Au titre de l'année 2021, il y a lieu de retenir un solde débiteur de 3.215,20 euros. Là encore, aucun frais de contentieux et de recouvrement n'y apparaît. Au titre de l'année 2022, il convient d'écarter le report à nouveau ainsi que les frais de contentieux et de recouvrement, soit en l'espèce les frais de mise en demeure du 17 février 2022 de 60 euros et ceux de relance des 17 octobre et 14 novembre 2022 d'un montant total de 260 euros. Ne seront également pas retenus les frais de « Reprise solde antérieur Pg 64 GL ancien syndic » du 31 mai 2022 à hauteur de 1687,18 euros et de « Reprise solde antérieur Pg 114 GL Ancien syndic » du 31 mai 2022 à hauteur de 59,58 euros, faute de justifications. Au regard de ces éléments, il y a lieu de retenir un solde débiteur de 2.387,12 euros. Au titre du premier trimestre 2023, il sera retenu un solde débiteur de 631,47 euros. Dès lors, Madame [P] s'avère redevable au titre de la période du 1er janvier 2017 au 16 mars 2023 de la somme de 10.307,85 euros [(1002,38 +2009,61+309,03+3215,20+2387,12+631,47)-137,96]. Ainsi, il convient de condamner Madame [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.307,85 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 16 mars 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus. L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation. Sur la capitalisation des intérêts Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière. Sur la demande en paiement des frais nécessaires Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631). De surcroît, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. En l'espèce, il est sollicité la somme de 400 euros au titre de ces frais. Le syndicat des copropriétaires justifie d'une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 le 28 novembre 2022. Cependant, s'agissant d'une mise en demeure par avocat à hauteur de 400 euros, ces frais correspondent aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement. Sur la demande au titre des dommages-intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » En l'espèce, Madame [J] [P] paye très irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation. En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Madame [J] [P] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [J] [P], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [J] [P] sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ; CONDAMNE Madame [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 5] » sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société NSE ESTATE exerçant sous le nom commercial « STEPHANE PLAZA IMMOBILIER-[Localité 4] », la somme de 10.307,85 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 16 mars 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 5] » sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société NSE ESTATE exerçant sous le nom commercial « STEPHANE PLAZA IMMOBILIER-[Localité 4] », de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; CONDAMNE Madame [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 5] » sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société NSE ESTATE exerçant sous le nom commercial « STEPHANE PLAZA IMMOBILIER-[Localité 4] », la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Madame [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 5] » sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société NSE ESTATE exerçant sous le nom commercial « STEPHANE PLAZA IMMOBILIER-[Localité 4] », la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [J] [P] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Fait au Palais de Justice, le 07 février 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame [D] Madame [V]