Cour d'appel, 19 mai 2022. 21/05222

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 12e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 19 MAI 2022 N° RG 21/05222 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UWJN AFFAIRE : S.A.S.U. MAX TRANSPORTS C/ Société ORSI Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Septembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE N° Chambre : 2 N° RG : 16/01927 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Monique TARDY Me Franck LAFON RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX NEUF MAI DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : DEMANDERESSE devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 30 juin 2021 cassant et annulant l'arrêt rendu par la 12ème chambre de la cour d'appel de Versailles le 9 octobre 2018 Société MAX TRANSPORTS Inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n° 331 943 936 [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 005013 Représentant : Me Philippe-Hubert BRAULT de l'AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J082 **************** DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI Société ORSI Inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 306 161 324 [Adresse 3] [Localité 2] Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20210343 Représentant : Me Antoine ATTIAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2306, **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice DUSAUSOY, magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur François THOMAS, Président, Madame Sophie VALAY-BRIERE, Présidente, Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE, EXPOSE DU LITIGE Le 20 mars 2007, la société Orsi a donné à bail commercial à la société Max Transports, des locaux situés à [Localité 6] composés d'un entrepôt de 3.702 m2 et de bureaux de 1.092 m2. Le contrat de bail à effet au 1er avril 2007 pour se terminer le 31 mars 2016, prévoyait l'indexation annuelle du loyer à compter du 1er avril 2009, précisant les modalités applicables à la première indexation et celles applicables aux indexations suivantes, stipulant que la révision ne pourrait en aucun cas jouer à la baisse. Le 30 décembre 2015, la société Max Transports a notifié un congé à la société Orsi pour le 30 juin 2016. Les locaux ont été restitués le 30 juin 2016 selon procès-verbal d'huissier du même jour. Par acte du 13 janvier 2016, la société Max Transports a assigné la société Orsi devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de voir déclarée la clause d'indexation réputée non écrite et voir la société Orsi condamnée au remboursement de toutes les sommes indûment perçues. Par jugement du 4 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Pontoise a: - Déclaré non écrits les alinéas 2 et 4 de la clause d'indexation ; - Déclaré irrecevable la demande de restitution des loyers pour la période antérieure au 13 janvier 2011 ; - Constaté que la société Max Transports n'invoque ni ne justifie d'une baisse de l'indice postérieure au 13 janvier 2011 ; - Condamné la société Max Transports à payer à la société Orsi la somme de 70.681,28 euros à titre de dommages et intérêts, comprenant le montant des taxes non remboursées à hauteur de 35.292 euros et celui des travaux de remise en état à hauteur de 35.389,28 euros ; - Ordonné la compensation de cette somme avec le dépôt de garantie à hauteur de 69.191 euros ; - Condamné la société Max Transports au paiement de la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens. Par arrêt du 9 octobre 2018, la cour d'appel de Versailles a : - Confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 4 septembre 2017 en ce qu'il a déclaré recevable l'action exercée par la société Max Transports; - Infirmé ce jugement pour le surplus ; Et statuant à nouveau, - Déclaré non écrite la clause d'indexation insérée dans le bail conclu Ie 20 mars 2007 ; En conséquence, - Condamné la société Orsi à rembourser à la société Max Transports la somme de 261.420 euros au titre des loyers trop versés, outre intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2016 ; - Condamné la société Max Transports à payer à la société Orsi la somme de 70.681,28 euros au titre de la taxe foncière et des frais de remise en état ; - Ordonné la compensation de cette somme de 70.681,28 euros avec la somme de 78.094,35 euros que le bailleur reconnaît devoir au locataire, de sorte que la société Orsi reste en fait devoir à la société