Tribunal judiciaire, 11 juin 2024. 23/05347

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE N° RG 23/05347 - N° Portalis DBYQ-W-B7H-IDF5 4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 11 JUIN 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré : Présidente : M. Bernard VALEZY, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée, pendant les débats de Madame Céline TREILLE, greffière ; DEBATS : à l'audience publique du 11 Juin 2024 ENTRE : S.A. ALLIADE HABITAT dont le siège social est sis 173 avenue Jean Jaurès - 69007 LYON 07 Représentée à l’audience par Madame [G] [L], munie d’un pouvoir. ET : Madame [T] [W] demeurant 1 square jean baptiste lully - 42000 SAINT-ÉTIENNE non comparante JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort, Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 juin 2024 EXPOSÉ DU LITIGE Exposé des faits et de la procédure Suivant bail verbal conclu le 16 mars 2009, la S.A. ALLIADE HABITAT a donné à bail à Madame [T] [W], un immeuble à usage d'habitation situé 1 square Jean-Baptiste Lully (3ème étage) 42000 SAINT-ÉTIENNE, moyennant un loyer mensuel révisable - au 1er février 2024 - de 272,99 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 189,41 euros. La S.A. ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 25 août 2023 à Madame [T] [W] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 803,30 € et une mise en demeure de justifier de l'occupation du logement, signifié à domicile. Par courrier simple du 28 décembre 2022, la S.A. ALLIADE HABITAT a préalablement informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l'existence d'impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). En dépit des démarches entreprises pour un apurement de la dette par la bailleresse, aucune solution amiable n'a été trouvée entre les parties. Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 22 novembre 2023, signifiée à étude, la S.A. ALLIADE HABITAT a attrait Madame [T] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de : - prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers par application des articles 1217 et suivants du code civil étant rappelé l'obligation de paiement visée à l'article 1728 du même code, - ordonner son expulsion et celle de tous occupants de leur chef du logement et ce au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier conformément aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du code des procédures civiles d'exécution, - la condamner à lui payer les sommes suivantes : - 1190,18 euros au titre de sa créance locative, outre les loyers échus entre la date d'assignation et la date d'audience, - une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu'à reprise des lieux, - 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, de l'assignation et de sa dénonciation à la Préfecture. La S.A. ALLIADE HABITAT a notifié l'assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 23 novembre 2023. L'audience s'est tenue le 26 mars 2024 devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne. Prétentions et moyens des parties Lors de l'audience, la S.A. ALLIADE HABITAT, représentée avec pouvoir, maintient l'ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 3 045,33 €, arrêtée au 29 février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, en se fondant sur les dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que Madame [T] [W] ne règle plus les loyers courants depuis plusieurs mois pour un loyer résiduel à hauteur de 194,26 euros par mois. En l'absence d'une réponse de la part de Madame [T] [W] quant à un plan d'apurement à hauteur de 40 euros proposé par la bailleresse, les délais octroyés étant expirés, et Madame [T] [W] n'ayant pas régularisé sa situation d'impayés, la S.A. ALLIADE HABITAT se prévaut de la caractérisation du comportement fautif eu égard à son défaut de paiement des loyers et des charges locatives. Madame [T] [W], régulièrement citée, n'était ni comparante, ni représentée. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. Il en ressort qu'il n'a pu être réalisé en raison de l'absence de Madame [T] [W] aux rendez-vous fixés par l'organisme compétent. Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2024 pour y être rendu la présente décision. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'absence du défendeur L'article 472 du code de procédure civile dispose que " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ". En l'espèce, il convient de faire application de l'article précité en raison de l'absence du défendeur. SUR LA DEMANDE PRINCIPALE Sur la demande de prononcé de résiliation du bail L'article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. L'article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 1741 du code civil dispose : " Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ". Ainsi, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice. En effet, conformément à l'article 1227 du même code, la résolution peut être demandée en justice. L'article 1228 du code civil prévoit que le juge peut prononcer la résolution du contrat. Il en résulte que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Ainsi, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l'une des parties ne satisfait pas à son engagement. Il appartient donc au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, étant rappelé que la situation