Cour d'appel, 08 février 2024. 23/00291

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 08/02/2024 **** N° de MINUTE : 24/73 N° RG 23/00291 - N° Portalis DBVT-V-B7H-UWKN Jugement (N° 11-22-514) rendu le 18 Novembre 2022 par le Tribunal De proximité de Lille APPELANTE Madame [J] [I] née le 01 Septembre 1980 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Sandrine Cazier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/000529 du 27/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉE SA Vilogia prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 05 décembre 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 février 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 novembre 2023 **** Par acte sous seing privé en date du 17 octobre 2012, la SA d'HLM Vilogia Artois a donné à bail à M. [G] [B] et Mme [J] [I] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le versement d'un loyer de 314,72 euros et 22,11 euros de provisions sur charges. Arguant de loyers impayés, la SA d'HLM Vilogia Artois a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs puis a assigné les locataires par acte d'huissier le 16 juin 2022 pour Mme [I] et le 28 juin 2022 pour M. [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix aux fins d'entendre constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de Mme [I] et M. [B] et la libération de tout occupant de leur chef et de leurs meubles, condamner solidairement Mme [I] et M. [B] au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 1 014,24 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d'une indemnité d'occupation mensuelle outre une somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Suivant jugement réputé contradictoire en date du 18 novembre 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 octobre 2012 entre la SA d'HLM Vilogia Artois et M. [G] [B] et Mme [J] [I] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 25 décembre 2021, - ordonné en conséquence à M. [G] [B] et Mme [J] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, - dit qu'à défaut pour M. [G] [B] et Mme [J] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Vilogia Artois pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - condamné solidairement M. [G] [B] et Mme [J] [I] à verser à la SA Vilogia Artois la somme de 1014,24 euros (décompte arrêté au 23 septembre 2022) au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2021 sur la somme de 622,55 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, - condamné in solidum M. [G] [B] et Mme [J] [I] à verser à la SA Vilogia Artois une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 25 décembre 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, - condamné in solidum M. [G] [B] et Mme [J] [I] à verser à la SA Vilogia Artois une somme de 100 euros au titre de 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Mme [J] [I] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 17 janvier 2023,intimant la société Vilogia, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. La SA Vilogia Artois a constitué avocat le 21 février 2023. Par ses dernières conclusions en date du 2 juin 2023, Mme [J] [I] demande à la cour de : - infirmer les dispositions du jugement rendu le 18 novembre 2022 du tribunal de Lille en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 octobre 2012 entre la SA d'HLM Vilogia Artois et M. [G] [B] et Mme [J] [I] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 25 décembre 2021, ordonné en conséquence à M. [G] [B] et Mme [J] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, dit qu'à défaut pour M. [G] [B] et Mme [J] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d'HLM Vilogia Artois pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place sur les lieux, faire procéder à son expulsion, condamné solidairement M. [G] [B] et Mme [J] [I] à verser à la SA d'HLM Vilogia Artois la somme de 1 014,24 euros (décompte arrêté au 13 septembre 2022, au titres des loyers, charges et indemnité d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2021 sur la somme de 622,55 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, condamné in solidum M. [G] [B] et Mme [J] [I] à verser à la SA d'HLM Vilogia Artois une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (montant révisable selon les modalités contractuelles) à compter du 25 décembre 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, condamné in solidum M. [G] [B] et Mme [J] [I] à verser à la SA d'HLM Vilogia Artois une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné in solidum M. [G] [B] et Mme [J] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de l'assignation et de sa notification à la préfecture, Et en conséquence - suspendre les effets de la clause résolutoire - permettre à Mme [J] [I] de se maintenir dans les lieux, -octroyer à Mme [J] [I] des délais de paiement de la dette due à hauteur de 40 euros par mois en plus du paiement du loyer, - dire n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions en date du 30 mai 2023, la SA Vilogia Artois demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille siégeant en sa chambre de proximité de Roubaix du 18 novembre 2022, Sur la demande de délais de paiement, - constater que la SA Vilogia Artois est d'accord pour que Mme [J] [I] s'acquitte de l'arriéré restant dû dans la limite de 36 mois uniquement à la condition que Mme [J] [I] règle également le loyer courant, - dire que dans l'hypothèse où Mme [I] ne verserait pas une échéance mensuelle, l'accord susvisé serait automatiquement caduc, Subsidiairement, - débouter Mme [J] [I] de