Max Transports la somme de 7.413,07 euros, au paiement de laquelle la société Orsi sera condamnée ; - Rejeté toutes autres demandes, - Condamné la société Orsi aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Par arrêt du 30 juin 2021, la Cour de cassation a cassé l'arrêt du 9 octobre 2018 en toutes ses dispositions car seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite et a renvoyé les parties devant la cour d'appel de Versailles autrement composée. Vu la déclaration de saisine du 9 août 2021 de la société Max Transports. PRÉTENTIONS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 20 décembre 2021, la société Max Transports demande à la cour de : Sur la recevabilité des demandes de l'appelante, - Confirmer la décision rendue par la 2ème chambre civile du tribunal de grande instance de Pontoise le 4 septembre 2017 qui a valablement estimé que le moyen tiré de la mauvaise foi de la société Max Transports ne constitue pas un motif d'irrecevabilité de sa demande, mais un moyen de défense au fond excluant que cette société soit déclarée irrecevable en ses demandes pour fraude à la loi ; - Déclarer la société intimée infondée en ses différentes demandes de ce chef, l'en débouter ; Sur la demande tendant à voir priver d'effet la clause d'échelle mobile insérée dans le bail commercial, - Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré non écrites les parties de la clause d'indexation stipulant le mode de calcul de la première indexation et des révisions suivantes et stipulant, de même, que la révision ne pourrait, en aucun cas, jouer à la baisse ; Et, dans l'hypothèse où la juridiction saisie n'entendrait retrancher de la clause d'indexation litigieuse que l'alinéa concernant la révision qui ne pourra en aucun cas jouer à la baisse, confirmer la décision entreprise qui a sanctionné, à juste titre, le mécanisme même de l'indexation, tel qu'il découle des alinéas 1 et 2 de la clause litigieuse qui s'avère bien réputée, de ce chef, non écrite, avec les conséquences qui en découlent, dès lors que la rédaction de la clause litigieuse implique que le loyer découlant de la première révision avec l'incidence d'une variation de 8 trimestres constitue ensuite l'assiette de calcul des révisions ultérieures et ce, quel que soit le mode de réajustement ultérieurement prévu par les parties ; - Déclarer la société Orsi infondée à se prévaloir des dispositions de l'ancien article 1109 du code civil, comme à fortiori des nouvelles dispositions inapplicables en l'espèce, dès lors que la demande dont la cour est saisie n'a pas pour objet la nullité partielle ou totale de la clause considérée mais de voir sanctionner une clause réputée non écrite, dans des conditions exclusives de l'application de toute prescription civile, ce qui rend également sans objet la référence faite par l'intimée aux dispositions de l'article 2224 du code civil, l'en débouter : Sur le remboursement du trop-perçu à titre de loyer, - Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable pour prescription la demande de la société Max Transports en restitution des loyers pour la période antérieure au 13 janvier 2011, de même que l'appréciation du montant du trop-perçu qui doit être fixé à la somme de 261.420 euros à laquelle il convient d'ajouter le montant du dépôt de garantie qui a été retenu sans titre par le bailleur, soit 11.691 euros, portant ainsi le montant global de la créance de l'appelante à la somme de 273.111 euros ; Et statuant sur les demandes reconventionnelles de la société Orsi, - Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la société Max Transports à payer à la société Orsi la somme de 70.681,28 euros à titre de dommages et intérêts comprenant le montant de taxes non remboursées à hauteur de 35.292 euros et celui de travaux de remise en état à hauteur de 35.389,28 euros avec compensation de ladite somme avec la créance de trop-perçu de loyer et de dépôt de garantie ; - Débouter la société Orsi de ses prétentions ; À titre infiniment subsidiaire, si une quelconque indemnisation devait être retenue à la charge de l'appelante, - Confirmer la décision entreprise qui a estimé cette somme à 35.389,28 euros avec le bénéfice de la compensation qui en découle avec le montant de la créance de l'appelante ; - Infirmer la décision entreprise, au titre de la condamnation prononcée à l'encontre de l'appelante sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en faisant droit de ce chef à la demande de