doit être appréciée au jour où le juge statue. En l'espèce, l'existence d'un bail entre les parties n'est pas contestée et est établie par l'occupation des lieux par Madame [T] [W], le contrat de bail et les règlements effectués par cette dernière. Il ressort des éléments versés aux débats qu'un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 25 août 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 803,30 € n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. L'analyse des éléments comptables atteste également qu'au 7 mars 2024, la dette locative demeure impayée et s'élève à 3045,33 euros après déduction des frais de procédure à hauteur de 105,14 euros et 178,11 euros. Selon le décompte arrêté au 7 mars 2024 et versé aux débats, Madame [T] [W] n'a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience. À l'audience, la S.A. ALLIADE HABITAT s'est opposée à l'octroi de délais de paiement. Madame [T] [W], régulièrement citée, n'était ni comparante, ni représentée. Madame [T] [W] est restée défaillante dans le paiement des loyers courants et des charges. Cela constitue incontestablement un manquement de la locataire à son obligation essentielle et déterminante de la conclusion du contrat. Par conséquent, les manquements de Madame [T] [W] justifient la résiliation du contrat. Il convient de prononcer la résiliation aux torts et griefs exclusifs de Madame [T] [W]. Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [T] [W] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de Madame [T] [W] et de dire que faute par Madame [T] [W] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d'un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux. Il convient également de rappeler qu'aux termes de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ". À défaut de quoi, conformément à l'article L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l'exécution. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l'espèce, la S.A. ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 29 février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, établissant l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) à la somme de 3045,33 euros, incluant : - le libellé " pénalité enquête sociale " pour le mois de mai 2022 d'un montant de 7,62 euros, - le libellé " pénalité enquête sociale " pour le mois de juin 2022 d'un montant de 7,62 euros, - le libellé " pénalité enquête sociale " pour le mois de juillet 2022 d'un montant de 7,62 euros, - le libellé " pénalité enquête sociale " pour le mois d'août 2022 d'un montant de 7,62 euros, soit un montant total de 30,48 euros, dont le bien fondé n'est pas justifié. Au regard des justificatifs fournis, la créance de la S.A. ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant. Il convient par conséquent de condamner Madame [T] [W] à payer à la S.A. ALLIADE HABITAT la somme de 3 014,85 €, arrêtée au 29 février 2024, comprenant l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation), échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision. Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation Madame [T] [W] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.A. ALLIADE HABITAT, soit la somme de 462,40 € (cf. décompte locatif). Par ailleurs, l'indemnité d'occupation est destinée à indemniser le bailleur d'une part de la poursuite irrégulière de l'occupation et d'autre part du fait qu'il est privé de la libre disposition des locaux. À cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision. Il y a donc lieu de condamner Madame [T] [W] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance. En l'espèce, Madame [T] [W] est la partie perdante du litige. Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût de l'assignation, de sa dénonciation à la préfecture, du commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 803,30 euros. Enfin, il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu le 16 mars 2009, entre la S.A. ALLIADE HABITAT et Madame [T] [W], d'autre part, concernant le logement situé 1 square Jean-Baptiste Lully (3ème étage) 42000 SAINT-ÉTIENNE, aux torts et griefs exclusifs de Madame [T] [W], ORDONNE l'expulsion de Madame [T] [W] et de tous occupants de leur chef, CONDAMNE Madame [T] [W] à payer à S.A. ALLIADE HABITAT la somme de 3 014,85 €, arrêtée au 29 février 2024, comprenant l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation), échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision, FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [T] [W] à la somme mensuelle de 462,40 €, à compter de la résiliation du bail, et au besoin la CONDAMNE à verser à S.A. ALLIADE HABITAT, ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2024 jusqu'à complète libération des lieux, DIT que faute par Madame [T] [W] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d'un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux, RAPPELLE qu'aux termes de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ", REJETTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires, DIT n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [T] [W] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût de l'assignation, de sa dénonciation à la préfecture, du commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 803,30 euros. RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé. LE GREFFIERLE JUGE