Tribunal judiciaire, 14 mars 2024. 23/01506

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 23/01506 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHZQ Minute : 24/105 S.D.C. RESIDENCE [9] [Adresse 5] Représentant : Maître Dominique TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0263 C/ Madame [F] [X] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 14 mars 2024; Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 11 janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Syndicat des Copropriétaires RESIDENCE [9] [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA AGEXIA, SAS [Adresse 2] ayant pour avocat Me TOURNIER Dominique, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [F] [X], demeurant [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 6] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE : Madame [F] [X] est propriétaire d'un appartement correspondant aux lots 104 et 197 au sein d'un immeuble situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 août 2022 présentée le 20 août 2022 et non réclamée, le syndicat de la résidence [9] situé [Adresse 5] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, adressé à Madame [F] [X] une mise en demeure de payer la somme de 537,17 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 14 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [F] [X] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 3804,35 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4 juillet 2023, en ce compris les charges provisionnelles pour le 3eme trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de chaque mise en demeure pour son montant,1900 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessaires À l'audience du 11 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes. Il expose que Madame [F] [X], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de la propriétaire au paiement de dommages et intérêts. Madame [F] [X], régulièrement assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée. L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales : Sur le paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 9 novembre 2021 et 6 décembre 2022 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2021 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercices 2023, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués. Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel. Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés. Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte. En conséquence, il convient de condamner Madame [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3804,35 euros, au titre des charges de copropriété dues au 4 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 18 juillet 2023, faute d’interpellation suffisante des mises en demeure antérieure, puis à compter du jugement sur le surplus. Sur les frais nécessaires au recouvrement : En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 949.85 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance. Il est justifié de l'envoi de trois mises en demeure les17 août 2022, 9 septembre 2023 et 10 mai 2023, facturées pour un montant total de 141 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande. En revanche, il y a lieu d’écarter le coût des relances dont l’envoi n’est pas justifié. Il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Il convient dès lors de condamner Madame [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 141 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.  Sur la demande de dommages et intérêts : En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Madame [F] [X], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. Il convient de condamner Madame [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [X] aux dépens de l'instance. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [F] [X] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, CONDAMNE Madame [F] [X] à payer au syndicat de la résidence [9] situé [Adresse 5] la somme de 3804,35 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 4 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2022 sur la somme de 537,17 euros et du jugement sur le surplus, CONDAMNE Madame [F] [X] à payer au le syndicat de la résidence [9] situé [Adresse 5] la somme de 141 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, CONDAMNE Madame [F] [X] à payer au le syndicat de la résidence [9] situé [Adresse 5] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts, CONDAMNE Madame [F] [X] à payer au le syndicat de la résidence [9] situé [Adresse 5] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [F] [X] aux dépens, LE GREFFIER LE PRESIDENT Page