la société Orsi qui doit en être déboutée ; - Infirmer également la décision entreprise qui a rejeté les demandes plus amples des parties, en condamnant la société Max transports aux dépens, alors que le tribunal avait été saisi, à juste titre, d'une demande de condamnation de la société Orsi au paiement d'une somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile ; - Condamner, en tout état de cause, la société Orsi aux entiers dépens de l'instance précédemment introduite devant le tribunal de grande instance de Pontoise à la requête de la société Max transports, de même qu'aux entiers dépens des procédures successives dont la cour d'appel de Versailles a été saisie, et ce dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières conclusions notifiées le 26 novembre 2021, la société Orsi demande à la cour de : - Déclarer irrecevable la société Max transports en ses demandes ; Subsidiairement, - Débouter la société Max transports de ses entières demandes ; A titre très subsidiaire, - Prononcer, par voie d'exception, l'annulation du bail liant les parties ; En conséquence, - Condamner la société Max transports au paiement d'une indemnité annuelle d'occupation hors taxes et hors charges de 317.000 euros et ce à compter rétroactivement de novembre 2011 ; A titre infiniment subsidiaire, - Confirmer le jugement rendu en ce qu'il a prononcé l'annulation partielle de la clause d'indexation et - « Déclaré non écrites les parties de la clause d'indexation stipulant que : - pour la première indexation, l'indice de base sera le dernier indice publié à la date de prise d'effet du bail (soit le 1er avril 2007 soit 1381, et l'indice de révision sera le dernier indice publié à la date d'indexation, le 1er avril 2009) le loyer d'assiette de la révision étant celui de la deuxième année : - la révision ne pourra jouer qu'à la baisse ; - Déclaré irrecevable pour prescription la demande de la société Max transports en restitution des loyers pour la période antérieure au 13 janvier 2011 ; - Constaté que la société Max transports n'invoque ni ne justifie d'une baisse de l'indice postérieure à la date du 13 janvier 2011 »; En toute hypothèse, - Condamner la société Max transports au paiement de la somme de 235.972 euros hors taxes et hors charges à titre de dommages et intérêts ; - Condamner la société Max transports à payer à la société Orsi la somme de 87.052,72 euros au titre de la remise en état des locaux ; - Condamner la société Max transports à payer à la société Orsi la somme de 15.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; - La condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 février 2022. Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le périmètre de la cassation Dans son arrêt du 30 juin 2021, la Cour de cassation a cassé et annulé dans toutes ses dispositions l'arrêt 9 octobre 2018 de sorte que la cour d'appel de renvoi est investie de la connaissance de l'entier litige dans tous ses éléments de fait et de droit. Sur la recevabilité des demandes de la société Max transports au regard d'une fraude alléguée par la société Orsi La société Orsi soutient que la clause illicite a été imposée par la société Max transports faisant ainsi échec à des dispositions impératives légales caractérisant une fraude à la loi de sorte que la société Max transports doit être déclarée irrecevable. La société Max transports sollicite la confirmation du jugement entrepris qui a dit que le moyen soulevé par la société Orsi, tiré de la mauvaise foi de la société Max transports au motif qu'elle était à l'origine de la clause illicite, conduisant à une fraude à la loi, ne constitue pas un motif d'irrecevabilité de sa demande, mais un moyen de défense au fond excluant que ses demandes soient déclarées irrecevables. Le moyen soulevé par le bailleur, la société Orsi n'est pas un moyen d'irrecevabilité mais un moyen de défense au fond comme les premiers juges l'ont relevé. Le jugement entrepris sera suivi en ce qu'il a admis l'action exercée par la société Max transports. Sur l'application de la clause d'indexation La clause d'indexation contenue dans le bail conclu le 20 mars 2007 est rédigée ainsi : ' le loyer sera indexé chaque année à compter du 1° avril 2009, sur l'indice national du coût de la construction (série France entière, base 100, 4° trimestre 1953) publié trimestriellement par l'lNSEE. Le loyer, pour chacune des deux premières années, tel que précisé au 6.1.1, est ferme. Pour la première indexation, l'indice de base sera le dernier indice publié à la date de prise d'effet du bail (soit le 1° avril 2007, soit 1381), et l'indice de révision sera le dernier indice publié à la date d'indexation, le 1° avril 2009, le loyer d'assiette de la révision étant celui de la deuxième année. Pour les indexations suivantes, l'indice de base sera le précédent indice de révision, et l'indice de révision, celui du même trimestre de l'année suivante, étant précisé que la révision du loyer d'une année sur l'autre ne pourra donner lieu à une augmentation supérieure à 3%. La révision ne pourra en aucun cas jouer à la baisse (...)'