Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 23/02631

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY 8 allée Baratin 93345 LE RAINCY Téléphone : 01 43 01 36 70 @ : civil.tprx-le-raincy@justice.fr REFERENCES : N° RG 23/02631 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YN2S Minute : 24/570 S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL ANCIENNEMENT DENOMMEE OSICA Représentant : Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220 C/ Madame [S] [C] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ; Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier; Après débats à l'audience publique du 22 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR: S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL ANCIENNEMENT DENOMMEE OSICA, Venant aux droits SA D’HLM EFIDIS demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [S] [C], [Adresse 1] [Localité 3] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé non daté à effet au 19 février 2013, la SA d’HLM EFIDIS a donné à bail à Madame [S] [C] et Monsieur [O] [Y] [H] un logement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 448,41 euros, augmenté des provisions sur charges. Selon avenant au contrat en date du 12 mai 2017, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a loué à Madame [S] [C] et Monsieur [O] [Y] [H] un emplacement de stationnement situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 48 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 1er juin 2023, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [S] [C] et Monsieur [O] [Y] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1281.47 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 17 mai 2023. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 15 mai 2023 reçue le 23 mai 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [S] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivant et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [S] [C] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5291.06 euros au titre de la dette locative arrêtée à septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er juin 2023,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 16 novembre 2023. À l'audience du 22 avril 2024, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 17.618,18 euros arrêtée au 12 avril 2024, loyer du mois de mars 2024 inclus. Elle est opposé à l’octroi de délais de paiement. La SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [S] [C] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 1er juin 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Madame [S] [C], régulièrement assignée à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIVATION DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Madame [S] [C] assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 16 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, les demandes de la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 1er juin 2023. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 1er août 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 février 2013 à compter du 2 août 2023. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [S] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [S] [C] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Par ailleurs, il résulte des articles L. 441-3 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, et notamment de l'article L. 441-9 et de l'article R.441-26 du même code, que : d'une part, pour déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, l'organisme d'habitations à loyer modéré est tenu de demander annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer,d'autre part, pour retenir le montant du Supplément de Loyer de Solidarité dans l'arriéré locatif, le bailleur doit démontrer qu'il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d'imposition et de fournir des renseignements sur l'ensemble des personnes vivant au foyer, en cas d'absence de réponse à la demande initiale ou de réponse incomplète.A défaut de réponse du locataire, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par arrêté du ministre chargé du logement. L'article 1er de l'arrêté du 22 octobre 2008 fixe le montant maximum de l'indemnité pour frais de dossier à 25,00 €. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 février 2013, du commandement de payer délivré le 1er juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 12 avril 2024 que la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 248.56 euros imputée pour des frais. Par ailleurs, s’agissant du SLS de janvier à mars 2024, la bailleresse ne démontre donc pas avoir effectivement adressé à la locataire les demandes et mises en demeure prévues par l'article L. 441-9 du Code de la construction et de l'habitation, la simple production du courrier ne permettant pas de justifier de son envoi. Madame [S] [C] n'est donc pas redevable du SLS retenu de janvier à mars 2024, ni de l'indemnité forfaitaire de 25 euros, soit la somme de 6736,39 euros. En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [C] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 10.183.23 euros, au titre des sommes dues au 12 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er juin 2023 sur la somme de 1407,65 euros, puis de l’assignation du 15 novembre 2023 sur la somme de 3634,85 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [C] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner Madame [S] [C] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 février 2013 entre la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL d'une part, et Madame [S] [C] d'autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 2 août 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [S] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [S] [C] à compter du 2 août 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Madame [S] [C] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 10.183.23 euros, au titre des sommes dues au 12 avril 2024, échéance de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er juin 2023 sur la somme de 1407,65 euros, puis de l’assignation du 15 novembre 2023 sur la somme de 3634,85 euros et du présent jugement sur le surplus, CONDAMNE Madame [S] [C] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 12 avril 2024, échéance d’avril 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, CONDAMNE Madame [S] [C] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 1er juin 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, CONDAMNE Madame [S] [C] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes et prétentions, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE JUGE