Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 24/00975

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE MONTREUIL 62 rue Franklin 93100 MONTREUIL Téléphone : 01 48 58 82 53 @ : civil.tprx-montreuil-sous-bois@justice.fr REFERENCES : N° RG 24/00975 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YYXN Minute : S.C.I. FONCIERE RU 01/2009 Représentant : Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE, vestiaire : C/ Madame [C] [A] Monsieur [B] [D] copie Exécutoire délivrée à : Maître Jennifer POIRRET Copie certifiée conforme délivrée à : Le Jugement du 16 mai 2024 Jugement réputé contradictoire et en dernier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 16 Mai 2024; par Madame Hélène DUBREUIL, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ; Après débats à l'audience publique du 07 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL,juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.C.I. FONCIERE RU 01/2009, demeurant 21, Quai d’Austerlitz - 75013 PARIS représentée D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Madame [C] [A], demeurant 1-3 rue du Jardin Ecole - 2ème étage - Porte A22 - 93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS non comparante, ni représentée Monsieur [B] [D], demeurant 1-3 rue du Jardin Ecole - 2ème étage - Porte A22 - 93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS non comparant, ni représenté D'AUTRE PART EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 26 septembre 2017, la SCI FONCIERE RU 01/2009 a donné à bail à Monsieur [B] [D] et Madame [C] [A] un logement sis 1-3 rue Jardin Ecole, 93100 MONTREUIL, moyennant un loyer mensuel de 1.433,12  euros, et 161,52 euros de provision sur charges. Le 21 juin 2023, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4.682,71 euros au titre des loyers et charges. Le 22 juin 2023, la SCI FONCIERE RU 01/2009 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers. Par acte d’huissier en date du 27 décembre 2023, la SCI FONCIERE RU 01/2009 a assigné Monsieur [B] [D] et Madame [C] [A] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire ; - déclarer valable la résiliation du bail intervenue au 29 août 2023, date de remise des clefs et de contrat d'état des lieux de sortie - condamner solidairement Monsieur [B] [D] et Madame [C] [A] au paiement des sommes suivantes : * 3.718,92 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 4 décembre 2023, échéance de incluse ; * 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; * les entiers dépens de l’instance ; - dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 1 janvier 2024. A l'audience du 7 mars 2024, la SCI FONCIERE RU 01/2009, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales. Monsieur [B] [D] et Madame [C] [A], bien que régulièrement assignés par procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, ne sont ni présents ni représentés à l'audience. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024 . MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Monsieur [B] [D] et Madame [C] [A] ont fait l'objet d'un procès-verbal de recherches infructueuses et n'étaient ni présents ni représentés à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile. Sur la recevabilité Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 1 janvier 2024 soit six semaines au moins avant la première audience. Par ailleurs, la SCI FONCIERE RU 01/2009 démontre avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 27 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable. Sur la demande en paiement Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 septembre 2017, du commandement de payer délivré le 21 juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 5 janvier 2024 que la SCI FONCIERE RU 01/2009 rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Par conséquent, Monsieur [B] [D] et Madame [C] [A] seront condamnés à payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 3.718,92 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2024, échéance de août 2023 incluse. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [B] [D] et Madame [C] [A] le 21 juin 2023. De plus, il est démontré par l'état des lieux sortant présent au dossier que Monsieur [B] [D] et Madame [C] [A] ont quitté les lieux depuis le 29 août 2023. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 26 septembre 2017 à compter du 29 août 2023. Sur les demandes accessoires En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [D] et Madame [C] [A] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 juin 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner Monsieur [B] [D] et Madame [C] [A] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2009 la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable la demande de la SCI FONCIERE RU 01/2009 aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 septembre 2017 entre la SCI FONCIERE RU 01/2009 d'une part et Monsieur [B] [D] et Madame [C] [A] d'autre part, concernant les locaux situés 1-3 rue du Jardin Ecole, 93100 MONTREUIL, sont réunies à la date du 29 août 2023, CONDAMNE Monsieur [B] [D] et Madame [C] [A] à payer solidairement à la SCI FONCIERE RU 01/2009 la somme de 3.718,92 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de août 2023 incluse, CONDAMNE Monsieur [B] [D] et Madame [C] [A] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2009 la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [B] [D] et Madame [C] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 21 juin 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire, DÉBOUTE la SCI FONCIERE RU 01/2009 du surplus de demandes. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier. Le greffierLe juge