. Seuls les alinéas 2 et 4 de cette clause d'indexation (en souligné infra), ont été jugés non écrits par les premiers juges. * La société Max transports fait valoir que le mécanisme de la première indexation conduit à retenir une variation d'indice calculée sur 8 trimestres et non 4 ce qui créerait une distorsion contrevenant aux dispositions de l'article L.112.1 du code monétaire et financier de sorte que le deuxième alinéa doit être réputé non écrit. Elle sollicite la confirmation du jugement sur ce point mais elle ajoute cependant que la disposition (alinéa 3) visant les indexations suivantes doit être également réputée non écrite en ce que la variation intervenue pour les indexations suivantes serait appliquée à un loyer nécessairement illicite, prolongeant la distorsion et ses effets illicites. Elle soutient, enfin, que la disposition (alinéa 4) doit être également réputée non écrite puisqu'elle contrevient aux dispositions de l'article L.112.1 du code précité et aux dispositions de l'article L.145-39 du code de commerce. Elle réclame le remboursement de l'indu au titre des loyers (261.420 euros) et au titre du dépôt de garantie (11.691 euros), reconnaissant qu'elle ne peut obtenir la restitution du trop versé de loyer pour la période antérieure au 13 janvier 2011 par effet de la prescription quinquennale. Enfin, la société Max transports conteste avoir imposé de mauvaise foi la clause litigieuse à l'occasion de la négociation du bail. La société Orsi, bailleur, soutient que la société Max transports lui aurait imposé, de mauvaise foi, la clause litigieuse dans le but de frauder la loi. Elle fait valoir que la fraude corrompt tout et fait échec à la demande de la société Max transports tendant à déclarer non écrite la clause litigieuse. Elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a dit que seuls les alinéas 2 et 4 de cette clause d'indexation (en souligné infra) devaient être réputées non écrites. Elle soutient que seule doit être réputée non écrite la stipulation qui crée la distorsion prohibée sans que la clause d'indexation ni la stipulation n'encourent la nullité. Elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a relevé que la société Max transports, n'invoquant ni ne justifiant d'une baisse non appliquée de l'indice postérieurement à la date du 13 janvier 2011, ne peut obtenir le remboursement des loyers pour la période non prescrite, ni la restitution du trop perçu au titre du dépôt de garantie. * - Sur le moyen tiré de la fraude commise par le preneur, la société Max transports Les échanges entre les parties n'établissent pas que le preneur a imposé cette clause litigieuse dont incidemment le mécanisme 'frauduleux' profite au bailleur (la société Orsi) et non au preneur (la société Max transports). Ainsi 'l'accord préalable' du 2 mars 2007 (pièce 3 Orsi) signé par les deux parties mais établi par la société Orsi, bailleur, s'adresse au preneur ('Je vous prie de bien vouloir transmettre à la société Max transports les principaux points d'accord intervenus en préalable à la signature d'un bail ...' - souligné par la cour) et mentionne comme point d'accord, entre autres, la clause litigieuse avec la précision '....En tout état de cause, le loyer annuel ne pourra être diminué en raison d'une variation de l'indice à la baisse.....'