toutes ses demandes, - condamner Mme [J] [I] aux entiers dépens d'appel et à verser à la SA Vilogia Artois la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la demande tendant au constat de la résiliation du contrat de bail : En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 24 novembre 2021, la SA Vilogia a fait signifier aux époux [B]-[I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, le commandement réclamant la somme de 622,55 euros au titre de l'arriéré de loyers. Ce commandement réclamait par ailleurs la production par les locataires de l'attestation d'assurance concernant les risques locatifs et ce dans le délai de un mois suivant la signification du commandement. Le premier juge a considéré que la résiliation de plein droit du contrat de bail était acquise tant au titre des loyers impayés qu'au titre du défaut de production de l'attestation d'assurance, et ce à la date du 25 décembre 2021, soit un mois après la signification du commandement , et ce dès lors que le second manquement était acquis. La cour observera que Mme [I] ne remet pas en cause l'efficacité du commandement qui lui a été ainsi délivré et ne soutient pas s'être acquittée des causes du commandement dans les deux mois suivant la signification de ce dernier, étant précisé que la cour ne relève aucun manquement à une disposition d'ordre public et qu'elle aurait à relever d'office. De son côté, la SA Vilogia qui accepte le principe de délais de paiement renonce donc au bénéfice des effets du commandement en ce qu'il a été délivré pour défaut de production de l'attestation d'assurance. Il s'ensuit que la cour constatera l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 25 janvier 2022. Mme [I] demande des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire et en application des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 lequel dans sa rédaction actuelle énonce que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Il résulte effectivement des éléments de la cause que Mme [I] est dans une situation financière assez difficile, ne percevant que l'allocation de retour à l'emploi pour un montant de 900 euros par mois. Le dernier décompte produit par la SA Vilogia fait apparaître que le montant de l'arriéré locatif est de 2371,75 euros au 31 mars 2023. Il apparaît de ce décompte que Mme [J] [I] avait repris à cette date le paiement des loyers impayés depuis trois mois. Le bailleur accepte le règlement de la dette locative par 36 mensualités en sus du loyer courant,. Il convient d'accorder à Mme [I] des délais de paiement comme indiqué au dispositif, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, mais de dire également que si les délais ne sont pas respectés, la clause résolutoire sera définitivement acquise et l'expulsion pourra suivre son cours. Sur l'arriéré locatif : Les dispositions concernant l'arriété locatif ne sont pas contestées, la SA Vilogia ne demandant pas l'actualisation du montant de la condamnation au titre de l'arriéré locatif, laquelle actualisation sera faite dans le cadre de l'exécution de la décision. Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris de ce chef. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge. Il convient de confirmer la décision entreprise de ces chefs. Il convient de laisser les dépens d'appel à la charge de Mme [I] qui succombe principalement. Il n'a pas lieu cependant de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant dans les limites de l'appel qui ne porte que sur les dispositions relatives à Mme [I] Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient acquises . Le confirme également sur les condamnations prononcées au titre de l'arriéré locatif et sur le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ; Le réformant du fait de l'octroi de délais de paiement à Mme [I] de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire, Et statuant à nouveau, Autorise Mme [I] à se libérer de sa dette locative telle qu'existant à la date du présent arrêt par 35 mensualités, en plus des loyers et charges courants, le premier versement devant intervenir avant le 1er jour du mois suivant l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, puis le premier de chaque mois, une 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais ; Suspend en conséquence l'acquisition de la clause résolutoire pendant ce délai accordé à Mme [I] ; Dit que cette clause sera réputée ne jamais avoir joué si la dette est soldée à l'issue du délai sus-défini ; Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance aux termes convenus : -l'intégralité de la dette deviendra exigible 15 jours après une mise en demeure infructueuse adressée au débiteur par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à exécuter ses obligations ; -la clause résolutoire sera alors acquise à la date du 25 janvier 2022 ; -l'expulsion de Mme [J] [I] , celle éventuellement de M. [G] [B], et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux jusqu'à la libération effective des lieux et au besoin avec le concours de la force publique ; -l'indemnité mensuelle d'occupation due par Mme [I] jusqu'à la libération effective des lieux sera d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, et condamne en tant que de besoin, Mme [J] [I] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle ; Dit que pendant le délai accordé, les procédures d'exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d'être dues ; Condamne Mme [J] [I] aux dépens d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel Le Greffier Fabienne Dufossé Le Président Véronique Dellelis