Cour d'appel, 14 juin 2022. 21/01057

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 14 juin 2022 N° RG 21/01057 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FTBC -DA- Arrêt n° 314 [M] [I] / [N] [F] Jugement au fond, origine tribunal judiciaire de MONTLUCON, décision attaquée en date du 01 Avril 2021, enregistrée sous le n° 11 20 131 Arrêt rendu le MARDI QUATORZE JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller Mme Laurence BEDOS, Conseiller En présence de : Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : M. [M] [I] [Adresse 3] [Localité 1] Représenté par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND Timbre fiscal acquitté APPELANT ET : M. [N] [F] [Adresse 2] [Localité 1] Représenté par Maître Joseph ROUDILLON, avocat au barreau de MONTLUCON Timbre fiscal acquitté INTIME DÉBATS : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 mai 2022, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. VALLEIX et M. ACQUARONE, rapporteurs. ARRÊT : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 14 juin 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. I. Procédure Suivant acte sous seing privé du 15 juin 2019 à effet du même jour, M. [N] [F] a donné à bail à M. [M] [I] des locaux à usage d'habitation, situés [Adresse 4] (Allier), moyennant un loyer mensuel révisable annuellement de 400 EUR, outre 20 EUR de provision pour charges et un dépôt de garantie de 400 EUR. Par acte du 16 juin 2020, M. [N] [F] a fait assigner M. [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Montluçon, afin de d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion de M. [M] [I] ; l'autorisation dé faire déposer éventuellement les meubles dans un local à sa convenance aux frais et risques de M. [M] [I] ; la condamnation de celui-ci au paiement de la somme de 191 EUR au titre des loyers impayés à la date du 30 mai avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; sa condamnation également au paiement de la somme de 420 EUR du 1er juin 2020 jusqu'à la date du jugement prononçant la résolution du bail au titre des loyers dus entre le 1er juin 2020 et la résiliation ; la fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation de 420 EUR à compter de la décision, outre 2000 EUR à titre de dommages-intérêts et 1500 en application de l'article 700 du code de procédure civile. À l'appui de ses prétentions. M. [N] [F] plaidait que depuis son entrée dans les lieux le locataire s'était montré défaillant dans l'ensemble de ses obligations, ne réglant pas le loyer à bonne date et n'occupant pas les lieux loués en personne raisonnable et de façon paisible. M. [M] [I] sollicitait avant dire droit une mesure d'expertise au motif que le logement loué ne remplissait pas les critères de décence, avec suspension du paiement du loyer jusqu'à l'exécution complète des travaux conformément aux conclusions de l'expertise, outre la condamnation du propriétaire à lui payer 5000 EUR à titre de dommages-intérêts et 1500 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens. À l'issue des débats, le tribunal judiciaire de Montluçon a statué comme suit par jugement du 1er avril 2021 : « Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Prononce la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du présent jugement, Ordonne l'expulsion des lieux loués de Monsieur [M] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 420 € (quatre cent vingt euros). Condamne Monsieur [M] [I] au paiement de cette indemnité d'occupation, Condamne Monsieur [M] [I] à payer à Monsieur [N] [F] la somme de 191 € (cent quatre vingt onze euros) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée à la date du 30 mai 2020, Condamne Monsieur [M] [I] à payer à Monsieur [N] [F] la somme de 400 € (quatre cent euros) à titre de dommages-intérêts, Constate que le logement répond aux critères de décence du décret de 2002, Rejette la demande d'expertise , Rejette la demande de dommages-intérêts de Monsieur [M] [I], Déboute les parties de leurs plus amples demandes ou contraires, Condamne Monsieur [M] [I] à payer à Monsieur [N] [F] la somme de 600 € (six cent euros) par application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Monsieur [M] [I] aux dépens de l'instance, Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de la présente décision. » *** M. [M] [I] a fait appel de ce jugement le 9 mai 2021, précisant longuement la portée de son recours. Dans ses conclusions ensuite du 8 février 2022 il demande à la cour de : « INFIRMER le jugement rendu le 1er avril 2021 par le Tribunal Judiciaire de MONTLUÇON en toutes ses dispositions ; Statuant de nouveau, DÉBOUTER Monsieur [F] de l'ensemble de ses demandes, dires et prétentions ; CONSTATER que Monsieur [I] a quitté les lieux pour le moins vétuste, depuis le 30 septembre 2021 ; Avant dire droit : Ordonner une mesure d'expertise confiée à tel expert qu'il plaira à la COUR, avec pour mission de : ' Définir et chiffrer les travaux à réaliser pour que le logement réponde aux normes de décence fixées par la Loi et évaluer le délai d'exécution de ces travaux ; ' Chiffrer le coût du loyer à compter du 11 mars 2020 (date visite SOLIHA) eu égard aux défaillances du logement. En toute hypothèse, Condamner Monsieur [F] à payer et porter à Monsieur [I] une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamner [F] à payer une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me LACQUIT sur le fondement de l'article 699 du Code de Procédure Civile. » *** En défense, dans des écritures du 7 mars 2022, M. [N] [F] demande pour sa part à la cour de : « Vu les dispositions notamment de la loi du 6 Juillet 1989, Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MONTLUÇON le 1er Avril 2021, en ce qu'il a notamment prononcé la résiliation judiciaire du bail et condamné Monsieur [M] [I] à payer et porter à Monsieur [F] diverses sommes, et en ce qu'il a débouté Monsieur [I] de l'ensemble de ses demandes, Y ajoutant, Condamner Monsieur [M] [I] à payer et porter à Monsieur [N] [F] les sommes de : ' 3 413,65 € au titre du compte de sortie du bail, ' 3 