. Il s'en déduit que les deux parties avaient consenti au principe prévu par cette clause litigieuse sans que l'une l'ait imposée à l'autre. L'existence d'une fraude par mauvaise foi de la société Max transports n'est pas démontrée de sorte que ce moyen développé par la société Orsi pour faire échec à la demande de la société Max transports de voir la clause d'indexation réputée non écrite ne sera pas retenu. - Sur le moyen tiré de l'illicéité de la clause d'indexation en ses alinéas 2, 3 et 4 En application des dispositions de l'article L112-1 alinéa 2, du code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. Il est admis que doit être réputée non écrite la clause d'indexation incluse dans un bail commercial qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse, faussant ainsi le jeu normal de l'indexation, le propre d'une clause d'échelle mobile étant de faire varier à la hausse et à la baisse. La clause irrégulière d'un contrat ne peut plus être appliquée pour I'avenir à compter du jour où elle a été réputée non écrite ce qui ne prive pas la partie lésée d'une action en répétition de l'indu si elle n'y a pas renoncé expressément. De ce qui précède il résulte que la stipulation prévue à l'alinéa 2, en ce qu'elle prévoit une variation d'indice calculée sur 8 trimestres et non 4 alors que la période de variation du loyer n'est que de 4 trimestres, et celle prévue à l'alinéa 4, en ce qu'elle prévoit une révision uniquement à la hausse, doivent être réputées non écrites. Il n'y a pas lieu de réputer non écrite la stipulation (alinéa 3) qui prévoit que : 'Pour les indexations suivantes, l'indice de base sera le précédent indice de révision, et l'indice de révision, celui du même trimestre de l'année suivante, étant précisé que la révision du loyer d'une année sur l'autre ne pourra donner lieu à une augmentation supérieure à 3%', dans la mesure où le mécanisme qui y est retenu prévoit une stricte adéquation entre la période de variation de l'indice (une année) et la période de variation du loyer (une année) qui doit intervenir au 1er avril de chaque année. Le jugement sera confirmé sur ce point. * - Sur les loyers La réclamation de la société Max transports en trop perçu de loyers (261.420 euros) est déterminée comme si aucune indexation n'était intervenue et ce par neutralisation du mécanisme de l'indexation. La société Max transports sollicite la différence entre les loyers effectivement versés sur la période du 1er janvier 2011 au 30 juin 2016 (1.527.688 euros selon elle) et les loyers qui auraient dû être appliqués sans indexation (230.000 euros x 5,5 années = 1.265.000 euros) soit 261.420 euros (1.527.688 euros - 1.265.000 euros). La stipulation relative aux 'indexations suivantes' (alinéa 3) n'ayant pas été réputée non écrite la société Max transports ne peut en obtenir la suppression. Par ailleurs, la société Max transports ne justifie pas d'une baisse de l'indice sur la période de réclamation dont elle aurait pu éventuellement bénéficier, la clause d'interdiction de révision à la baisse (alinéa 4) ayant été réputée non écrite par les premiers juges sans que les parties n'en sollicite l'infirmation en appel. Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de remboursement de loyers de la société Max transports. Le jugement sera confirmé sur ce point. - Sur le dépôt de garantie La société Max transports réclame une somme de 11.691 euros en trop perçu au titre du dépôt de garantie conséquence de la neutralisation de l'indexation sans toutefois l'expliciter. Elle admet que le montant du dépôt de garantie non restitué s'élève à la somme de 69.181 euros telle que retenue par les premiers juges. La société Orsi conteste devoir un trop perçu au titre du montant du dépôt de garantie, la disposition relative aux 'indexations suivantes' n'ayant pas été réputée non écrite. Elle ne conteste pas le montant de 69.181 euros au titre du dépôt de garantie. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la société Max transports d'obtenir une somme de 11.691 euros en trop perçu au titre du dépôt de garantie, la clause d'indexation n'ayant pas été réputée non écrite dans sa globalité. Sur les dommages et intérêts - au titre de la mauvaise foi La société Orsi fait valoir que la société Max transports a fait preuve de mauvaise foi et de déloyauté. Elle réclame la somme de 235.972 euros hors taxes et hors charges correspondant selon elle à la somme de ce qu'elle aurait dû percevoir 'en sus du loyer courant tel qu'il résulte de l'accord des parties.', et ce dans la limite de la prescription quinquennale. La société Max transports soutient que cette prétention fondée sur sa prétendue mauvaise foi est 'inopérante' et doit être rejetée. La cour a, dans un développement précédent, rejeté l'argument de la société Orsi en vertu duquel la société Max transports aurait agi de mauvaise foi en lui imposant prétendument les dispositions de la clause d'indexation réputées non écrites. La société Orsi sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre d'une prétendue mauvaise foi de la société Max transports. - au titre de la remise en état des locaux La société Orsi au visa des articles 5,7.3 (entretien - travaux - réparations), et 13 (restitution des locaux) du bail, sollicite la condamnation de la société Max transports au montant de 87.052,72 euros au titre de la remise en état des locaux. La société Max transports conteste devoir cette somme tant dans son principe que dans son quantum. Elle fait valoir que la société Orsi a cédé la propriété des murs à un tiers dès le 30 juin 2016 de sorte qu'elle ne justifie pas avoir exécuté les travaux de remise en état des locaux. La somme de 87.052,72 euros se compose, en réalité selon décompte de sortie du 29 août 2016, des éléments suivants : quote part de taxes foncières 2016 pour 35.292 euros ; coût des travaux de remise en état et honoraires (travaux de serrurerie, électricité, peinture pour 50.556,12 euros et honoraires d'architecte et d'huissier pour 1.204,60 euros) soit à ce titre 51.760,72 euros. La société Max transports n'explique pas en quoi elle ne serait pas redevable de la taxe foncière (pro rata de 2016) alors que le bail prévoit qu'elle en doit remboursement au bailleur (article 6.3.2 du bail), à sa charge. Le jugement qui a condamné la société Max transports au paiement de la somme de 35.292 euros sera confirmé. Le bail prévoit que le preneur devra tenir les locaux et leurs éléments d'équipement en parfait état d'entretien, et effectuer ou supporter le coût des réparations qui pourraient être nécessaires, à la seule exclusion de celles de l'article 606 du code civil. Il résulte de l'état des lieux de sortie du 30 juin 2016 que les locaux loués ont souffert d'un manque d'entretien (portes, sols, peintures, éclairage, vestiaires). Il s'en déduit que la société Max transports n'a pas respecté les obligations mises à sa charge. Il importe peu, comme les premiers juges l'ont relevé, que la société Orsi ait vendu les locaux loués après le départ de la société Max transports, le préjudice subi par le bailleur qui a récupéré ses locaux en mauvais état n'étant pas discutable. Les premiers juges ont, à raison, estimé le coût des réparations à la somme de 35.389,29 euros après application d'un coefficient de vétusté à la somme réclamée par la société Orsi (50.556,12 euros x 0,70). Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Max transports à la somme de 35.389,29 euros au titre de la remise en état. La société Orsi n'établit pas de lien entre les manquements de la société Max transports et les honoraires d'architecte et d'huissier qu'elle a exposés ni qu'ils doivent être supportés par la société Max transports en application de dispositions du bail commercial. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Orsi de cette demande de prise en charge. La condamnation de la société Max transports à payer à la société Orsi la somme totale de 70.681,28 euros au titre de la taxe foncière (35.292 euros) et des frais de remise en état (35.389,29 euros) sera confirmée. * Il convient d'ordonner la compensation de cette somme de 70.681,28 euros avec la somme de 69.181 euros (et non 69.191 euros comme indiqué au dispositif du jugement) au titre du dépôt de garantie de sorte que la société Orsi reste devoir à la société Max transports la somme totale de 1.500,28 euros. Le jugement sera infirmé sur les éléments de la compensation. Sur les frais irrépétibles et les dépens Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure seront confirmées. La société Max transports qui succombe pour l'essentiel sera condamnée aux dépens d'appel. Il est équitable de condamner la société Max transports à une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 30 juin 2021, Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 4 septembre 2017 sauf en ce qu'il a ordonné la compensation de la somme de 70.681,28 euros avec la somme de 69.191 euros, Statuant de nouveau du chef infirmé Ordonne la compensation de la somme de 70.681,28 euros avec la somme de 69.181 euros, Rejette toute autre demande, Y ajoutant, Condamne la société Max transports aux dépens d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne la société Max transports à verser une indemnité de 3.000 € à la société Orsi en application de l'article 700 du code de procédure civile. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur Hugo BELLANCOURT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,