Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 23/01265

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 23/01265 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XRJR SL/CG ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 FEVRIER 2024 DEMANDERESSE : S.C.I. ALMA MV [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Laurent GUILMAIN, avocat au barreau de LILLE DÉFENDEUR : M. [M] [D] [Adresse 4] [Localité 3] représenté par Me Guilhem D’HUMIERES, avocat au barreau de LILLE JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 30 Janvier 2024 ORDONNANCE du 13 Février 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Suivant acte sous seing privé du 12 avril 2021, la SCI ALMA MV a consenti à [M] [D] un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Localité 2] (59), [Adresse 1], rez-de-chaussée, pour une durée de neuf années à compter du 16 mars 2021, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 12.000 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 3.000 euros. Les loyers étant impayés, la SCI ALMA MV a fait signifier le 28 juillet 2023 à [M] [D] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par actes du 25 septembre 2023, a fait assigner le même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référés, aux fins de : - CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire au profit du bailleur au 28 aout 2023 - DIRE que passé cette date Monsieur [M] [D] est sans droit ni titre - ORDONNER l’expulsion de Monsieur [M] [D] ou de toute autre personne se trouvant dans les lieux de son chef dans les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 2] - DIRE qu’en cas de refus de quitter les lieux, le bailleur pourra recourir à toute voie d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique ; - DIRE que les biens se trouvant dans les lieux pourront être débarrassés aux frais risques et périls du preneur et transportés dans tel garde-meuble qu’il plaira au bailleur, le tout aux frais de Monsieur [M] [D] ; - CONDAMNER Monsieur [M] [D] au paiement à titre provisionnel de la somme de 8 810,38 au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation correspondant au loyer mensuel puis aux indemnités d’occupation arrêté au 18 septembre 2023; - CONDAMNER Monsieur [M] [D] à payer par provision une indemnité d’occupation de 1260 euros par mois à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à parfait délaissement des locaux ; - CONDAMNER par provision Monsieur [M] [D] à payer 881€ au titre de la clause pénale arrêtée au 18 septembre 2023 et majorer l’indemnité d’occupation de 126 € mensuels ; - DIRE que ces sommes porteront intérêt au taux légal au jour de l’assignation et que les intérêts seront capitalisés par année entière ; - CONDAMNER Monsieur [M] [D] au paiement d’une somme de 2000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers frais et dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer. L’affaire a été appelée à l’audience du 07 novembre 2023 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 30 janvier 2024 pour y être plaidée. A cette audience, la SCI ALMA MV représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement, formant les prétentions suivantes : Vu les commandements de payer, Vu Ie contrat de bail Vu l’article L145-41 du code de commerce Vu l’article 835 du code de procédure civile -Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du bailleur au 28 août 2023 Dire que passé cette date Monsieur [M] [D] est sans droit ni titre -Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [D] ou de toute autre personne se trouvant dans les lieux de son chef dans les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 2] -Dire qu’en cas de refus de quitter les lieux, le bailleur pourra recourir à toute voie d'exécution avec au besoin l’assistance de la force publique ; -Dire que les biens se trouvant dans les lieux pourront être débarrassés aux frais risques et périls du preneur et transportés dans tel garde-meuble qu’il plaira au bailleur, le tout aux frais de Monsieur [M] [D] ; -Condamner monsieur [M] [D] au paiement a titre provisionnel de la somme de 8 810,38 au titre des arriérés de foyers, charges et indemnités d‘occupation correspondant au loyer mensuel puis aux indemnités d’occupation arrêtés au 18 septembre 2023; -Condamner Monsieur [M] [D] à payer par provision une indemnité d'occupation de 1260 euros par mois à compter du 18 septembre 2023 jusqu’à parfait délaissement des locaux -Condamner par provision Monsieur [M] [D] à payer 881 euros au titre de la clause pénale arrêtée au 18 septembre 2023 et majorer l’indemnité d’occupation de 126 euros mensuels -Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal au jour de l’assignation et que les intérêts seront capitalisés par année entière ; -Condamner Monsieur [M] [D] au paiement d’une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens lesquels comprendront Ie coût du commandement de payer. [M] [D], représenté, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience, sollicite du juge des référés de : Vu les dispositions des articles 1343-5 du code civil et L145-41 du code de commerce, Vu la jurisprudence, Vu les pièces versées aux débats, A titre reconventionnel : -Accorder à Monsieur [D] un délai jusqu’au 20 février 2024 pour payer à la SCI ALMA MV la somme de 13.848,58 euros au titre de l’arriéré locatif, -Suspendre en conséquence jusqu’à cette date les effets de la clause résolutoire, -Dire et juger que la clause résolutoire ne saurait produire d’autres effets à compter de cette date, -Débouter la société SCI ALMA MV de l’intégralité de ses autres demandes, fins et conclusions, -Dire et juger n’y avoir lieu à article 700, et laisser les dépens à la charge de chaque partie qui les a exposés. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision susceptible d’appel est contradictoire. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite. La SCI ALMA MV justifie de l’absence de créanciers inscrits. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”. Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire. En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (pages 16-17 du contrat). Le commandement de payer la somme en principal de 5810,38 euros, délivré le 28 juillet 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux , le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 28 août 2023, ce qu’il convient de constater. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”. La SCI ALMA MV justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la [M] [D] a cessé de payer ses loyers, charges et taxes. Le locataire ne conteste pas devoir la somme en principal de 13.848,58 euros dont le paiement est réclamé à titre provisionnel par le bailleur. Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie La SCI ALMA MV sollicite la condamnation de son adversaire au paiement de la somme de 1.384,85 euros au titre des pénalités contractuelles de 10 %. Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond. En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement [M] [D] sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement, indiquant avoir pris des dispositions pour régler le principal de la dette et avoir consigné à la CARPA l’intégralité de l’arriéré, et être en mesure de régler le loyer courant dès février 2024. La bailleresse accepte la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du paiement avant le 20 février 2024 de l’intégralité des sommes dues soit 15.108 euros, en principal et pénalités contractuelles, terme de février 2024 inclus. Compte tenu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu'elle résulte des éléments fournis et des débats et des efforts manifestes consentis par celui-ci pour apurer la dette (vente d’un bien immobilier), il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, [M] [D] étant tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail. Sur les demandes accessoires [M] [D], qui succombe, sera condamné aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer. Il sera en outre condamné à payer à la SCI ALMA MV la somme de 800 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 12 avril 2021, portant sur les locaux situés à [Localité 2] (59), [Adresse 1], depuis le 28 août 2023, Condamnons [M] [D] à payer à SCI ALMA MV la somme provisionnelle de 13.848,58 euros euros (treize mille huit cent quarante-huit euros et cinquante-huit centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, terme de janvier 2024 inclus, Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer, sur les causes qui y sont visées, et à compter du prononcé de l’ordonnance pour le surplus, Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que [M] [D] se libère de la provision ci-dessus allouée en un versement avant le 28 février 2024 (sommes consignées sur le compte CARPA) et paie le loyer de février 2024 avant le 24 février 2024, puis les loyers suivants au terme convenu, Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers, charges et accessoires courants à leurs échéances : - l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, - les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, - la clause résolutoire produira son plein et entier effet, - il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de [M] [D] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés à [Localité 2] (59), [Adresse 1], -[M] [D] devra payer mensuellement à la SCI ALMA MV à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance, -le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamnons [M] [D] à payer à la SCI ALMA MV la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons [M] [D] aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 28 juillet 2023, Rappelons que l’exécution provisoire est de droit. La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Carine GILLET