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner Monsieur [M] [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel. » *** La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance, sauf le départ des lieux de M. [I] le 1er octobre 2021. Une ordonnance du 10 mars 2022 clôture la procédure. II. Motifs Un état des lieux de sortie a été établi par huissier le vendredi 1er octobre 2021 à la requête conjointe de M. [I] et M. [F]. À l'issue, M. [I], quittant les lieux, remet à l'huissier les clés du logement. Le bail étant ainsi rompu de manière définitive par le départ volontaire du locataire et la remise des clés au propriétaire, il est inutile maintenant de statuer sur la résiliation et ses conséquences. Dans le cadre de son appel M. [I] plaide qu'il a quitté les lieux en raison de leur vétusté, et demande à la cour d'ordonner une expertise afin de « Définir et chiffrer les travaux à réaliser pour que le logement réponde aux normes de décence fixées par la Loi et évaluer le délai d'exécution de ces travaux », et aussi de « Chiffrer le coût du loyer à compter du 11 mars 2020 (date visite SOLIHA) eu égard aux défaillances du logement. » Il demande également « en toute hypothèse » 5000 EUR à titre de dommages-intérêts. On ne voit pas très bien quel est l'intérêt pour le locataire qui a définitivement quitté les lieux loués, de demander un chiffrement des travaux à réaliser afin que le logement où il n'habite plus réponde néanmoins aux normes de décence ; une telle de réclamation apparaît hors de propos dans le contexte de ce dossier. Concernant le coût du loyer, il convient d'observer d'abord que l'état des lieux d'entrée établi le 15 juin 2019 montre de manière générale un logement en état d'usage, c'est-à-dire qu'il n'est pas neuf mais demeure néanmoins habitable. Quelques éléments sont notés « bon état », et seuls la buanderie, qui n'est pas une pièce principale d'habitation, les murs et le plafond de la salle de bains, ainsi que le portail extérieur qui donne sur la rue sont notés « mauvais état ». Ses seuls éléments ne caractérisent par une indécence du logement au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et du décret nº 2022-120 du 30 janvier 2002. Il n'est pas possible par ailleurs de prendre en considération à titre de preuve les nombreuses attestations versées au dossier par M. [I], qui émanent de sa famille ou de proches parents (père, frères, oncle, beau-frère') Les seules attestations recevables, au nombre de trois (un ancien employeur, et deux amis), décrivent certes les qualités personnelles de M. [I], mais ne sont d'aucune utilité pour caractériser l'indécence du logement. M. [I] produit également quatre rapports de diagnostics techniques, établis en janvier 2017 à la demande de Mme [P] [G] qui, bien que cela ne soit pas clairement expliqué, semble être la précédente propriétaire du bien. Ces éléments cependant sont antérieurs à la location et ne peuvent être valablement opposés à l'actuel propriétaire M. [F]. Dans le contexte du bail conclu entre les plaideurs le 15 juin 2019, il est bien évident que seul l'état des lieux d'entrée et les pièces postérieures peuvent faire foi. Il reste le rapport de l'organisme d'inspection SOLIHA Allier en date du 12 mai 2020 qui, sur une page et demie, met en évidence la nécessité de procéder à des travaux dans le logement, qui consistent essentiellement en des améliorations et des réparations, par exemple sur le système d'évacuation des eaux pluviales, mais qui ne mettent pas non plus en évidence l'indécence des lieux au sens des textes ci-dessus. En conséquence, il n'y a pas lieu à expertise. De son côté, le propriétaire M. [F] sollicite des dommages-intérêts au titre des dégradations qu'il impute au locataire : peintures du salon et du plafond de la cuisine, reprises de plâtre sous les fenêtres, plomberie, nettoyage général, abattage des arbres et tonte du gazon. Il applique un coefficient de vétusté au coût des travaux réclamés. On a vu ci-dessus que sans être indécent au sens de la loi du 6 juillet 1989, le logement loué par M. [F] à M. [I] n'était pas à l'état de neuf, loin de là. Concernant les peintures du salon et du plafond de la cuisine, elles sont notées en « état d'usage » sur l'état des lieux d'entrée. L'état des lieux de sortie réalisé contradictoirement par l'huissier ne caractérise pas des dégradations suffisamment importantes pour justifier la remise à neuf de ces peintures à charge du locataire. Les réparations locatives sont par contre justifiées, avec péréquation étant donné l'état d'usure antérieur, concernant des petits travaux de plâtrerie sur certains murs qui ont été dégradés par le locataire ainsi que cela résulte du constat d'huissier, soit la somme évaluée par la cour de 250 EUR. Il y a lieu également de remplacer un WC dont le couvercle a été fendu, soit 100 EUR. Il faut aussi remettre en place un radiateur qui a été déposé par le locataire et réparer un luminaire extérieur, soit 100 EUR. Les autres réparations réclamées par le propriétaire ne sont pas suffisamment justifiées eu égard encore une fois à la situation du bien lors de sa prise de possession par le locataire. Le locataire doit dont payer au propriétaire la somme totale de 450 EUR au titre des réparations locatives. Il n'est pas inéquitable que chaque partie garde ses frais irrépétibles d'appel. M. [I] supportera les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, Infirme la décision uniquement concernant les dommages-intérêts dus par le locataire à M. [M] [I] au propriétaire M. [N] [F], et statuant à nouveau condamne M. [M] [I] à payer à M. [N] [F] la somme de 450 EUR à titre de dommages-intérêts ; Confirme la décision pour le reste, sauf à préciser que le locataire M. [M] [I] a quitté les lieux et restitué les clés du logement le vendredi 1er octobre 2021, mettant définitivement un terme au contrat de location, et qu'il n'y a donc plus lieu de statuer sur la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion ; Déboute les parties de leurs autres demandes ; Condamne M. [M] [I] aux dépens d'appel. Le greffier Le président